商务楼宇物业设备管理.docx
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商务楼宇物业设备管理.docx
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商务楼宇物业设备管理
物业设备管理实务提要
一设备管理的意义
设备是生产工具,是生产力的重要组成因素,也是社会生产力发展水平的客观尺度。
“工欲善其事,必先利其器”,设备管理是物业管理的一个极其重要的领域,正确使用物业的各类设施设备,精心保养、维护,使其处于良好的技术状态,物业服务的水平才能得到保障。
二.物业设备管理的特点
一)根据市场经济的“服务”法则抓好物业的设备管理。
二)在物业管理过程中必须从突出“经营”理念来抓好设备管理。
三.商业楼宇设施设备类别及管理内容
一)主要设施、设备类别
强电(含柴油发电机)系统、消防系统、给/排水系统、弱电系统(安防)、空调系统、电梯(电扶梯、人地步道)、防雷系统。
二)设备管理的基础工作
1.档案管理
1)设备档案内容(共10项)
设备台帐
设备出厂合格证
设备使用说明书(中文)
设备安装、调试报告
保修卡、保修协议
设备运行记录
设备维修、保养记录
设备更新改造记录
设备管理制度
其它应保存的设备资料
2).设备标识和设备状态标识的概念
三)设备的值班管理
1.交接班操作
2.值班操作
值班人员必须坚守值班岗位,不得私自调班,不得串岗;按有关运行管理标准及作业业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备等进行巡查、保养、维修。
在我们日常的物业管理工作中经常面对的是配电室的值班及相关情况的处理,现描述如下:
1)停送电操作程序
2)停送电操作要领
3)紧急状态下倒闸操作
3设备值班室卫生管理制度
四)设备的运行管理
1.设备运行成本管理
设备运行成本是物业管理各项成本中弹性幅度最大、变化也最敏感的成本。
管与不管、如何管理,这对一个物业公司来说可以是二个截然不同的结果。
为此设备管理人员必须对所管理设备的各项技术参数、功能状态、适用范围、运行时间、能量消耗等等情况必须有全面了解。
1)对大厦内的各类设备进行单台用能指标核算,确立成本控制目标。
2)将成本意识和成本控制宣传贯彻到每一位职工,人人讲成本、处处说省钱,努力将设备运行成本降到一个合理水平。
。
3)采用标准化管理模式及先进的科技手段来降低设备的运行成本。
2.设备运行状态的监控
1)设备和人一样,有其生命周期。
对设备运行状况的有效监控就是要制定好年度设备维修保养计划,坚持做到“多小修、及时修、计划修、尽量避免大修”的物业设备维修方针。
2)对设备运行状态的监控的主要方法
a大型设备可用设备的运行参数来监控,如各种仪表的即时指示等。
b按时、如实地填写设备运行记录,对运行中发生的表象性的情况及判断也要进行填写。
c积极探索简洁、实用的监控方法,来把握设备运行状态,如“一听、二看、三摸。
四嗅”。
五)设备的维修管理
“设备是养出来的”,这句话好多人都听说过,这就说明了设备通过好的养护可长期保持良好的运行状态,延长其使用寿命让物业保值。
一)设备管理部门要做好对设备可靠性、节能性、可维修性、环保性、耐用性这五个方面的全面考查。
可靠性:
即精度、准确度的保持度、零件的耐用性、安全可靠性等。
节能性:
指能源利用的性能,必须符合国家政策。
维修性:
即通常说的可修性、易修性。
维修性好的设备其结构简单、零部件组合合理、维修部件易于接近、可迅速拆卸、易于检查,零件互换性强。
环保性:
指设备运行的噪音及排放的有害物质对环境造成的污染大小。
耐用性:
指设备在使用过程中所经历的自然寿命周期长。
一)设备维修制度的建立
1设备保养的类别
1)日常保养(或叫例行保养)
2)一级保养
3)二级保养
2作法:
1)坚持每日检查,在交班时,由操作人员执行同日常保养有机结合,目的是及时发现不正常的技术状况,以便进行必要的保养工作。
2)定期检查,即按照计划要求,在操作者的参与下,定期由专业维修工进行,目的是通过全面检查,准确地掌握零件磨损的实际情况,以便确定有无进行修理的必要。
3)对值班人员要求按时、按实填写运行记录,设备主管定期检查后签字确认。
对设备运行中出现的异常现象要迅速报告、请求指示后作出相应承处理。
3设备保养的具体内容
1)强电设备类
2)消防设备部份
A组成物业管理中所涉及的消防设备以高层商业建筑最为齐全复杂,典型的高层建筑消防系统通常由以下八个部份组成:
a)火灾报警系统
b)消防控制中心
c)消火栓系统(使用的五个步骤)。
d)自动喷洒灭火系统
e)防、排烟系统
f)安全疏散和防火隔离系统
g)手提式灭火系统
h)其它灭火系统
B作业规范建立消防设备巡视、检查、测试制度,设立周检月检半年检及每年一次的消防演练(系统测试)
每周检查项目为:
各处消火栓是否损坏,水龙带、水枪是否在位,消防水管是否漏水,各类手提式灭火器是否完好,防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好,消防风机每周一次保养性试车(3分钟即可)。
每月检查项目为:
消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次,检查各类信号指示灯是否正常;检查各类水压压力表是否正常;检查消防水泵泵体是否漏水、生锈,消防泵的盘车,加润滑油,检查盘根,消除滴漏,清洁泵体,除锈刷漆。
转动前后阀门并进行保养防腐工作。
检查消防备用电源是否正常、能否及时切换。
每半年检查项目为:
手提式灭火器是否有效;烟感、温感是否正常工作;消火栓放水检查一次;检查消防报警按钮、警铃及指示灯;检查消防广播系统;消防联动系统进行一次试验测试;检查自动喷淋系统管道和各消防水箱、水池排水;气体灭火装置的检查测压。
每年结合消防演习,对整个消防系统进行一次运行检查,对各消防设备的联动协调运行进行测试。
与其它机电设备不同消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备,在实际使用时才发现故障并维修调整是不允许也是来不及的,因此日常的巡视、检查、试验和测试是保证设备完好的基本手段,务必不能掉以轻心。
同时要明确消防演练是测试消防设备的有效手段,它不仅能全面测试消防设备的运行情况,及时发现错误和隐患,还可以训练操作人员,避免在实际发生火警时由于紧张而产生判断和操作失当的错误。
3)给、排水部份
给水分三类:
生产、生活、消防
排水也分三类:
生活、工业排污、雨水。
这三类是不能混管的。
4)弱电(安防)系统
防盗、防入侵报警系统
闭路电视监控系统
出入口控制系统
电子巡更系统
5)中央空调系统
a组成
b冷水机组在制冷季节开机前及当年运行结束后的检查保养。
6)电梯、扶梯部份
这类设备根据政府相关文件,必须交给有资质的专业公司进行维保,每年还要由特检中心来完成年检,物业公司要做好维保工作的跟踪检查、配合、以及定期的工作评价(最好有专人)。
7)防雷系统
雷电的特点是电流大、电压高、冲击性强,其危害形式大致三种,直接雷击、雷电感应、雷电波侵入。
A直接雷击,这也是我们常说的直击雷。
,它是强大的雷电流通过物体入地,在极短的时间产生大量的热能,可使物体燃烧而引起火灾;当雷电流经地面(或接地体)流散入周围土壤时,在它的周围形成电压降落,如果有人站在该处附近,将引起跨步电压触电造成伤亡。
防直击雷装置及措施主要是设法引导雷击时的雷电流。
按预先安排好的通道泄入大地,从而避免雷云向被保护的建筑物放电,防止直接雷击防雷装置由接闪器、引下线和接地装置三部份组成。
B防止雷电感应(又称感应雷,分为静电感应和电磁感应两种)的措施
为防止感应雷产生火花放电,建筑物内的金属设备如金属管道、金属构架、电缆金属铠装外皮、钢屋架及钢窗等较大的金属构件、突出屋面的金属放散管、金属风管等均应通过接地装置与大地作可靠的连接。
钢筋混凝土屋面的钢筋应焊接成电气闭合回路,并予以接地。
C防止雷电波侵入的措施
雷电波侵入又称高电位引入,由于架空线路或金属管道遭受直接雷击、或者由于雷云在附近放电使导体上产生感应雷电波,其冲击电压引入建筑物内,可能发生人身触电、损坏设备或引起火灾等事故。
为防止雷电波侵入低压线路宜全线或不小于50M的一段线路,用金属铠装电缆直接埋入地下引入建筑物,并将电缆金属铠装外皮接地。
在电缆与架空线路连接处或电缆入户端应安装避雷器或保护间隙,并应与绝缘子铁脚连在一起接到防雷接地装置上。
一般建筑物的架空线在入户处,应安装避雷器或保护间隙,并应与绝缘子铁脚一起接到防雷及电气设备的接地装置上。
进入建筑物的埋地或架空的金属管道也应接地。
7)设备环境
能正常运行的设备所安放的地方一定是屋明地净,布局合理的所在。
为此,要抓好设备管理首先就应在设备环境的整治这个基本环节上下功夫。
在心理学的研究上有个现象叫做“破窗效应”应用在这儿是最恰当的。
四.对高层商业楼宇具体管理上的一些建议
1对工程维修人员的要求:
我们的工作不仅是发现问题、及时处理解决,实际工作中更需要工程维修人员有综合管理能力,也就是说,既要会日常维修,更要熟悉了解楼宇设施、设备的管理,同时具有良好的客户服务意识、有认真负责的工作态度以及强烈的责任感和沟通表达能力。
他们不是出了问题去亡羊补牢,而是具有防患于未然的工作意识,他们的基本素质、专业技能及对楼宇设施、设备的熟悉了解已然是我们作好商业物业管理的“宝贝”,作为一个管理者必须善待他们、用好他们。
2具体做法
1)制定详细的设备维修保养计划
楼宇内所有的设备、设施均列入维保计划当中,设备按月份维保,比如一月份维保配电房,二月份维保消防泵房,依次类推,维保的设施、设备必须全年覆盖。
2)针对运行频率较高的设备比如生活泵房、配电房等24小时都运行的设备,最好列入季度保养,一个做4次维保;公共照明每月检查四次(如8、16、24、30日各检查一次);电动伸缩门可以制定每年的7月份做维保,每月20日检查一次。
对运行频率较低的设备比如潜水排污泵,假山、桥廊泵等每月检查一次,一年维保一次。
3)完善维保检查后的记录是我们工作的一个重要组成部份,它规范了我们的设备、设施维保与管理工作,为我们今天的工作留下了有据可查的痕迹和依据。
4)结合所管理的大厦的实际情况,制定出相应的设备应急方案
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