商品房的买卖合同范本2篇.docx
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商品房的买卖合同范本2篇
商品房的买卖合同范本2篇
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商品房的买卖合同范本2篇
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买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
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本文简要目录如下:
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1、篇章1:
商品房的买卖合同范本
2、篇章2:
浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷文档
篇章1:
商品房的买卖合同范本
商品房买卖合同范本说明
1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。
签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。
2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。
双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。
合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。
中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。
6、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。
7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。
商品房买卖合同(合同编号:
)
出卖人:
_______________________________
注册地址:
______________________________营业执照注册号:
___________________________企业资质证书号:
___________________________法定代表人:
____________________
联系电话:
_______________________
邮政编码:
_______________________________委托代理人:
____________________
地址:
__________________________
邮政编码:
____________________
联系电话:
________________________
委托代理机构:
_____________________________注册地址:
_______________________________营业执照注册号:
____________________________
法定代表人:
____________________
联系电话:
______________________
邮政编码:
_______________________________
买受人:
________________________________
【本人】【法定代表人】姓名:
_______________国籍__
【身份证】【护照】【营业执照注册号】________________
地址:
_________________________________
邮政编码:
______________________
联系电话:
______________________
【委托代理人】姓名:
_____________国籍:
________
地址:
_________________________________
邮政编码:
_______________电话:
_____________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
第一条项目建设依据
出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。
【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________。
该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。
建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___。
第二条商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。
预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________。
第三条买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
该商品房的用途为___________,属___________结构,层
高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
第四条计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第__________种方式计算该商品房价款:
1.按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米______元,总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2.按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________元,
总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3.按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4._____________________________________________________________。
第五条面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第__________种方式进行处理:
(1)_________________________________;
(2)_________________________________;
(3)_________________________________;
(4)_________________________________。
2.双方同意按以下原则处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。
买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。
产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=─────────────×100%
因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
第六条付款方式及期限
买受人按下列第__________种方式按期付款:
1.一次性付款_____________________________。
2.分期付款______________________________。
3.其他方式______________________________。
第七条买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第__________种方式处理:
1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
(1)逾期在_____日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金,合同继续履行;
(2)逾期超过_____日后,出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。
买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2.__________________________________。
篇章2:
浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷文档【按住Ctrl键点此返回目录】
[摘要]近年来房地产开发企业(下称开发商)与购房者(下称业主)之间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多。
房屋质量也就渐成为广大业主所关注的焦点。
而我国目前现有的法律法规对于开发商向业主交付的商品房应当具备何种质量标准,尚没有明确的规定,也没有制定统一的国家标准,这就给解决此类纠纷带来一定难度。
本文结合我国目前有关司法实践以及相关的法律法规、司法解释提出一些解决此类纠纷的思路和方法,供广大读者探讨。
[关键词]商品房质量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵担保
近年来随着房地产市场的迅猛发展,商品房市场需求量与供应量也在逐年增长,随之而来发生在开发商与业主之间因房屋质量问题而引发的纠纷也随之增加,归纳起来主要有以下两种情况:
一、房屋交付后出现质量问题,业主要求开发商履行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延拒不履行维修义务而引发的争议。
二、商品房交付时业主发现房屋存在质量问题,拒绝接收房屋而引发的争议。
对于上述两种因质量问题而引起的纠纷中,作为开发商应承担什么样的法律后果?
以及业主又如何来维护自身的合法权利?
是我们接下来所要探讨的问题。
首先,关于第一种情形,房屋交付后出现质量问题,业主要求开发商履行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延拒不履行维修义务而引发的争议。
笔者认为,此类争议,法律规定较为明确,解决起来相对简单。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第十三条规定:
“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应承担修复责任,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复,修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承担。
”根据该司法解释的规定,对于已经交付使用的房屋只要在保修期限内,开发商都有义务进行维修,如果开发商不履行维修义务或者在收到业主正式通知(书面或口头)后在合理期限内仍没有上门维修,那么,业主可以找第三人进行维修,由此所产生的维修费用以及应维修而给业主造成的损失都应当由开发商承担。
其次,我们着重要探讨一下第二种情形,商品房交付时业主发现房屋存在质量问题,业主拒绝接收房屋而引发的争议。
此类纠纷在目前商品房质量纠纷中比较普遍,也比较突出。
遇到上述情况,开发商通常会以“商品房已经由国家相关质检部门验收合格为由,坚持要求业主办理房屋交接手续。
”,如果业主不同意办理房屋交接手续,则开发商会向业主提出承担逾期收房期间房屋管理费或承担合同约定的其他违约责任等要求。
而作为业主,一般都会要求开发商先将房屋修复后再办理房屋交接手续,如因房屋维修、整改而造成开发商逾期交房的,业主会要求开发商按合同约定承担逾期交房的违约责任。
那么,当房屋确实存在一定的质量问题时,开发商是否可以将有质量问题的房屋交付给业主?
业主是否有权拒收房屋?
遇到此种情况,开发商又应承担何种法律责任?
对于上述诸多问题,笔者认为可以依据以下几个原则来出处理。
一、按照合同的约定处理。
首先,我们应该考查一下开发商与业主之间的《商品房买卖契约》对于房屋交付的质量标准是如何约定的,如果《商品房买卖契约》对房屋交付的质量标准有明确约定,房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准,那么业主就可以拒收房屋,待开发商将房屋质量问题解决,并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续,如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的,业主还可以要求开发商按合同约定承担“逾期交房违约责任”(《商品房买卖契约》对开发商逾期交付房屋所应承担的法律责任一般都会有明确的约定)。
但是在大多数情况下开发商与业主签订的《商品房买卖契约》对房屋交付的质量标准没有明确约定,而且我们前面也谈到,我国目前现有的法律法规对开发商向业主交付商品房的质量标准尚没有明确的规定,也没有统一的国家标准,那么在这种情况下如何来确定开发商向业主交付房屋的质量标准,就成为解决开发商与业主之间此类争议的关键。
二、按照法律、法规的规定处理。
我国《城市房地产管理法》第26条规定:
“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
"《建筑法》第61条也规定:
“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
”国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第16条和第58条规定,建设工程经验收合格的,方可交付使用,建设单位违反规定,未组织竣工验收或者验收不合格,擅自交付使用的,责令改正。
综合上述法律、行政法规的相关规定,开发商向业主交付的商品房首先必须是通过竣工验收,并取得房屋质检部门颁发的相关合格证书,这是商品房交付的最基本的质量条件。
如果不具备这一基本条件,那么开发上就不能将房屋交付给业主。
三、按照是否影响业主正常使用的原则处理。
在现实生活中开发商向业主交付的房屋虽然已经验收合格,但又确实存在一定的质量问题的情形也较为常见,比如最常见的屋面渗漏、楼板、墙体开裂、墙体存在空鼓等等诸多问题,而且这些质量问题又的确有可能影响到业主对房屋的正常使用,遇到这中情况,大多数业主都会拒绝接收房屋,要求开发商整改后再交付,同时都会要求开发商承担逾期交房违约责任。
那么是不是业主在接收房屋时只要遇到上述质量问题都可以拒收呢?
笔者认为,对于此种情况,应根据具体情况具体分析:
(一)如果房屋的确存在质量问题,而且该质量问题已经严重影响业主对房屋的正常使用,比如房屋存在多面积、易发性的渗漏、又如房屋出现结构性裂缝可能影响到业主对房屋的安全使用的。
类似上述质量问题都有可能导致业主在接收房屋后无法装修入住或者即使装修入住仍然需要返工维修,有可能进一步扩大损失,如果出现这种情况,笔者认为业主完全有权拒接收房屋,并有权要求开发商先履行维修义务,后办理房屋交接手续,如果因房屋维修造成迟延交付的有权要求开发商承担逾期交房违约责任。
对于开发商交付给业主的房屋是否应当具备“使用条件”这个问题,建设部《商品房销售管理办法》第三十条事实上也已经作了明确规定,根据该条规定:
“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。
”。
因此,开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的应当是“竣工验收合格”的房屋之外,还必须是具备使用条件的房屋,即业主在收房后就能够正常入住使用。
另外,我国《合同法》第六十二条对于合同标的质量要求约定不明确时,如何确定标的物的质量标准,也有作了相应的规定,根据该条规定“对于质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行,没有国家标准、行业标准的,按通常标准或符合合同目的的特定标准履行”,而对于业主来说,购买商品房的主要目的大多数情况下都是为了居住使用,如果业主所购买的房屋不能正常入住使用,那么其购房目显然不能实现。
因此,我们无论是从法律规定,还是从业主与开发商订立《商品房买卖合同》的特定目的角度来分析这个问题,笔者认为,开发商交付的商品房也应当具备能够入住使用的条件。
否则业主有权拒收房屋,并可以要求开发商承担逾期交房违约责任。
(二)如果开发商向业主交付的商品房仅存在一些小的质量问题比如小的质量瑕疵,而该房屋质量瑕疵又并不影响业主对房屋的正常使用,那么此种情况下,业主拒收房屋,并要求开发商承担“逾期交房的违约责任”,显然不具有合理性。
因为,开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保修义务,即所谓的房屋瑕疵担保义务。
此种情况下,业主可以先行收房,然后根据合同约定要求开发商承担保修义务,如果因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承担相应的赔偿责任。
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