天津轨道6号线北运河站上盖物业营销报告.pptx
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天津轨道6号线北运河站上盖物业营销报告.pptx
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合富辉煌(中国)天津公司2014.4天津轨道6号线北运河站上盖物业开发第一期项目策划报告原湾半岛传奇大宅布局布局胜局胜局定局定局一城繁华一湾倾城一席天下一鸣惊人谋局谋局1234谋局谋局1不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。
势势+局局超“10001000万成交量“是天津房地产需求的真实表现2009年123911431516天津天津2009-2013年月度商品房成交走势图年月度商品房成交走势图2010年2012年2013年148610622011年1500万1600亿量价走势价格增幅在政策和市场的双重影响下,房地产市场形成了一定的市场规律,成交量每三年会有一次波谷出现,价格低谷迟于成交量低谷出现。
天津楼市价量关系走势及预测模拟图天津楼市价量关系走势及预测模拟图三年周期3年周期3年周期3年周期3年周期3年周期“33年波动周期”,未来房地产波动幅度不大河北区,价格洼地,成交价格增幅13%2013年,天津商品住宅市场中,市内六区累计成交227万,成交均价19653元/,成交均价为天津市市最高。
环城四区累计成交438万,成交均价9830元/,成交量为天津市最高。
五郊区累计成交365万,成交均价7238元/,均价为天津市最低。
2013年,天津市商品住宅市场中,天津市各大区域成交量全线上涨,其中环城四区成交438万,同比上涨42%,涨幅最大;市内六区受供应不足影响,成交227万,同比上涨14.6%,涨幅最小。
2013年住宅市场河北区成交37万、成交价格增幅13%图2012-2013年天津市各区域成交量价变化区域成交套数(套)与去年相比成交面积(万)与去年相比成交均价(元/)与去年相比和平区1392-45%18.58-45%2450720%河东区3760-28%51-14%1704721%河西区3036177%38.67157%212992%南开区2640-15%36.18-19%214262%河北区2990-9%36.93-11%1533313%红桥区3899127%45.77123%1708910%市内六区177174.30%227.1314.6%1965314.5%河北区,供需比1:
1.4,供不应求河北区近年新建商品住宅年度供应波动幅度较大,成交量较为平稳,2010-2013年年度成交量在30万左右。
2013年市场供应量更加趋紧,市场需求量依旧强烈,整体市场表现出“供应不足”的基本面。
预计2014年将有超过20万的市场供应进入销售环节。
供求2008-2013年河北区新建商品住宅供求分析数据说明:
以下图表数据包括商品住宅和公寓,数据来源与天津房管局河北区2009-2011年成交单价快速上升,河北区2011年成交单价较2008年上涨67%,年复合增长率超过18%,2012年受产品结构和部分开发商以价换量影响,成交单价基本持平。
进入2013年受政策影响区域价格再度拉升,环比涨幅17%,均价突破15800元/平米。
2008-2013年河北区新建商品住宅年度成交走势量价市场格局,土地井喷,地王、高溢价频出11月:
金隅地产楼面价:
8315元/溢价率:
90%21月:
旭辉地产楼面价:
4056元/溢价率:
89%35月:
天房发展楼面价:
12500元/溢价率:
77%46月:
融创地产楼面价:
3593元/溢价率:
10%56月:
振业地产楼面价:
7959元/溢价率:
49%68月:
城铁港铁楼面价:
8213元/溢价率:
0%78月:
渤化海晶楼面价:
10813元/溢价率:
33%99月:
天房发展楼面价:
22900元/溢价率:
163%109月:
招商地产楼面价:
15291元/溢价率:
69%119月:
融创地产楼面价:
10109元/溢价率:
12%129月:
金侨地产楼面价:
14359元/溢价率:
65%1310月:
渤海恒源楼面价:
11051元/溢价率:
96%1410月:
中铁楼面价:
7714元/溢价率:
0%1510月:
融科楼面价:
11536元/溢价率:
32%1711月:
融创地产楼面价:
25082元/溢价率:
32%1811月:
恒大地产楼面价:
16713元/溢价率:
63%89月:
深圳星河楼面价:
8184元/溢价率:
119%1610月:
首创地产楼面价:
5209元/溢价率:
118%869天津海河沿线主要高端项目分布54373.新汇华庭4.大都会5.金融街和平中心6.汤臣津湾一品7.公馆18828.泰悦豪庭1.童年河10.津澜阙21141213109.海河大观2.玺岳12.雅颂居14.万达公馆13.中粮大道1111.海景文苑15.仁恒河滨花园15市场格局,海河项目引领城市价值标杆本案123456789中国铁建国际城价格:
17000觀錦价格:
14500亿城堂庭价格:
17000天拖项目全大户型设计预计价格:
25000-30000手表厂项目洋房为主预计价格:
60000以上中海八里臺高层价格:
33000高层大户型:
40000联排别墅:
75000天津湾海景文苑高层价格:
24000海河大观高层价格:
30000洋房价格:
40000中铁诺德中心高层紧凑户型高层价格:
22000市场格局,中环线项目异军突起布局布局2“布局天下,天时地利人和,运筹帷幄。
天天时时+地地利利+人人和和立足城铁港铁建设有限公司,全面打开品牌天津的市场知名度!
着眼北运河上盖项目,全面树立项目城市水岸华宅的高度!
在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上,全面推动项目的快速销售!
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只有精准定位,深刻挖掘才能做到成功营销从本体发现价值,分析竞争,挖掘客户【发现区位价值】西沽公园核心商务板块科教生活板块本案创意生活板块西站枢纽天津西站枢纽商业板块北运河北运河天津西站天津西站CBD西站是辐射京津冀和环渤海地区,集商务、金融、商业、贸易、文化、休闲、居住为一体的城市综合性副中心。
五五大板块大板块集工作、购物、娱乐、休闲和居住等不同需求于一体子牙河子牙河西站城市副中心,驱动城市未来之“芯”地铁6号线在本案规划站点,使本案成为地铁上盖物业本案本案志成路榆关道普济河道河北大街复兴路红旗北路南口路铁东路金钟河大街地铁1号线地铁4号线地地铁铁6号号线线立体交通网路立体交通网路3条地铁环绕本案,条地铁环绕本案,未来将大幅度提高未来将大幅度提高本案交通通达度本案交通通达度地铁覆盖多个商圈,地铁覆盖多个商圈,有天津西站商圈、有天津西站商圈、老城厢商圈、大胡老城厢商圈、大胡同商圈、鼓楼商圈同商圈、鼓楼商圈等。
等。
立体式交通网络全覆盖赋予项目较高的通达度编号编号代表商业代表商业11友谊新都市百货友谊新都市百货22米兰超市米兰超市33乐购超市乐购超市44联华超市联华超市55十月影院十月影院66北宁公园北宁公园77苏宁电器苏宁电器88国美电器国美电器99轻纺城轻纺城1010大胡同大胡同1111古文化街古文化街1212乐天百货乐天百货1313远东百货远东百货1414新世界百货新世界百货1515南市食品街南市食品街1616大悦城大悦城1717麦购麦购1818水牛城水牛城1919西站西站2020新意街新意街2121东站东站2222津湾广场津湾广场项目周边商业配套1414551122447788131366161612123317179910101111222221212020191918181515大悲院商圈大胡同商圈东马路商圈中山路商圈金纬路商圈东站商圈西站商圈南市商圈本案醇熟配套悦享悠然生活,繁华咫尺可触北运河耳闸公园耳耳闸闸公公园园千年运河天赋,静享两公里原湾河岸大悲禅院慈航普渡,上风上水之地33公顷城市绿肺,双园环绕瞰景揽胜天津美术学院,城央学府,艺术更是生活城中央地铁上盖地标类城市综合体商业、写字楼、公寓、住宅,城市综合体商业、写字楼、公寓、住宅,城市综合体城中央原湾半岛水岸华宅集“居住、商务、休闲、娱乐”于一体的复合型时尚生活中心都会礼遇,开启时尚生活水岸湾景格调境界,畅享悠然人生坐拥繁华尽揽悠然集“都会繁华”与“水岸幽静”于一体的城市高尚生活领地城中央城中央原湾半岛原湾半岛水岸华宅水岸华宅区位价值稀缺不可复制宜居价值城市生活湾区项目占位顶级限量珍藏项目定位项目定位权力顶层财富顶层稳定资产层新资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。
他们来自于社会经济体系中接近金字塔顶部。
在积累财富的过程中,他们财富的稳定期或拥有稳定的财富收入。
项目90平米客户项目130-145平米客户项目160-220平米客户客户定位客户定位私企老板企业高管有钱有社会地位有身份有闲享受生活政企领导技术人才客户定位客户定位市内六区环城四区五郊区县滨海新区合计银行理财产品50万以上客户分布9.152.630.732.8215.33存款额在500万以上客户15.053.341.634.3524.37大中型国有企业负责人0.840.180.10.21.32外商独资企业总裁、CEO等高层2.190.690.451.184.51中外合资企业老板、总经理等高层2.911.110.651.356.02国家企事业单位负责人9.494.744.263.9822.47董事长、CEO等500强企业负责人1.91.070.71.535.2顶尖写字楼企业老总3.751.340.544.029.65各银行、证券等金融类机构的中高层管理人员4.251.510.664.5510.97年进口额100万美元以上企业老总及其负责人1.940.690.342.075.04资产在200万元以上的大中型企业董事长、总经理或其它高层2.260.810.352.435.85工业园区办公企业负责人(总经理及其它负责人)3.441.220.573.698.92港、澳、台在津投资者0.80.290.140.872.1外籍在津2.160.650.551.044.42012-2013年,天津高端客户区域分类统计表单位:
万人客户定位客户定位他们是财富阶层的领军者他们拥有相当财富,他们是塔顶的人,是金字塔顶端的中坚力量,他们对财富的支配具有更大的自由度,他们追求物质层面和精神层面的双重享受,对住宅的选择,不仅需要阔绰的空间,更注重与身份和地位的匹配,他们买的不是实用,而是“圈层”,对于他们,价格不是问题,价值才是最关键!
客户描摹客户描摹胜局胜局3“绝对高度,独占鳌头。
产产品品决决胜胜千年运河上的原湾美宅三大主题会所,世界级城市生活湾区商务会所文化会所健身会所浅水湾、中央公园、渔人码头、香颂音乐广场等多组团景观绿化流淌着的现代都市的时尚、浪漫和激情皇家坡地式草坪、景观喷泉、风情廊架、鹿群雕塑浅水湾、渔人码头等多组团景观塑造360度全景府邸,只此唯此,滨河大宅外景内景首层全架空层泛会所生活方式星级邻里会客厅,融合多项功能,以6米挑高两层酒店级会客厅体现业主的尊贵气度【物业发展建议】建筑风格本案属于海河的起始点,而海河沿线首排小高层公建多采用欧式建筑,建议本案沿海公建采用欧式建筑风格;本案与西站副中心隔河相望、本案是以公建为主导的地标城市综合体,再加之政府提出沿河公建与住宅需形成差异建筑风格,建议贵司考虑采用凸显现代化城市魅力的现代建筑风格建议贵司考虑采用凸显现代化城市魅力的现代建筑风格园林风格建议园林风格建议中央浅水景观:
l结合方形地块l社区入口处,形成强烈仪式感l强调“渡口”情怀l强调对称型步入式园林:
l成树移植,增强绿化直观感受l提供居者与环境的互溶机会,不出社区即可拥抱自然【物业发展建议】园林n本地块占地6.6887万平米,面积适中,规划高层产品以远眺观景为主,可规划“中央集中园林+组团园林”n园林布局增加少量“浅水系”或“枯水系”水景,营造主题园林,增强居者和环境的互动感【物业发展建议】装修精装入住,一线品牌,体现住宅品质感和档次感博洛尼博洛尼通用电器通用电器德国西曼帝克橱柜德国西曼帝克橱柜意大利阿里斯顿意大利阿里斯顿西门子电器西门子电器杜拉维特杜拉维特高仪高仪汉斯格雅汉斯格雅施耐德电工施耐德电工西门子电工西门子电工【物业发展
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