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滁州市度地价状况分析报告

滁州市2019年度地价状况分析报告

滁州市自然资源和规划局

安徽中安房地产评估咨询有限公司

二〇二〇年二月

一、滁州市概况1

二、滁州市土地供应状况2

三、城市地价水平及变化趋势4

1.整体地价水平及整体变化趋势4

2.不同用途地价水平与变化趋势7

3.不同区域地价水平与变化趋势11

四、城市地价与土地市场协调状况12

五、背景情况与未来趋势分析13

1.城市地价变化的背景及存在的问题13

2.未来地价变化的趋势预测14

滁州市2019年地价状况分析报告

一、滁州市概况

滁州地处安徽省东部，长江下游北岸，长江三角洲西部，苏皖交汇地区。

市境环邻江苏省的南京市、扬州市、淮安市、宿迁市；安徽省的合肥市、淮南市、马鞍山市、蚌埠市。

地理区域为北纬31°51′一33°13′、东经117°09′一119°13′之间。

滁州是“长三角城市群”成员城市，“南京都市圈”核心层城市，南京市江北门户，皖东区域中心城市，国家级“皖江示范区”北翼城市，江淮地区重要的枢纽城市，安徽省东向发展和对接长三角的前沿节点城市，国家园林城市、国家家电设计与制造特色产业基地、中国家电及装备制造业基地、中国十大特色休闲城市、中国十大安全宜居价值城市、中国科技进步先进市。

滁州市来安、定远、全椒、凤阳四县和琅琊、南谯两区代管天长、明光两县级市，总面积13398平方公里，户籍人口453.4万人。

市境地跨长江、淮河两大流域，境内河流分属三大水系，即淮河干流水系、滁河水系和高邮湖水系。

市境淮河干流水系主要支流有窑河、天河、濠河、板桥河、小溪河和池河。

滁州市四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：

冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。

全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃，年平均最低气温11.4℃，年平均降水量1035.5毫米。

滁州市以火炬计划为先导，大力推进高新技术成果产业化,在火炬项目的示范、引导和推动下，全市高新技术产业发展速度加快，用高新技术改造传统产业取得了显著的成效，全市初步形成了以新材料、高效节能、电子信息、生物医药等行业为主导的高新技术产业。

二、滁州市土地供应状况

2019年商业、住宅、工业土地供应总面积7113835平方米，比上年增加了1104769平方米，增加比例18.39%。

其中商业用地供应面积483826平方米，比上年增加74154平方米，增加比例18.10%，占总供应量6.80%；居住用地供应面积3385387平方米，比上年增加1727646平方米，增加比例104.22%，占总供应量47.59%；工业用地供应面积3244622平方米，比上年减少697030平方米，减少比例17.68%，占总供应量45.61%。

土地供应状况如下表：

表2-12018、2019年滁州市商住工土地供应状况一览表

单位：

平方米

年份

合计

商业

居住

工业

2018年

供应量

6009066

409673

1657741

3941652

比例

100%

6.82%

27.59%

65.59%

2019年

供应量

7113835

483826

3385387

3244622

比例

100%

6.80%

47.59%

45.61%

图2-12018、2019年滁州市土地供应量示意图

图2-22018年滁州市土地供应比例示意图

图2-32019年滁州市土地供应比例示意图

根据以上图、表可以看出，滁州市2019年土地供应量较2018年有所增加，其中居住用地供应量明显增加，商业用地供应量增长幅度不大，工业用地供应量相对于2018年有较大幅度的减少。

2019年滁州市工业用地供应量占全市土地供应量的45.61%，居住用地供应量占全市土地供应量的47.59%，商业用地供应量占全市土地供应量的6.80%。

三、城市地价水平及变化趋势

滁州市现行基准地价的基准日为2018年1月1日，在法定使用期限内。

按照省国土资源储备发展中心要求，2019年各标准宗地现况内涵条件下价格和设定内涵条件下价格需按照基准地价的级别计算。

1.整体地价水平及整体变化趋势

滁州市2019年城市整体地价水平与2018年相比，继续保持稳定、持续上升态势，城市整体地价较2018年的1094元/平方米，增长了0.82%。

2019年，滁州市城市整体地价为1103元/平方米，比2018年增加了9元/平方米。

其中商业地价整体水平值为2172元/平方米，居住地价水平值为1526元/平方米，工业地价水平值为231元/平方米，分别比2018年增长了7元/平方米、19元/平方米和0元/平方米。

商业、居住、工业地价水平呈阶梯状排列，商业地价最高，居住地价次之，工业地价最低（见图3-1）。

图3-1滁州市2019年综合地价水平

表3-1滁州市整体地价水平状况

元/平方米

年份

综合

商业

居住

工业

2018年

1094

2165

1507

231

2019年

1103

2172

1526

231

与2018年相比，2019年滁州市地价总体水平有所增涨，地价综合增长率为0.82%。

其中，商业地价平均增长率为0.32%，居住地价平均增长率为1.26%，工业地价平均增长率为0.00%。

居住地价增长率最高，商业地价增长率次之，工业地价增长率没有涨幅（见图2-1-2），滁州市整体地价增长率状况如表3-2。

图3-2滁州市2019年整体地价增长率

表3-2滁州市整体地价增长率状况

年份

综合

商业

居住

工业

2018年

0.92%

0.51%

1.28%

0.00%

2019年

0.82%

0.32%

1.26%

0.00%

与2018相比，2019年滁州市整体地价总体呈上升趋势，商业地价经过多年的培育和发展，已经成为拉动全市经济发展的重要产业，其地价高于全市整体地价。

以2007年为基数，2018年滁州市整体综合地价指数为148；商业地价指数为143；居住地价指数为169；工业地价指数为109。

商业、居住、工业地价指数平均值之比为1:

1.18:

0.76。

2019年滁州市整体综合地价指数为149；商业地价指数为143；居住地价指数为171；工业地价指数为109。

商业、居住、工业地价指数平均值之比为1:

1.20:

0.76。

图3-3滁州市2018、2019年地价指数

表3-3滁州市地价指数状况（以2007年为基期）

年份

综合

商业

居住

工业

2017年

147

142

167

109

2018年

148

143

169

109

2019年

149

143

171

109

2.不同用途地价水平与变化趋势

1）商业地价水平及变化趋势

2019年滁州市监测区范围内商业地价总体水平为2172元/平方米，商业一级地价水平值为4249元/平方米，二级地价水平值为2344元/平方米，三级地价水平值为1605元/平方米，四级地价水平值为836元/平方米，五级地价水平值为646元/平方米,级别地价增长变化最大区域为三级地段，比2018年增加了1.07%，二级次之，比2018年增加了0.30%，各级别价格如图3-4，各级别增长变化如图3-5，各级别地价水平状况及增长率状况如表3-4、3-5。

图3-4滁州市2019年商业各级别地价

图3-5滁州市2019年商业各级别地价增长率

表3-4滁州市2019年商业地价状况

元/平方米

年份

综合

一级

二级

三级

四级

五级

2018年

2165

4241

2337

1588

836

645

2019年

2172

4249

2344

1605

836

646

表3-5滁州市2019年商业地价级别增长状况

年份

综合

一级

二级

三级

四级

五级

2018年

0.51%

1.07%

2.67%

2.47%

0.84%

4.81%

2019年

0.32%

0.19%

0.30%

1.07%

0.00%

0.16%

2）居住地价水平及变化趋势

2019年滁州市监测区域范围内居住地价总体水平值为1526元/平方米，居住一级地价水平值为2483元/平方米，二级地价水平值为1759元/平方米，三级地价水平值为1535元/平方米，四级地价水平值为716元/平方米，五级地价水平值为522元/平方米，级别地价增长最大区域为三级，比2018年增加了2.68%，二级地段地价增长次之，比2018年增长了1.09%，各级别价格如图3-6，各级别增长变化如图3-7，各级别地价水平状况及增长率状况如表3-6、3-7。

图3-6滁州市2019年居住各级别地价

图3-7滁州市2019年居住各级别地价增长率

表3-6滁州市2019年居住地价水平状况

元/平方米

年份

综合

一级

二级

三级

四级

五级

2018年

1507

2480

1740

1495

715

522

2019年

1526

2483

1759

1535

716

522

表3-7滁州市2019年居住地价级别增长状况如表

年份

综合

一级

二级

三级

四级

五级

2018年

0.51%

1.07%

2.67%

2.47%

0.84%

4.81%

2019年

1.26%

0.12%

1.09%

2.68%

0.14%

0.00%

3）工业地价水平及变化趋势

2019年滁州市监测区域范围内工业地价总体水平值为231元/平方米，工业一级地价水平值为274元/平方米，二级地价水平值为249元/平方米，三级地价水平值为236元/平方米，四级地价水平值为204元/平方米。

各级别地价水平与2018年相比保持稳定。

各级别价格如图3-8，各级别增长变化如图3-8，各级别地价水平状况及增长率状况如表3-8。

图3-8滁州市2018年工业各级别地价

表3-8滁州市2018年工业地价水平状况

元/平方米

年份

综合

一级

二级

三级

四级

2019年

231

274

249

236

204

3.不同区域地价水平与变化趋势

滁州市从空间布局上分为两个区域，即琅琊区、南谯区。

由于地价受不同区域的发展模式、发展重心、基础公用设施的完善程度以及经济发展状况的影响，呈现出明显的地域性，从监测的范围和结果来看，滁州市的地价分布及变化趋势总体上反映了滁州市的地理分布特征和经济发展方向，其地价分布具有以下空间特性：

滁州市整体地价水平呈南高北低，依次整体下降的变化趋势。

琅琊区是滁州市的老城区，基础设施和公共设施完善度较高，人口密度较大，金融、商业服务业发达，众多房地产开发和投资项目主要集中在该区域的周边地区。

同时受到地质状况及城市规划等限制因素，开发空间狭窄，土地取得成本较高，地价一直居高不下。

从级别分布上来看，琅琊区商业用地主要分布在商业一级、二级、三级、四级和部分五级，滁州市商业地价总体水平为2172元/平方米，商业一级地价水平值为4249元/平方米，二级地价水平值为2344元/平方米，三级地价水平值为1605元/平方米，四级地价水平值为836元/平方米，五级地价水平值为646元/平方米。

琅琊区居住用地主要分布在居住一级、二级、三级、四级和部分五级，滁州市居住地价总体水平值为1526元/平方米，居住一级地价水平值为2483元/平方米，二级地价水平值为1759元/平方米，三级地价水平值为1565元/平方米，四级地价水平值为716元/平方米，五级地价水平值为522元/平方米。

工业用地主要分布在工业二级、三级、四级，滁州市工业地价总体水平值为231元/平方米，工业一级地价水平值为274元/平方米，二级地价水平值为249元/平方米，三级地价水平值为236元/平方米，四级地价水平值为204元/平方米。

与2018年相比，商业地价整体增长了0.32%，居住地价增长了1.26%，工业地价增长了0.00%。

四、城市地价与土地市场协调状况

2019年滁州市土地实际供应面积与计划供应较吻合，地价水平变化与土地实际供应变化相协调。

居住用地由于受到全国房地产价格影响，政府提出加强房地产市场的监管等，发展空间有一定限制。

2019年，滁州市政府继续加大建成区内存量土地供应和城市改造力度，严格控制城市新增建设用地供给。

商业用地供应量较2018年增加了18.10%，地价增长了0.32％；居住用地供应量较2018年增加了104.22%，地价增长了1.26%，工业用地供应量较2018年减少了17.68%，地价保持不变，从滁州市整体地价变化来看，商业、居住地价增长水平均保持在一个合理的区间范围内。

五、背景情况与未来趋势分析

1.城市地价变化的背景及存在的问题

2019年，滁州市持续加大城市基础设施建设等固定资产投资力度，加强整体统一规划，城市框架已基本显现，房地产投资、商业物流投资需求旺盛，境外来滁投资置业的企业和个人明显增多，加之受政府严格执行国家“关于进一步加强治理整顿土地市场秩序”、严格落实《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、严格控制农用地专用指标等政策影响，使得地价的市场机制和环境进一步改善，土地市场价格更加显化，投资环境更加优越，土地供需协调，地价增长呈现稳中有升的态势。

从目前土地市场动态变化来看，尚存在一些问题需要重视和解决。

如局部地区土地是否集约利用，土地开发是否如期进行、土地是否闲置、投资是否到位、土地资产和其他生产要素资本配置是否合理等，这对形成稳定的可持续发展环境不利。

因此，2020年应增强土地出让的计划性，准确核算地价成本和房价成本，重点盘活城市存量土地资产，协调好全局与重点区域的发展关系，加强建设用地的供应调控，促进国民经济和房地产市场的持续协调发展。

2.未来地价变化的趋势预测

2020年，滁州市坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持稳中求进工作总基调，继续克难前进、奋勇争先，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，扎实推进“四个突破年”行动，高质量推动五大发展，全市经济稳中有进、稳中向好。

消费需求继续扩大，电商发展较快，对实体零售业依然冲击较大。

继续坚持“房住不炒”这一基本定位，施策调控，房地产市场平稳健康发展的长效机制逐渐建立。

工业平稳发展，结构持续优化，效益持续改善。

预测2020年滁州市地价将会继续呈现出稳中有升势头，各用途间增速差异或将缩小，住宅用地市场将保持收窄趋稳态势。