龙湖集团概念方案设计任务书.docx

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龙湖集团概念方案设计任务书

龙湖·项目

概念（方案）设计任务书

2008年9月

公司名称：

联系电话（传真）：

联系人（电话）：

电子邮箱：

公司（项目）网站：

通信地址：

目录：

附件：

附件1：

宗地红线图或钉桩报告

附件2：

规划意见书

附件3：

交评报告

附件4：

环评报告

附件5：

用地现状照片

附件6：

宗地绿化植被与水面分布图

附件7：

市场定位报告

附件8：

宗地地形图

附件9：

地方法规中日照间距的特殊规定摘要

一、项目概况

1.1项目位置

1）项目位置：

市区。

（插图1：

宗地城市位置图）

2）用地四至：

（描述用地边界）（插图2：

宗地区域位置图）

1.2城市特征：

1）城市功能：

介绍地段的城市功能，具体指在政治、经济、文化、商业、旅游、文物保护、教育、医疗、文体娱乐等方面主要价值点，或未来城市规划中的定位和功能。

2）区域特征：

描述区域产业结构，购买力水平，客群特征。

1.3自然条件

1）城市气温：

最高：

℃；最低：

℃；平均：

℃

2）城市风向：

常年主导风向：

西北向；风向玫瑰图（另见附图）

3）噪音、辐射、污染源：

✓宗地噪音、辐射、污染源描述（如垃圾焚烧场、污水处理厂等）

✓环境评价报告（如有）重要结论和建议

4）水文资料：

✓用地周边地表水：

江、河、湖、海

✓用地内地表水：

池塘、水渠

✓地表水常年\最高水位（黄海高程）：

米

✓水质状况描述：

良好\一般\有异味\已污染

✓地下水位标高：

（黄海高程）：

米

✓特殊地下物：

冲沟、暗河：

地下建、构筑物：

✓其它：

1.4用地现状

1）用地形状，大小，坡度，绿化植被和水面分布等。

2）周边现状描述。

（描述用地周边建筑或用地的性质）

附件5：

宗地现状照片（用地内及周边，标明拍摄目标名称位置）

附件6：

（如有）宗地绿化植被与水面分布图（标明需保留的树木坐标，树冠半径，水面的定位）

1.5交通状况

1）交通状况：

（说明道路、快速路、铁路、地铁、轻轨的方位，距最近站点的距离，距城市中心区的交通时间等）

2）交通评价：

《交评》的重要结论和建议。

1.6配套设施

周边的景观、旅游、医院、教育、商业、文体娱乐设施等

二、规划条件

2.1经济技术指标：

（表格根据规划意见书自行修改）

总用地面积（㎡）

其

中

总建设用地（㎡）

其

中

市政公用设施用地（㎡）

多功能用地（㎡）

代征城市公共用地（㎡）

容积率

建筑密度

建筑规模（㎡）

其

中

住宅

80％

公建

20％

消防站

住宅建筑套密度

≥230

绿地率

居住及公建≥30％，消防站≥20％

集中绿地面积

≥6000平方米

主要出入口方位

南、北、东

停车位

2辆/户

2.2设计依据：

附件1：

宗地红线图（宗地面积、角点坐标、红线尺寸、标高）或钉桩报告（必选）

附件2：

规划意见书（含附图）（必选）

附件3：

交评报告（必选）

附件4：

环评报告（必选）

附件5：

用地现状照片（可选）

附件6：

宗地绿化植被与水面分布图（标明需保留的树木坐标，树冠半径，水面的定位）（可选）

附件7：

市场定位报告（可选）

附件8：

宗地地形图（宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌（可选）

附件9：

地方法规中日照间距的特殊规定摘要（可选）

三、市场分析：

1）项目定位：

项目有几种业态，拟销售单价，总价；建造的标准（高、中、低端）；竞争楼盘分析。

2）客群定位：

投资或自住，客群特征描述，客户模型。

3）产品定位：

拟定的规划、户型卖点；推荐的立面设计风格；预想的景观、精装设计风格等。

（参加附件6：

市场定位报告）

四、设计要求

4.1规划设计要求：

4.1.1项目价值

1）合理利用内外部景观资源，把景观价值最大化。

2）考虑到内外部噪音、辐射、污染等不利因素，在规划上合理布局，并采取有效技术措施降低不良影响；

3）要求充分利用限高（没有限高的尽量不超过100米）；尝试多业态不平衡使用容积率，并进行多种方案的容积率分析；

4）准确计算经济技术指标；面积能够满足容积率上限要求。

5）尽量利用日照间距设置公共绿地；

6）商业配套不要占用好的朝向和日照条件优良区域；

4.1.2可实施性

1）道路红线、建筑红线或用地界线与场地内的道路等严格按照选址意见书绘制，用地坐标要标注准确；

2）场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等要满足规划及消防等规范要求；

3）场地内有大量需保留树木，水系，建筑时，要于总图上标明位置、尺寸、定位坐标。

4）要进行日照分析，北侧相邻建筑如果层数较低，还要核查北侧第二排的建筑日照时数。

并核查东西向相邻的住宅或教育设施日照条件。

如果原日照条件不满足规定日照时数，新增建筑不能恶化其日照条件。

5）明确可采用的停车方式，并兼顾社区景观效果和经济合理性；

6）明确地面大型设备站房的位置，如开闭站、锅炉房、垃圾转运站、煤气调压站等；

7）会所应结合千人指标的文体配套进行设置，总建筑面积尽量不超过1700平方米。

地上面积不超过400平方米。

主要经营面积应该置于地下。

8）配套设施在满足规范前提下按面积下限进行设计，并尽可能置于地下。

9）坡度设计是否合理，注意的土方量的平衡，避免了不必要的高切坡。

4.1.3设计创新

1）结合领先规划理论、新材料技术，打造生态、宜居社区；

2）沿袭传统，创新生活方式，营造和谐、多元化人文社区；

4.1.4场地要求：

1）漫跑步道、动步公园；

2）休闲广场；

3）球类场地；

4）儿童游戏场地

5）其它

4.2单体设计要求：

4.2.1户型面积建议见下表，户型设计要符合市场定位。

户型面积建议表：

产品类型

户型面积（㎡）

户型参考售价（元/㎡）

联排别墅

270

叠拼

240

多层洋房

180

小高层

140

90

高层

90

4.2.2户型设计要点

1）户型要求功能完善，关注储藏、洗衣、晾晒等功能的使用便利；

2）户型各房间面积匹配，避免大户型中厅、卧室面积的简单放大，也要避免厨房、卫生间面积过小导致的使用不便；

3）平面布局符合现代生活方式，并能营造出经典的生活场景；

4）保证尽量多的功能空间有良好采光和通风；

5）通过花园、阳台、露台、飘窗等赠送空间提升客户使用价值；

6）控制分摊面积最小化，关注电梯厅、楼梯、公共走道的净宽度，和各类管井的尺寸；

7）户内交通面积最小化：

尽量用厅代替户内走道，大户型可以考虑设置套间；

8）设计创新，营造户型卖点；

4.2.3立面设计要点

1）立面风格与项目市场定位协调一致，符合目标客户的价值取向，并与平面吻合或具备日后修改一致的可能性；

2）立面设计要考虑材料和工艺的可行性，避免后期成本或质量失控。

3）立面设计要具有鲜明风格特征，或者再现某种经典建筑风格，或者是一种全新的风格尝试。

要避免与市场上中低档项目产生风格上的类似性。

4）空调系统的选择会对立面有较大影响，要在平立面设计中给合考虑。

五、成果要求：

分类

序号

图纸名称

低、多层

高层

备注

总图

1

总平面图

●

●

2

产品类型分布图

●

〇

用于容积率分析

3

容积率分析表

●

〇

（见附件）

4

组团模块图

●

〇

5

交通分析图

●

●

含停车方式分析。

6

配套分析图

●

●

7

日照分析图

●

●

8

景观分析图

〇

〇

要求景观价值最大化

9

分期开发分析图

〇

〇

售楼处，样板区位置合理

10

坡度分析及土方平衡图

〇

〇

山地或坡度较大时需要

单体

11

典型户型图

●

●

要求明确户型卖点

12

各层平面图（含地下）

〇

〇

13

立面意向图

●

●

符合市场定位，适度创新

14

剖面图

〇

〇

以剖面作为卖点时提供

其它

15

设计说明

●

●

说明设计构思和特点

16

效果图

〇

〇

17

模型

〇

〇

18

特殊价值分析

〇

〇

●必备图纸〇可选图纸

以上图纸A3装订彩色设计文本4册，含所有设计成果的电子文件的光盘一套。

六、设计进度安排

设计成果

提交时间

设计答疑，现场踏勘

15日

初次成果交流（规划概念）

2008年8月15日

中期成果汇报（含户型）

2008年8月30日

完成修改，提交全部成果

2008年9月6日

七、联系方式：

联系人：

手机

电话：

传真：

邮寄地址：

电子邮件：

公共邮箱：