综合体项目可研报告.docx

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综合体项目可研报告

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******田园综合体项目

可行性研究报告

******

二O一八年九月

目录

第一章总论1

一、项目概况1

二、项目建设性质3

三、项目开发单位概况3

四、项目可行性研究报告编制依据4

五、项目建设理由5

六、规划原则6

七、项目建设资金来源8

八、项目建设内容8

九、效益分析9

十、结论10

第二章项目提出的背景11

一、国家政策为乡村休闲旅游带来发展新机遇11

二、地区各级政府及相关部门对于发展乡村旅游重视11

三、文化发展背景13

四、建设特色旅游名镇的发展背景15

第三章项目开发建设的必要性和可行性17

一、项目开发建设的必要性17

二、项目开发建设的可行性19

第四章资源评价22

一、资源分类22

二、主要景点简述24

三、资源评价31

第五章市场分析与预测32

一、国内外旅游发展趋势32

二、******旅游发展概况33

三、******田园综合体项目前景分析35

第六章项目建设内容和建设条件36

一、建设规模36

二、建设内容36

三、建设条件54

第七章项目推广策略58

一、推广模式58

二、促销措施58

三、节庆活动59

第八章资源及生态保护方案60

一、资源保护60

二、生态环境的保护与建设60

第九章项目招投标62

一、招标原则62

二、标书制定原则及招标范围62

三、招标程序62

第十章组织管理机构65

一、管理机构流程图65

二、组织管理65

三、人事管理65

第十一章投资估算、资金筹措及建设期安排66

一、投资估算66

二、建设投资估算66

三、资金筹措68

四、建设及开发期安排68

五、资金使用安排69

第十二章财务评价70

一、财务评价基础数据选取70

二、运营收入及成本支出估算71

三、财务评价指标72

四、不确定性分析72

五、财务评价结论72

第十三章效益评估74

一、项目为提升区域旅游地位提供支撑74

二、对青州市其他产业的发展具有很大的促进作用74

三、产业化开发具有极大的促进作用74

四、项目开发增加了政府的税收74

第十四章风险分析与对策75

一、财务风险分析75

二、开发运作风险分析75

三、市场风险分析75

第十五章结论和建议76

附件与附图：

1、******营业执照

2、项目平面布置图

3、项目区域位置图

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

******田园综合体项目

2、项目开发单位

******

项目法人代表：

******

联系人：

******

联系电话：

******

通讯地址：

山东省潍坊市******沟村委会

邮编：

262502

3、项目区概况

据说，在蛮荒混沌岁月里，西行先辈用双脚踏出了一条小路，东起临朐五井，西达周村济南府，后人把这条小道称之为曼萨古道，也称作青州的茶马古道。

据当地人介绍，曼萨古道，应该叫慢仨古道，因为在去临朐五井的北道村路段有仨个很大的慢上坡，慢同曼，仨同萨，后来文人墨客就改成了这个洋名字—曼萨古道。

曼萨古道到底建于何时已不可考，不过古青州在远古时代曾经是山东乃至全国桑蚕养殖基地，缫丝、丝织产业发达。

田野考古证明，至少在商代晚期，古青州的桑蚕养殖和丝织产业就已经非常完善，进入春秋战国以后，伴随着丝织产业的不断发展，古青州的丝绸更以“衣带冠天下”而享誉华夏，从而在两汉时期奠定了古青州丝绸之路源头的地位。

曼萨古道最初修建的原因，恐怕就是因为桑农运输和丝绸贸易而诞生的，所以它的修建年代最晚不会晚于战国，最早甚至可以追溯到商代晚期。

从曼萨古道的东段终点五井再向南延伸是穆棱关，联想到向西进入淄博的曼萨古道，再联想到这里以前属于齐国，就不难判断曼萨古道在承担桑农运输和丝绸贸易的同时，也承担着军用物资运输和兵力投送的任务，从这个意义上来讲，曼萨古道又是一条古代齐国运送物资、投送兵力的官道和兵道，它和齐长城一样构成了齐国防御体系中不可或缺的一环。

曼萨是个山巅小盆地，平均海拔六百五十米左右，谷歌地图上看，约在东经三十六度二十九分，北纬一百一十八度十八分左右。

曼萨，位于仰天山的东北方，南起仰天北槽，北至西股“子房洞”，长约8km，东自“古北道”，西至石头沟，宽约2.5km，是北道小流域、孙王小流域、岸青小流域和西股流域水系的发源地。

曼萨在历史上是渺无人烟的蛮荒之地，历来被周边的百姓称为无人区，既使是现在，这里也是人烟稀少。

曼萨地形复杂，山地势构造颇为独特，它由一个个山顶盆地构成，山顶盆地呈南北走向，两边险峰对峙，中间形成一道道宽阔的大峡谷，一座座东西相向的山麓抵足交错，犹如一道道风景屏障。

谷中怪石嶙峋，灌木葱茏，具有奇、特、美的风韵，堪称旅游探险的绝佳之地。

曼萨古道风景秀丽，物产丰富，是休闲旅游观光度假胜地，森林覆盖率70%以上，是青州市目前尚未污染，最为古老，古风尚存的原生态旅游胜地之一，这里一年四季风景各异，自然环境优美，特别是夏天山泉瀑布星罗棋布，山坡上的植被郁郁葱葱，因山林密布，山泉甘冽，植被茂密，珍惜鸟类兽类极多，据统计，山中陆生脊椎动物120多种，其中国家珍稀动物22种，独特的山林气候，使得这里降雨充沛，冬暖夏凉，土地肥沃，适合各种植物的生长，山中有降龙木，野葡萄和紫草，柴胡，丹参，何首乌，徐长青，葛根等百余种名贵中药材，所产的李子、扁桃、榛子、柿子，山楂，核桃，栗子等干鲜果品以及黍子，小米，红豆等五谷杂粮，微量元素矿物质含量特别丰富，纯天然无公害，是真正的绿色食品，对人体的健康特别有帮助。

石头沟村和上白洋村都是青州著名的长寿村，80岁以上的长寿老人超过全村人口10%，这里空气清新，负氧离子含量极高，是极佳的天然氧吧，长期在这里居住，能祛病延年，健康长寿，优美的自然环境，清新的空气，清澈的山泉水，纯天然高营养的食物，淳朴与世无争的民俗民风或许是长寿的秘诀吧。

青州市依托良好自然资源优势，以促进农民增收为宗旨，从大处着眼，细处入手，科学安排乡村旅游整体布局，带动群众脱贫致富。

项目占地仅为曼萨古道的北半部分，东西大约在1.5公里，南北3.5公里，合计7875亩（投影面积）。

其中上白洋村5250亩，石头沟村2625亩。

其中林地2674亩，沟壑面积1611亩，基本农田500亩，园地2067亩，建设用地（包括道路）1023亩。

基于旅游休闲市场需求，结合现代旅游开发理念，整合优势资源，优化休闲游憩环境，完善接待服务设施，提升旅游服务质量，将其打造为集创意农业、文旅康养、乡村旅游、科普教育、特色民宿、山水田园、休闲养生和道家哲学文化弘扬于一体的高端田园综合体。

二、项目建设性质

1、项目性质

新开发旅游综合项目

2、开发地点

位于潍坊市******沟村。

三、项目开发单位概况

******于2015年7月取得青州市工商行政管理局颁发的企业营业执照。

注册资本500万元，经营范围：

林木、果树种植、果品加工，农林技术信息咨询、禽兽养殖，农业观光旅游等业务。

公司的企业宗旨是充分利用荒山、荒坡发展农林经济、乡村旅游、生态农业等相关产业，充分吸收当地农民就业，帮助农民脱贫致富，带动周边农村经济发展。

公司在成立之前的2008年就分别承包了这块山地，时间为70年。

十年来，在项目区已栽种果树、公益林等30余万株。

从村民手中流转土地120亩，流转果木15万株。

2010年经市林业局确权经济林1133亩。

基础建设方面十年内共开山辟路13公里，修建拦水坝6座，打深水井1口，蓄水池7个，铺设供水管道1500米，深埋高压线路1500米，上变压器1台，修建二级旅游公厕3处，林业消防站1处，护林房2处，修建山顶平台3处，平台面积共5万平方米，修砌路边堰、河边堰、田边堰计1万余立方米。

填埋砂石土方量达30余万立方米。

公司秉承“以人为本、科技创新、持续发展、服务社会”的宗旨，拥有专业的技术人才和高效的管理团队，在技术上采取专业化、标准化、精细化，在管理上推行科学化、规范化、程序化、制度化，始终坚持以“科学严谨、求实创新”的企业精神致力于综合发展。

四、项目可行性研究报告编制依据

1、《中华人民共和国旅游法》全国人民代表大会常务委员，2013

年10月1日；

2、《中华人民共和国风景名胜区管理条例》，国务院，2006年12月1日；

3、《中华人民共和国自然保护区条例》，国务院，1994年12月1日；

4、《基本农田保护条例》，国务院，1999年1月1日；

5、《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发（2009）41号）（2009年12用1日，国务院）；

6、《国民旅游休闲纲要》（2013-2020）（2013年2月2日，国务院）；

7、《“十三五”旅游业发展规划》国发[2016]70号（2016年12月7日，国务院）；

8、《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》鲁政发〔2016〕5号（2016年3月2日，山东省人民政府）；

9、《山东省旅游业发展“十三五”规划》2016年6月，山东省旅游局；

10、《潍坊市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》潍政发〔2016〕3号（2016年5月17日，潍坊市人民政府）；

11、《潍坊市旅游业创新发展三年行动计划2017—2019年）》2016年12月19日，潍坊市人民政府；

12、《青州市城市总体规划（2016—2030）》2018年1月10日，青州市人民政府；

13、《青州市土地利用总体规划（2006-2020）》2017年6月，青州市人民政府；

14、《青州市乡村规划工作实施方案（2016-2020）》青政办发[2016]28号，青州市人民政府；

15、青州市2016年度国家农业综合开发******土地治理项目建设规划；

16、委托单位提供的其他有关资料等。

五、项目建设理由

“田园综合体”被写入了中央1号文件，其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽乡村。

1、资源优势向经济优势转化的需要

******旅游资源赋存多、品位高，多数仍“深在闺中，不为人知”，在发展上需要加大资源转换力度，审时度势，旅游活乡，利用资源进行旅游景区的开发建设，加快经济建设步伐，将资源优势转化为经济优势，实现******经济的快速发展和产业结构的转型。

2、区域经济、社会环境发展的需要

利用******具有独特性、品味高的旅游资源，对曼萨古道进行景区开发建设，一方面实现了资源优势向经济优势的转化，促进了区域经济的快速发展，另一方面，******的旅游资源和生态环境得到了有效保护，有利于******旅游业的可持续发展，实现了区域经济和社会环境发展的双赢。

3、旅游业的综合带动效应

近年来******经济结构调整的步伐加快，但是主要表现在第一产业的快速发展方面，第三产业发展速度仍然较慢。

发展旅游业，可以带动住宿餐饮业、商品销售业、交通运输业、文化产业等第三产业的发展，从而推动文化宣传、招商引资、区域合作等。

六、规划原则

1、总的目标性原则

⑴道德目标

曼萨古道景区的整体发展规划自建设伊始就要坚定执行清晰的道德目标属性，共包括两个方面：

①人文道德方面。

项目方多方筹集社会资金，在尽量短的时间内让石头沟、上白洋村村民脱贫致富，老有所养，将物质文明与道德文明同时实现质的提升，完全实现美丽乡村、富裕乡村、文明乡村建设的总目标。

该项目的本质是一个对贫困山村、同时又是一个革命红色根据地山村的扶贫工程。

②自然道德方面。

秉承尊重自然、保护自然及顺从自然的自然道德传统，发展与保护并重，在保护自然的前提下谋求经济发展，以保证经济产业形态的可持续性，使得经济发展与生态提升永远同步进行，决不让经济发展以毁坏自然为代价。

⑵经济目标

必须利用好曼萨古道的自然优势，打造综合性产业同步发展的模式，避免单一性产业对资源的浪费。

⑶社会目标

曼萨古道的规划立足于高端性、可持续性及综合性，希望遵循该规划在石头沟、上白洋村探索出一个贫困乡村的优质化发展模式，使其成为国内乡村发展的一个样板，并直接带动青州西南山区广大农村的快速发展。

其次本规划的制定考虑到了国务院近期颁发的关于推动农村三权（所有权、承包权及使用权）分置的文件精神，并预判未来城市资本与乡村资源必然的结合趋势，在此基础上成立了由投资方与村民经济合作社组成的合资公司，使村民成为股东，以从根本上解决长效脱贫问题。

2、体制规划原则

鉴于该项目低端的资金优势、技术优势、人才优势及区位优势，要想从根本上奠定农村长远发展的综合性基础，必须首先对农村体制进行改革，使私有制基础下的现有农村体制变为股份制形式的集体所有制，如此方能使农村零散的承包土地集约化、规模化。

农民以宅基地、承包土地或资金加入农业合作社后，与外来资金合资成立经营联合体，外部资金、人才及技术等优势资源便可顺畅的与农村进行商业对接。

新的经济联合体成为一个标准意义上的企业法人，便可在农庄规模化经营，申领政府补助，贷款及商业管理，与运营上效能最大化。

而农民变为股东，可祖祖辈辈继承股权分红，从而走向长久的发展致富道路。

3、产业规划原则

最大限度的挖掘当地资源优势，转变劣势为优势，坚持发展综合性经济产业，特别是有创新意义的产业，绝不能搞单一的、低端的产业发展思路。

偏僻的区位劣势可转化为优质的养生优势，村庄的空心化劣势及住房的劣质化可转变为建造美丽乡村及养生地产的优势。

高海拔（村庄整体位于海拔500米以上）既是高生态品质优势，也是生态农业的优势。

我们规划了四大产业综合性发展的规划战略：

旅游产业、生态农业产业、禅修养生度假及养生地产产业、道家阴阳哲学文化产业，其中后两个产业具有创新性。

4、生态规划原则

⑴对原生态的保护。

包括对水土流失之处的修补与维护，环境污染的防治，对防火的监管和对垃圾清理与回收再利用等。

⑵现有生态的提升。

主要包括涵养水源和大面积绿化。

在多个山谷的河道中打造小型水坝，以涵养水源。

沿水系栽植大量的树木，通过树根对水分的吸聚，使整个景区土壤中的总含水量大量提升。

根据资料介绍，一亩地的有林地比无林地多蓄水十几立方。

通过五到十年的涵养，会让曼萨古道山泉的流动从目前的年均七至八个月提升到全年十二个月，既保证了黑虎山水库的水源的长效性，又从根本上保证了石头沟村及周边山区生态的长效性，这是生态提升最根本的措施。

目前已栽种树木30余万棵，计划今后每年栽种一万棵，十年十万棵，使曼萨古道景区的森林覆盖率由目前的70%左右达到90%左右。

其负氧离子含量，氧气含量及空气湿润度、清洁度都能得以大幅度提升。

5、环保及安全规划原则

主要包括生活污水集中排放与管理，垃圾分类收集，低碳管理模式，冬季无污染取暖，森林防火，山地防洪等。

6、投资概算与建设规划

项目投资总额52000万元，其中：

基础设施投资19456.5万元（包括先前投资4200万元），景点建设17580万元，服务设施7645万元，其他费用7318.5万元（包括建设期银行贷款利息420万元）。

项目自2008年7月已经开始对果树栽植、道路、停车场、生态水系及景区进行了一定规模的建设，今后项目计划按两期进行建设，周期为十年。

前五年重点是农业综合开发建设，后五年主要是康养休闲旅游配套设施的建设。

七、项目建设资金来源

项目总投资52000万元，资金来源由四部分构成：

1、拟申请国家和当地财政支持15000万元，主要用于景区设施、基础及公共设施的建设；

2、开发公司自筹20000万元（先前已投资4200万元），主要用于景点的建设、商业酒店的建设、服务设施的建设，以弥补开发主体资金的不足；

3、招商引资10000万元，主要用于农业综合开发；

4、银行贴息贷款7000万元，用于沼气池的建设。

八、项目建设内容

第一期主要建设内容：

1、做好扁桃、榛子坚果基地建设；

2、搞好林下种植业；

3、梯田化改造荒山；

4、修建水库和堤坝；

5、道路拓宽、硬化；

6、农家乐园体验中心；

7、生态采摘园；

8、科普教育基地；

9、特色民宿。

第二期主要建设内容：

主要建设完善度假酒店、游客服务中心、特色餐饮、售卖服务、医疗卫生、沼气池等服务设施；大门、停车场、道路及照明工程、消防环卫系统、音响、监控系统等基础设施建设；道学文化广场、休闲中心、禅修养生度假区、农家小院、主题客栈等服务设施建设；水系景观带、景观小品、观星台等二十余处景点修复及建设。

九、效益分析

1、经济效益

本项目财务内部收益率所得税后25.67％，所得税前36.52％,均大于行业基准收益率10%；财务净现值（lc=10%）所得税后18916万元，所得税前10769万元，均大于零。

投资回收期所得税后7.2年，所得税前6.5年。

2、社会效益

（1）项目开发后，对维护******良好的生态环境将起到极大的促进作用。

（2）项目开发将提供大量就业机会；增加当地村民收入和政府的财政收入；带动******其他产业的发展。

（3）项目实施将改善区域的基础设施状况，丰富群众精神生活，改善村民的居住条件，提高当地人民的生活质量。

十、结论

******田园综合体项目符合产业发展总体态势，经过实地调查和分析，研究了项目的自然、社会、经济、历史、文化等状况，报告基础科学、可靠，市场前景广阔。

通过对******田园综合体项目游客市场规模预测、项目产品的效益分析以及对环境评价的实证分析，项目投资效果好、风险较小、经济效益高，注重带动相关产业的发展，生态效益和社会效益显著，建议尽快实施。

第二章项目提出的背景

一、国家政策为乡村休闲旅游带来发展新机遇

1、中共中央推动田园综合体建设的精神

2017年中共中央一号文件明确提出了建设乡村旅游田园综合体的精神，提倡农村一二三产业融合。

石头沟、上白洋村一定要摒弃单一的产业发展模式，利用其天然的自然优势，科学规划，足量投资，在保护自然生态环境的前提下，多产业并举，建成高质量的乡村旅游田园综合体，从根本上解决对石头沟、上白洋村的扶贫问题。

2、十八大“建设生态文明、推进五位一体”的发展机遇

城市化给人们的生活带来了许多问题，竞争激烈、工作压力大、生活紧张、“城市病”、环境污染等，使人们越来越向往开阔、宁静、悠闲的乡村田园生活。

十八大报告中将生态文明与经济建设、政治建设、文化建设、社会建设并列，将生态文明建设视为社会主义建设的重要工程，这无疑为旅游区的生态和文化建设提供了有力的背景支持。

3、社会主义新农村建设的机遇

社会主义新农村建设战略的实施，又为农村旅游大力发展注入了新的活力，即在尊重当地农民意愿的前提下，促进农村基础设施建设，科学规划，改变农村落后面貌，实现农民增收，促进农村精神文明建设，社会主义新农村建设战略为旅游业发展提供了指导方针。

4、“十三五”规划关于促进房地产业健康发展的机遇

在“十三五”规划纲要中提出了发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态，对于曼萨古道景区的规划定位和发展方向提供了切实可行的依据。

5、老龄化社会和养生养老机遇

当今社会老龄化越发严重，而相关的养生养老基地发展明显滞后，项目区域气候、空气和自然环境俱佳，适合养生养老产业的发展。

二、地区各级政府及相关部门对于发展乡村旅游非常重视

1、大力发展乡村旅游，加强旅游基础设施建设

2015年6月8日，山东省旅游发展委印发的《关于今后一个时期全省旅游业发展的基本思路和工作重点》的通知中提到积极推行“三三战略”、大力实施“三三工程”，其中强调旅游产品开发的主要任务是推进旅游目的地建设，策划开发一批具有国际影响力和市场竞争力的旅游新产品，推动邮轮、房车、低成本航空、免税购物、互联网旅游等新业态发展。

文件中还指出要大力发展乡村旅游，加强旅游基础设施建设。

2014年12月3日，山东省政府出台21条促进旅游业改革发展的实施意见，深化旅游改革。

为拓展旅游发展空间，山东将推进旅游产业资本化运作，吸引国有企业和社会资本，设立旅游产业发展基金和乡村旅游等不同类别的子基金。

山东还将把涉农资金向乡村旅游业倾斜，集中打造一批旅游小镇、旅游特色村，进一步促进乡村休闲旅游产业的发展。

2、******农业发展

主要发挥当地优势发展特色农业，现已形成果品、黄烟、畜牧、蚕茧、木本花卉、中药材和旱作蔬菜七个支柱产业。

尤其盛产山楂、柿子、梨枣、凯特杏等果品，先后建成梨枣基地8000亩，青州敞口山楂基地1万亩，小萼柿子基地4万亩，凯特杏基地5000亩，常年果品产量1800万公斤。

生态治山，荒山变成了金山银山。

******人民对已经治理的12万亩荒山，采取连带附近山岭薄地一同进行经营权50年的承包拍卖，大大提高了农民对荒山投入的积极性。

2004年以来，镇、村和农民三级共同投入投劳，先后发展了2万亩柿子基地、8000亩山楂基地、1万亩梨枣基地、2万亩杂果基地，******果品面积达到了6万多亩。

******仅果品一项就人均增收1000多元，荒山真正成了农民的“绿色银行”。

******通过3年的摸索与运作，建设了一批观光农业游览基地与项目。

截至目前，已投入资金3600万元，硬化区内道路120公里，建水池20多个，栽植侧柏、黄栌、火炬等防护林360万株，栽植柿子、山楂、薄壳核桃、冬枣、梨枣、凯特杏等果树50多万株。

******山区小流域治理工作成效显著，曾多次为全省及潍坊市农业基本建设会议提供现场。

3、特色经济

******被誉为“中国山楂制品第一镇”，山楂果品种植和加工业是******的特色支柱产业。

为提高******山楂产业组织化程度，促进产业上档升级，推动镇域经济发展，******创新模式成立了山楂产业党委，对整个山楂产业链条上的党员和党支部进行规范化管理，服务、引导、协调整个山楂产业的生产和经营。

山楂产业党委的成立，适应了新形势下产业化发展的总体要求，有效提高了******山楂产业组织化程度，规范了行业生产标准和交易市场秩序，实现了山楂种植、加工、销售三个环节的综合协调，促进了产业优化升级和健康发展，增加了农民收入。

山楂，又叫“山里红”、“胭脂果”，蔷薇科落叶小乔木，树皮暗灰色，有浅黄色皮孔，小枝紫褐色，单叶互生或于短枝上簇生，叶片宽卵形，伞房花序，花白色，后期变粉红色，果实球形，熟后深红色，表面具淡色小斑点。

花期5-6个月，果期7-10月。

生于海拔400-1000米间的向阳山坡、杂木林缘、灌丛间、蔬林内。

山里红果实酸甜可口，能生津止渴，具有很高的营养和药用价值。

山楂除鲜食外，可制成山楂片、果丹皮、山楂糕、红果酱、果脯、山楂酒等。

山楂片和山楂果丹皮是最普通，最流行的品种。

亦可入药，入药归脾、胃、肝经，有消食化积、活血散瘀的功效。

4、旅游景点

仰天山国家级森林公园位于******境内，另有逄山风景区、八喜谷生态农业园、明衡恭王墓、黄巢洞和黑虎山水库、蓝溪谷、柿子沟、钓鱼台水库、胡林古等景点。

三、文化发展背景

1、幼儿园概况:

全镇现有幼儿园18所，其中公办园8所，在岗教师33人，在园幼儿315人；民办幼儿园10所，教师23人，在园幼儿386人。

3-5周岁幼儿入园率93.5%。

2、小学概况

全镇现有小学9处，在岗教师188人，学历全部达标，其中大本51人，大专101人，在校生数2425人。

小学入学率100%

3、初中概况

全镇现有初中2处，在岗教师98人，学历全部达标，其中研究生2人，大本75人，在校生数1400人。

初中入学率100%。

4、医疗卫生

青州市王坟中心卫生院坐落于青山碧水间的全国首批生态建设示范区青州市******，是青州市西南山区一所