北京望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告.ppt
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望坛项目公建地块望坛项目公建地块市场研究及定位策划报告市场研究及定位策划报告南南三三环环赵公口桥赵公口桥木樨园桥木樨园桥本案住宅本案住宅健身中心健身中心百荣世贸商城百荣世贸商城酒店式公寓商业配套酒店式公寓商业配套p酒店式公寓销售价格酒店式公寓销售价格80008500元元/平米平米p配套商业租金配套商业租金2-3元元/天天永永外外大大街街洗浴休闲中心洗浴休闲中心北部公建地块北部公建地块西部公建地块西部公建地块东部公建地块东部公建地块公建地块项目市场研究及定位概要公建地块项目市场研究及定位概要专业卖场餐饮临街店铺办公专业卖场餐饮临街店铺办公p专业买场租金专业买场租金2-32-3元元/天天p临街商铺销售价格临街商铺销售价格12000-1300012000-13000元元/平米平米租金租金4-64-6元元/天天p办公物业销售价格办公物业销售价格900090001000010000元元/平米平米租金租金3-3.53-3.5元元/天天南南三三环环第页目录开发环境开发环境市场分析产品细化区域商业市场分析区域办公市场分析区域酒店式公寓市场分析北部公建地块西部公建地块东部公建地块第页本案公建开发的区域环境分析本案公建开发的区域环境分析1区域缺乏商务氛围,基本没有中高档办公的氛围;2区域周边交通及市政配套不完善;3本案区域整体生活配套不完善,便利程度低,难以满足附近居民的需求;4区域目前还是老城区,居住和办公人群消费力较弱,中高档商业和商务氛围短时间不可能形成。
第页目录开发环境市场分析市场分析产品细化区域商业市场分析区域商业市场分析区域办公市场分析区域酒店式公寓市场分析北部公建地块西部公建地块东部公建地块第页物物业名称名称性性质总体体规模模(平米)(平米)商商业规模模(平米)(平米)住宅价格住宅价格(元(元/平米)平米)商商业售格售格(元(元/平米)平米)南曦大厦底商5600020000580017000彩虹城底商50000080004800-500012000政馨家园底商68000250036008500鑫兆雅园会所220000480012000新裕家园底商800002000730018000甲方乙方底商200003000680012000陶然北岸底商37000030000650019800天鸿宝润苑底商6000020000850012000正阳天下底商500001800840019800清芷园底商及独体楼4000003000900010000恋日嘉园底商120000800051809000区域在售商业分析区域在售商业分析区域在售的商业以社区底商为主区域在售的商业以社区底商为主区域社区商业销售价格统计区域社区商业销售价格统计(节选节选)p区域社区销售商业以底商居多,规模在200020000平米之间p区域社区商业销售价格在900019800元之间,以以1200012000元左右者居多元左右者居多第页物物业名称名称地理位置地理位置商商业规模模(平米)(平米)租金水平租金水平(元(元/天天平米)平米)南曦大厦木樨园桥东南2000013政馨家园永外宋家庄顺八条25001.5鑫兆雅园宋庄路39号-2.6新裕家园磁器口路口东20004.5祥和家苑牛街西区22516青春无限牛街15号楼24005.5-6牛街18牛街东片18250005.5-6清芷园育新街47号30003NoLiTA广渠门内大街200004枫桦豪景广安门内大街100006珠江骏景木樨园桥西南角210003新世代中心蒲黄渝路东600004.5-5.5玺萌丽苑南三环西路南-1.6天天家园安乐林路3.2区域商业租金分析区域商业租金分析地段不同租金差别很大地段不同租金差别很大区域社区商业租金统计区域社区商业租金统计(节选节选)p区域社区租赁商业规模在200025000平米之间p区域社区商业租赁价格在1.36元/平米天之间,主要分布在主要分布在44元以内元以内第页p档次水平档次水平:
各业态以中低档商业设施为主p经营状况经营状况:
经营状况整体较好,大部分商业物业处于赢利状态p租金状况租金状况:
部分小型零散店铺租金相对较高,可达到6-8元/天平方米,一般类型的临街店租金水平主要集中在2-3元/天平方米、3-5元/天平方米区间相对较多p业态组成业态组成:
餐饮、专业店、美容美发、便利店等,占据了总体供应数量的50%以上;其它业态分布相对较为零散区域临街商业分析区域临街商业分析各街道商业档次都不高各街道商业档次都不高第页区域超市分析区域超市分析p供应数量:
二、三环之间相对集中p供应规模:
5000平米以下居多,5000平米以上数量虽少,但规模占总体量80%以上p区位分布:
项目周边除家乐福方庄项目周边除家乐福方庄店,尚无大型超市物业存在店,尚无大型超市物业存在p品牌档次:
区域内以物美、美廉美、华强、华联、天福、迪亚天天为主,其品牌知名度和市场认知度不高本案附近超市主要有:
物美便利店,迪本案附近超市主要有:
物美便利店,迪亚天天便利店。
档次较低且供应量有限亚天天便利店。
档次较低且供应量有限本项目地块本项目地块第页区域餐饮娱乐市场分析区域餐饮娱乐市场分析餐饮娱乐是本区域商业主力业态餐饮娱乐是本区域商业主力业态p餐饮业态总体经营状况:
主要服务的对象为周边人群,经营状况普遍较好,现阶段区域内餐饮业态具备较好的经营空间;p娱乐业态总体经营状况:
服务性业态相对较少;洗浴等经营状况普遍较好,而休闲运动等业态供应少、经营状况不理想p餐饮、娱乐等业态的品牌、档次状况:
中中高档次的娱乐消费市场相对空白高档次的娱乐消费市场相对空白p租金水平:
娱乐业租金一般为1.7-3元/天/平米,餐饮业则在1.8-5元/天/平米之间55%30%10%5%低档中低档中档中高档区域餐饮娱乐业态档次比例图区域餐饮娱乐业态档次比例图区域餐饮娱乐业态档次比例图区域餐饮娱乐业态档次比例图第页区域百货市场分析区域百货市场分析本区域不支持大型百货类业态本区域不支持大型百货类业态p区域内百货类物业主要集中在崇文区(如新世界一期二期)、方庄(如贵友)等商业氛围较为成熟、消费力较为旺盛的区域p本区域由于商业氛围淡薄,区域人口密度、人流量与车流量、消费力水平以及商业市场认知度尚不足于支撑百货类物业,百货类物业具有较大风险p故建议本案不做百货类物业故建议本案不做百货类物业第页南城区域是专业市场的集聚地南城区域是专业市场的集聚地项目名称目名称位置所属区域西南三西南三环家居建材商家居建材商业中心中心京开高速南三环西路成寿寺家居建材商成寿寺家居建材商业带成寿寺路南三环东路十里河家居建材市十里河家居建材市场十里河路东三环南路碧溪家居碧溪家居专业广广场丰台北路南三环西路物物业名称名称位置所属区域城外城家居文化广城外城家居文化广场南四环东路南四环东路家和家美家居家和家美家居十里河东三环南路居然之家居然之家十里河东三环南路十里河灯具批十里河灯具批发城城十里河东三环南路区域建材市场区域建材市场区域家居市场区域家居市场木木樨樨园园服服装装市市场场第页区域专业市场分析结论区域专业市场分析结论p区域家具,建材以及服饰等物业主要集中在东南三环以外p南城整体家具家居、建材类市场产品放量巨大,部分区域已具备较大规模p木樨园区域内服装、鞋帽类市场以大规模物业为主,具有很强的市场竞争力。
但单体供应规模相对较大,总体供应规模区域饱和p木樨园区新建物业已转向木樨园环岛北侧,商圈有北移倾向p本案西部地块距离木樨园环岛约600米,但考虑类似专业市场会给项目规划高档住宅物业带来巨大负面影响。
故不建议考虑家具、建材故不建议考虑家具、建材及服饰类专业市场及服饰类专业市场第页区域商业市场分析总体结论区域商业市场分析总体结论p以中低档商业设施为主,专业市场占较大比例p社区配套商业主要来源于一些新建小区,缺乏中高端产品,难以满足需求p南城休闲、娱乐产业已形成一定的产业聚集效应(以洗浴为特色)p区域内缺乏上规模的超市第页目录开发环境市场分析市场分析产品细化区域商业市场分析区域办公市场分析区域办公市场分析区域酒店式公寓市场分析北部公建地块西部公建地块东部公建地块第页南城在售办公物业市场以商住公寓为主南城在售办公物业市场以商住公寓为主项目名称项目名称地理位置地理位置占地面积占地面积(万平米)建筑面积建筑面积(万平米)装修装修状况状况开盘时间开盘时间入住时间入住时间均价均价(元/平米)时代风帆马家堡西路2.2010.00毛坯2007-3-82007-3-157100远中悦麒南三环赵公口桥0.243.00精装2007-3-12006-11-16300甲方乙方二环玉蜒桥东300米1.098.08毛坯2006-7-12004-8-316500南曦大厦南三环木樨园桥东南角0.706.21毛坯2006-4-302004-5-15900双城公寓木樨园环岛东北侧1.007.00全装2005-3-11999-6-15300p调研所选物业主要位于项目周边p缺乏商务氛围,没有办公物业聚集区p整体办公物业档次较低,在售办公物业以商住公寓为主整体办公物业档次较低,在售办公物业以商住公寓为主p价格较低,同当地住宅物业相当区域办公物业市场分析区域办公物业市场分析第页区域办公物业市场分析区域办公物业市场分析南城办公物业入住客群以商贸等服务性行业为主南城办公物业入住客群以商贸等服务性行业为主p主要客群为周边木樨园服装批发、贸易、科技、咨询、制造、外地企业驻京办事处等中小公司,这部分企业的业务主要在南城或看中南城低办公成本。
第页区域办公物业市场分析区域办公物业市场分析地块附近办公物业档次低,目前地块附近没有商务氛围地块附近办公物业档次低,目前地块附近没有商务氛围p自用办公场所工商银行崇文区支行北京市珐琅厂p外地政府驻京办事处衡水市政府驻北京办事处哈尔滨市政府驻京接待处p零散的低档次改建办公场所单间15平米左右,月租金1500元,出租率在90以上租户多为周边小市场业主租赁的办工场所p在售住宅改建天天家园临街第2层住宅改为写字间对外销售第页p位于天天家园沿街住宅楼的位于天天家园沿街住宅楼的2层,层,1层为沿街商铺,层为沿街商铺,3层以上为住宅层以上为住宅p全部出售,全部出售,9000元元/平米平米p面积最小约面积最小约200平米,墙体全部为承重墙,不可打通平米,墙体全部为承重墙,不可打通p无电梯,无大堂无电梯,无大堂p同楼上住户共同使用的楼体为入室唯一途径同楼上住户共同使用的楼体为入室唯一途径p目前尚未销售出一套目前尚未销售出一套个案分析:
天天家园写字间个案分析:
天天家园写字间区域办公物业市场分析区域办公物业市场分析第页区域办公物业市场分析结论区域办公物业市场分析结论1全国各地中小地方的办事处或企业办事处是南城办公市场的一大特色;2对价格相对敏感的企业或投资客形成了南城办公物业的主力客群,这些客群目前基本以选择商住公寓项目为主。
3本区域中小型商贸类中低档次办公有一定市场需求,基本没有高档办公物业市场;第页目录开发环境市场分析市场分析产品定位区域商业市场分析区域办公市场分析区域酒店式公寓市场分析区域酒店式公寓市场分析北部公建地块西部公建地块东部公建地块第页区域酒店式公寓市场分析区域酒店式公寓市场分析1精装修小户型公寓的客群以青年白领为主,对总价很敏感,需求总价在40万以下2通过良好的精装修、管理和服务,能够很好的提升酒店式公寓的价值。
3南城的精装修小户型公寓销售势态良好,如GOGO新时代、10AM新坐标等小户型的开发均取的了成功。
第页目录开发环境市场分析产品定位产品定位区域商业市场分析区域办公市场分析区域酒店式公寓市场分析北部公建地块北部公建地块西部公建地块东部公建地块第页地块位置示意图地块位置示意图木樨园桥木樨园桥本案住宅本案住宅西部公建地块西部公建地块北部公建地块北部公建地块万鹏文化用品商城万鹏文化用品商城百荣世贸商城百荣世贸商城东部公建地块东部公建地块数码城数码城永永外外大大街街南南二二环环景景泰泰路路南南三三环环安安乐乐林林路路第页北
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