福建省房地产估价师《案例与分析》餐饮房地产估价的技术路线及难点处理考试题.docx

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2017年福建省房地产估价师《案例与分析》：

餐饮房地产估价的技术路线及难点处理考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。

A：

住宅平均层数

B：

住宅建筑净密度

C：

住宅建筑面积净密度

D：

住宅建筑面积毛密度

E：

执行层的组织协调

2、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为__。

A．6.78%

B．4.55%

C．2.99%

D．3.66%

3、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。

这表明了税收的特征。

A：

强制性

B：

固定性

C：

无偿性

D：

有偿性

E：

执行层的组织协调

4、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。

（2007年试题）

A：

居住区

B：

居住小区

C：

居住组团

D：

居住社区

E：

执行层的组织协调

5、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。

A：

某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积

B：

某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积

C：

某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额

D：

某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价

E：

工业用地的监测点评估价格

6、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。

A．42.0万元

B．50.4万元

C．60.0万元

D．72.0万元

7、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括__。

A．单位比较法

B．分部分项法

C．造价分析法

D．指数调整法

8、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于。

A：

乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B：

甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C：

甲土地的价值高于乙土地的价值

D：

甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

E：

工业用地的监测点评估价格

9、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。

A．属于

B．不属于

C．根据情况确定

D．依照抵押合同规定

10、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设年的暂定期。

A：

半

B：

一

C：

二

D：

三

E：

执行层的组织协调

11、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。

调查评估出的各地价区段在某一时点的（）。

A．基准价格

B．平均价格

C．正常价格

D．市场价格

12、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。

A：

数学曲线拟合法

B：

平均增减量法

C：

平均发展速度法

D：

移动平均法

E：

工业用地的监测点评估价格

13、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价值的摊销与回收

C．重置价值的摊销与回收

D．价值的减价修正

14、定位于偏好中心，来迎合所有的消费者的营销方式是__。

A．无差异性营销

B．差异性营销

C．定制性营销

D．集中性营销

15、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。

以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

则实际单价为__。

A．3000元/m2

B．2850元/m2

C．2928元/m2

D．2857元/m2

16、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。

A．A

B．B

C．C

D．D

17、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。

A：

40

B：

48

C：

60

D：

70

E：

工业用地的监测点评估价格

18、非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价的佣金。

A：

5％

B：

10％

C：

15％

D：

20％

E：

执行层的组织协调

19、住房公积金制度实行原则。

A：

低存高贷

B：

低存低贷

C：

高存低贷

D：

高存高贷

E：

执行层的组织协调

20、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。

A．围墙工程费

B．电力设施工程费

C．居委会用房建设费

D．人防工程费

21、下列不属于土地使用权的是。

A：

建设用地使用权

B：

宅基地使用权

C：

土地承包经营权

D：

租赁权

E：

工业用地的监测点评估价格

22、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为__年。

A．50

B．40

C．35

D．30

23、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。

A．拍卖实践

B．拍卖过程

C．拍卖实务

D．拍卖行为

24、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为。

A：

3.5％

B：

5.17％

C：

7.75％

D：

8.59％

E：

借款合同

25、的立法目的是：

“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。

A：

《中华人民共和国土地管理法》

B：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：

《中华人民共和国城乡规划法》

D：

《中华人民共和国物权法》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于万元。

A：

2000

B：

2500

C：

3500

D：

6000

E：

执行层的组织协调

2、下列关于记名债券的优缺点的表述正确的是。

A：

记名债券的优点是比较安全

B：

记名债券缺点是流动性较差

C：

记名债券优点是流动性强

D：

记名债券缺点是转让时手续复杂

E：

记名债券缺点是转让手续简便

3、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。

A：

双项财政制

B：

单项财政制

C：

权责发生制

D：

权责利用制

E：

执行层的组织协调

4、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁货币补偿的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的等因素，用房地产市场评估的办法确定。

A：

实物

B：

地点

C：

区位

D：

用途

E：

建筑面积

5、房地产的独一无二特性导致了（）。

A．难以出现相同房地产的大量供给

B．房地产市场不能实现完全竞争

C．房地产交易难以采取样品交易的方式

D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E．房地产价值量大

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了__的转让房地产开发项目条件。

A．以出让方式取得的土地使用权

B．以划拨方式取得的土地使用权

C．以转让方式取得的土地使用权

D．以出租方式取得的土地使用权

E．以抵押方式取得的土地使用权

7、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

A．3

B．6

C．9

D．12

8、属于房屋产权转移登记情形的有__。

A．翻建

B．扩建

C．分割

D．抵押

E．裁决

9、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．理论价值

D．评估价值

10、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A：

政府部门

B：

建设部门

C：

房管部门

D：

开发企业

E：

借款合同

11、建筑与水有关的物理性质有等。

A：

孔隙率

B：

抗渗性

C：

抗冻性

D：

弹性和塑性

E：

耐磨性

12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．225.00

B．237.50

C．381.25

D．395.83

13、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。

A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目

B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间

C．不需为不可预见费用的支出预留空间

D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会

14、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。

A：

宪法具有最高的法律效力

B：

一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触

C：

法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章

D：

行政法规的效力高于地方性法规、规章

E：

地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章

15、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。

A．平均价格

B．加权价格

C．抽样价格

D．成交价格

16、外汇市场的参与者。

A：

外汇经纪人

B：

客户

C：

外汇银行

D：

中央银行

E：

商业银行

17、建筑给水设备中，基本供水方式不包括__。

A．分区分压供水方式

B．直接供水方式

C．水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式

D．分质供水

18、房地产开发投资的静态盈利指标有__。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金净利润率

D．投资报酬率

E．动态投资回收期

19、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。

A．适于进行长期投资

B．变现性差

C．易受政策影响

D．存在效益外溢和转移

20、根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，A市B房屋拆迁公司申请领取房屋拆迁许可证时，应向A市房屋拆迁管理部门提交的资料包括下列。

A：

建设项目批准文件

B：

建设用地规划许可证

C：

房屋所有权证

D：

国有土地使用权批准文件

E：

拆迁计划和拆迁方案

21、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。

A：

管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等

B：

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

C：

物业管理区域清洁卫生费用

D：

物业管理区域外的绿化养护费用

E：

物业管理区域外的秩序维护费用

22、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

23、房地产开发投资的静态盈利指标有。

A：

成本利润率

B：

销售利润率

C：

资本金净利润率

D：

资本金利润率

E：

静态投资回收期

24、抵