司法考试综合案例分析一房二卖的防止.docx
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司法考试综合案例分析一房二卖的防止
2020司法考试综合案例分析:
“一房二卖”的防止
【案情】
2006年11月,廖志平(化名)估计县城某地段的二手房价格会出现较大幅度的上涨。
因此,廖志平通过中介公司,物色了一批总价值为50余万元的二手房,并与该房业主签订了《房屋买卖合同》,支付了首付款13万元。
后来,业主突然反悔,拒绝履行合同,要将房屋转卖给他人。
原来业主已经和另外的购房者也签订了《房屋买卖合同》,并办理了房屋产权过户手续。
【评析】
现在房地产市场上一房二卖时有发生。
这是一个典型的通过房屋中介机构买房时一房二买的案例。
中介公司向多位购房者收取定金,会导致一房二买。
业主同时通过多家中介公司卖房,会导致一房二卖。
某些不法分子为骗取钱财,将同一套房屋反复销售,也导致一房二卖。
那么,如何防止一房二卖呢?
笔者谈谈以下几点建议:
一、购房者要确保业主已经签收定金
通常情况下,在房屋中介处相中了房屋后,购房者会被要求签订一份定金合同,并收取定金,以确保业主不会将房屋转卖给他人。
有些小型中介公司,为将房源迅速脱手,与多位购房者签订定金合同,导致“一房二卖”的情况发生。
购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房,就可以避免这种情况发生。
如果购房者需要通过小型中介公司买房,就要确保业主能签收到定金。
一般情况下,买卖双方在正式签约前不会见面,定金往往由中介公司转交。
购房者很难直接了解到业主是否收取定金。
但是,购房者可以要求中介公司出示收据,确认业主已签收定金。
二、购房者要调查所购房屋产权,提存房屋产权证
业主为了能将房子售出高价,往往会委托多家中介公司出售房屋,引起“一房二卖”的情况发生。
从签订合同,到正式交易,还有一段时日。
业主往往会在这段时间,另外物色买主,然后撕毁合同,将房屋以较高价格转让给第三人。
为了避免这种情况的发生,可以采取以下的办法加以防范:
一是进行产权调查。
交易中心通常备有房屋的原始记录,包含了房屋所有的基本信息,如房屋土地状况、产权共有人等。
在签订房屋买卖合同前,购房者可以到房地产交易中心进行产权调查,将调查结果与业主的房屋产权对比,如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符,购房者需要小心了,业主有可能将房屋“一房二卖”。
二是提存房屋产权证。
签订买卖合同后,若未办理过户手续,房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。
有些购房者看到房屋产权证后,会误认为产权仍为该业主所有,为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。
购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免这一现象发生。
三、购房者还需要注意,在交易中心登记后再向业主支付首付款。
购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款,可以避免某些人将房屋“一房二卖”后,诈骗购房者的购房款。
从本案看,廖志平在购买二手房屋时,法律意识不强,没有采取有效防范措施。
一是对中介公司的信誉度没有进行了解;二是定金的收取得不到确保;三是对房屋的有关证件没有进行确认。
笔者在此温馨提醒:
通过房屋中介机构购买二手房屋时,一定要多个心眼,依法进行买卖,防范购买二手房屋过程中的风险。
2020年国家司法考试四卷案例分析:
法律渊源
2018年国家司法考试四卷案例分析:
法律渊源
法律渊源
材料一:
消费者傅某在B市一家精品店购买了一块镀金手表,价格40元。
当时,傅某怀疑手表是假货,但精品店负责人说不会有假,并指出如果有假可以按照商场的店堂告示“假一罚十”来赔偿。
几天后,傅某找人鉴定认定该表为假冒,傅某即向精品店老板讨要说法,遭拒。
精品店认为该承诺的最终解释权在商店,主张“十”不是“十倍”;并说“假一罚十”与《消费者权益保护法》第49条规定的加倍赔偿原则相抵触,所以他的承诺没有法律效力,因此,他不能作出十倍的赔偿。
但他同时表示“愿意按《消费者权益保护法》加倍赔偿处理”,即退还40元货款,再加倍赔偿40元。
傅某向B市消协投诉,要求精品店按“假一罚十”的承诺进行赔偿。
最终,消协经过调解认为“假一罚十”承诺有效,精品店按照“假一罚十”的承诺,赔偿消费者傅某400元。
材料二:
消费者马某在G市一百货商场未付款就拿走价值120元的商品,商场以店堂告示“偷一罚十”为依据,要求对马某罚款1200元,并指出这是行业常规。
双方僵持到中午,马某最终同意前往银行取款接受罚款,被商场依“偷一罚十”的规定罚款1200元。
后来,他以名誉权受到损害为由提起诉讼。
被告主张原告自愿接受罚款,该民事法律行为合法有效,原告则坚持自己拿走商品是一时疏忽,不构成偷窃,商场无权对其进行处罚和损害其名誉。
G市L区法院认定“偷一罚十”的店堂告示无效。
判处商场立即把罚款退还原告。
G市中级人民法院作出终审判决,认定原告已经构成非法占有他人财物,仍判处商场立即把罚款退还原告,但是对于未付款即将商品带出商场的原告,除了要求分摊诉讼费用以外,并不罚款或要求悔过。
从法律渊源与法律适用的有关原理角度,分析两个材料中店堂告示在法律裁判中的作用及局限性。
[答案]本题反映的实质是习惯在法律适用中的作用及其局限性的问题。
本题中的“偷一罚十”与“假一罚十”都是两种经营者订立与形成的行规,社会行规属于社会习惯的一种,它们都是当代中国法的非正式渊源,在一定条件下可以转化为法律纠纷解决的重要依据,在一定范围与程度上实现法律正义。
要正确分析它们的作用与局限性需要我们从习惯作为一种非正式法律渊源的基本原理出发来了解。
作为一种非正式的法律渊源,习惯在法律适用中的积极作用主要表现在填补法律漏洞、发展成文法、增强纠纷解决的理由、实现“三个效果的统一”这几个方面。
从第一个材料来看,“假一罚十”通过调解予以确认,正说明了习惯可以发展成文法的目的,防止《消法》“加倍赔偿”机械理解,更好的实现“维护市场经济秩序”的立法目的。
同时,通过这一行规最终达成调解协议,解决了纠纷,也说明习惯可以成为解决纠纷的理由,更好的实现了社会效果,同时也提高了纠纷解决的效率,成为一种不同于法律本身的纠纷解决工具。
作为一种非正式的法律渊源,习惯在法律适用中也是存在局限性的。
最重要表现在它不能与现行成文法相违背、其内容本身要符合公平正义的要求,还需要法官的最终认可。
本案“偷一发十”被法律认定为无效正体现了这些局限性。
首先,这个行规本身与现行法律相违背。
因为普通民事主体不能认定一个人在法律上构成了盗窃,也不能执行处罚权;另一方面,强制性地规定消费者承担过重的义务,也是对作为弱势群体的消费者的不公平,因此这个习惯没有被法官认可,说明了其自身存在不可克服的局限性。
综上所述,习惯在司法裁判中既有巨大的积极作用,也有需要注意的局限性。
我们需要在制度设计上创造更多更好的条件与空间,来实现其积极的一面,抑制其消极的一面。
税务师考试税法二综合分析题突破练习
2016税务师考试税法二综合分析题突破练习
综合题一
某市一家手机生产企业为增值税一般纳税人,经税务机关核准的2009年应纳税所得额为-200万元。
2010年度生产经营情况如下:
(1)取得销售收入5000万元,特许权使用费收入200万元;
(2)销售成本2200万元,营业税金及附加320万元;
(3)发生销售费用1340万元(其中广告费900万元);
(4)管理费用960万元(其中支付给其他企业的管理费为30万元);
(5)财务费用12万元,系以年利率8%向非金融企业借入的9个月期的生产用200万元贷款的借款利息(银行同期同类贷款年利率为5%);
(6)投资收益34万元,系从深圳联营企业分回的税后利润;
(7)营业外支出80万元(含支付客户违约金20万元,法院诉讼费7万元,税收滞纳金3万元,非广告性质赞助支出50万元);
(8)已计入成本、费用中实际支付的合理的工资为72万元,上缴工会经费2.16万元,实际发生的职工福利费15.16万元,实际发生的职工教育经费1.08万元。
要求:
根据上述资料,计算该企业2010年实际应缴纳的企业所得税税额。
1.该企业2010年所得税前可扣除的销售费用()万元。
A1000
B1200
C1220
D1340
【答案】C
【解析】该企业2010年所得税前可扣除的销售费用:
广告费扣除限额=(5000+200)×15%=780(万元),小于实际发生额900万元,本年度只能税前扣除780万元。
该企业2010年所得税前可扣除的销售费用=1340-900+780=1220(万元)
2.该企业2010年所得税前可扣除的管理费用()万元。
A930
B940
C950
D960
【答案】A
【解析】该企业2010年所得税前可扣除的管理费用:
企业之间支付的管理费不得在税前扣除,所以该企业2010年所得税前可扣除的管理费用=960-30=930(万元)
3.该企业2010年所得税前可扣除的财务费用()万元。
A6.5
B7.5
C8.5
D12.5
【答案】B
【解析】该企业2010年所得税前可扣除的财务费用:
非金融企业向非金融企业借款的利息支出,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除。
该企业2010年所得税前可扣除的财务费用=200×5%×9/12=7.5(万元)
4.该企业2010年所得税前可扣除的营业外支出金额()万元。
A20
B25
C27
D80
【答案】C
【解析】该企业2010年所得税前可扣除的营业外支出金额:
支付客户违约金20万元和法院诉讼费7万元可以在税前扣除;税收滞纳金3万元和非广告性质赞助支出50万元不得在税前扣除。
该企业2010年所得税前可扣除的营业外支出金额=80-3-50=27(万元)
5.该企业2010年应纳税所得额()万元。
A365.3
B389.6
C401.3
D451.2
【答案】C
【解析】该企业2010年应纳税所得额:
居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益,免征企业所得税。
因此投资收益34万元为免税收入。
企业实际支付的合理的工资、薪金可以据实扣除,不需要做纳税调整;
工会经费的扣除限额=72×2%=1.44(万元)
职工福利费的扣除限额=72×14%=10.08(万元)
职工的教育经费的扣除限额=72×2.5%=1.8(万元)
因此工会经费、职工福利费、职工教育经费需要调整应纳税所得额=(2.16-1.44)+(15.16-10.08)=5.8(万元)
该企业2010年应纳税所得额=5000+200-2200-320-1220-930-7.5-27+5.8-100=401.3(万元)
6.该企业2010应纳所得税额()万元。
A75.325
B78.625
C81.625
D91.255
【答案】A
【解析】该企业2010应纳所得税额=401.3×25%=75.325(万元)。
综合题二
某超市2010年取得商品销售收入5500万元,商品销售成本2200万元,发生销售费用1340万元(其中广告费900万元),管理费用960万元(其中业务招待费50万元,支付给企业内其他部门的租金50万元),财务费用180万元(其中含向非金融企业借款500万元所支付的年利息40万元,借款期限是1月1日到12月31日,金融机构同期同类贷款年利率为5%),营业税金及附加120万元,营业外支出100万元(其中通过公益性社会团体向自然灾害地区捐款80万元,因逾期还贷向银行支付罚息20万元)。
企业财务人员自行计算的应纳所得税税额为:
利润总额=5500-2200-1340-960-180-120-100=600(万元)
应纳税额=600×25%=150(万元)
要求:
根据上述资料和企业所得税法律制度的规定,分析该企业财务人员计算的企业所得税税额是否正确。
7.该企业财务人员计算的企业所得税税额不正确的地方是()。
A销售费用
B管理费用
C财务费用
D营业外支出
【答案】ABCD
高三第2次模拟考试分析会发言稿
高三第2次模拟考试分析会发言稿
一、高三考试分析总结的逻辑起点——“双毕业”理念
1、努力使学生在精神上毕业——成为合格的高中毕业生
尊重生命、敬畏规则、懂得包容、时常感恩、勇于创新、善于合作。
2、努力使学生在学业上毕业——完成“三五”高考目标
成人是第一位的,然后必须是成才。
成才就必须让孩子们考上相应的大学继续学习。
所以学业上,结合学生的中考基础,最低保证一本率在0.5%以上,二本率在15%以上,三本率在50%以上,专科率在90%以上。
如果达不到,我们就不负于学生、家长的期盼。
1、用xxxx年线去划学生,找到差距;
2、用横、纵对比去分析,找出问题,找到希望和信心;
数据可以推知:
高三复习阶段,平均每天的整体提分幅度是文科1.3分左右,理科1.9分左右。
也就是说,通过我们的努力,学生每一天涨1分是完全可能实现的,也必须实现。
三、具体措施
(一)、抓目标确认和目标实现
2、目标是师生双方充分沟通的结果,是可以实现的目标,也是具体一定挑战性的目标;
3、目标应明确到各科甚至各题分数;
4、所有科任必须对每个学生的可能目标做到心中有数,并以此为准展开相应的教学、辅导;
5、每次模考后必须组织学生认真分析目标完成情况,找问题、析原因、挖根源、明措施;
(二)抓班级思想建设,以精神的成长带动学业的进步
1、思想建设、思想工作天天抓、时时抓,没有思想成长,就不会有根本性的学业进步;
2、班主任是班级思想建设的主导者;
3、科任也要结合学科特点适时进行思想教育;
4、思想建设要有核心追求,即:
成人——尊重生命、敬畏规则、懂得包容、时常感恩、勇于创新、善于合作。
5、思想建设的引领者必须要做到:
身体力行、言行一致,以自身人格的'力量去影响学生,而不是空洞的说教,甚至说一套做一套让学生反感;
(三)抓好课前准备,要用2——3天时间去充分准备高三的每一节课
1、高三上课的核心追求是:
高效、更高效、最高效,而实现这一追求,关键是充分的课前准备;
2、保证每节课有足够的提前备课时间,以充足的时间保证质量;
3、保证集体备课,以集体的智慧克服人个认识的局限;
4、立体式备课,不仅仅备知识、备习题,更要备学生、备程序、备环节,以科学的流程设计克服人的惰性和局限性,保证质量。
5、习题课将是高三课的主要形式,习题课的核心理念是:
知识网络回归!
即引领学生努力做到:
所有的习题都能回归到知识网络中去,所有的问题都能用知识网络去解决。
养成学生“回归”的思维定势和习惯。
6、完善细节,以细节的完善去博取更大的成绩。
如:
审题不念题、语文科把其他科题改成阅读题等。
7、纪律和组织是有效教学的重要保障,必须保证上课纪律,必须保证有组织上课。
(四)抓实尖子生提分
1、尖子生抓好了,名利双收;
2、抓尖子生的核心理念:
稳长补短,会的不丢分。
3、每次模考后,各科老师和学生都要进行书面的丢分原因分析,找原因、抓对策、快补漏;
4、每周每科最少要有一次个别辅导;
5、每周每科最少安排尖子生3次以上的上讲台板演、板讲。
科学已经证明:
讲或者把别人教会是最有效的学习。
6、每次模考,安排相应的尖子生科任监考,以方便科任观察掌握尖子生的答题过程,帮助尖子生找出问题,找到最有效的答题策略,养成最好的答题习惯。
7、班主任务必主动协调本班各科任的关系,发挥六科的整体力量,避免内耗。
总结:
核心的东西就一个字——实,真抓实干、脚踏实地、抓铁有痕、踏石留印。
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