可研报告鸿昌广场水疗项目可行性研究报告.docx

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可研报告鸿昌广场水疗项目可行性研究报告

鸿昌广场水疗项目

可行性研究报告

王登明：

，

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QQ：

2010年2元月28日

鸿昌广场水疗项目可行性研究报告

一、概述

（一）项目的实施背景和依据

随着深港的深度合作，为深圳的休闲业创造了良好的商机。

鸿昌广场大厦两面临街，北临深南东路是城市中轴交通主干道，有20多条公交线在此设站经过，大厦东侧文锦南路直通文锦渡口岸仅500米，南侧还有一个长途汽车总站，离鸿昌广场也只有500米左右。

地铁2号、5号、8号和9号线均经停黄贝站或文锦南路站，黄贝站，5号线将于2011年6月底前通车，鸿昌广场离黄贝站和9号线的终点站文锦南路站站口均只200米左右。

大厦距离罗湖口岸、罗湖火车站不足10分钟的车程，它毗邻黄贝岭、东门、东门商业街、文锦渡、向西村，大厦在罗湖区深南东路和文锦南路的交汇处，为罗湖区东部的核心位置，交通便利。

再加上人们对健康、时尚的追求，休闲消费人群日益增大。

另鸿昌广场大厦63层的高度也是一大优势。

深圳市政府购买了第46至62层共16层供市属机关办公，广东省零售业排名第二的新一佳超市有限公司购买了第34至36层作为公司总部，目前已有壹百多家公司进驻，

鸿昌广场大厦及其周围环境具备优越的休闲业发展的空间。

（二）项目的概况

1、名称：

鸿昌国际水疗会所（天上水府、人间瑶池）

2、地点：

罗湖区鸿昌广场三至五楼

3、建筑面积：

一万八千平方米

4、项目装修工期：

六个月

5、前期的准备工作：

二至三个月

6、项目建设的目标：

使其成为深圳地区独具特色的、一流的服务水平、一流的管理水平，集水疗、SPA、桑拿、按摩、餐饮、美容美发、健身娱乐、茶艺、KTV、书吧、网吧、棋牌、乒乓球、桌球、台球、影院、泳池、休闲健身娱乐为一体的超大多功能的高档次、现代化的健康主题水会。

7、投资者的概况（略）

8、编制依据与研究方法（略）

二、项目建设的必要性分析（略）

三、市场分析

目前罗湖区10000平方米以上的水疗会有：

嘉年华、皇室假期、银湖国际水会、太平洋休闲超市、昇逸水疗酒店（1000人/日以上）。

中型的（5000平方米以上）有：

金色阳光桑拿广场、美亚国际水会、马雅城、鸿泰洋国际会所、东方夏威夷、航母休闲港。

（700人/日以上）。

小型的有80家左右，（400人/日以上）。

福田区10000平方米以上的水疗俱乐部有水立方水疗俱乐部、水都水疗俱乐部，678水疗食府，水景云天，水疗会所。

中型的有：

嘉洋城、宏昌休闲岛、在水一方、东方棕泉、世外桃源、汇港城、蔚蓝海岸国际会所、高科德水疗俱乐部，600-1000人/日之间。

小型的有一百多家，（200-500人/日之间）。

整体顾客比例：

香港人占总人数的60%，内地人占40%。

因该行业是朝阳产业，有较大的发展空间，客人市场流动向大的休闲娱乐场所流动趋势，而且日益明显。

经济危机过后香港经济正在复苏，是投资的大好时机。

四、项目开发的条件及技术分析方案（略）

五、项目开发建设及经营组织与实施

（一）设计（招标优选）

（二）装修（招标优选）

（三）设备及安装

1、上下水管道及排污系统

2、配电系统

3、中央空调系统

4、电视音响系统

5、自动报警及喷淋系统、消防系统、防排烟系统

6、计算机监控系统

7、收银系统

8、热水系统

（四）分部三楼有前台接待厅250-300平方米，男更衣室500平方米，女更衣室200平方米，男浴池1000平方米，女浴池500平方米。

公共水疗部分2000平方米，足浴房30间，美容美发100平方米，女宾休息室100平方米，女宾15间、SPA房300平方米。

四楼休息室三个大区预计400个位：

餐厅200个位，有足球吧、足浴室、多功能房、贵宾休息室、网吧、书吧、会议室、商务中心、情侣休息室、健身、乒乓球、桌球、台球、壁球、模拟高尔夫球、模拟爬山系统、射击、影院、清吧、KTV、中医治疗室、健康检测中心、营养中心、时尚生活馆。

五楼中式房150间、泰式房30间、日式房16间、中式房80间、睡眠区400人/个。

六、项目的管理模式

（一）管理公司代为管理、委托管理公司管理

（二）董事会领导下的总经理负责制聘任总经理

（三）股份制：

执行董事负责制

七、投资估算和资金的筹措

（一）房租：

60元/平方米，按18000平方米算，租金：

1080,000元。

（二）装修：

1,500-2,000元/平方米，装修费用：

26,000,000-35,000,000元。

（三）设计费用：

50元/平方米，设计费用：

900,000元。

（四）其他的附属设施、设备：

空调……………………………………….1,500,000元

消防………………………………………….800,000元

音响电视…………………………………….800,000元

家私（含床\沙发\桌\凳\椅\台）……….2,000,000元

软件开发及电脑硬件……………………6,000,000元

布草………………………………………1,000,000元

服装………………………………………..500,000元

印刷………………………………………..100,000元

广告…………………………………………200,000元

外围关系及证照………………………..1,000,000元

低值易耗品…………………………………300,000元

前期的筹备\开办费用………………….1,000,000元

厨具及水吧用品…………………………..800,000元

桑拿热水设备………………………………800,000元

广告牌指示牌招牌…………………………700,000元

车辆（4辆车）……………………………..800,000元

安装电梯2部内部使用……………………500,000元

洗衣厂………………………………………800,000元

运营保留资金及其它不可预见的费用…3,820,000元

预计总投资人民币55,000,000元。

八、财务数据分析

月营业收入；平均每天1,200个客人；人均消费200元；一天的收入是240,000元，月收入是7,200,000元；

月营业成本：

房租1,080,000元；员工工资：

1,000,000元；技师提成1,000,000元；水电费：

700,000元（含空调管理费用）；低值易耗品：

200,000元；其他税收300,000元、住宿100,000元、工程维修100,000元、广告100,000元；月总成本4,580,000元；月利润2,620,000元。

九、财务分析

静态指标：

房租、普通员工工资。

动态指标：

水电、技师提成、广告费用、税收。

十、综合分析

鸿昌广场位于罗湖区深南东路与文锦南路交汇处的高地值地段，是罗湖区地标性建筑，有20多条公交车路线在此设站经过。

黄贝岭的地铁站口距离鸿昌广场很近，只有200米，离南侧长途汽车总站不足500米，鸿昌广场直通文锦渡口岸，进出香港关口只有500米，距离罗湖口岸和罗湖火车站车程不足10分钟，距区政府仅300米，交通极方便，鸿昌广场大厦配套设施完善，停车方便，停车位充裕，周边配套条件完备。

该地段在深圳虽不算最好、最旺的区段，却也可算得上是罗湖的商业旺区，人流密集，交通十分方便，每逢周末、周日和节假日，吸引了大批港人来此休闲、购物。

在鸿昌广场大厦经营水疗及其他休闲项目，如能精心策划，吸引优秀的管理人才，以先进的理念进行管理，优质服务，并调动全体员工的积极性，树立品牌，最保守的估计，在一年半的时间内即可收回成本。

结论：

在鸿昌广场三至五楼开办水疗会所项目风险系数较低，有良好的投资回报，前景看好，值得投资开办。

房地产项目可行性研究报告大纲范本

一、项目的基本情况

1、项目背景

2、项目主办单位简介

3、主办单位之合作意想

4、可行性研究的主要技术经济指标

二、项目投资环境和市场研究

1、XX市概况及经济发展基本情况

2、XX市房地产发展及市场的基本情况

A、房地产开发企业发展概况

B、房地产开发工作量增加概况

C、商品房的销售概况

D、房地产开发企业经济收益概况

F、对XX市房地产市场的展望

三、利用外资开发的法律依据

四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况

1、供应情况

2、需求情况

3、物业出租情况

4、对XX区房地产开发的总体评价

5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议

6、项目开发及技术设计方案的分析

五、地块及周围环境、建筑开发条件

1、地理位置及道路交通

2、地形、地质

3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施

4、综合评述

六、地块撤迁安置情况

七、地场三通一平的安排

八、项目开发建设及经营的组织与实施计划

九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划

1、基本参数

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期费用

5、红线内外工程及公建配套

6、不可预见费

7、开发期税费

8、资金筹措计划及财务费用

A、资金筹措

B、财务费用

十、可行性研究财务数据的选定和预测

（一）售楼收入的测定

1、住宅销售单价的测定

2、商铺销售单价的测定

3、单位销售单价的测定

4、建议销售价

5、实际销售总收入

（二）项目经营管理费用收入与支出

（三）经营税费及所得税的缴交

（四）土地增值税

（五）所得税

十一、项目经济效益分析

十二、项目盈亏能力分析

1、内部收益率（IRR）

2、净现值（NPV）

3、净现值率（NPVR）

十三、项目的不确定性分析

1、项目盈亏平衡分析

2、项目敏感性分析

3、概念分析

十四、可行性研究结论与建议

十五、项目综合经济评价

十六、有关说明及建议

十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图

1、项目综合效益表

2、项目动态、综合表

3、项目投资利息估算表

4、土地增值税计算表

5、项目敏感性分析表

6、概率分析表

7、项目盈亏平衡分析曲线图

8、项目敏感性分析图