高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性研究报告.docx
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高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性研究报告.docx
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高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性研究报告
高新区大源商务商业核心区E6地块
项目可行性研究报告
第一章项目基本情况…………………………………………………………1
1.1项目概况…………………………………………………………………1
1.2项目建设单位简介………………………………………………………1
第二章 项目建设的背景情况………………………………………………1
2.1项目建设的企业背景………………………………………………………1
2.2项目建设的宏观背景………………………………………………………1
2.3成都市高新区背景介绍……………………………………………………1
第三章 项目建设的场地情况…………………………………………………1
3.1高新区大源商务商业核心区介绍…………………………………………1
3.2高新区大源商务商业核心区周边区域介绍………………………………1
3.3项目地块介绍………………………………………………………………1
第四章 物业市场投资环境分析………………………………………………1
4.1土地市场分析………………………………………………………………1
4.2商业地产市场分析…………………………………………………………1
第五章项目定位建议……………………………………………………………1
5.1项目定位综述………………………………………………………………1
第六章项目选址及建设条件分析………………………………………………1
6.1项目用地范围及自然状况…………………………………………………1
6.2市政配套条件………………………………………………………………1
第七章项目建设方案………………………………………………………1
7.1项目总体规划………………………………………………………………1
7.2建设规模及概况……………………………………………………………1
7.3项目建设风格………………………………………………………………1
7.4项目外部配套建设方案……………………………………………………1
第八章项目节能、节水、环保、消防………………………………………1
8.1节能…………………………………………………………………………1
8.2节水…………………………………………………………………………1
8.3环保分析……………………………………………………………………1
8.4消防安全……………………………………………………………………1
第九章项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响………………………1
9.1编织依据…………………………………………………………………1
9.2安全与劳动保护…………………………………………………………1
9.3卫生防护…………………………………………………………………1
9.4安全保卫及消防设施………………………………………………………1
9.5项目建设对环境的影响及处理……………………………………………1
第十章 建设进度安排与工程管理……………………………………………1
10.1项目进展情况……………………………………………………………1
10.2项目进度安排………………………………………………………………1
10.3工程建设管理………………………………………………………………1
第十一章项目招标组织…………………………………………………………1
11.1项目招标目的………………………………………………………………1
11.2招标原则及招投标方案……………………………………………………1
第十二章项目经济分析…………………………………………………………1
12.1投资估算说明………………………………………………………………1
12.2投资估算……………………………………………………………………1
第十三章项目财务评价…………………………………………………………1
13.1销售收入估算………………………………………………………………1
13.2成本分析……………………………………………………………………1
13.3利润分析……………………………………………………………………1
13.4财务指标分析………………………………………………………………1
13.5现金流量分析………………………………………………………………1
13.8结论…………………………………………………………………………1
第十四章项目社会评价…………………………………………………………1
14.1对就业效益的影响…………………………………………………………1
14.2对环境效益的影响……………………………………………………………1
14.3对政府财政的影响……………………………………………………………1
14.4对区域发展的影响……………………………………………………………1
第十五章风险因素分析……………………………………………………………1
15.1工期风险及防范………………………………………………………………1
15.2工程质量风险及防范…………………………………………………………1
15.3环境风险及预防………………………………………………………………1
第十六章 结论…………………………………………………………………1
附表………………………………………………………………………………1
第一章项目基本情况
1.1项目概况
1.1.1项目名称
高新区大源商务商业核心区E6地块项目
1.1.2项目建设地点
项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区,基地呈矩形,基地面积约31.4078亩。
具体四至范围是:
南侧为纬四路,北侧为纬五路,西侧为经四路,东北侧为经三路。
图:
天府新城项目分布图(图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区E6地块项目地块)
1.1.3项目建设内容
高新区大源商务商业核心区E6地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态,是一个开发体量约为15万平米的中型复合型商业项目。
1.1.4项目组织运营过程
高新区大源商务商业核心区E6地块项目是由四川川商置业有限公司承担其开发建设工作。
其是由四川川商投资控股有限公司通过公开招拍挂方式取得的土地,后该土地使用权由川商投资作价增资进入川商置业有限公司。
截止目前,项目已办理国土证(国土证号:
成高国用(2014)第792号)。
1.1.5项目融资
高新区大源商务商业核心区E6地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。
1.1.6项目建设周期
高新区大源商务商业核心区E6地块项目工程建设周期为24个月,从2014年6月开始至2016年6月。
其中,2014年2月至2014年12月为基础施工期,2015年1月至2015年7月为结构施工期,2015年8月至2016年6月为装修和室外工程施工期。
1.2项目建设单位简介
1.2.1建设单位情况
四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设工作。
单位名称:
四川川商置业有限公司
注册地址:
成都市高新区府城大道西段399号7栋2单元11层1103号
注册资金:
13645.23万元
成立日期:
2013年1月8日
1.2.2公司股东基本情况
四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司,而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联(商会)牵头组织,川内20家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。
公司注册于成都市高新区工商行政管理局,注册资本13.31亿元人民币,经营范围为投资及资产管理,主要以全资、控股、参股等方式投资金融业、房地产开发、政府基础设施建设、开发区建设、私募股权、基金管理等领域项目。
四川川商投资控股有限公司股东包括四川宏达(集团)有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都金骊实业(集团)有限公司、四川海特实业有限公司、四川首座投资集团有限公司、四川长城电信集团有限公司、四川西金资产管理有限公司、四川省川威集团有限公司、四川剑南春(集团)有限责任公司、四川濠吉食品(集团)有限责任公司、四川蓝剑投资管理有限公司、四川金广实业(集团)股份有限公司、成都华川进出口集团有限公司、四川明星电缆股份有限公司、成都市穗丰汽车用品有限公司、南方希望实业有限公司(原名称为四川南方希望实业有限公司)、四川科伦实业集团有限公司、四川谦成科技企业有限公司、成都金阳实业集团有限公司、四川省华昌房地产开发有限公司、四川瑞和丰投资管理有限公司、四川省圣泽建设集团有限公司、远成物流股份有限公司(原名称为上海远成实业有限公司)二十多家省内知名民营企业。
各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面,拥有雄厚的实力和丰富的经验,为四川川商投资控股有限公司的发展奠定了坚实的基础。
川商投资公司的成立标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善,未来几年里公司计划发展成为西部最大的民营投资产业基金。
川商投资公司的成立也是四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步,也是关键性的一步,它标志着四川大型民营企业在产业投资联合力度上的大力提高以及四川民间投资长期分散小规模现状的巨大改善。
1.2.3公司核心业务
根据四川川商置业有限公司的整体发展规划,未来几年里公司将以打造川商金融地产为目标,建立起涵盖基金管理、置业开发、经济区投资等产业于一体的川商金融地产链,探索融合民营资本、金融资本及产业开发的金融地产试验田。
目前川商置业的主要业务为成都市高新区大源商务商业核心区E6地块项目的投资开发。
第二章 项目建设的背景情况
2.1项目建设的企业背景
四川川商置业有限公司是由四川川商投资控股有限公司独资设立,其成立时四川大型民营企业在实现抱团发展道路上迈出的第一步。
而高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设,则标志着这一步的实际来临,同时也是川商系公司打造精品,树立“川商品牌”形象的坚实一步。
2.2项目建设的宏观背景
2.2.1成都市宏观经济形势介绍
2012年,成都市实现地区生产总值8138.9亿元,比上年增长13.0%,增速低于2011年,但仍保持较高水平增长。
其中:
第一产业实现增加值348.1亿元,增长3.8%;第二产业实现增加值3790.6亿元,增长15.6%;第三产业实现增加值4000.3亿元,增长11.5%。
按常住人口计算人均生产总值57624元,增长12.5%。
一、二、三产业比例关系为4.3:
46.6:
49.1。
2012年度,成都市全年固定资产投资完成5890.1亿元,比上年增长17.7%。
民间投资完成3624.1亿元,增长15.0%。
全年新增固定资产3591.9亿元。
全年房地产投资完成1890.0亿元,比去年增长18.5%。
含预售在内的商品房销售面积2845.2万平方米,增长4.9%,其中住宅销售面积2427.7万平方米,增长4.6%;实现商品房销售额2069.9亿元,增长14.3%,其中住宅销售额1618.9亿元,增长10.6%。
2012年国家对于楼市调控基本并未发生太大的变化,虽然地方不时有一些小政策出台,但市场复苏迹象仍较为明显,整体上房地产市场在度过一段较为艰难的发展阶段后,已处于一个较为稳定且良好的水平上。
在进入2013年度后,国家虽推出新的《国五条》调控楼市,但各
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