福建华闽再生产业园园区经营计划.docx
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福建华闽再生产业园园区经营计划
福建华闽再生产业园利润点及盈利能力分析
一、华闽再生资源产业园定位及规划
(一)园区发展目标及定位
发展目标:
国际性再生循环产业综合性经济园区
功能定位:
国家级“城市矿产”循环利用示范基地;
国际性再生资源商贸展示、交易、流通平台
再生资源产业在港进出口中心、物流集散地
产业特点:
突出重点、多产业协同发展;
先进适用技术、高附加值;
完整产业链,资源化利用水平高;
运营思路:
产业园将依托国家政策法规和市场化相结合的模式,充分利用地区在原料聚集、人力资源、国际贸易尤其是对台贸易便利方面的优势,布局海西,倚借在港的天然优势,依托便捷的现代立体交通网络和物流通道,结合地区废塑料进口加工企业集中的特点,以创建国家“城市矿产”示范基地为核心,构建以产业为支撑、商贸为核心、物流为动脉、海关、商检及金融等配套服务为一体的综合性节能环保产业发展先导区、海西循环产业合作示范区、福建省生态文明建设示范区。
(二)园区总体规划
园区总体规划面积3657亩,其中一期占地面积157亩为起步区,主要建设废旧PET资源综合利用区和办公区;二期占地面积1000亩,包括100亩物流用地和100亩商服用地,主要作为国家“城市矿产”示范基地重点项目的实施区域,物流用地用于建设进口再生资源集散交易中心,商服用地用于建设基地研发中心、信息中心和办公生活配套设施;三期占地面积2500亩,主要以综合性海港物流园区的标准打造占地1200亩的“城市矿产”国际贸易物流园和占地1000亩的进口废塑料资源化加工利用特色基地,以园区三期为核心申请进口废塑料“圈区管理”试点园区。
二、再生资源园区开发可能的盈利点分析
尽管国家对园区的宏观政策越来越严,但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施,尤其是循环经济园区的建设,往往会配套一些排他性的政策,由企业主导开发园区还是有很大的盈利空间的,企业主导开发的园区项目盈利模式一般有如下几种:
1.土地收益
园区通过特殊的产业定位与科学合理的规划,提升了土地的价值,但工业用地地价较低,政府为了吸引企业入园,甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地,通过招商引资优惠政策的方式返还企业。
同时,园区将尽可能多地配套商务用地,实现工业用地和商业用地之间的土地增值。
2.工业地产
在园区土地上盖厂房出售或出租,也包括配套的生活商办用房开发,周期较长,投资规模大,但收益稳定,珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。
3.入园企业经营税收
在政府与企业签订的园区开发协议中,承诺了“税收返还”,政府通过奖励或者鼓励技术升级改造的方式,将税收统一返还给园区,由开发企业在分别返还给各个实施企业。
4.园区运营管理
包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。
5.自投项目经营收益
自身产业基础较强的企业通过自投项目降低拿地成本、获取更多优惠政策,在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户。
6.资本市场盈利
对于一些资金实力较强的企业,尤其是具有长期资金融资能力的企业,通过园区的建设奠定企业自己在某个地区、某个行业的影响力,将园区作为一个融资的平台,通过上市或吸引战略投资,从资本市场盈利。
表1园区盈利模式分析表
盈利模式
盈利特点
投入
回款
方式
优势
劣势
租金
完成项目打造后,采取出租的运营模式,长期持有物业,通过收取资金获得利润
土地成本+建设成本
细水长流,汇款时间较长
自身持有物业,后期可根据市场情况转租为售,实现盈利模式的转变
负责经营管理,需投入一定的人力及物力
销售利润
完成项目打造后,采取出售的运营模式,通过销售一次性回收成本并实现利润
土地成本+建设成本
一次性回收
盈利高,节约后期管理成本
存在产品滞销的风险
土地溢价
获得土地后,完成土地基础设施建设及项目推广后,将土地部分或整体全部转让,从土地溢价中获得利润
以前提土地成本为主
一次性回收
周期短,风险较低
初级开发,盈利相对有把握
服务费
对入驻企业提供诸如人才、生活、培训、咨询等各方面的配套,以及其他方面的服务,从中获利
视具体情况而定
细水长流,资金回收期长
风险低
盈利有限
三、华闽再生资源产业园主要赢利点分析
(一)自营项目盈利
1、园区二期产业盈利分析
按照园区总体规划,园区二期主要作为国家“城市矿产”示范基地重点项目的建设区域。
生产项目建设用地800亩,主要包括5万吨ABS等改性塑料项目、1200吨废线路板综合利用项目、5万吨PET再生涤纶项目、5万吨塑木板复合材料项目、150万台(套)废旧电器拆解项目、10000辆报废汽车拆解项目和15万吨废机电产品拆解项目。
产业项目全部实施后将形成产值93亿元,实现利润15亿元,带来税收5.5亿元。
物流部分按照国内同类海港型物流园的产值标准,100亩综合性物流园的货物吞吐量超过200万吨,可以实现产值4亿元。
因此,园区二期总产值将达到97亿元。
表2园区二期产业项目盈利分析表
序号
项目名称
规模
(万吨)
占地(亩)
投资
(亿元)
产值
(亿元)
利润
(亿元)
税收
(亿元)
1
ABS等改性塑料项目
5
20
0.7
7
1.4
0.42
2
废线路板综合利用项目
0.12
5
1.5
1.008
0.08
0.012
3
PET再生涤纶项目
5
20
2
8
1.6
0.48
4
塑木板复合材料项目
5
20
0.62
4
0.6
0.24
5
150万台废旧电器拆解项目
4.5
150
2
6.165
0.925
0.37
6
10000辆报废汽车拆解项目
3
200
0.75
2.205
0.33
0.13
7
废机电产品拆解项目
15
50
2.3
25.615
3.84
1.54
8
以上合计
37.62
465
9.87
53.993
8.775
3.192
9
其他项目
27.1
335
7.11
38.9
6.32
2.3
10
合计
64.72
800
16.98
92.893
15.095
5.492
2、园区三期产业盈利分析
园区三期规划总占地面积2500亩,其中1200亩用作物流用地,1000亩作为工业用地,300亩作为商服用地。
计划将产业园三期作为废塑料从进口-分拣加工-资源化深加工利用于一体的特色园区,全部实施后工业总产值估算为230.5亿元。
物流部分按照国内同类海港型物流园的产值标准,1200亩综合性物流园可以实现产值40亿元。
因此,园区三期总产值将达到270亿元。
表3园区三期产业项目盈利分析表
序号
项目名称
规模
(万吨)
占地面积
(亩)
投资
(亿元)
产值
(亿元)
利润
(亿元)
税收
(亿元)
1
进口废塑料加工利用项目
50
200
3.5
35
2.8
2.1
2
进口废汽车压件再生利用项目
30
50
0.8
13.5
1.08
0.81
3
高性能环保长丝项目
30
150
2.3
36
6.48
2.16
4
差别化功能纤维项目
50
200
6.5
50
10
3
5
再生改性工程塑料项目
20
100
2.2
28
5.6
1.68
6
环保型塑木型材生产项目
50
150
7
40
6
2.4
7
废铝压铸汽车零部件项目
10
150
2.5
28
4.2
1.68
8
合计
220
1000
24.8
230.5
36.16
13.83
(二)厂房和基础设施租赁盈利
1、一期租赁产值
园区一期占地157亩,已建有一号、二号厂房,三号、四号厂房已报建施工,预计于2014年10月竣工。
园区一期计划以租赁经营方式运营,现有福清市康华塑胶再生有限公司入园,从事废塑料生产,现年产值达2.3亿。
园区一期全部出租租赁收入可达981.78万元,预计总产值可达15亿元。
表4园区一期厂房租金收入测算
项目
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
租金
(元/㎡)
总租金收入
(元/年)
非生产性建筑
办公楼
555.8
2331
20
559440
研发中心
592.9
2424.8
20
581952
小计
1148.7
4755.8
20
1141392
生产性
建筑
生产车间一
5485.5
5485.5
15
987390
生产车间二
5485.5
5485.5
15
987390
生产车间三
16667.6
17505.3
15
3150954
生产车间四
2575.7
10469.9
15
1884582
露天堆场面积
10875
10875
8
1044000
非露天堆场面积
5184
5184
10
622080
小计
46273.3
55005.2
8676396
总计
9817788元
注:
租金内含物业管理费
(三)财税管理盈利
借鉴企业园区运营经验,对于获得政府支持的循环经济园区,可以由园区协调政府,将园区内企业所缴纳增值税、所得税、城建附加税的地方留成部分(约占税收总额的25%)返还企业用于技术改造和创新能力建设。
华闽公司作为园区的运营企业,可以协商同意接受政府的税收返还,并将税收返还总额的20%用于园区基础设施建设(体现为公司利润)。
1、园区一期占地157亩,预计总产值可达15亿元,。
2、园区二期占地1000亩,其中工业用地800亩,预计总产值可达97亿元。
3、园区三期占地2500亩,其中物流用地1200亩,工业用地1300亩,预计工业总产值270亿元。
4、三期工业总产值合计382亿元,估算税收22.92亿元,市、县级留成部分占5.73亿元(总税收的25%),华闽再生资源产业园可以申请地方流程部分统一返还给园区,园区将返还部分的80%用于支持企业技术升级改造,20%作为园区利润点。
综上,正常年份园区财税利润合计为11460万元。
表5园区财税管理利润表
单位:
亿元
年份
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
产值
2.3
15
75
112
166
274
382
税收
0.138
0.9
4.5
6.72
9.96
16.44
22.92
返还
-
0.225
1.125
1.68
2.49
4.11
5.73
利润
-
0.045
0.225
0.336
0.498
0.822
1.146
注:
产值测算2014年为现有企业实际产值,2015年一期达产;2016年一期达产、二期达产60%;2017年一二期全部达产;2018年一二期全部达产、三期达产20%;2019年一二期全部达产、三期达产50%;2020年园区三期项目全部达产。
财税利润需要政策协调过程,因此2014年暂不考虑此部分利润。
(五)土地增值
园区总体规划3657亩,含2257亩工业用地、1300亩物流用地和100亩商服用地。
其中:
一期157亩为工业用地,二期1000亩(含800亩工业用地、100亩物流用地和100亩商服用地),三期2500亩(含1200亩物流用地和1000亩工业用地和300亩商服用地)。
1、现有土地价格水平下土地增值收益
在园区土地现有价格水平和优惠政策下,园区土地利润为52639万元。
表6现有价格水平下园区土地收益
土地类型
面积(亩)
取得价格(万元/亩)
现状拍卖价(万元/亩)
利润(万元)
工业用地
1957
11.8
18.8
13699
物流用地
1300
11.8
30
23660
商服用地
400
11.8
50
15280
合计
1000
52639
注:
土地实际取得价格是按照工业用地实际拍卖价18.8万元/亩-开发区招商补贴2万元/亩-福清市招商补贴5万元/亩得出。
2、正常增长水平下土地增值收益
土地是珍贵的稀有资源,随着海西经济区开发力度的不断加大,土地价格将会迅速提高,通过在福清市国土局查询2010-2013年江阴工业区的土地拍卖价格,3年间土地价格年均增长率为9%。
按照此增长率推算,至2016年,园区工业用地、物流用地和商服用地的土地价格将分别达到24.3万元/亩、38.8万元/亩和64.8万元/亩,园区的土地收益将达到80762万元。
表7正常增长水平下园区土地收益
土地类型
面积(亩)
取得价格(万元/亩)
预期价格(万元/亩)
利润(万元)
工业用地
1957
11.8
24.3
24462.5
物流用地
1300
11.8
38.8
35100
商服用地
400
11.8
64.8
21200
合计
1000
80762.5
3、政策带动下的土地增值效益
园区计划利用企业的自身优势向国家申请“进口废塑料园区”和“进口报废汽车拆解及零部件再制造园区”,这两项政策都具有区域排他性,将进一步凸显园区土地资源的稀缺性,拉升土地价格,按照各用地类型分别提升40%计算,在政策带动下,园区的土地增值收益将达到142720.1万元。
表8政策带动下园区土地收益
土地类型
面积(亩)
取得价格(万元/亩)
预期价格(万元/亩)
利润(万元)
工业用地
1957
11.8
36.45
48240.05
物流用地
1300
11.8
58.2
60320
商服用地
400
11.8
97.2
34160
合计
1000
142720.1
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