2015年重庆市主城区房地产市场年度总结20160121.pptx

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重庆铭腾房地产机构2015铭腾说楼市楼市重庆市主城区房地产市场总结及发展预判大大数数据据供供应2688万方万方历史最高（年均史最高（年均100万方增速）万方增速）201020112012201320142015209520972182242425332688供应量84万万243万万108万万156万万连续4年土地集中供年土地集中供应（3500万方万方/年）年）2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2387231722283349465231972874年均成交可建方量2310万方年均成交可建方量3540万方高周高周转的开的开发环境（最快境（最快4个月，主力个月，主力6-12个月）个月）时间个数个数项目名称目名称4个月2鲁能九龙花园、蓝光5个月1融创玫瑰园6-12个月30融创白象街、龙湖拉特芳斯、龙湖佰乐街、金科中央华府、龙湖新壹城、廊桥水乡、两江新宸、紫云台、香港置地&龙湖大竹林项目、融创嘉德庄园、融创欧麓花园城、紫泉枫丹、万科西城、花半里、爱尚里、林语溪、保利观塘、龙湖新壹街、融创凡尔赛花园、融创国博城、照母山、恒大御景湾、恒大中央广场、金域学府、万科城、万科西九、万科金色悦城、金科时代中心、天宸、星澜汇12个月以上11保利观澜、公园大道、江上明珠、金科星辰、约克郡、星都会、金科空港城、保利茵梦湖、御澜道、金科城、中央御院1.5亿方方=2467万方万方+12700万方万方（推出（推出库存）存）（未推（未推库存）存）供求关系失衡，2015年重庆楼市艰难前行。

库存大，直接导致两轮降价（存销比8-10、12、20，现在11）。

1.5亿平的中期平的中期库存，可以存，可以“不吃不喝不吃不喝”7年的年的销售售大学城西永鱼洞龙洲湾李家沱滩子口大堰石坪桥杨家坪商圈二郎双山石桥铺大公馆高九路肖家湾大坪沙坪坝凤天路江北农场新牌坊冉家坝大石坝渝中半岛江北嘴观音桥北滨路大竹林礼嘉人和-高新照母山悦来蔡家双碑井口中央公园园博园汽博中心空港新城回兴空港工业园两路台商工业园农业园区铁山坪寸滩龙头寺鹿角弹子石南滨路南坪商圈新南湖钓鱼嘴大渡口老城华岩北碚新城-歇马北碚老城南山沙滨路茶园龙兴鱼嘴1000万方500-1000万方300-500万方200-300万方100-200万方100万方主城区拿地未开发量盘点成交成交2337万方万方别墅洋房高层商铺商务1322111280156149143218126119817220142015成交量对比成交量对比+15%+4%+8%+26%-1%稳定，全国第三（连续五年位居前三甲，成都、武汉也接近）。

住宅1622万方，稳定，O首付，1-3年首付分期，20%透支需求。

商铺198万方，+26%，朝天门华南城商业50万，品牌房企5折大甩卖。

商务172万方，+15%，写字楼团购60万方，公寓超低价销售。

建建面面6975元元/均价对比均价对比别墅洋房高层商铺商务12181762664991611011796111767446614813293955920142015-19%-17%-5%-2%-8%备案200元/，全线降价，企业保生存，高溢价物业降幅最大（商铺别墅商务）。

住宅同比下降5%，两轮降价，年中及年终品牌企业带动降价（500-1000不等）。

商铺13500元/，-17%，价值逐步回归合理，住宅的2-3倍。

商务9550元/，-19%，大幅降低预期，商改住将成为趋势。

74%主城主城19%区区县7%外地外地大学城大学城西永西永白市驿白市驿鱼洞鱼洞龙龙洲洲湾湾李家沱李家沱滩子滩子口口大堰大堰石坪石坪桥桥杨家坪杨家坪商圈商圈二郎二郎双山双山石桥铺石桥铺大公馆大公馆高九路高九路肖家湾肖家湾大坪大坪沙坪沙坪坝坝凤凤天天路路江北江北农场农场新牌坊新牌坊冉家冉家坝坝大石坝大石坝渝中半岛渝中半岛江江北北嘴嘴观音桥观音桥北滨路北滨路大竹林大竹林礼嘉礼嘉人和人和-高新高新照母山照母山悦悦来来蔡家蔡家双双碑碑井井口口中央中央公园公园汽博汽博中心中心空港新空港新城城回兴回兴空港工业园空港工业园两路两路台商台商工业园工业园农业园区农业园区铁山坪铁山坪寸滩寸滩龙头龙头寺寺东港东港工业园工业园鹿角鹿角弹子石弹子石南滨路南滨路南坪商圈南坪商圈新南湖新南湖钓鱼钓鱼嘴嘴大渡口大渡口老城老城华岩华岩北碚新城北碚新城-歇马歇马澄江澄江北碚北碚老城老城南山南山沙滨路沙滨路茶园茶园龙复龙复五大商圈（观观音音桥桥-北北滨滨路、沙坪路、沙坪坝坝老城、渝中半老城、渝中半岛岛、杨杨家坪商圈、南坪商圈）家坪商圈、南坪商圈）城市传统老区，人口聚集（李家沱、（李家沱、鱼鱼洞、双碑井口、北碚老城）洞、双碑井口、北碚老城）产业、教育迁移地（大学城、茶园）（大学城、茶园）主城主城74%城口巫溪巫山奉节云阳开县万州梁平忠忠县丰都垫江江石柱武隆彭水黔江酉阳秀山南川綦江江津江津永川荣昌大足铜梁璧山潼南合川合川长寿寿涪陵涪陵人口重镇（百万）（合川、江津、（合川、江津、涪陵、开涪陵、开县县、万州）、万州）距离、经济适中，地产开发相对滞后（潼南、綦江、（潼南、綦江、垫垫江、丰都、奉江、丰都、奉节节）经济强区县（前十）（涪陵（涪陵、万州、万州）区区县19%四川四川四川四川福建福建贵州州湖南湖南湖北湖北河南河南四川（广安、南充、达州为主），64%周边（贵州、湖南、湖北、河南），16%上海、浙江（经济环境影响，企业倒闭；已购房，投资需求小，购房热点集中在05-10年）外地外地7%2.风云榜云榜第一第一军团100亿元元龙湖湖TOP别墅+核心区商业商务支撑，65%补充核心区小型城市综合体（石桥铺、渝通）全产品线覆盖，重心北区，客户与产品循环供给第二第二军团50-70亿元元融融创协信信香港香港置地置地融创，持续扩张、补充洋房、多大盘协信，写字楼联姻金融，平安香港置地，品牌、大盘、教育支撑，稳扎稳打第三第三军团30-50亿元元金科金科（大重（大重（大重（大重庆庆）、保利、保利（核心、价格（核心、价格（核心、价格（核心、价格调调整）整）整）整）、万科、万科（稳稳定，有待定，有待定，有待定，有待发发力）力）力）力）恒大恒大（收（收（收（收购购港港港港资资、核心、首付、核心、首付、核心、首付、核心、首付33年分期）年分期）年分期）年分期）、东原原（深度耕耘、（深度耕耘、（深度耕耘、（深度耕耘、强强联强强联合）合）合）合）华宇宇（核心、短平快）（核心、短平快）（核心、短平快）（核心、短平快）3.高高层Page0125高高层市市场大学城大学城西永西永前10项目10-20项目20-30项目30-40项目40-50项目11、地段至上、地段至上、地段至上、地段至上，内，内，内，内环环内内内内66成，主流不能成，主流不能成，主流不能成，主流不能过过照母山；照母山；照母山；照母山；22、品、品、品、品质质、资资源、配套、源、配套、源、配套、源、配套、规规模，脱模，脱模，脱模，脱颖颖而出；而出；而出；而出；33、西、西、西、西永永永永-大学城大学城大学城大学城，龙龙湖、湖、湖、湖、金科、富力三家低价金科、富力三家低价金科、富力三家低价金科、富力三家低价抢抢份份份份额额；44、蔡家、蔡家、蔡家、蔡家、华华岩、岩、岩、岩、龙龙洲湾、洲湾、洲湾、洲湾、鹿角、茶园，鹿角、茶园，鹿角、茶园，鹿角、茶园，单单大大大大盘盘低低低低价做价做价做价做王。

王。

王。

王。

排名排名楼楼盘名称名称成交成交金金额（亿元元）1金融街融景城16.22瑞安重庆天地16.033恒大照母山11.644紫御江山9.735寰宇天下9.286香港置地约克郡8.997融汇半岛8.868金辉城8.859金科天宸8.6710宏帆凤凰湾8.13备注：

选取高层销售金额排名TOP50项目分析。

Page高高层市市场区域区域占占位位01备注：

选取高层销售金额排名TOP50项目分析。

261、北区作为城市发展大方向，产品最完善；2、品质高层在中区、北区发展机会更好，西、南区对大面积及高总价产品支撑力度弱；3、教育已成为热销项目的必备因素。

北区：

北区：

8080万天花板，不超万天花板，不超过120120万万套数份额：

36%主流产品：

60-702、3房，70-1003房，80万下占比72%，120万下占比94%；代表项目：

金融街融景城、香港置地约克郡热销原因：

地段、大盘、教育西区：

西区：

6060万万为天花板，不超天花板，不超过8080万万套数份额：

40%主流产品：

50-802房、3房，60万下占比76%，80万下占比95%代表项目：

中国铁建玖城壹号、保利爱尚里热销原因：

地段、低价南区：

南区：

7070万万为天花板，不超天花板，不超过9090万万套数份额：

17%主流产品：

50-802房、3房，70万下占比84%，90万下占比97%代表项目：

金辉城、融汇半岛热销原因：

大盘、教育、配套中区：

中区：

9090万万为天花板，天花板，90-15090-150万相万相对均匀均匀套数份额：

7%主流产品：

60-902房、3房，90万下占比75%，150万下占比95%代表项目：

瑞安重庆天地、和泓江山国际热销原因：

地段、教育、资源36%40%17%北区西区南区一一房（含房（含单配）：

配）：

份份额非常少，将持非常少，将持续少；少；仅能在江北渝中能在江北渝中核心，没事核心，没事别碰。

碰。

n政策打压，去投资化n从居住讲，功能不满足二房（含一房半）：

二房（含一房半）：

“鸡肋肋”产品品，只能做，只能做辅助，份助，份额将将持持续降，降，套套内内58左右。

左右。

n与三房没拉开（首付、按揭），特别是0首付、首付分期以后，基本无差距。

n有一定市场份额，但15年以来溢价不行。

三房（含二房半）：

三房（含二房半）：

主流主流产品，品，份份额持持续扩大，二胎放开更有利，去大，二胎放开更有利，去投投资化后一步到位，首付分期或化后一步到位，首付分期或0首付后更有利。

首付后更有利。

四房（含三房半）四房（含三房半）：

份份额有限但有限但稳定、受到小定、受到小户型洋房型洋房竞争，争，总价天价天花板花板120万。

万。

n功能改善需求愿望强烈，但高总价接受程度较弱n重庆客户更认可“高业态”，低总价洋房竞争4.洋房洋房Page0129洋房市洋房市场前10项目10-20项目20-30项目11、北区占七成，、北区占七成，、北区占七成，、北区占七成，绝绝对对主力，向北再向主力，向北再向主力，向北再向主力，向北再向北北北北趋势趋势；22、照母山全、照母山全、照母山全、照母山全项项目目目目热热销销；33、城市洋房追捧度、城市洋房追捧度、城市洋房追捧度、城市洋房追捧度不减；不减；不减；不减；44、大学城、大学城、大学城、大学城/西永西永西永西永/华华岩岩岩岩/蔡家，蔡家，蔡家，蔡家，经济别经济别墅墅墅墅抢抢份份份份额额且无品牌；且无品牌；且无品牌；且无品牌；55、新区洋房新区洋房新区洋房新区洋房热销热销：

品牌、低价品牌、低价品牌、低价品牌、低价；备注：

选取洋房销售金额排名TOP30项目分析。

排名排名楼楼盘名称名称成交成交金金额（亿元元）1香港置地约克郡10.572龙湖两江新宸6.323俊峰香格里拉4.944华宇天宫花城4.445汇祥林里30004.426龙湖紫云台4.27保利江上明珠3.988中国铁建山水时光3.819中华两江春城3.6710洋丰圣乔维斯3.66大学城大学城西永西永Page洋房市洋房市场区域占位区域占位02备注：

选取洋房销售金额排名TOP30项目分析。

301、北区主导，产品倾向更加舒适型发展，品牌、教育支撑；2、西区容量有限，核心区舒适型主导，新区无品牌支撑；3、南区以茶园为主导，严控面积及总价，低价为核心。

北区：

全北区：

全产品覆盖，品牌支撑舒适型品覆盖，品牌支撑舒适型产品品套数份额：

66%主流产品：

80以下，份额17%，80-90，份额19%，100-130份额41%，130-160，份额17%；70-160万相对分散代表项目：

香港置地约克郡、华宇天宫花城热销原因：

地段、品质、教育西区：

核心区主西区：

核心区主导；新区空