海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作考试试卷.doc

海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：致估价委托人函的写作考试试卷.doc

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海南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：

致估价委托人函的写作考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

A：

富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：

完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：

完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：

富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1000元／㎡，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：

100

B：

200

C：

300

D：

600

E：

工业用地的监测点评估价格

3、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．框架剪力墙结构

4、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

A．观察法

B．实验法

C．讨论法

D．问卷调查法

5、生地与熟地之间的价格差异（）。

A．仅仅是土地开发费用

B．是土地开发费用、开发商利润和税费等

C．仅仅取决于容积率的高低

D．是开发商利润

6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。

A．产权调换

B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿

D．不予补偿

7、__的成交日期应与估价时点接近。

A．可比实例

B．要约案例

C．指数实例

D．加权实例

8、下列不属于投资特性的是__。

A．投资是一种经济行为

B．投资具有时间性

C．投资的目的在于获取收益

D．投资具有稳定性

9、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上

B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数

C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上

D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

10、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A：

1765

B：

2000

C：

2069

D：

2400

E：

工业用地的监测点评估价格

11、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。

A．1994年7月5日

B．1993年7月5日

C．1994年8月15日

D．1993年6月1日

12、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至__。

A．2006年8月

B．2007年8月

C．2008年2月

D．2009年2月

13、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。

A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记

D．房屋的所有权人和使用人为两个人

14、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。

A：

9．00％

B：

8．05％

C：

30．00％

D：

7．52％

E：

借款合同

15、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.7

16、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。

A．1.061

B．0.061

C．0.500

D．0.060

17、下列不属于普通股股东享有权利的是。

A：

股息红利分配的要求权

B：

对公司事务的质询权

C：

要求赎回权

D：

公司剩余财产的分配权

E：

执行层的组织协调

18、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60

B．45

C．30

D．15

19、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。

A．35

B．37.8

C．38.4

D．73.4

20、某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大

21、下列__不是影响房地产价格的经济因素。

A．经济发展

B．金融政策

C．利率

D．汇率

22、大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供。

A：

人才服务中心托管人事档案的证明

B：

社会保险缴纳凭证复印件

C：

所在单位同意其注册的书面意见

D：

所取得的房地产估价科研成果

E：

执行层的组织协调

23、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A．世界经济状况

B．重要政治人物的健康状况

C．国际竞争状况

D．政治对立状况

24、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为．

A：

4855．33元／㎡

B：

4868．86元／㎡

C：

4978．32元／㎡

D：

5447．22元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：

6．2％

B：

7．2％

C：

8．2％

D：

9．2％

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

2、商品房销售计价方式包括。

A：

按均摊建筑面积计价

B：

按套内使用面积计价

C：

按建筑面积计价

D：

按套（单元）计价

E：

按套内建筑面积计价

3、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门

4、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

5、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

6、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。

（2008年试题）

A：

销售税费

B：

租金收益

C：

物业增值

D：

股权增值

E：

抵押贷款规模

7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。

A：

条形基础

B：

桩基础

C：

箱形基础

D：

整体式筏式基础

E：

执行层的组织协调

8、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的__指标的计算非常重要。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．流动比率

D．偿债备付率

E．资产负债率

9、某写字楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.0

D．7.6

10、《成市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是__。

A．自行拆迁和统一拆迁

B．自行拆迁和委托拆迁

C．统一拆迁和委托拆迁

D．委托拆迁

11、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。

A：

物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容

B：

物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节

C：

物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节

D：

系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调

E：

系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调

12、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。

A：

大型商场

B：

旅游设施

C：

部队营房

D：

高速公路

E：

高尔夫球场

13、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房

B．某酒厂厂房

C．某待出让土地

D．某写字楼

14、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

15、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。

A：

价格结构

B：

总量结构

C：

档次结构

D：

投资结构

E：

租买结构

16、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案．估价作业方案的内容主要包括。

A：

估价服务费的支付方式

B：

拟调查搜集的资料及其来源渠道

C：

预计所需的时间、人力、经费

D：

估价作业步骤和时间进度安排

E：

违约责任

17、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有。

A：

加大城市基础设施建设投入

B：

调整银行贷款利率

C：

调整公共住房政策

D：

调整房地产税收政策

E：

加快城市化进程

18、房地产价格的形成条件有__。

A．房地产的需要

B．房地产的有用性

C．房地产的有效需求

D．房地产的相对稀缺性

E．房地产的有效供给

19、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该