浙大远程教育2017房地产开发与经营离线作业.doc

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浙江大学远程教育学院

《房地产开发与经营》课程作业

姓名：

朱正扬

学号：

716080322023

年级：

2016秋

学习中心：

嘉善学习中心

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第一章绪论

一、名词解释

1、房地产：

房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等和承载房屋及其附属物的土地以及与它们相应的各种财产权利。

2、房地产业：

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业，包含开发、经营、管理、中介服务四个方面。

3、房地产开发与经营：

房地产开发：

是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

房地产经营：

是指房地产企业为实现预期目标确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

二、问答题

1、房地产、房地产市场有哪些特征？

答：

房地产有8个特征：

（1）位置固定性；

（2）异质性；（3）使用长期性；（4）投资大、开发周期长；（5）保值增值性；（6）价格易受周围环境影响；（7）受国家政策影响；（8）变现性差。

房地产市场有5个特征：

（1）房地产市场是房地产权益交易的市场；

（2）房地产市场交易形式多样；（3）房地产市场是典型的区域性市场；（4）房地产市场是不完全竞争市场；（5）房地产市场的变化具有周期性。

2、房地产开发与经营有哪些特点？

答：

（1）房地产开发经营难度较大；

（2）房地产开发与经营风险较大；（3）房地产开发与经营政策性强；（4）房地产开发与经营专业性强。

3、房地产开发与经营有哪些形式？

答：

房地产开发的形式：

（1）按开发时间划分，有初次开发和再次开发；

（2）按开发内容划分，有外延式开发和内涵式开发；（3）按开发规模划分，有单项开发和综合开发。

 房地产经营的形式：

（1）按经营对象划分，有地产经营和房产经营；

（2）按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；（3）按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

4、房地产开发与经营的主要程序？

答：

房地产开发与经营的程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销、物业管理等步骤。

可以划分为五个阶段：

投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段。

第二章房地产市场

一、名词解释

1、房地产市场：

房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。

2、房地产供应：

房地产市场供给是指在一个特定时间内房地产开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产产品数量。

3、房地产需求：

房地产市场需求是指在一而特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产产品数量。

二、问答题

1、简述我国房地产市场的基本特征

答：

房地产市场的特征主要表现在以下几个方面：

（1）竞争的层次性； 

（2）供给缺乏弹性； （3）区域的分割性； （4）区域内的垄断性； （5）循环性； （6）开放性； （7）反经济循环现象； （8）双重性。

2、简述房地产市场的基本要素

答：

房地产市场是由利益主体、客体和中介构成。

 房地产市场利益主体是指房地产市场上的行为人，即房地产市场商品的供求双方。

供应方包括土地供应方（中央政府和地方政府）、房屋供应方（房地产开发商）以及资金供应方（金融企业）。

房地产市场客体是指房地产市场交易的对象，包括房屋商品和地产商品。

在我国，地产商品主要是指土地使用权。

房地产市场中介是指从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构。

例如，为房地产市场的供应方与需求方实现交易目的而提供服务和技术支持的房地产销售代理商、建筑施工商、设计单位等。

3、简述影响房地产需求和供给的因素

答：

影响房地产市场需求的因素有价格水平、国民收入水平、宏观政策、未来的预期。

影响房地产供给的因素有价格因素、开发成本、政策因素、未来的预期。

4、房地产市场机制的作用主要体现在那几个方面？

（1）价格机制     

通过地租调控房地产市场的时空布局和规范运行。

（2）约束机制 

通过法规、金融、税收约束为房地产市场活动划定明确的界区，并加以规范、制约，从而确保房地产市场运行目标的实现以及房地产市场与国民经济市场体系的协调一致，最终目的是促进房地产市场的高效运行和健康发展。

（3）中介机制 

促进房地产市场中介的专门化，其它地区也应尽快制订有关中介制度，以促进房地产市场的有序化、高效化。

（4）竞争机制    

 竞争机制是市场运行的动力要素，没有市场竞争则市场活动就会陷人停滞。

通过竞争可以使房地产市场运行中的资源配置最优化而实现最大的经济效益。

三、论述题

如何理解房地产市场的特殊性？

房产市场是一个复杂的系统，它是由多种市场因素按照一定的结合方式组成的综合体。

因此，它既有一般市场的共性，又有其自身的特殊性。

房地产产品最大特点是每一个产品都是不同质的，同时房地产市场又是一个信息不对称、垄断的市场，因此，房地产市场是不完全竞争市场。

房地产市场的不完全竞争性，房地产市场的信息不充分、市场开放程度的有限性以及开发项目的高风险高收益的特点，以及土地资源的有限性、房地产产品的稀缺性，都会导致房地产市场具有较强的投机性，出现大肆“囤地捂盘”，甚至哄抬诈骗的现象。

由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售房屋需要一年或长达数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。

由于房地产产品的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。

因此在需求变动后，供给需要相当长一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。

房地产产品不仅是人们赖以生存的消费品，同时又具有保值增值胜，可以成为人们投资的手段。

从而在房地产市场上存在一种反供求规律的特殊现象。

在房地产市场上，随着价格上升，需求也会因此而减少，但由于房地产产品的开发建设周期较长以及土地的稀缺性，供应不会在短期内随之加大，即房地产价格因需求而上涨，房地产的投资或消费并未因此而下降。

房地产需要有金融企业参与资金融通，才能顺利完成交易。

另外，房地产中介机构作为房地产交易的一种“润滑剂”，了已成为房地产业不可缺少的组成部分。

房地产产品具有固定性，在交易过程中与一般商品不同，因而需要运用法律手段，通过一定的法律程序，才能完成产权的转移。

为了维护房地产交易双方的利益，保证投资的安全和市场的整体效益，房地产交易必须按照法定的程序，以法律契约，即签订商品房买卖合同的形式，确立、变更、转移有关各方的权利、义务。

因此，房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。

第三章住房制度

一、简答题

1、我国传统住房制度有哪些特点？

（1）住房供给渠道的单一性 

传统住房制度下的住房建设资金的唯一来源是国家的公共积累，住房建设主体是政府部门或国有企业、事业单位。

（2）住房分配形式的实物性和分配手段的行政性     

传统住房制度的分配形式不是货币性的工资分配，而是采取了难以根据劳动贡献进行分割、分配的住房实物形式，与此相适应，住房分配手段是行政手段。

分配体制明显缺乏经济因素的作用，这就很难保证分配结果的公平性。

（3）住房消费的非商品性     

在传统住房体制下，住房使用权的取得不需付出直接的经济代价，并且在住房消费时又实行地租制，这种租金从量上来看难以满足住房再生产的顺利进行，从质上来看是一种非商品性消费。

（4）住房产权的扭曲性     

传统住房体制所产生的住房所有权的名义主体（国家）与实质主体（国有单位职工）之间发生了错位，出现扭曲。

（5）住房产权的凝固性     

传统体制下，住房产权主体利益与产权形式的来源不具有对应性，住房产权本身也不具有商品性。

职工一旦获得住房使用权便只能永久占有和使用，不能自由流动。

（6）住房管理的主观随意性     

传统体制下的住房管理是排斥商品经济运行规律的行政管理，忽视投入产出的经济核算，这是造成传统住房制度下住房资金恶性循环的体制原因之一。

2、简述我国住房制度改革经历了哪几个阶段？

按照住房制度改革的阶段演进，我国城市住房制度的改革历程可划分为以下六个阶段。

第一阶段：

房改试点、探索阶段（1980～1988） 

正如“国发[1991]30号”文件指出的那样：

“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。

第二阶段：

从分批分期到全国推进房改阶段（1988～1994） 

1988年1月，国务院召开了第一次全国城镇住房制度改革工作会议，2月，在总结试点经验基础上出台了《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，肯定了试点城市的做法和经验，确定了房改的目标、步骤和主要政策，标志着我国住房制度改革进入了以提租为主要任务的阶段。

第三阶段：

深化城镇住房制度改革阶段（1994～1998） 

1994年7月18日，国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），这一决定明确了我国城镇住房制度改革的根本目的，确立了坚持配套、分阶段推进的政策。

第四阶段：

住房分配“货币化”取代“实物化”阶段（1998～2003）

1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），要求1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；加快经济适用房建设；发展住房金融，培育和规范住房交易市场；促进住宅业成为新的经济增长点。

第五阶段：

房地产市场调控、住房保障制度建立阶段（2003~2007） 

中央一方面继续推进住房制度改革，一方面开始了加大对房地产市场的调控力度。

针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格和投资增长过快的现象，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列重要文件。

第六阶段：

强化住房保障阶段（2007年至今） 

国务院于2007年8月7日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

3、总结我国住房制度改革取得的成就。

（1）城镇居民居住条件不断改善 

（2）住房投资体制发生重大变革，市场机制的作用日益显现 

（3）房地产业成为促进经济增长的支柱产业 

（4）住房金融业迅速发展，融资出现多元化 

（5）住房保障体系框架初步形成，长效支撑机制正在建立和完善 

（6）政府市场宏观调控初见成效

4、如何完善我国住房制度？

（1）加快建立新的住房供应体系 

（2）逐步完善住房公积金制度 

（3）进一步发展住宅二级市场，建立完善的住房市场流通体制    

（4）加快住房金融改革与创新，为住房制度改革提供全方位的金融配套服务    

（5）积极消化积压商品房，努力盘活存量    

（6）规范市场行为，完善市场体系，促使我国住宅及房地产市场发育成熟

第四章土地制度

一、名词解释

1、土地制度：

土地制度是反映人与人、人与地之间关系的重要制度。

它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是土地经济关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。

2、土地所有权：

是指土地所有人在法律规定的范围内