物业管理系统服务规定合同.docx

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物业管理系统服务规定合同

物业管理服务合同

第一章　总　则

　　第一条　本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）：

　　名　　称：

　　主　　任：

　　地　　址：

　　联系电话：

　　受托方（以下简称乙方）：

　　企业名称：

　　法定代表人：

　　注册地址：

　　联系电话：

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将

　　（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条　物业基本状况

　　物业名称：

　　物业类型：

　　座落位置：

　　建筑面积：

　　　　　　　平方米

　　委托管理的物业构成细目见附件一。

　　第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。

第二章　委托管理服务事项

　　第四条　房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、　　　　　　　　　　。

　　第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：

共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、建筑物防雷设施、　　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　第六条　附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、　　　　　　。

　　第七条　共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、　　　　　　　。

　　第八条　公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、　　　　　　　　　　　　　　　　。

　　第九条　交通与车辆停放秩序的管理、　　　　　　　　　　　　　。

　　本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

　　第十条　维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤、　　　　　　　　。

　　前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

　　第十一条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、

　　。

　　第十二条　根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

　　第十三条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

　　第十四条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、报告业主委员会或有关执法部门等措施。

第三章　委托管理期限

　　第十五条　委托管理期限为　　年。

自　　年　　月　　日　　时起至　　年　　　月　　　日　　时止。

第四章　双方权利义务

　　第十六条　甲方权利义务

　　1、代表和维护业主、使用人的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系；

　　2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用；

　　3、审定乙方拟定的物业管理方案；

　　4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；

　　5、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标；

　　第十七条　乙方权利义务

　　1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动；

　　2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

　　3、按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理；

　　4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

　　5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；

　　6、每　　　月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目情况；

　　将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示；

　　7、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

　　8、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；

　　9、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况。

第五章　物业管理公共服务质量

　　第十八条　乙方须按下列约定，实现目标管理：

　　1、房屋外观；2、设备运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：

　　　　　　　。

　　上述1～8项物业管理服务质量为《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》二级一类的行业指导标准，具体见附件二。

第六章　物业管理服务费用

　　第十九条　物业管理服务费

　　1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

　　2、本物业管理公共服务费，收费标准执行现行标准，由业主按其拥有建筑面积向乙方交纳，具体是　　　　　　　　　　　　　　　　　　　;

　　电梯费（包含电梯运行电费、维保费、年检费，300元以下小零件配件更换费；电梯大、中修及更新费用在维修基金中列支）收费标准执行现行标准，具体是　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　；

　　3、乙方承诺物业管理项目　　　　　　　的物业管理公共服务标准为二级一类（收费标准为多层住宅　元/米/月，小高层住宅　元/米/月,不含电梯费），但乙方同时承诺合同期间原定的收费标准维持不变；

　　4、空置房屋的物业管理公共服务费，由　　　按收费标准的70%向乙方交纳；

　　5、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；

　　6、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

　　7、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用（如公共照明、水泵运行电费），按住户实际用量共同分摊；

　　8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之　　　交纳违约金。

　　第二十条　车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳。

　　1、地面固定停车位每月每辆　　元；

　　2、地下车库固定停车位每月每辆　　元；

　　3、临时车辆收费标准按市交管局核定的临时收费标准收取；

　　第二十一条　乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

　　第二十二条　乙方向业主和物业使用人提供的特约服务项目的收费标准由双方协商议定。

　　第二十三条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

　　物业主体及附属物在维保期内的维修责任和费用由原建设单位负责，物业公司负责协调；本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支；其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修基金中列支；共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。

第七章　违约责任

　　第二十四条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十五条　如乙方未按二级一类的服务等级提供服务，甲方提出书面意见达三次乙方仍不整改的，甲方可召开业主大会，经三分之二以上业主同意，可中止本合同。

　　第二十六条　甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日按每天应交管理服务费的万分之五交纳违约金。

　　第二十七条　甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付　　　　元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

　　第二十八条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔；

　　因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

　　第二十九条　甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

　　第三十条　因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。

如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

　第八章　附　则

　　第三十一条　为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

　　第三十二条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第三十三条　本合同之附件均为合同有效组成部分。

本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　第三十四条　本合同正本连同附件共　　　　页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

　　第三十五条　本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。

　　第三十六条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十七条　凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应提交华南国际经济贸易仲裁委员会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁。

仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

　　第三十八条　甲乙双方应将本物业的《业主公约》（附件二）作为本合同的附件；业主转让物业时，应当将《业主公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。

　　第三十九条　本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满　　　天前向对方提出书面意见。

　　第四十条　本合同自双方签字盖章之日起生效。

　　甲方签章：

　　　　　　　　　　乙方签章：

　　代表人：

　　　　　　　　　　法定代表人：

　　年　月　日

　　附件一：

委托管理的物业构成细目

　　附件二：

***花园普通住宅小区业主公约

　　附件二：

《　　　市普通住宅物业服务等级和收费标准》

　　（二级一类服务明细内容和标准）

　　附件一：

委托管理的物业构成细目

　　1、住宅楼；

　　2、给排水系统及配备设施；

　　3、污水处理设施；

　　4、消防系统及配套设施；

　　5、电梯及配套设施；

　　6、变电系统及配套设施；

　　7、防盗系统、监控系统及配套设施；

　　8、电话、有线电视、宽带网等通信配套设施；

　　9、室外行车道路、停车场（车棚、车库）配套设施及标志；

　　10、绿化及其养护设施；

　　11、垃圾中转站或处理设施；

　　12、幢、户编号及邮政设施；

　　13、物业管理用户；

　　14、宣传告示窗栏及公益性文体设施；

　　15、各专业部门验收资料。

　　附件二：

普通住宅小区业主公约

　　附件三：

　　　　市普通住宅物业服务等级和收费标准

　　（多层　元/㎡/月；高层　　元/㎡/月<不含电梯费>）

　　一、综合管理服务标准与收费标准（　 元/㎡/月）

服务项目

序号

内容

服务标准

机构设置

1

管理处设备

（1）小区内设备接待地点。

（1）配置电话等简单的办公设备。

2

人员要求

1、小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗。

2、小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

3

服务时间

周一至周五在小区管理处进行业务接待并提供服务，周六、周日在接待地点进行业务接待。

日常管理与服务

4

工作计划

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。

5

服务规范

服务规范可参照《南京市物业管理行业规范》执行。

6

管理制度

有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

7

制度公示

服务场所公示办事制度、办事规章、收费依据、收费标准。

8

报修、投诉受理

（1）24小时受理业主或使用人报修。

急修一小时内到达现场查看处理，小修四天内修复。

（2）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

9

服务费收支

物业服务费收支每年向业主公布一次，公共水电费分摊每半年向业主公布一次。

10

满意度调查

采取多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%，促进服务工作的改进和提高。

11

档案管理

建立小区物业管理基础档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）

12

维修资金

对小区房屋维修资金按照政府规定运作。

13

装修事项

告知业主或使用人装修须知，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

14

接管项目

承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行检验。

　　注：

　　1、凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；

　　2、凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在二类中选择；

　　3、凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。

　　二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准（　　 元/㎡/月）

服务项目

序号

内容

服务标准

人员要求

1

人员配备

配备安全护卫人员，身体健康，工作认真负责。

2

技能培训

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项训练、岗中持续培训）的比例为30%以上。

3

技能水平

对日常护卫事项能做出正确反应，能正确使用消防器材。

4

服装仪容

上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。

门岗

5

出入口值守

主出入口24小时有人值守，次出入口定时开放，门卫有交接班记录。

6

进出人员管理

阻止小商小贩随意出入小区。

7

车辆疏导

对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

巡逻岗

8

巡逻要求

白天巡逻次数不少于三次，夜间重点部位巡逻不少于三次，有巡视记录。

。

9

应急处理

在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理员和相关部门。

监控岗

10

技防设施

对可监控的电子防盗门实施监控。

专项车辆管理

11

露天车位

设置简易的交通标志，车辆停放有序。

12

收费车库（棚）

有专人管理，车辆停放有序，备有必要的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无易燃、易爆及危险物品存放。

　　三、公共区域清洁卫生服务标准及收费标准（　 元/㎡/月）

服务项目

序号

内容

服务标准

楼内公共区域

1

生活垃圾收集

业主或使用人送至小区指定垃圾堆放点。

2

通道及楼梯台阶

每周清扫二次,其中单元门厅每天一次，每周拖洗一次。

3

楼梯扶手、栏杆、窗台、开关

每周擦抹一次。

4

门、窗等玻璃

每季度擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦抹一次。

5

天花板、公共灯具

每季度除尘一次。

6

电梯及电梯厅

每天清扫一次，每月一次擦拭、清洁电梯内墙面和地面。

7

消火栓、指示牌、信报箱

每月擦抹两次。

楼外公共区域

8

道路地面

每天清扫一次。

9

绿地、明沟

明沟每周清扫二次，绿地每周捡拾二次，目视无杂物。

10

垃圾箱（桶）、果皮箱

每天清运一次，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面每天清扫一次。

11

消灭鼠害蚊蝇

夏季（6月、7月、8月）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，每年灭鼠二次。

12

公共灯具、宣传栏

每月擦抹一次（2米以上部分每季度擦抹、除尘一次）。

13

设施设备用房

每周清扫二次。

14

休闲娱乐健身设施

每月清洁二次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。

15

停车场或共用车库（棚）

每周清扫三次，及时清除地下室进出口的垃圾，地面无明显垃圾。

　　四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准（ 　 元/㎡/月）

服务项目

序号

内容

服务标准

草坪

1

保存率

保存率不低于85%。

2

修剪

每年二次对草坪整治修剪。

3

清杂草

每年适时清除杂草四遍以上。

4

灌、排水

干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。

5

病虫害防治

发生病虫害时及时灭治。

，控制大面积病虫害发生。

树木

6

保存率

保存率不低于90%。

7

修剪

灌木每年适时整形修剪一次，篱、球每年修剪二次以上。

8

清杂草

树下无大面积杂草，无杂物。

9

病虫害防治

有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于一次，控制大面积病虫害发生。

10

其它

因人为或风害等因素造成树木倾斜及时予以扶正。

　　五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准

　　（　 元/㎡/月）

服务项目

序号

内容

服务标准

备注

公共部位

1

房屋结构

每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

1、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。

2、一类零星修理的范围包括：

（1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。

（2）更换公共走道门窗五金件。

（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。

（4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。

（5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。

（6）设施、设备标识修补。

2

门窗

每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3

道路、路面、侧石、窨井盖

每两个月一次对路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，要求窨井不漫溢，井盖不缺损，能正常使用。

4

层面泄水沟、楼外排水管理及化粪池

每半年对屋面泄水沟、楼处排水管道清扫、疏通一次；适时清掏化粪池。

5

地面排水沟

每半年巡查一次，清理地面排水沟的泥砂与杂物。

6

楼梯间、公用走廊的室内墙地面

楼内墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补（修补范围见备注）。

7

安全标志

对危险隐患部位设备安全防范警示标志。

　　排水（　 元/㎡/月）

　　1、每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。

　　2、污水处理系统每年全面保养一次。

　　3、暴气机空气过滤网每半年清洗一次。

　　供水系统（多层 　　元/㎡/月，高层　 元/㎡/月）

服务标准

备注

1、总体供水设施每季度检查一次。

2、泵每两年油漆一次。

3、水泵和饮用水池（箱）：

水泵每年保养一次，饮用水水池（箱）每年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。

4、水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网。

做好冬季防冻处理。

5、高层房屋减压阀调压每半年一次测压并做好记录。

供水系统成本构成：

1、普通水泵：

（1）供水设备保养。

（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。

2、变频水泵：

（1）供水设备保养。

（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。

3、若为小高层与高层，标准从二类开始选择

　　公共照明（多层　 元/㎡/月、高层　 元/㎡/月）

服务标准

备注

1、楼道灯、道路灯完好率为70%左右。

2、景观灯、节日彩灯完好率为70%左右。

3、室内、室外公共电气柜每月巡查一次。

公共照明成本构成：

1、零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。

2、设备的养护。

说明：

公共照明的电耗费用未包括在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用由使用人合理分摊。

　　消防系统（多层　　 元/㎡/月，高层　 元/㎡/月）

服务标准

备注

1、消防泵、消火栓每年检查二次，每年保养一次。

2、灭火器每年检查一次。

3、消防水带每年检查一次，消防管网压力每年检查二次。

4、每年对消防知识进行一次宣传。

1、消防系统成本构成：

（1）消防设施、器材保养。

（2）消防设施年安全检测。

（3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）

2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。

　　智能化系统（　 元/㎡/月）

服务标准

备注

1、设有电子防盗门。

2、电子防盗门每季度保养一次。

成本构成：

（1）系统运行。

（2）日常维护保养。

（3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。

　　避雷系统（　 元/㎡/月）

服务标准

备注

避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。

　　电梯

服务标准

备注

1、遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。

2、每天应进行检查，检查记录存档。

3、保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

4、客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。

5、设置紧急呼救装的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。

6、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。

7、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

8、定期对机房、轿箱顶和底顶进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。

9、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活和影响。

10、建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。