考察报告(花生唐).pptx
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考察报告(花生唐).pptx
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1花生唐花生唐(南京)(南京)(南京)(南京)活力都会活力都会活力都会活力都会炫动新城炫动新城炫动新城炫动新城让南京商业更有风格让南京商业更有风格让南京商业更有风格让南京商业更有风格22012南京最佳商业地产南京最佳商业地产2012年南京商铺销售冠军年南京商铺销售冠军首次开盘,首次开盘,73套商铺套商铺30分钟内售罄分钟内售罄当年当年5次开盘,共计售出次开盘,共计售出435套,约套,约27000平米平米年度销售额达年度销售额达5亿元亿元3目录:
目录:
一、项目概况二、商业规划三、销售分析四、推广宣传41项目概况1.1项目概况1.2项目定位1.3开发商背景5项目名称项目名称:
南京:
南京花生唐商业商业形态形态:
区域型商业中心,全湖景商业街区项目体量:
项目体量:
建筑面积约94773平方米楼层数量:
楼层数量:
地下1层,地上2层,局部4层。
地理位置地理位置:
南京市雨花台区板桥新城核心地带机动车位:
机动车位:
700700个个商业面积:
商业面积:
建筑面积约9万平方米项目概况位于板桥新城,远离城市中心,商业体量巨大位于板桥新城,远离城市中心,商业体量巨大距新街口约27公里,车程25-30分钟;距奥体中心约10公里,车程约15分钟;规划地铁2号线、8号线6项目概况板桥新城:
南京重点卫星城,宜居、生态、科技新城!
石林大公园石林大公园金地自在城金地自在城南京花生唐南京花生唐朗朗诗绿色街区色街区体育公园体育公园莲花湖花湖金地自在城金地自在城板桥新城核心区域、自然资源良好,人口稀少板桥新城核心区域、自然资源良好,人口稀少q邻1300亩莲花湖、体育公园q东侧、西南在建中高端住宅:
金地自在城、朗诗绿色街区q区域目前常住人口约5万人(2011年)q区域商业环境落后q项目三公里范围内,将有42万方商业入市7商业定位:
商业定位:
集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的休闲体验式购物公园形象定位:
形象定位:
欢乐小镇,生活第三空间!
运营规划:
运营规划:
持有主力店(32%)及车库,其余销售主力店:
主力店:
华润苏果、成龙影城已签约商家:
已签约商家:
豪客来、百胜餐饮连锁集团、南京知名连锁餐饮“靖江渔港”、“张公馆”、“到俺家”面面积总建筑面积94773.70销售面积43900.63持有面积42644.37持有商业20650.07地下车库21994.30项目定位8开发商背景成都美年广场n成渝经济区p成都美年国际广场p成都花样城p成都喜年广场p成都花郡n京津都市圈p天津喜年广场p天津花都n珠江三角洲p深圳喜年中心p深圳趣园p深圳花港家园n长江三角洲p宜兴云海间p无锡喜年中心p无锡花都p南京花生唐中国房地产百强企业,成立于深圳,中国房地产百强企业,成立于深圳,20092009年在港上市,在成渝、京津、珠江、长江四个经年在港上市,在成渝、京津、珠江、长江四个经济最繁华区域济最繁华区域1313个城市拥有物业,具备十五年的地产开发经验,但商业地产开发经验有限个城市拥有物业,具备十五年的地产开发经验,但商业地产开发经验有限n花样年集团创立于1998年,为中国领先的以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的金融控股集团,致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。
物业位于中国经济最繁华的四个地区,即成渝经济区、珠三角经济区、长三角经济区及京津都市圈,聚焦于发展城市综合体和精品高档住宅项目。
n2009年11月,花样年在香港联交所成功上市。
花样中心(无锡)苏州喜年广场92商业规划1.1整体规划1.2景观规划1.3业态规划107#临湖独栋餐饮馆5#娱乐体验馆3#潮流时尚馆4#生活休闲馆1#特色美食街2#潮流时尚馆6#临湖独栋餐饮馆整体规划:
主题规划,多元互动,统一经营!
11景观规划:
临湖商业街规划及实景图景观规划:
临湖商业街规划及实景图12景观规划:
商业内街区夜景示意图景观规划:
商业内街区夜景示意图13业态规划业态规划创意日杂潮牌零售苏果超市餐饮儿童娱乐、用品影院健身美容以餐饮为主要业态,苏果超市及影院为主力带动,打造特色主题业态,南京第一座全业态以餐饮为主要业态,苏果超市及影院为主力带动,打造特色主题业态,南京第一座全业态购物公园,统一招商管理购物公园,统一招商管理143销售分析1.1推盘节奏1.2目标群体1.3商铺价格1.4销售模式1.5锁定策略1.6运营模式小结153254716推售时间推售时间2012.42012.52012.72012.102012.122013.42013.6推售楼栋3#2#1#5#7#4#6#项目推盘密集,自项目推盘密集,自20122012年年44月开盘以来,隔月开盘以来,隔2-32-3个月左右持续推售,保证市场热度个月左右持续推售,保证市场热度推盘节奏16锁定稳健型投资客户,所有项目的运作方式围绕客户的安全性、升值空间展开锁定稳健型投资客户,所有项目的运作方式围绕客户的安全性、升值空间展开小太阳家庭小太阳家庭将原来用于教育基金的钱用于购买商铺,关注商铺未来的升值性、商铺运营情况“我们目标客户就是稳健型的客户,他们看中投资的安全性、升值空间、回报率,其实回报率只要托底就可以了,甚至为了安全和升值空间,回报率这个东西都可以不要。
”花样年项目总监朱总目标群体养老型客户养老型客户将原来购买商业保险的钱用于购买商铺,关心商铺长期经营稳定性,商铺的升值17项目售价项目售价3200032000元元/,实现高于市场,实现高于市场30%30%的溢价率的溢价率商业形式商业形式主力面积主力面积形式形式挑高挑高朗诗绿色街区街铺60-65一层4.35m金地自在城街铺100-120一拖二一层6m,二层4m花生唐街铺100-120一拖二一层、二层5.7m花生唐朗诗绿色街区金地自在城05000100001500020000250003000035000320002000018000花生唐与周花生唐与周边项目价格比目价格比较1231花生唐2金地自在城3朗诗绿色街区“我们项目我们项目做了做了30%30%的溢价的溢价,把溢价,把溢价部分的钱贴给商管公司,这样他们前部分的钱贴给商管公司,这样他们前几年就能打平成本,后几年有钱赚。
几年就能打平成本,后几年有钱赚。
”花样年项目总监朱总商铺价格18销售模式只付一半,永不供铺只付一半,永不供铺商铺面积:
100销售表价:
30000元/付款方式:
首付50%总房款(即100*30000元/*50%=1500000元)+月供(月供由开发商每月定期支付给业主)月供:
17208元购物卡:
15600元/年*15年=234000元年投资回报率:
(17208元/月*12月*10年)/15年/1500000=9.17%+15600元(购物卡)备注:
15年经营权归开发商所有1、返租15年;2、年实际投资回报率为:
(17208元/月*12月*10年)/15年/3000000=4.59%+15600元(购物卡)该模式本质上仍然是返租销售该模式本质上仍然是返租销售191、引入主力店:
引进华润苏果超市、成龙影院等商家为主力商家,增强商铺购买者信心,保证升值空间;2、发展商持售比例:
通过自持主力店(苏果超市、成龙影院)以及开发商多年的商业运营经验为投资者提供保障,增强信心;3、拉长统一管理时间:
商铺统一经营管理15年,保证整体商业稳定性的同时,解决投资者后顾之忧;4、通过“只付一半,永不供铺”的销售模式,变相返租,保证客户收益,增加安全性需求。
从运营、付款、收益等多维度,提升投资信心,锁定投资客户从运营、付款、收益等多维度,提升投资信心,锁定投资客户客户锁定策略20相比一般返租模式,拉长租赁期时间至相比一般返租模式,拉长租赁期时间至1515年,同时增加开发公司对商管公司年,同时增加开发公司对商管公司的监管力度,保证商业的存活的监管力度,保证商业的存活项目30%溢价款客户花样年开发公司花样年商管公司租金收益承诺房屋产权50%房款银行50%房款产权抵押月还贷15年项目经营权10年偿还贷款,逐月返还“我第一次去总部和商管公司谈的时候,带的方案是租8年,年回报率8%,商管那块觉得很难做到,时间太短;而我们觉得这块必须有商管公司来管理,所以我们做出了一定的让步,让他们来做,他们提出来必须把年限放到15年,他们前5年是赔钱的,中间5年收益是持平的,后5年是赚钱的。
所以我们最终的方案就挺他们前面5年,让他们不亏本。
”花样年项目总监朱总“我们招商的品牌也就一般,但是我一点都不担心,因为我们有商管的考核机制和淘汰机制,和商管公司有个租金协议。
”花样年项目总监朱总运营模式21发展商发展商的利弊分析:
的利弊分析:
利弊1、快速回笼资金;2、可抬高表价销售,提高销售额;3、统一经营管理,有利于项目整体商业氛围形成;4、有利于树立负责人的品牌形象;1、自持比例高(a、需要引进主力店;b、需要给投资者信心);2、长期经营存在不确定经营风险;22花生唐花生唐成功销售成功销售稳健型投资客户稳健型投资客户稳健型投资客户稳健型投资客户通过项目本身特点分析有效锁定稳健型客户作为目标客户开发商监管商管公司开发商监管商管公司开发商监管商管公司开发商监管商管公司通过利益制约,对商管公司的运营进行监管三方得利的运营模式三方得利的运营模式三方得利的运营模式三方得利的运营模式客户首付50%,得租金开发商正常的经营利润将运营年限拉长到15年,运营商前五年经营期得补贴,保证商管公司利益花生唐通过锁定稳健型投资客户,选择三方得利的运营模式以及建立有效的监管机花生唐通过锁定稳健型投资客户,选择三方得利的运营模式以及建立有效的监管机制,有效保证项目的成功销售制,有效保证项目的成功销售小结234推广宣传1.1重要节点1.2宣传主题1.3销售中心物料1.4宣传点分析242011年12月体验中心开放4月27日第一次开盘2013年1月2013年5月招商大会此期间完成5次开盘2013年3月加推7号楼重要节点4月21日产品发布会举办元宵节、情人节巧克力DIY等活动2012年4月开盘前宣传主题26近期宣传主题27售房中心宣传物料活动画册宣传墙1234区区位位板板块块信心提升信心提升投投资资模模式式定位创新定位创新A、十六年上市企业;B、超五成自持运营;C、华润苏果、耀莱成龙国际影城等主力店签约入驻;A、奥南核心唯一10万湖畔综合体;B、青奥会落实交通配套;C、金地自在城、朗诗绿色街区、金域华府、宝钢梅山、板桥街道、雨花软件谷企业、谷里、滨江新城等的人口预期;A、只付一半不供铺;应用范例资产优化升级住宅升值空间越来越小,作为投资品亟待优化储备未来基金在孩子尚幼的时候,花费150万入手一套花生唐德铺子,等到他大学毕业,能升值为近六百万的聚宝盆,每年几十万的租金将是他精彩生活的保障保障老年生活前期仅以50-150万有限投入,退休后,将收获价值200万-600万的黄金热铺,年收益高达15万-40万,一次性转让还可获得高额现金,老年生活足够保障1、创新导入3.0休闲体验式街区;2、利用濒临莲花湖的优势,打造集消费、运动、生活、游园于一体的全生态购物公园花生唐花生唐宣传点分析
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- 关 键 词:
- 考察报告 花生