江苏省房地产估价师《经营与管理》投资机会选择与决策分析考试试卷.doc
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2017年江苏省房地产估价师《经营与管理》:
投资机会选择与决策分析考试试卷
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、某宗土地总面积1000㎡,容积率为3,对应的土地单价为450元/㎡,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变.则该土地应补地价(单价)数额为。
A:
300元/㎡
B:
30元/㎡
C:
4240元/㎡
D:
1272元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
2、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。
下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。
A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B.土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
3、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。
A:
政策风险
B:
市场风险
C:
变现风险
D:
财务风险
E:
借款合同
4、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A.10
B.15
C.20
D.30
5、路线价法估价的第二个步骤应为__。
A.设定标准深度
B.求取路线价
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
6、《中华人民共和国刑法》规定,承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物,但故意提供虚假证明文件,情节严重的可处,并处罚金。
A:
三年以下有期徒刑或者拘役
B:
五年以下有期徒刑或者拘役
C:
五年以下有期徒刑或者管制
D:
五年以上、十年以下有期徒刑
E:
执行层的组织协调
7、在计算企业所得税,确定准予扣除项目的金额时,职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。
A:
4%
B:
3%
C:
2%
D:
1%
E:
执行层的组织协调
8、下列有关债券的表述中,不正确的是__。
A.债券是一种有价证券,是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B.关于债券的发行,若市场利率高于债券利率,则溢价发行
C.私募债券的最大特点是募集对象特定
D.债券利率的高低,主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
9、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年.该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%,则该宗房地产的现时收益价格为.【2007年考题】
A:
85.45万元
B:
87.16万元
C:
88.50万元
D:
88.90万元
E:
工业用地的监测点评估价格
10、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。
A.经济合理性与技术先进性相结.合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
B.项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用
C.设计过程中要力求项目全寿命费用最低
D.设计者要兼顾近期和远期要求,选择合适的功能水平,即近期与远期效益相结合的原则
11、下列股东权利中,属于自益权的是__。
A.出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权
B.股票过户的权利、股息红利分配的请求权
C.表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利
D.股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权
12、某夫妻共有一套成本价购买的房改房,现因离婚申请法院裁定财产分割。
法院委托评估该套房改房的价格,则合理的评估价格是。
A:
该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金
B:
该房改房现时上市交易的正常价格
C:
现时该房屋的房改成本价
D:
当时该房屋的房改成本价
E:
工业用地的监测点评估价格
13、某租户承租某商场的部分柜台,双方商定基础租金为15万元/月,并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分率租金。
当租户的月营业额为180万元时,其应缴纳的租金为万元。
A:
13.2
B:
15.9
C:
19.5
D:
20.4
E:
借款合同
14、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺,如果其他条件相同,设其投资风险为、、,则三者关系是。
A:
B:
C:
D:
E:
工业用地的监测点评估价格
15、某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡,现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3~9月的价格指数分别为:
99.4,94.8,96.6,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上个月为基数100),则该房地产2006年9月的价格为元/㎡。
A:
2700.8
B:
2800.1
C:
2800.8
D:
2817.7
E:
工业用地的监测点评估价格
16、《土地管理法》规定,农民自有住宅的宅基地,属__所有。
A.国家
B.所在的村民小组
C.农民个人
D.农民集体
17、职工当年缴存的住房公积金按计息。
A:
结息日挂牌公告的活期存款利率
B:
结息日挂牌公告的定期存款利率
C:
结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率
D:
结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率
E:
执行层的组织协调
18、下列关于农地征收费用的表述中,不正确的是__。
A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
19、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2,而该小区的住宅用地面积是100000m2,该小区的住宅建筑净密度是__。
A.3.6%
B.4%
C.36%
D.40%
20、一厂房建成8年后被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命为__年。
A.40
B.42
C.48
D.50
21、房地产估价中的价值,一般是指__。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
22、随着我国房地产金融的不断创新和发展,以前不适合在房地产投资领域使用的__形式越来越得到普遍应用。
A.长期投资、实物投资和直接投资
B.长期投资、间接投资和实物投资
C.短期投资、实物投资和金融投资
D.短期投资、间接投资和金融投资
23、__的成交日期应与估价时点接近。
A.可比实例
B.要约案例
C.指数实例
D.加权实例
24、运用成本法评估房地产抵押价值时,按谨慎原则要求,在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时,应采用的估计值。
A:
正常
B:
较低
C:
平均
D:
较高
E:
工业用地的监测点评估价格
25、某笔住房拆押贷款按月还本付息,其月利率为0.5%,通常称为“年利率6%、每月计息一次”,即“名义利率”。
当按单利息计算时,名义利率和实际利率是一致的,按复利计息时它们的关系为__。
A.相等
B.不相等
C.可能会相等
D.不能确定
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值,取其平均值作为评估项目的资本化率。
A:
毛租金收入
B:
净租金收入
C:
经营收入
D:
税后现金流
E:
借款合同
2、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费,若该消费者增加对商品甲的消费。
则对商品乙的消费的边际效用__。
A.减少
B.增加
C.不变
D.可能增加也可能减少
3、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应注意的内容包括__。
A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
4、在房地产估价中,下列原则对应正确的是__。
A.最高行为准则与技术性原则对应
B.普适性原则与特殊原则对应
C.谨慎原则与特殊原则对应
D.技术性原则与谨慎原则对应
E.技术性原则与普适性原则对应
5、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
A:
房产税
B:
增值税
C:
消费税
D:
营业税
E:
流转税
6、下列,不属于房地产有偿转让。
A:
房地产买卖
B:
房地产入股
C:
房地产继承
D:
房地产抵债
E:
房地产赠与
7、必须经承兑才能生效的金融工具是__。
A.久本票
B.商业汇票
C.银行券
D.支票
8、获取房地产估价业务的措施可以有。
A:
突破专业能力限制,接受各种估价要求
B:
提高服务质量
C:
恰当的宣传
D:
低收费
E:
最大限度压缩估价作业期
9、下列属于目前我国划拨土地转让政策的有。
A:
报有批准权的人民政府审批准予转让的,应当由出让方办理建设用地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B:
报有批准权的人民政府审批准予转让的,应当由受让方办理建设用地使用权手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C:
可不办理出让手续,但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家
D:
可不办理出让手续,但转让方应将所获得的所有收益上缴国家
E:
在办理出让手续的同时,转让方应将所获得的收益上缴国家
10、某地区某类房地产1998~2004年价格见下表。
某类房地产1998~2004年价格 (单位:
元/m2)
A.年份
B.1998
C.1999
D.2000
E.2001
F.2002
G.2003
H.2004
I.2005
J.房地产价格
K.1800
L.2000
M.2100
N.2300
O.2500
P.2800
Q.3000
R.
11、某房地产开发商经过市场调研后,决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时,重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区,那么开发商在目标市场选择过程中采用的是__模式。
A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化
12、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。
A.业主大会制度
B.业主公约制度
C.住宅小区治安管理制度
D.住宅小区综合验收制度
E.住房专项维修资金制度
13、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。
A.1996年
B.1997年
C.1998年
D.1999年
14、__是整个开发过程中最重要的一个环节,该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
15、下列房地产状况中属于区位状况的有。
A:
位置
B:
房地产规模
C:
环境景观
D:
外部基础设施完备程度
E:
朝向、
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