郑州市某年度住房建设规划.docx

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郑州市某年度住房建设规划

2008-2012郑州市住房建设规划

一、总则

“十一五”是我市全面实施跨越式发展的重要时期，编制和实施《郑州市2008-2012年住房建设规划》，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应保障体系，满足不同收入层次居民的住房需求，促进房地产业持续健康发展，对于把握国家促进中部地区崛起的重要战略机遇，努力把郑州建设成为中原城市群经济隆起带核心城市和国家区域性中心城市，具有十分重要的意义。

（一）指导思想

按照“加快旧城区和城中村改造步伐、稳步推动郑东新区建设、充分发挥中原城市群龙头作用、带动周边城市协同发展”的城市发展思路，紧扣和谐发展主题，以党的十七大精神为指导，全面贯彻落实科学发展观，以建设资源节约型和环境友好型和谐社会为目标，以“有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标”为原则,坚持发展与节约并重、市场与保障并重、长远规划与近期目标并重、重点保障与一般供应并重、加速发展与规范管理并重，正确把握房地产市场持续健康发展和保障性住房建设的关系，创新发展模式，提升开发品位，改善居住环境，努力使住房建设与人口增长相协调、与城市发展相协调、与经济社会发展相协调,积极推进和谐社会发展和小康社会建设，充分发挥房地产业作为国民经济基础性和先导性产业的重要作用。

（二）编制依据

1.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）

2.《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）

3.建设部《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规〔2008〕46号）

4.《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》（郑政〔2007〕24号）

5.《郑州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

6.《郑州市城市总体规划纲要（2007—2020年）》

7.《郑州市土地利用总体规划（2005-2020年）》

8.《郑州市全面建设小康社会规划纲要（修订稿）》

9.《郑州市住房建设规划（2006—2010年）》

10.《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008—2010年）》

11.《郑州市居民住房现状及需求调查报告》

12.《郑州市城市低收入家庭住房调查报告》

13.郑州市历年房地产运行情况分析

（三）规划作用

为落实十七大提出的“住有所居”的目标,进一步加强我市房地产业宏观调控，按照“加快旧城区和城中村改造步伐、稳步推动郑东新区建设、充分发挥中原城市群龙头作用，带动周边城市协同发展”的城市发展思路，建立和完善多层次住房供应和保障体系，有效增加住房供应，调整供应结构,有力缓解住房供求矛盾,着力解决城市低收入家庭住房困难，切实稳定住房价格，引导建立符合国情的住房建设和消费模式，使居民住房条件得到进一步改善，促进房地产市场健康发展。

（四）适用范围

 郑州市建成区:

包括中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区5个行政区以及郑东新区、郑州高新区和郑州经济开发区。

（五）计划期限

本规划是我市近期住房建设控制和指导的重要依据,对全市住房建设发挥综合调控作用,计划期限为2008年至2012年。

二、郑州市国民经济发展概况

2007年，我市在省委、省政府的正确领导下，坚持科学发展观统领全局，全面完成跨越式发展年度目标。

全市全年生产总值完成2421亿元，同比增长16％，地方财政收入达到277亿元，增长37.2％。

城市化进程步伐加快，建成区面积，到2007年底由2001年的142平方公里增加到294平方公里，平均每年约增加25.3平方公里。

随着城市规模的扩大，建成区人口也呈现剧增态势，建成区人口2006年底达到309万人，2007年约320万人。

郑东新区“三年出形象”和中心城区“三年一大变”的目标基本实现；人民生活质量显著提高，2007年我市城市居民家庭人均可支配收入为14084元，比2006年增长15.6％，市区人均住房建筑面积为24平方米。

金融机构人民币存款余额达到1658.7亿元，贷款余额2939.9亿元，年均增长21.1%；我市进入了全面提升产业层次、加快经济转型、促进统筹协调发展的新阶段。

规划期内，我市经济社会的发展目标是：

在转变发展方式取得重大进展，自主创新能力大幅提升，实现经济又好又快发展的基础上，到2012年，全市综合实力显著增强，人民富裕程度普遍提高，生活质量明显改善，生态环境良好，人民享有更加充分的民主权利，人口素质明显提高，各方面制度比较完善，社会更加充满活力而又安定团结，率先实现全面建设小康社会目标。

到2020年，全市生产总值占全省的比重达到1/4左右。

到2009年，全市生产总值、人均生产总值均比2000年翻两番；到2012年，全市生产总值达到4500亿元左右，人均生产总值达到7600美元左右，城镇居民人均可支配收入达到2万元左右，农民人均纯收入达到9800元左右；到2020年，全市生产总值达到9700亿元左右，人均生产总值达到1.3万美元左右，城镇居民人均可支配收入达到3.4万元左右，农民人均纯收入达到1.9万元左右。

到2012年，中心城区面积390平方公里左右，人口440万左右；到2020年，中心城区面积500平方公里左右，人口500万以上，城镇化率75％左右。

三、住房现状与需求

（一）居民住房现状与需求分析

依据2006年调查数据，我市建成区现有住房总量13520.3万平方米，其中住宅8004万平方米，非住宅5516.3万平方米。

依据2006年6月底我市开展的住房现状与需求调查结果，市区人均住房建筑面积2006年底达到23平方米，居民户均人口3.10人，户均住房0.96套，户均住房面积74.57平方米，平均房龄为11.7年；现有住房中主力户型为两室一厅和三室一厅，其中两室一厅占44.9%、三室一厅占22.3%、一室一厅占10.0%，其他户型所占比例为17.8%；被访居民对现有住房的满意度为58.1%。

“面积小、户型不合理”是居民对现有住房不满意的主要原因，不满意率为66.6%。

在20000户被访家庭中，今后几年有购房打算的有13210户，占66.0%，与因“面积小、户型不合理”而不满意现有居住条件的居民所占比例基本持平。

在购房时间意向选择中，“1年内买房”的占7.4%、“1-3年内买房”的占19.3%、“3-5年内买房”的占18.4%、“5年以上买房”的占21.0%。

对今后几年购房“没考虑”的有6790户，占34.0%。

从居民购房需求的住房类型看,居民对住房类型的选择上商品住房和经济适用住房分别为68.5%和31.5%。

在商品住房选项中,普通商品住房占58.7%,限价商品住房占5.8%,高档商品住房占4.0%。

从居民购房需求的户型结构看，选择三室一厅户型的占34.9%、三室两厅的占23.6%、两室一厅的占21%、两室两厅的占11%、一室一厅的占1.6%。

从居民购房的户型面积看，有85.9%的居民愿意购买120平方米以下的住房，其中90平方米以下的占32.4%，90-110平方米的占41.6%，110-120平方米的占11.9%。

从居民购房的区域需求看，36.0%的居民购房地理区域仍为中心城区，东区（含郑东新区）和以中原路为轴线的西区逐渐成为购房的热点区域，分别占24.4%和18.4%，南区占6.6%、北区占10.9%、郑州高新开发区占2.5%、郑州经济开发区占1.2%。

（二）低收入家庭住房现状及需求分析

2007年对低收入家庭住房入户调查共计3.84万户,占市区总户数的3.85%;调查人数为13.20万人,占市区总人数的4.30%。

调查结果显示,市区调查住户家庭的住房总面积为177.75万平方米,其中:

具有自有产权的住房面积为108.67万平方米,占被调查住户家庭住房总面积的61.1%;非自有产权的住房面积为69.08万平方米,占被调查住户家庭住房总面积的38.9%。

被调查住房家庭人均住房（含租房）面积为13.49平方米,与市区人均住房面积23.80平方米相差10.31平方米。

人均住房面积（含租房）12平方米以下的12404户,占调查总户数的32.3%。

从分布区域情况看,中原区低收入家庭相对较多,调查户数为12771户,占市区调查总户数的33.2%,占该区总户数的8.1%;调查人数为43889人,占市区调查总人数的33.3%,占该区总人数的8.8%。

金水区低收入家庭相对较少,调查户数为6819户,占市区调查总户数的17.8%,占该区总户数的3.0%;调查人数为23297人,占市区调查总人数的17.7%,占该区总人数的3.2%。

从现有住房户型结构看,现有住房（含租房）主要户型为二室一厅,单间和一室一厅,居住在这三种户型中的低收入家庭比例达到了77.7%。

其中,拥有两室一厅的占38.4%、拥有单间的占20.5%、拥有一室一厅的占18.8%。

有68.6%的家庭住房拥有相对独立的卫生间和厨房的成套住宅,31.4%的家庭则居住在没有相对独立的卫生间和厨房的非成套住宅中。

从现有住房建成年代看,20世纪80年代之前的住房占总量的25.9%,80和90年代建成的住房占总量的68.2%,而2000年以后建成住房的比例仅为5.9%。

在30515户家庭中有购房需求的家庭有17629户,占57.8%,扣除部分最低收入家庭不切实际的购房需求后为16026户,占52.5%;有租房需求的家庭有9013户,占29.5%;无住房需求的家庭有3873户,占12.7%。

从购房需求类型看,有限产权的经济适用住房最受欢迎,有16678户家庭选择购买“有限产权经济适用住房”,占有购房需求家庭94.6%。

低收入住房困难家庭的购房意向区域首选中原区,有6371户,占36.1%;二七区有3296户,占18.7%。

这与调查住户家庭的区域分布基本一致。

   图3.1

在有租房需求的9013户家庭中,改善居住条件是最强烈的愿望,有7417户,占82.3%。

中原区、管城回族区是租房的密集区域,分别为2496户、2474户,分别占27.7%、27.4%。

租房面积多选择中小户型,选择60—70平方米的有2361户,占26.2%,其次是50—60平方米,有1966户,占21.8%。

综合分析低收入住房困难家庭的住房需求及经济承受能力等因素,2008年1月28日，经市政府第98次常务会议，研究决定将家庭人均月收入低于520元且人均住房建筑面积低于12平方米的14489户家庭纳入廉租住房保障范围,其余的16026户家庭纳入经济适用住房保障范围。

（三）住房市场供求分析

2001年以来，我市坚持以市场供求平衡、结构合理、价格稳定为工作目标，率先实施了具有“郑州特色”的房地产开发建设规模宏观管理，全市房地产市场持续呈现出良性健康的发展态势。

一是住房供求总量基本平衡。

近几年来，由于政府不断加大宏观调控，再加上市场自身的调节作用，我市商品房供销整体上保持平衡。

商品住房累计供应面积3516.27万平方米,累计销售面积3435.42万平方米，累计供销比为1.02：

1，商品住房供求总量基本平衡。

2003-2006年4年中，住宅供应量持续相对不足，2007年商品房市场加大了投放量，有利于缓解供需矛盾。

表3.12001-2007年商品住宅供销情况

单位：

万平方米

年份

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

累计

商品住宅投放

224

321

322.7

510.6

544.4

673.43

920.14

3516.27

商品住宅销售

227.48

259.98

371.42

496.3

532.39

715.44

832.41

3435.42

供销比

0.98:

1

1.23:

1

0.87:

1

1.03:

1

1.02:

1

0.94:

1

1.12:

1

1.02：

1

二是住房结构基本合理。

自2006年6月以来，我市在新建住房建设项目安排中，严格执行了国办发﹝2006﹞37号文件的规定，其中2006年6月1日—2007年5月31日，套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积比重达71.66%；2007年全年套型建筑面积在90平方米以下的住宅面积比重达70.05%。

从住宅销售套型面积来看，住宅消费套型结构日趋合理，大户型需求比例呈逐年下降趋势，而中、小套型呈上升态势，特别是90平方米以下的中小套型住宅销售面积比例逐步提高，由2005年的13.4%逐步提升至2007年28.03%。

2007年90平方米以下住宅新批预售面积比例占32.36%，套数比例已达54.05%。

同时消费者对中、小套型住房的认可度也得到不断提高。

图3.22002-2007年90平方米以下住宅销售面积占比情况

三是我市房价持续上涨，涨幅明显。

2002年以来商品住宅价格持续上涨。

2007年商品住宅累计销售均价为3552元/平方米，从2002年至2007年五年间，商品住宅销售均价同比涨幅分别为：

4.10%、10.80%、12.30%、13.80%和19.44%，增幅明显。

同时随着国家宏观政策的调控及住房供应结构的优化调整，房价总水平将趋于稳定。

另外一个特点就是多层住宅与高层住宅的价格差距逐步缩小，随着城市用地的稀缺及开发土地使用成本的提高，多层住宅逐渐成为城市中稀缺的住宅产品。

图3.32001-2007年度商品住宅价格变化情况

图3.42007年不同类型商品住宅价格变化情况

四是经济适用住房建设规模创历史新高，廉租住房保障范围进一步扩大。

2007年全市实现经济适用住房新开工面积109.33万平方米，竣工面积76.08万平方米，同比分别增长22%和12%，超额完成了市政府下达的开、竣工“双70万”的目标，其中新开工面积在周边十个省会城市中居第三位，仅次于南京、武汉两个城市。

全市累计筹集廉租住房保障资金7022.3万元，累计有2856户低收入家庭纳入了廉租住房保障范围，对符合条件的“双困”家庭实现了应保尽保。

（四）影响住房供给与需求的因素分析

2008年是全面贯彻党的十七大精神的第一年，也是我市实施经济社会跨越式发展三年行动计划的关键之年。

河南省委、省政府明确指出“中原崛起看郑州”，要求郑州增强“发展力、辐射力、带动力、创造力、影响力、凝聚力”，率先实现跨越式发展，在中原崛起乃至中部崛起中起到龙头带动作用，这都势必将对我市经济社会产生重要的影响。

首先，从我市国民经济和社会发展前景看，《郑州市全面建设小康社会规划纲要》要求，在规划期内，我市要在转变发展方式上取得重大进展，自主创新能力大幅提升，实现经济又好又快发展的基础上，到2012年，全市综合实力显著增强，人民富裕程度普遍提高，生活质量明显改善，生态环境良好，人民享有更加充分的民主权利，人口素质明显提高，各方面制度比较完善，社会更加充满活力而又安定团结，率先实现全面建设小康社会目标。

到2020年，全市生产总值占全省的比重达到1/4左右。

到2009年，全市生产总值、人均生产总值均比2000年翻两番；到2012年，全市生产总值达到4500亿元左右，人均生产总值达到7600美元左右，城镇居民人均可支配收入达到2万元左右，农民人均纯收入达到9800元左右；到2020年，全市生产总值达到9700亿元左右，人均生产总值达到1.3万美元左右，城镇居民人均可支配收入达到3.4万元左右，农民人均纯收入达到1.9万元左右。

其次，城市规划上，到2012年，中心城区面积390平方公里左右，人口440万左右；到2020年，中心城区面积500平方公里左右，人口500万以上，城镇化率75％左右。

第三，随着郑州在全国经济格局中的地位及区位优势的逐步提升和显现，对外部的吸引力增强，2003年至2005年外地个人（郑州市区以外，含郊县市）在郑州购房比例（按购买面积占个人购买总面积计算）逐年上升，2006和2007年虽未增长，但仍保持在较高的水平（2003年以来外地个人购房比例依次为41.7％、44.9％、56.9％、55.3％和54.52%）。

同时外地人购房选择的户型面积也与我市居民购房需求实现了相协调发展。

把我市建设成为国家区域性中心城市和中原城市群龙头城市，住房问题是重要的民生问题，完善住房保障体系是促进社会和谐的一项重要内容。

近年来，党和国家高度重视房地产和住房保障体系建设工作，特别是相继在调整住房供应结构，稳定住房价格，建立保障制度方面出台了一系列政策。

中央和地方各级财政都拨出专款用于廉租住房的建设和租赁住房租金补贴的发放，并建立了土地供应绿色通道。

下一步，还将采取措施，加快限价商品房建设的推进力度，以解决中等以下收入家庭和公务员群体的住房困难问题。

随着住房供应体系不断健全，住房保障范围不断扩大，将会直接提供开发商机，有效增加住房供应，有力缓解住房供求矛盾。

我市城市化进程不断加快，城市建设快速发展。

2008年我市城市基础设施建设投资计划将达到70亿元以上，新修、扩建、改造道路26条，同时要建设火车站扩建工程、轨道交通工程等一批大型骨干工程。

中心城区内，将继续加快城中村改造和旧城改造步伐。

城市建设的大投入、大发展不但为我们完善城市功能，拓宽城市空间带来机遇，而且也必将为我市房地产业带来更多发展机遇。

此外，为防止通货膨胀加快，遏制包括住房在内的商品价格的过快上涨，中央实施了稳健的财政政策和从紧的货币政策，连续数次提高存款准备金率和存贷款基准利率，紧缩货币的流动性。

在这一系列的宏观调控措施下，房地产开发的融资难度加大，融资成本提高，销售回款速度减慢，资金链条绷紧，房地产行业将面临重大挑战。

这势必对住房供给产生影响。

我们还必须清醒地看到，我市房地产业在快速发展中还存在着不少亟待解决的问题，主要是：

住房价格涨幅仍然较大，经济适用住房供需矛盾仍然突出，物业管理和服务水平有待进一步提高，房地产市场秩序还有待进一步规范，问题楼盘等社会不和谐因素较为突出。

这些问题都需要我们认真研究，并采取有效措施加以解决。

四、住房建设规划

（一）规划期内住房建设总量

根据“十一五”时期住房目标需求预测，结合宏观经济发展周期，房地产调控政策影响，住房有效需求预测，同时考虑住宅发展建设的稳定性和渐进性，将我市2008年—2012年的住房建设总量确定为5500万平方米。

按照“国办发〔2006〕37号”和省建设厅关于贯彻落实国办发〔2006〕37号文件《加强城市规划对房地产市场调控力度的通知》（豫建规园〔2006〕61号）中对新建住房结构比例的有关要求，结合目前我市经济社会发展实际和居民居住水平，参照前期开展的住房现状及需求调查结果，拟将目前我市市民收入水平划分为四个层次，分别为最低收入、低收入、中等收入、高收入，相应的住房供应层次依次为廉租住房和周转住房（主要解决外来务工人员、农民工、大中专毕业生等特定人群的临时性住房困难），经济适用住房，限价商品住房和普通商品住房等。

为此，规划期间，按照资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，依据居民购房意向比例，同时结合土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，我市确定的5500万平方米新建住房总量中各类住房具体分配比例是：

普通商品住房2892万平方米，占52.6%；旧城改造和城中村改造配套建设商品住房1700万平方米，占30.9%；限价商品住房570万平方米，占10.4%；经济适用住房300万平方米，占5.5%；廉租住房38万平方米，占0.7%。

表4.1各类住房具体分配面积和比例

单位：

万平方米

住房种类

商品住房

保障性住房

合计

普通商品住房

限价商品住房

城中村改造配套建设商品住房（含旧城改造）

经济适用房

廉租房

面积

2892

570

1700

300

38

5500

占比

52.60%

10.40%

30.90%

5.50%

0.70%

100%

图4.1各类住房分配面积和比例

单位：

万平方米

（二）规划期内年度住房建设目标

为满足居民不同层次住房需求，实现供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标，现将规划期内各年度住房建设目标明确如下：

2008年住房建设总量为1050万平方米。

计划建设普通商品住房总量为635万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房200万平方米；限价商品住房建设总量为50万平方米；保障性住房建设总量为165万平方米，其中，建设经济适用住房150万平方米，建设廉租住房15万平方米。

2009年住房建设总量为1100万平方米。

计划建设普通商品住房建设总量为605万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房300万平方米；限价商品住房建设总量为100万平方米；保障性住房建设总量为95万平方米，其中建设经济适用住房80万平方米，建设廉租住房15万平方米。

2010年住房建设总量为1057.5万平方米。

计划建设普通商品住房建设总量为567万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房350万平方米；限价商品住房建设总量为120万平方米；保障性住房建设总量为20.5万平方米，其中建设经济适用住房18万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。

2011年住房建设总量为1112.5万平方米。

计划建设普通商品住房建设总量为535万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房400万平方米；限价商品住房建设总量为150万平方米；保障性住房建设总量为27.5万平方米，其中建设经济适用住房25万平方米，建设廉租住房2.5万平方米。

2012年住房建设总量为1180万平方米。

计划建设普通商品住房建设总量为550万平方米；旧城改造和城中村改造项目中配套建设商品住房450万平方米；限价商品住房建设总量为150万平方米；保障性住房建设总量为30万平方米，其中建设经济适用住房27万平方米，建设廉租住房3万平方米。

表4.2规划期内各年份住房类型分类建设数量

单位：

万平方米

普通商品住房

限价商品住房

城中村改造配套建设商品住房（含旧城改造）

经济适用住房开工量

廉租住房建设量

合计

年份

2008

635

50

200

150

15

1050

2009

605

100

300

80

15

1100

2010

567

120

350

18

2.5

1057.5

2011

535

150

400

25

2.5

1112.5

2012

550

150

450

27

3

1180

合计

2892

570

1700

300

38

5500

（三）各类住房套型结构比例控制原则

规划期间，我市将继续按照总量与项目相结合的原则，充分考虑市场需求、城市区域定位等因素，综合确定新建住房结构比例，确保新审批、新开工的住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70％。

1．商品住房建设标准和结构比例控制原则。

新建商品住房项目中除城中村改造、旧城改造建设的配套商品住房的住房套型结构比例按不低于70%控制外,其余项目则优先安排套型建筑面积90平方米以下住房套型结构比例达到70%以上的项目。

2．经济适用住房建设标准控制在建筑面积60平方米左右,户型以两居室为主,配建一部分紧凑的三居室。

3．廉租住房在经济适用住房建设项目中的配建比例原则上不低于10%，廉租住房建设标准原则上不超过50平方米,户型以紧凑的两居室为主,配建适量的一居室和三居室。

同时要引导房地产开发企业在旧城改造项目中建设部分小户型简装修住宅，在城中村改造中原则上从村集体经济用房、配套开发商品房中提供5%的60平方米小户型简装修住宅，出租给辖区政府作为过渡性廉租住房房源。

4．限价商品住房建设标准和