梧州市城市规划管理系统技术要求规范.docx
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梧州市城市规划管理系统技术要求规范
梧州市城市规划
管理技术规范
第一章总则(略)
第二章城市规划编制体系(略)
第三章城市用地
用地分类
3.1适用范围
3.2分类标准(略)
3.3城市用地分类和代号(略)
3.4各类建设用地的使用性质必须与经批准的城市总体规划和详细规划相符合。
需要变更规划用地性质和范围的;须按以下规定:
(一)用地性质和范围的变更在符合土地使用相容性的原则下,经规划主管部门审查对原规划用地布局结构、市政设施、人口容量、环境等不受影响、或影响在容许,范围内,报市规划主管部门审批。
(二)规划用地性质的变更不符合和超出《土地使用相容性规定表》规定的须报市人民政府审批。
(三)涉及学校、医院、公共绿地、风景名胜区、文物保护区、文化设施、公共体育场(馆)、停车场(库)、集市贸易市场、对外交通、道路广场、市政设施用地、突发公共事件应急用地和其他重要公共活动场地的用地性质和范围的改变、调整,除了提出相应的调整规划,包括如变更规模或置换位置等规划和对策外,尚需征得有关主管部门同意,最后报市人民政府批准。
学校、医疗、体育、公共绿地和文化设施等特殊公益性事业用地,在其配套区域未达到国家规定的用地指标要求的情况下,其用地性质不得变更。
(四)涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的,须经市人民代表大会或者常务委员会审查同意后报自治区政府审批。
(五)规划用地性质的变更应先提出调整意见,按相关程序报批。
土地使用相容性按附表一《土地使用相容性规定表》执行。
3.5地质灾害危险区内,除进行危岩滑坡整治、绿化和必不可少的市政工程外,严禁其他建设活动。
地质灾害易发区内,从严控制工程建设活动。
凡在地质灾害易发区内申请选址,必须先进行建设用地地质灾害危险性评估,并经有关部门审查认定。
3.6根据梧州市现状,按照《梧州市城市总体规划》,将梧州市城市规划区划分为两类建设区,以不同的控制指标进行规划建设管理,具体划分如下:
一类建设控制区:
河东旧城区,即北至冷水冲、东至云龙桥、西至桂江、南至西江的用地范围。
(见附录二)
二类建设控制区:
除上述一类建设控制区之外的城市规划区内的其他地区。
地块控制指标
3.7城市用地开发过程中,地块应以控制性详细规划确定的细分地块要求为依据进行划分;没有编制控制性详细规划的,可按总体规划和本规定及其它相关要求进行控制。
3.8零散地块开发时,地块的最小净用地面积应不低于表3—2的规定。
表3—2开发地块最小净用地面积指标
建设项目类型
一类建设控制区(㎡)
二类建设控制区(㎡)
低层建筑
500
800
多层建筑
1000
1500
中高层居住建筑
2000
2500
高层居住建筑
2000
3000
高层公共建筑
2500
3000
3.9零散地块不足表3—2规定,但有下列情况之一,且不妨碍城市规划实施的,城市规划管理部门可予核准建设。
(一)邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其它类似情况,确实无法调整、合并的;
(二)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制,确实无法调整、合并的;
(三)因土地权属等现状用地情况的限制,确实无法调整、合并的。
居住用地
3.10居住用地宜相对集中布局,形成相应规模的居住区、居住小区或居住组团,规模标准应符合表3—3的规定。
表3—3居住用地分级规模
居住区
小区
组团
户数(户)
10000~16000
3000~5000
300~1000
人口(人)
30000~50000
10000~15000
1000~3000
注:
每户按照3.2人计算。
3.11居住用地的建筑布置,应综合考虑日照、采光、通风、防灾以及管理要求,避免烟、气味、粉尘和噪声等造成的污染和干扰。
3.12居住用地的公共服务设施配置按本规定6.8~6.10条款的规定执行,停车泊位按表四的规定执行。
3.13城中村改造应符合梧州市城中村改造的有关规定,根据城中村的类型、改造模式及所处地段,编制相应的详细规划。
改造应严格控制开发强度,依照相关的规划和技术规定确定容积率和建筑密度,住宅布置应符合本规定的建筑间距、退让和限高要求。
工业用地
3.14工业用地的布局准侧为:
(一)工业用地宜集中布局,组成相对独立的工业区或工业组团。
有气体污染物排放的工业不应布置在城市上风向,有水污染物排放的工业不应布置在城市上游地区。
(二)二、三类工业用地应单独布置,不应与居住、公共设施及其它功能区相混合;并与其它非工业用地之间保持一定的卫生距离,符合相关工业门类的防护距离规定。
3.15工业区配套设施的设置应符合:
(一)一类、三类工业区内可配套建设一定规模的集体宿舍,三类工业区内及相邻地区严禁建设集体宿舍。
(二)工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,建筑系数应不低于30%,计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的12%(独立占地的两个指标要同时满足,非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的12%控制)。
严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、酒店和招待所等非生产性配套设施。
(三)周边地区排水设施不够完善的工业区应自建污水处理设施。
物流仓储用地
3.16物流仓储用地的布局准侧为:
(一)不同类型和性质的仓库宜分别布置在不同的地段,同类仓库宜集中布置。
(二)物流仓储用地应与城市和区域的交通系统有快捷的联系。
(三)物流仓储用地选址应满足地势、地下水位及地基承载力等地质要求,并应考虑与居住、工业和其它功能区的相互影响因素。
3.17物流仓储用地的规划标准为:
(一)物流仓储用地与居住用地之间的卫生防护距离应符合表3—4的规定。
表3—4仓储用地与居住用地的卫生防护距离表
仓库类型
防护距离(m)
全市性水泥供应仓库
300
非金属建筑材料仓库、煤炭仓库、未加工的二级原料储藏仓库、500m3以上的藏冰库
100
蔬菜、水果储藏库,600吨以上批发冷藏库,建筑与设备供应仓库(无起灰料的),木材贸易和箱桶装仓库
50
(二)物流仓储用地与疗养院、医院和高新技术园区等环境质量要求较高的设施或机构的卫生防护距离,宜按表3—4规定值的1.5~2倍进行控制。
(三)物流仓储用地内所需管理或办公用地不得超过项目总用地面积的3%,计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的7%(独立占地的两个指标要同时满足,非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的7%控制)。
3.18危险品仓库用地选址应远离城市中心区,必须符合环境保护和防火、防灾的要求;不同类型的危险品仓库应互相分隔,不得混合存储,其相隔距离必须符合相关规范及消防规定。
(一)石油库选址应远离机场、重要交通枢纽、重要桥梁、大型水库及水利工程、电站、变电所、军事目标和其它重要设施,其与城市居住区、大中型工矿企业和交通线等的安全距离应符合现行的相关规范要求。
(二)液化石油气、天然气的储存应符合建筑设计防火规范相关要求。
(三)易燃物品的仓库选址和设计必须符合消防和环保的有关规定。
城市绿地
3.19城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其它绿地一种类型。
3.20配套要地建设应坚持与建设项目同步设计、同步实施、同步竣工的原则。
在建设项目规划方案审查阶段,建设单位应同步报送环境设计方案,由规划部门审定明确绿地率、人均公共绿地指标、环境景观设施等内容。
在建设项目初步设计审查、施工图审查阶段,应将环境设计作为审查的必备内容。
城市建设项目配套绿地绿化工程的设计和施工应由具有相应资质的设计和施工单位承担。
建设项目配套绿地应严格按批准的环境设计方案保质、保量完成。
3.21本市各类建设工程的建设,必须安排一定的绿化用地,其所占建筑用地面积的比例(以下简称绿地率)作如下规定。
(一类建设控制区在旧区改建困难时系数可降低5%)
(一)居住用地不低于30%。
(二)单位附属绿地面积占单位总用地面积的比率为:
工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心不低于10%;产生有害气体及其它污染的工业企业不低于30%,并且在其外围设置不小于50米的绿化隔离带;机关、中小学校、部队、公共文化设施等单位不低于35%;高等院校、疗养院等不低于40%,其余不低于30%。
3.22
(一)居住小区绿地
1、居住小区人均公共绿地面积:
居住小区不得低于1平方米/人,住宅组团不得低于0.5平方米/人。
2、居住小区内的公共绿地,应根据规划组织结构类型,设置相应的中心公共绿地,包括小游园和组团绿地,以及儿童游戏场和其他的块状、带状公共绿地等。
3、中心公共绿地的设置应符合下列规定:
小区各级中心公共绿地设置规定表3-5
中心绿地名称
设置内容
要求
最小规模[hm2]
(小区级)
小游园
花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等
园内布局应有一定的功能划分
0.4
组团公共绿地
花木草坪、桌椅、简易儿童设施
布局灵活
0.04
注:
以户均3.2人计,规划人口规模达10000人,按小区级小游园要求设置;规划人口规模达1000人,按组团级公共绿地要求设置。
中心公共绿地设置在地块出让的设计条件时予以明确。
(1)符合表3-5的规定,表内“设置内容”可视具体条件选用;
(2)至少应有一个边与相应级别的道路相邻;
(3)绿化面积(含水面)不宜小于70%;
(4)便于居民休憩、散步和交往利用,宜采用开敞式,以绿篱或其他通透式院墙栏杆作分离;
(5)组团绿地面积应至少有1/3位于标准建筑日照阴影线范围之外,并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。
3.24建筑用地内的集中绿地面积在居住用地中应不少于用地总面积的10%,体育、医疗卫生和教育科研用地应符合有关专业规定。
3.25整片开发街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划,统一设计,统一建设,综合平衡;在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可不在每块零星建筑基地内的平均分布。
3.26位于一类建设控制区旧城区的建筑用地和单幢建筑用地,确实难以达到绿化指标,经城市规划行政主管部门和园林主管部门同意,可进行异地绿化建设。
3.27城市各项建设项目的设计均应与环境绿化相结合,大型公共建筑周围应开辟绿化广场和绿化景点。
规划的绿地,不得改变使用性质。
3.28绿地面积的计算
(一)停车场内的绿化为预制砖缝植草,可按植草场地总面积的10%折算为绿地面积。
(二)挡土墙进行垂直绿化的,可按绿化覆盖面积的10%折算为绿地面积;
(三)上述每一项绿化面积折算后面积大于50平方米时才计为绿地面积。
(四)在计算绿地率时,对建筑底层回空用作绿化的用地,可按实际绿化用地大小按比例折算为绿化面积:
当底层建筑净空大于4米时按40%计;当底层建筑净空大于6米时按90%计;当底层建筑净空小时4米时按10%计。
(五)各种类型的运动场地,建设用地内的游泳池、消防水池等水体不计入配套绿地面积。
(六)人工景观水体面积可记入配套绿地,其面积不得大于配套绿地面积的30%。
(七)新建大型公共建筑在符合公共安全的要求下,提倡建造屋顶花园,并与主体建筑统一设计、统一施工、统一验收。
(1)屋顶、平台等平台绿化形式,其绿地面积计算应按表3—5的规定执行。
表3—6平台绿化折算表
平台与基地地面的高差(m)
折算系数
≤1.5
1.0
>1.5且≤10
0.60
(2)停车场绿化分为周界绿化、车位间绿化和地面绿化。
满足表3-7相应设计要求时,可将停车场面积部分折算为绿地面积,并纳入绿地平衡。
表3—7露天停车场绿化设计要点及折算绿地系数
绿化部位
设计要点
折算绿地系数
周界绿化
较密集排列种植灌木和乔木,乔木树干要求挺直,宜采用枝叶密集、冠幅较大的本地树种;停车场周边也可围合装饰景墙,或种植攀缘植物进行垂直绿化。
0.10
停车位间绿化
多条带状绿化种植产生行列式韵律感,改变停车场内环境,并形成庇荫,避免阳光直射车辆。
乔木树干要求挺直,宜采用枝叶密集、冠幅较大的本地树种。
地面绿化
采用嵌草砖或其它有绿色植物覆盖且耐碾压的铺地形式。
(八)鼓励房地产建设项目配置的中心公共绿地作为公共空间免费向所有市民开放。
在符合消防、环保、卫生、交通、人防等相关规定的前提下,可按《梧州市城市规划管理技术规定》在允许范围内给予一定的建筑面积补偿。
注:
为确保作为公共空间的中心公共绿地环境质量,它必须符合:
(1)上述公共空间(中心公共绿地)应与城市道路相邻,且必须至少提供一个临路开敞的边界,其标高与城市道路标高基本一致(高差不大于1.5m)。
(2)上述公共空间(中心公共绿地)的规模应符合本规定第四条中表3.2的相关规定。
其他用地
3.29医疗卫生用地、教育用地等用地内所需生活服务设施用地面积不得超过项目总用地面积的2%,计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%(独立占地的两个指标要同时满足,非独立占地的按计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的4%控制)。
第4章建筑容量控制指标
4.1城市规划区内建设项目,包括新建、改建、扩建工程的建筑容量控制指标(含建筑容积率和建筑密度,下同)应按本章的有关规定执行。
4.2除单幢建筑外,建筑容量控制指标按本规定表二《建筑容量控制指标表》的规定执行。
单幢建筑的建筑密度和容积率在满足国家有关规范的前提下可适当提高。
4.3表二规定的指标中容积率、建筑密度为上限,适用于单一类型的建筑用地。
对混合类型(住办、商办或不同层数混合的住宅区等)的建筑用地,其建筑容量控制指标,应在建筑用地按使用性质或层数分类划定后,按不同类型分别执行;对难以分类执行的建筑用地和综合楼用地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。
4.4对未列入表二的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标,应按有关国家标准和专业规定执行。
4.5本《技术规定》确定的单幢建筑是指没有进行过详细规划的地区并具备完整的用地证并符合如下条件:
(1)整体为一幢的建筑。
(2)净用地面积不超过2000平方米的多幢建筑。
(3)净用地面积超过过2000平方米,不超过5000平方米,裙房联通,上为多幢高层塔楼,塔楼之间满足间距要求,且塔楼与裙房联接层的建筑面积与裙房的基底面积之比大于1:
2的建筑。
4.6原建设用地的建筑容量指标已超过规定值的,不应在建设用地范围内进行建筑的新建和扩建。
4.7对向社会公众提供开放空间的建设项目,在符合消防、环保、卫生、交通和人防等有关规定和本章有关规定的前提下,可按三三《开放空间建筑面积补偿表》在允许范围内给予一定的面积补偿。
4.8建筑密度及容积率的计算
(1)计算建筑密度及容积率时,“用地面积”指净建设用地,即不包含城市道路(大于等于15米)、城市公共绿地、小区级以上城市公共设施等城市公共用地的建设用地。
(2)地下室面积除用于营业、办公、住宿面积外,均可不计入容积率;地下室的顶面覆盖面层最高处不得超过室外地面1.5米,超过时计为地面建筑;地面架空层层高小于等于2.2米,不计入建筑面积及层数。
4.9建筑物之间因公共交通需要,架设穿越城市道路的空中人行廊道的,应报规划和交通等主管部门批准,并符合下列规定:
(1)廊道的净宽度不宜大于6米,廊道下的净空高度应不小于5.5米;但穿越宽度15米以下且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于5米。
(2)廊道内不得设置商业设施。
同时符合上述规定的廊道,其建筑面积可不计入建筑容量控制指标计算。
第5章建筑间距、退让与高度
建筑间距
5.1建筑间距除满足消防、卫生、环境保护、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和城市设计的要求以及各专项设计规定外,还应符合本《技术规定》。
5.2根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际情况,居住建筑的间距应符合下列规定:
详见附录三建筑间距图示。
(1)相互平等布置的低层、多层、中高层居住建筑
(1)两栋建筑的相对位置处于南北方位时,其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.5倍;二类建设控制区不小于较高建筑高度的1倍。
(2)两栋建筑的相对位置牌东西方位时,其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的0.4倍;二类建设控制区不小于较高建筑高度的0.7倍。
(3)在符合以上各间距规定的前提下,南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距不得小于9米;低、多层居住建筑与北侧多层、中高层、高层居住建筑的最小间距不得小于13米。
(二)垂直布置的低层、多层、中高层居住建筑
(1)两栋建筑的相对位置处于南北方位时,其间距一类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.4倍;二类建设控制区不小于南侧建筑高度的0.8倍,且最小值为6米。
(2)两栋建筑的相对位置处于东西方位时,其间距一类建设控制区不小于较高建筑高度的0.3倍;二类建设控制区不小于较高建筑高度的0.7倍,且最小值为6米。
(3)垂直布置的居住建筑山墙宽度大于16米时,其间距按平行布置的居住建筑控制。
(三)相互平等布置的高层居住建筑
(1)两栋建筑的相对位置处于南北方位时,高度在60米(含60米)以下部分,其间距一类建设控制区按南侧建筑高度的0.4倍控制,且其最小距离不得小于20米;二类建设控制区按南侧建筑高度的0.5倍控制,且其最小距离不得小于27米。
高度在60米以上部分,每增加1米,间距递增0.3米。
(2)两栋建筑的相对位置处于东西方位时,高度在60米(含60米)以下部分,其间距一类建设控制区按较高建筑高度的0.3倍控制,且其最小距离不得小于18米;二类建设控制区按较高建筑高度的0.4倍控制,且其最小距离不得小于21米。
高在60米以上部分,每增加1米,间距递增0.15米。
(3)平行布置的高层居住建筑与中高层、多层、低层居住建筑的间距:
①当高层居住建筑位于中高层、多层、低层居住建筑的南侧时,按5.2(三).
(1)规定控制。
当高层居住建筑位于中高层、多层、低层居住建筑的北侧时,按5.2
(一).
(1)条款的规定控制,且最小间距为13米。
当高层居住建筑位于中高层、多层、低层居住建筑的东侧(或西侧)时,按5.2(三).
(2)条款的规定控制。
(4)垂直布置的高层居住建筑与高喜忧参半、中高层、多层、低层居住建筑的间距:
①当山墙宽度小于16米时的间距不小于13米,但当高层住宅侧面均有居室窗户的,其最小间距不宜小于15米;当山墙宽度大于或等于16米时,按平行布置时的间距控制。
(5)既非平行也非垂直布置的高层居住建筑与高层、中高层、多层、低层居住建筑的间距,可按不同方位间距折减系数换算,如下表:
方位
0º-<15º
15º-≤30º
30º-≤45º
45º-≤60º
>60º
折减系数
1.00L
0.90L
0.80L
0.90L
0.95L
注:
L为正南向住宅的标准日照间距;方位为正南向0º偏东、偏西的方位角。
(6)居住建筑的山墙间距应符合下列规定:
低层、多层之间不应小于6米;中高层与低层、多层之间不应小于8米;高层与各种层数居住建筑之间不应小于13米。
5.3幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼、医院病房楼、休(疗)养院用房以及对建筑间距有特殊要求的公共建筑,应按有关规范执行。
一类建设控制区可酌情降低,但不应低于居住建筑间距的1.2倍。
5.4除5.3条所列建筑外,其它非居住民用建筑之间的间距按消防间距的规定控制,且应符合下列规定:
(1)平行布置的低层非居住民用建筑与各类非居住民用建筑的间距不应小于10米。
(2)平行布置的多层非居住民用建筑之间的间距不应小于15米。
(3)平行面置的多层非居住民用建筑与高层非居住民用建筑的间距不应小于18米。
(4)平行布置的高层非居住民用建筑的间距
(1)两栋建筑位于南北向的,其正向间距一类建设控制区按南侧建筑的0.4倍控制,且不应小于20米。
二类建设控制区南侧建筑的0.45倍控制,且不应小于24米。
(2)两栋建筑位于东西向的,其正向间距一类区按较高建筑的0.3倍控制,且不应小于18米。
二类区按较高建筑的0.4倍控制,且不应小于20米。
5.5非居住民用建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定:
(1)非居住民用建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其间距按5.2的规定控制。
(2)非居住民用建筑(第5.3条所列的非居住民用建筑除外)位于居住建筑北侧的,其间距按5.4的规定控制。
(3)非居住民用建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制,但居住建筑山墙有居室窗户的,其间距按5.2的有关规定控制。
5.6对综合性建筑(指居住建筑与其它类型的建筑混合布置)的建筑间距按以下规定控制:
(1)当居住建筑面积占总建筑面积的比例大于30%时,按居住建筑的间距要求控制。
(2)当居住建筑面积占总建筑面积的比例小于30%时,按非居住建筑的间距要求控制。
5.7工业建筑按相应规范执行。
建筑间距的其他规定
5.8临时建筑工程的建筑间距控制要求应按照本规定执行。
5.9对于超高层建筑和其他特殊情况的开发建设项目,若按上述要求确实难以满足其建筑间距控制要求时,在满足退让用地红线距离不少于自身高度应退间距一半的基础上,通过使用符合规范要求的日照分析专业软件进行日照分析,在满足日照标准等强制性规范要求的前提下,确定实际的退缩间距要求。
同时该结果应经过专家论证及社会公示等相关程序确认。
建筑物退让
5.10沿用地红线和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线保护区范围以内的建筑物,其退让距离除必须符合消防、人防、防汛、交通、安全、市政设施等各相关规定的要求外,应同时符合以下相关的规定。
5.11建筑退让用地红线(当用地红线不临城市道路)距离按以下规定控制,但离界距离小于消防间距时,应按消防间距的规定控制。
(1)各类建筑的离界距离,除以下规定另有要求外,按相应建筑类型的建筑间距的二分之一控制。
(2)当建筑物主要朝向与用地红线非平等布置时,建筑物与用地红线最近点的距离按以下规定控制,且低层建筑外,最小距离不应小于6米:
建筑物与用地红线的夹角为a
(1)、a<15º,按平行布置的离界距离控制;
(2)、15º≤a<45º,按离界距离的0.9倍控制;
(3)、45º≤a<60º,按离界距离的0.7倍控制;
(4)、a≥60º,按次要朝向的离界距离控制;
(三)居住区独立小型配套公建(如水泵房、配电房等)的离界距离按以下规定控制:
(1)、面宽大于等于16米的建筑,离界距离不应小于5米;
(2)、面宽小于16米的建筑,离界距离不应小于3米。
(四)地下建筑的离界距离不得小于5米。
5.12建筑退让城市道路红线的距离,应视道路红线的宽度、道路性质以及建筑物类型来确定,具体指标见表《建筑后退道路红线控制表》。
建筑后退道路规划红线控制表
道路等级(米)
退距(米)
L﹤15
15≤L﹤40
40﹤L﹤60
L≥60
低层建筑(含围墙)
3
5
7
10
多、中高层建筑及高层建筑裙房
3
5
8
10
高层建筑的主体
5
8
10
15
注:
当与城市公路和、高速路要求后退红线的距离有矛盾时,按高限控制。
5.13道路交叉口处的建筑退让道路红线按下图视距三角形切除退让,其中重要道路交叉口处建筑退让道路红线,由规划部门依据城市设计及交通规划、详细规划等另行确定。
5.14临步行街、风貌街规划要求修建骑楼时,可不退道路红线。
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