限额设计和成本控制标准措施.docx
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限额设计和成本控制标准措施
限额设计和成本控制办法
一、限额设计
所谓限额设计,就是按照批准可行性研究报告和投资估算,在保证质量、功能规定前提下,控制初步设计;按照批准初步设计作概算,控制施工图设计和预算;同步,各专业要按分派投资额来控制设计。
为更好完毕限额设计,我院组织高素质设计人员进行本项目设计,这些高素质设计人员熟悉本专业概算、预算和费用定额,熟悉建筑材料预算价格,具备强烈工程造价控制意识,精心设计,大胆采用新工艺、新材料,把技术与经济统一起来。
并在设计过程全阶段运营如下成本控制办法。
方案深化及初步设计阶段成本控制办法:
◆通过对外方设计单位概念方案进行优化,来达到控制成本和节约成本目。
普通,外方设计单位对国内规范和规定缺少进一步理解,并且构造专业和机电专业设计力量有限,故其概念设计方案更偏于造型与形式,对各专业之间设计有机融合缺少经验。
凭借我院在近年来与外方设计单位合伙设计中积累经验,并充分发挥中华人民共和国建筑科学研究院综合实力,我院会对概念方案进行全面系统布局优化,特别是地下平面建筑功能以及设备用房合理布局,并在立面造型选材、各功能空间面积大小、空间设定、构造形式以及设备合理采用等经济性及功能合理性方面进行优化比较,在工程设计初期就方案不合理问题与业主和方案设计方进一步沟通,在满足方案基本上,提出技术性建议方案,并提供高原则技术保证,以达到工程预期效果和节约成本目。
针对境外建筑师设计方案,结合国内现行有关规范规定以及我院对于北京同类项目以往经验,在设计各个阶段,对功能空间设计提出优化建议,协助甲方避免境外设计师由于对北京地方现状不理解而导致设计重复以及造价挥霍;
国家建筑构造、抗震、地基解决、空气调节等设计规范,由我总院主编,至底记录,总院共编制国家级规范和原则达400余项,占所有国家级规范和原则总数67%以上,~我院还编制《绿色建筑评价原则》等关于绿色建筑方面国标。
故我院在方案优化设计中能更进一步理解和对的运用国家设计规范与规定,对防火分区、人防分区以及疏散楼梯布置等进行合理优化,这对保证工程设计质量、节约材料、减少造价起着重要作用。
在建筑材料和设备选用方面,依照我院已有同类项目设计经验以及国内建筑市场现状,在保证境外设计师设计规定前提下,选用质优价廉成熟产品,以实现限价设计规定;
◆充分发挥我院各专业优势,做好申报方案、申报消防、申报人防、申报规证及施工图审查工作。
及时与甲方、各有关顾问公司及政府审批部门沟通,融各方意见于一体,发挥我院各专业设计优势,把项目设计各个方面做到极致。
并有效配合外方建筑师做好初步设计深化工作,加强设计深度,将也许浮现问题都尽量在本阶段予以解决。
施工图阶段成本控制办法:
◆施工图设计阶段是整个项目成败核心,也是细节成本控制核心。
因而在本阶段:
建筑专业重要做好平、立、剖初步设计深化和细部详图、节点设计工作。
并在专业内部和专业之间做好沟通。
特别是对于也许会对此后造价有较大影响建筑材料构造做法与贵司进行进一步地沟通,并与造价顾问协同工作,保证设计成果所相应造价不超过成本筹划。
构造专业合理设计配筋,做好用钢量控制工作。
同步在构造设计上合理有效,为此后也许使用需求变化打下良好基本。
机电专业在施工图设计中做好与其她专业配合。
并做好分支系统设计,不丢项,不落项。
同步加强设计深度,并最大限度消灭由于专业配合也许导致错、漏、碰、缺现象。
◆对于细部、节点构造设计,在满足境外设计师设计规定前提下,选用技术可行、施工简便工艺,以减少施工造价。
◆协助业主控制项目成本,拟定各分项设计费用筹划对各分项设计中新技术造价进行预估组织拟定各分项设计招标和施工招标文献中技术某些,关注法规规范、可实行、造价、材料等方面控制。
参加评标工作并给出规范合用性、可实行性、造价合理性、材料适当性等方面专业意见。
控制因各分项工作矛盾、不协调而导致成本增长。
暖通专业:
以融科项目为例,建筑面积7.3万平方米,其中地上5.8万平方米,地下1.5万平方米。
依照项目使用状况,暖通空调设计范畴涉及如下三某些:
1.冷水机房和换热站设计;2.空调、采暖、通风、防排烟设计;3.人防通风设计。
为满足业主限额设计规定,咱们依照近几年经验,采用既保证项目使用功能,又能提高项目品味合理设计方案,同步使用经济实惠设备材料。
设计方案及其办法如下:
1、空调冷热源设计
空调冷负荷为7300Kw,空调热负荷为5840Kw。
冷源选用两台制冷量为2740Kw离心式冷水机组和两台制冷量为915Kw风冷热泵冷热水机组。
冷水供回水温度为7/12℃,冷却水供回水温度为32/37℃.风冷热泵冷热水机组制冷时进风温度为30℃,制热时进风温度为7℃,热水供回水温度为40/35℃。
过渡季采用风冷热泵冷热水机组供暖,运用冷却塔供冷(冷水机组不运营),换热器一次侧供水温度为6~12℃/9~15℃,二次侧供水温度为8~14℃/11.5~17.5℃。
冷却塔供冷起止日期应依照保证冷却水不冻结原则拟定。
冷却塔应考虑防冻办法,设立电伴热系统,水温低于5℃时,自动启动电伴热系统。
热源为区域热力站,外网提供130/70℃高温热水,高温水经水-水热互换器制取60/50℃热水作为冬季空调热媒,另设一台水-水热互换器制取60/50℃热水作为冬季地板辐射采暖热媒。
2、空调水系统设计
空调水系统采用四管制,一次泵异程系统,闭式循环,水泵定压。
空调水系统分裙房、塔楼两个回路,每个回路主管及塔楼各层支管均设冷热量计量表,计量表均采用远传式。
3、空调风系统设计
大空间场合采用全空气空调系统,办公室采用风机盘管机组加独立新风系统。
塔楼采用全热互换器对排风能量进行回收,额定热互换效率不低于60﹪。
4、通风系统设计
办公室新风原则为30m³∕h•人,排风量为新风量80﹪,空调房间维持正压。
卫生间设排风竖井,排风经竖井由设于屋顶排风机排至室外。
冷水机房、变配电房设立机械进排风系统。
电梯机房依照详细状况采用机械或自然通风系统。
厨房油烟气体经净化后由设立于屋面风机排入大气。
地下车库设立排风排烟合用系统,排烟时通过车道自然补风。
5、空调自控设计
冷水机组→冷冻水泵→冷却水泵→冷却台风机应进行电气连锁起停。
分集水器间设立压差控制阀,以保证冷冻机组定流量,顾客某些变流量。
每个风机盘管机组配备温控器及三速开关,回水管设立电动两通阀。
新风机组风机、电动水阀及电动新风阀应进行电气连锁起停。
新风机组设立冬季防冻装置。
采用DDC温度控制系统,依照新风温度控制水路电动调节阀开度。
空调机组风机、电动水阀及电动新风阀应进行电气连锁起停。
空调机组设立冬季防冻装置。
采用DDC温度控制系统,依照回风温度控制水路电动调节阀开度,依照室外空气焓值控制新、回风电动调节阀开度。
运用插入式温度传感器测量冷却塔出水温度,将信号传播至控制器,控制风机运营台数。
6、防火及排烟设计
长度超过20米内走廊,面积不不大于100平方米地上无外窗房间及地下室等场合设立机械排烟系统或机械排烟与排风合用系统。
火灾时,除着火区域消防设备外,所有设备及风系统电动阀防火阀均关闭,着火防火分区内排烟口打开,与之连锁排烟风机启动排烟。
着火层及上下层前室加压送风口打开,楼梯间及前室加压送风机启动。
7、风管及水管
风管及管件均采用原则镀锌钢板制作,厨房排油烟风管采用1.0mm厚不锈钢板制作。
普通风管间采用3~5mm厚闭孔海绵胶板密闭垫圈,排烟管间采用3~5mm厚石棉橡胶板密闭垫圈。
消防加压送风管道、排烟管道、通风管道、新风管道尽量采用土建风道。
空调水管(冷、热及冷却水管)采用炭素钢管,空调冷凝水管采用镀锌钢管。
空调冷热水管道DN<32mm采用丝接,DN>32mm采用焊接,其她管道采用法兰连接。
镀锌钢管采用丝接。
给排水专业:
1、依照既有市政条件,给水系统合理分区,尽量运用市政水压,优先采用无负压供水方式。
2、依照既有市政条件,尽量运用市政中水作为冲厕,绿化灌溉水源。
减少中水解决站建设及运营投资。
3、依照现状,尽量集中设立消防设备机房(或运用既有A,C座消防水池及泵房),减少重复占用建筑面积。
4、依照项目以办公为主功能,减少集中热水供应系统设立,在需要处设分散电热水器,有效减少初投资及简化系统。
5、采用雨水运用系统,优先采用简朴可行雨水渗入方式,节约自来水用量。
6、设计时充分理解业主需求,合理拟定设备参数,并考虑节约初投资和运营成本,合理地选取给排水设备及管材,保证设备高效运营。
电气专业:
1、B座考虑设立分界室、变电所一处,变电所位置尽量接近负荷中心,以减少电缆线路敷设铜耗;初步估算本工程计算容量为4640KVA,本变电所内变压器装机容量4台1250KVA~1600KVA;(本容量按电制冷空调方案考虑),同步设柴油发电机组。
2、B座考虑设立集中10KV配电室,10KV电源考虑从市政引入。
3、为了便于变配电室综合管理,B、D座考虑整体设计变配电计算机监控管理系统。
(如B、D座是一家物业管理,可采用此种方式)。
4、电话互换系统:
本工程为商务办公性质,电话光缆可从周边模块局直接引入,在本建筑内不设立互换机,只设立楼座配线架;此种方式也能实现免费内部通话,从而减少了设立电话机房、机房设备、维护管理成本。
5、信息网络系统:
考虑B、D座在一处集中设立,考虑至少两家运营商接入条件,此某些可由运营商投资建设,减少初投资。
6、综合布线系统:
采用六类系统,对语音电话和数据网络采用构造化综合布线。
楼内干线布线形式采用多模光纤和3类非屏蔽大对数铜缆混合组网方式。
水平布线(强电插座、弱电插座线路布线)考虑采用线槽在吊顶内敷设方式,水平布线线缆由承租方提供。
7、安全技术防范系统:
安防系统采用全数字化系统,系统按规范基本型建设。
其中商务办公区门禁控制系统由承租方自行建设。
8、楼宇自控系统:
作为节能办法,可依照设备专业规定配备。
其中车库照明、公共区照明、建筑物景观照明、园区照明纳入楼宇自控系统,实现系统集成。
不采用照明管理系统。
9、预留卫星及有线电视接入条件。
10、停车场管理系统:
设立对车辆进出及收费有效管理。
11、依照设备专业规定能源计费方式,考虑与否设立远传计量系统;电能计量可纳入变配电计算机监控管理系统。
12、火灾自动报警及联动系统:
采用一级保护办法,设立消防控制中心系统。
13、设计时充分理解业主需求,选取设备参数应与工程项目规定匹配,设计时设备选型尽量原则化(如干线电缆规格等)。
构造专业:
既满足建筑功能规定、满足构造规范规定,又能最大限度节约造价,同步又在有限时间内完毕设计任务,这不但是业主对咱们工作规定,也是咱们构造工程师不断追求和努力方向。
咱们构造设计人员在思想上要注重设计科学性、合理性和经济性,在技术上采用安全有效办法,在各个环节上减少构造造价,从而达到甲方成本控制目的。
咱们在设计中采用如下办法实现甲方限额设计目的:
(一)优化构造体系
北京地区8度抗震设防,依照《高层建筑混凝土构造技术规程》JGJ3-,各构造体系合用高度和高宽比见下表。
构造体系
钢筋混凝土构造
混合构造
框架—核心筒
筒中筒
钢框架—钢筋混凝土筒体
型钢混凝土框架—钢筋混凝土筒体
最大合用高度
A级:
100m
A级:
120m
120m
150m
B级:
140m
B级:
170m
高宽比限值
A级:
5
A级:
5
6
6
B级:
6
B级:
6
例如,某工程总高118米,因而如果采用钢筋混凝土框架—核心筒构造,则属于高度超限高层建筑,应进行超限审查。
如果采用钢筋混凝土筒中筒构造或混合构造则不属于超限高层建筑。
近年来,随着国内国民经济持续迅速发展,高层建筑也得到了迅速发展,随着建筑高度不断增长,构造体系选取合理与否对于整个建导致本控制越来越核心,因而构造方案合理选取对于高层超高层建筑显得特别重要。
在判断上部构造方案与否合理,重要考虑因素是构造体系安全性及合理性、构造造价、使用灵活性、施工水平、施工工期等。
框架—核心筒构造既有框架构造布置灵活、延性好特点,也有剪力墙构造刚度大、承载力大特点,是一种比较好抗侧力体系,周边框架与核心筒之间可用空间大,广泛应用于写字楼、多功能等高层建筑。
本工程属于高档甲级写字楼,综合来看,建议构造形式是采用框架—核心筒构造体系,可在满足安全性前提下,提供较大使用灵活性。
从构造造价以及施工以便性、施工工期角度分析,建议采用钢筋混凝土构造。
固然详细需依照拟定建筑方案进行详细研究。
(二)进行多构造体系方案比较
通过多构造体系方案比较,对方案在建筑功能满足性上、构造方案合理经济性上、施工方案合理性和简便性等方面进行综合比较,拟定业主满意构造方案。
(三)优化构造布置
从方案阶段就应当开始研究建筑方案平面和竖向布置合理性。
1、平面布置
在基本满足建筑师设计意图基本上,平面布置应尽量规则、对称,尽量缩小质量中心和刚度中心差别,使建筑物在水平荷载作用下不致产生太大扭转效应。
2、竖向布置
(1)在满足建筑功能规定前提下,尽量使竖向构件上下贯通,能不使用转换层就尽量避免使用,以减少构造复杂限度,从而使构造具备更好抗震性能,同步更加经济,节约造价。
(2)竖向刚度最佳要渐变,不要突变,否则突变处在水平荷载作用下会浮现严重应力集中现象,这对构造抵抗水平地震力是十分不利,也会增长构造造价。
3、传力途径
力求水平传力途径简洁,以最直接方式将楼面上荷载传递到主梁上,再由柱,剪力墙等传递到基本、地基。
不合理布置方案,荷载往往要通过好几级次梁传递后才到达主梁,这种传力路线不直接、不明确,一方面是不经济另一方面是势必使构件处在复杂受力状态,这都是应当在构造布置时尽量避免。
(四)注重构造计算,进行多程序比较
不同程序,由于技术模型和计算假定不同,计算成果会有不同。
应在设计中仔细分析和比较各种程序计算成果。
不是简朴应用程序计算成果,而是分析、比较、判断,进而对计算成果进行合理调节和取用。
这不但需要构造工程师做大量计算工作,更重要是运用以往工程经验对计算成果做出合理有效判断。
计算和分析清晰了,就可以作到心中有数,配筋时候做到有放矢,控制核心部位配筋,减小不必要配筋,不靠盲目加大配筋保证安全,而是靠计算精准保证构造安全并实现采用较小用钢量目的,从而达到成本控制目。
(五)优化地基基本设计
1、注重概念设计
地基土不拟定性很强,至今还没有哪个模型可以对其作精准描述,因而,在地基基本设计中,更需要依照基本理论知识以及丰富实践经验,分析、预见也许浮现各种问题,从而找到最合理解决方案。
2、应考虑地基、基本与上部构造共同作用
地基、基本与上部构造应视为一种统一整体,从三者变形协调共同作用概念出发来考虑地基基本方案。
分析基本刚度变化对上部构造内力影响,上部构造对基本变形约束作用。
并且分析采用不同地基计算模型也许在基本和上部构造中产生差别。
这样,在基本选型、布置以及地基模型参数选用时,才可以从共同作用角度加以考虑,力求设计出最为经济,合理地基基本方案。
(六)优化截面设计
1、对的配筋
配筋时要注意计算成果合理取用,遵循“强柱弱梁,强剪弱弯,强节点,强锚固”等重要抗震概念。
既不可以不满足计算,也不可以在满足计算状况下随意放大钢筋,这两种倾向都是对构造不利、不满足设计,也是不利于成本控制,应在构造设计中尽量避免。
2、合理配筋
所选钢筋既要综合考虑构件在强度、挠度、裂缝等方面规定,也要兼顾施工上以便和可操作性。
(七)优化构造办法
1、高强材料采用
涉及高强度混凝土和高强度钢筋采用,可以减小柱子截面,减少自重,减小地震力,提高混凝土耐久性,从而减少整个构造钢筋和混凝土用量,达到节约造价,控制成本目的。
2、内隔墙
采用轻质、节能、环保内隔墙材料,可以减少自重,减小地震力,从而减少整个构造钢筋和混凝土用量,达到节约造价,控制成本目的。
3、面层材料选用本工程是重要用于高科技,电子信息等行业办公高层写字楼建筑,在使用功能上必然会规定在面层内预留较多通信线路,在设计中楼板会有较大面层。
工程层数较多,总面层量是非常大,采用何种面层材料,对整体造价影响也是比较大。
应结合建筑、设备、电气各专业功能规定,综合选用面层材料,既满足功能规定,又使得工程总成本得以控制。
4、建筑立面及外饰结合建筑方案,配合建筑师规定,在构造布置中采用既满足建筑立面和外装饰规定,又能减少造价构造布置。
对细节进行充分研究,通过合理构造布置,配合建筑立面实现经济性。
(八)构造设计贯穿到建筑方案设计全过程
本工程为外方建筑师承担方案和建筑初步设计,国内设计方承担别的设计。
以往类似模式工程经验告诉咱们,构造专业应尽早参加到方案设计中去,并且应全过程参加到建筑方案设计中,这对选用合理构造体系、从源头上控制成本非常有效。
以往教训是,外方建筑方案未能和中方构造工程师沟通,带来某些构造体系上不合理,在其后设计阶段中无法从主线上解决问题。
由于北京是八度设防地震区,外方建筑师往往会缺少这样高烈度区构造设计经验,把她们在本国能实现构造经验带到方案中来,而由于构造体系不合理,要实现这样方案,往往要付出较高成本。
因此构造设计师参加到方案设计全过程是非常有必要,以避免方案先天局限性,从而在源头上控制造价。
(九)采用成熟可靠施工工艺
采用成熟可靠施工工艺可大大减少施工环节成本,从而有效控制成本。
尽量采用本地区常规、惯用施工办法,采用本地区普遍采用施工工具,可有效减少施工成本,达到限额设计目的。
施工配合阶段成本控制办法:
◆在施工过程中,做好施工配合,对各分项设计(涉及建筑、总图、机电、构造、园林、市政、精装等)进行统一协调和审查,以保证设计理念贯穿、设计效果实现,保证分项设计设计成果精确,并避免各分项不交圈导致成本增长。
◆及时解决施工中浮现各种问题,对施工单位提出施工洽商,进行细致分析,特别是对影响工程成本施工洽商,做出明确及时判断,设计变更之前,必要进行工程量及造价增减分析,如变更后工程造价有增长,协同甲方共同决断。
◆认真审查施工单位编制经优化网络图,认真做好施工队伍组织设计方案论证工作。
对施工方案要从技术上、经济上进行分析对比,从中选出最能合理运用人力、物力、财力资源方案。
◆完备隐蔽工程现场签证手续。
隐蔽工程是随施工过程进展面发生,工程结算时较难掌握。
隐蔽工程占工程造价比重较大。
由于隐蔽工程特殊性,如缺少完备现场签证手续,势必增长工程结算难度。
因而,一定要制定完备隐蔽工程现场签证制度,认真做好隐蔽工程验收记录,严格控制施工现场每一项隐蔽工程签证,要以有效签证后隐蔽工程量来作为编制结算根据。
二、成本控制办法
1、超概算重要因素
据初步理解分析,导致工程建设项目超概算因素是多方面,但重要有如下几点:
1.1设计漏项和变更
工程建设项目设计漏项和变更是比较普遍存在,其引起费用增长在超概算各种因素中往往名列前茅。
其产生因素重要有如下两种。
1)设计工作深度不够导致设计漏项。
有设计单位,在设计阶段缺少进一步细致调查研究,工作敷衍了事,以及设计水平不高,审查制度不严等,成果在实行过程中发现漏项,不得不补列建设内容,因而增长投资。
2)不按国标设计,或对某项详细设计方案缺少比较导致设计变更。
1.2建筑安装工程费用定额提高
由定额差、价格差、价外差、无价材料、人工工资不断增长,这样概算就要相应调节。
1.3建设工期延长
工期控制是建设期“投资、质量、工期”三大控制目的之一。
不能按原定合理工期完毕建设任务,不但项目不能准时投产、及时发挥效益,并且导致建设费用、贷款利息增长,从而使概算突破。
据某市发改委调查,她们那里有个项目,原批准概算1900万元,由于工期延长等因素,使概算超过52%。
2、控制概算对策建议
2.1提高设计深度,优化设计方案。
设计人员在设计前,要十分注重资料收集工作,充分理解项目建议书、可行性研究报告内容,水文、工程地质条件,场地周边环境,地形、地貌,工艺设备选型,建筑空间和平面,建筑材料和性能,努力提高设计工作深度,优化设计方案。
2.2积极履行限额设计。
所谓限额设计,就是按照批准可行性研究报告和投资估算,在保证质量、功能规定前提下,控制初步设计;按照批准初步设计作概算,控制施工图设计和预算;同步,各专业要按分派投资额来控制设计。
设计人员必要提高素质、熟悉本专业概算、预算和费用定额,熟悉建筑材料预算价格,树立强烈工程造价控制意识,精心设计,大胆采用新工艺、新材料,把技术与经济统一起来。
3、施工配合阶段对工程造价控制:
3.1与建设单位共同监督施工单位
施工单位工作直接决定项目建设费用和工程建设质量、进度。
为控制概算,需要抓好如下几方面工作。
1)要认真审查施工单位编制经优化网络图,认真做好施工队伍组织设计方案论证工作。
对施工方案要从技术上、经济上进行分析对比,从中选出最能合理运用人力、物力、财力资源方案。
2)健全设计变更审批制度。
设计变更之前,必要进行工程量及造价增减分析,并需经原设计单位批准;如变更后工程造价突破总概算,必要报经原审批部门审查批准,进行概算调节。
3)完备隐蔽工程现场签证手续。
隐蔽工程是随施工过程进展面发生,工程结算时较难掌握。
隐蔽工程占工程造价比重较大。
由于隐蔽工程特殊性,如缺少完备现场签证手续,势必增长工程结算难度。
因而,一定要制定完备隐蔽工程现场签证制度,认真做好隐蔽工程验收记录,严格控制施工现场每一项隐蔽工程签证,要以有效签证后隐蔽工程量来作为编制结算根据。
3.2完善设计监督程序,每周在提交设计单位现场监督检查报告同步,提供与监理一期提供工程造价与设计施工图预算偏离控制性报告。
及时监督施工工程中也许浮现超过原施工图预算状况。
并且对于施工过程中也许浮现不合理造价状况向发标人提出意见和建议。
尽量使工程造价控制在合理范畴内。
除发标人提出修改以外,避免工程造价大量超过。
我单位提供工程造价控制施工过程中延伸性服务。
在本工程范畴内,甲方规定乙方在其设计过程中严格控制工程成本。
为实当前设计过程中控制成本,双方批准:
由甲方牵头,建立由甲方(含甲方聘请专业顾问)、乙方(含乙方聘请专业顾问)以及甲方所聘请造价顾问共同参加设计阶段成本控制工作机制。
本项目甲方规定工程造价上限不超过本合同之中所规定成本筹划,除非不属于乙方服务范畴。
乙方批准并确认按此成本筹划控制设计。
为了使甲方和乙方都及时理解和掌握乙方所提供设计建导致本状态,甲方聘请造价顾问将与乙方协同工作。
乙方设计工作每次深化或调节后,乙方应尽快将关于设计资料通过甲方提供应造价顾问,造价顾问及时针对设计方案给出造价估算,并将其与上述成本筹划进行对比,以此为基本提出书面意见。
在造价顾问进行此类造价估算过程中,乙方应予以必要协助。
乙方应对上述意见予以充分注重,并在甲方统一协调和安排下,相应地优化或修改设计方案,以求将造价控制在成本筹划以内。
造价顾问将对优化或修改后来设计进行再次造价估算,如此循环往复,直至乙方完毕设计成果,并保证设计成果所相应造价不超过成本筹划。
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