楼盘策划方案.docx

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楼盘策划方案

楼盘策划方案

篇一：

楼盘策划方案

　　楼盘策划方案

　　第一章项目概况

　　第一节：

项目区位分析

　　一、区位

　　本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。

地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。

其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。

　　胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。

是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。

　　本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。

　　二、经济指标（原规划指标）

　　1、规划用地总面积：

125674M2

　　2、总建筑面积：

114277M2

　　多层住宅建筑面积：

55313M2

　　小高层住宅建筑面积：

10750M2

　　联体别墅建筑面积：

25968M2

　　3、居住总户数：

754户

　　4、绿化率：

35.8％

　　5、容积率：

0.98

　　第二节：

项目SWOT分析

　　一、优势S

　　1、自然环境

　　本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。

其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。

　　2、交通环境

　　本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。

　　二、劣势W

　　1、城市配套

　　虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。

　　2、项目遗留问题

　　本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。

　　3、开发商品牌

　　开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。

　　4、交通状况

　　虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。

在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。

　　三、机会点O

　　1、政府规划开发利好因素

　　胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。

这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。

　　2、地理区位优势

　　目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。

因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

　　3、客户资源充足

　　多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。

　　4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度

　　世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE德国DEGUSSA韩国HYUNDAI海尔集团等。

无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。

　　5、工业开发区汇聚了人气

　　胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

　　四、风险T

　　1、市场因素

　　从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。

那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

　　2、自身因素

　　本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。

　　五、综合分析

　　从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。

唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。

　　第二章定位策略

　　第一节定位要素分析

　　1、区位利好因素分析

　　本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。

来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活＋新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合

　　经济学的需求----供给理论。

　　第二节项目定位

　　定位原则：

适应市场、创造差异性

　　定位：

时尚住宅----"绿色家园“

　　绿野与住宅的对话

　　绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是“绿”和“水”

　　民风·自然·人

　　回到自然，在那里安家

　　因为

　　接近自然

　　就接近了快乐的本源

　　绿色家园

　　宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。

　　本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典范。

　　以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。

它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。

　　论语云：

“里仁为美”。

　　里：

居住区。

　　仁：

人情味。

　　“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，“仁”的“人情味”包括两个方面：

首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。

　　产品定位

　　定位原则：

突出个性、创造差异性

　　定位：

“纯生态型园林式住宅”之典范

　　集胶州市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。

　　一、居住环境的一度空间

　　一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。

　　二、居住环境的二度空间

　　二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。

遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。

充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。

保障环境质量，合理分配建筑密度。

独特的小区形象，满足业主精神需求。

　　三、居住环境的三度空间

　　三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。

　　本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。

　　小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。

小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。

　　由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。

　　四、产品档次定位可行性

　　本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。

其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。

在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。

更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。

例如：

安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。

　　第三节产品文化定位

　　定位原则：

讲究个性，追求共性，提升产品附加值。

　　定位：

人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话

　　东方文化与西方文化相融合

　　传统与现代相融合。

　　第四节产品形象定位

　　定位原则：

提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。

定位：

现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片”

　　产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。

在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。

　　第五节商业配套的综合定位建议

　　定位原则：

提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念

　　定位：

以服务小区业主为主，服务社会为辅

　　1、网点规划建议

　　本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。

唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。

达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。

　　本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。

不宜做大百货，而适合小开间商铺。

可由买主出租或自行经营。

　　商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。

总建筑面积约1000M2，均价3064元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。

也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。

　　根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成5.2M25.4M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。

复式商铺的售价也会高于一般商铺。

商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。

如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜等餐饮项目），小百货、杂货、小型超市等。

　　2、商业网点的策划建议

　　一、项目的优劣势：

　　a．所处的位置：

　　优势：

地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。

　　劣势：

虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。

根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达720人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。

　　b.体量承载：

　　优势：

商业网点商场的面积适中，规划在66.9M2-369M2范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。

　　劣势：

网点物业的范围大。

在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营战线过长。

分配不均的人流量。

可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。

网点的单层面积范围大，不易聚人气。

显得空旷，从规划角度上看，相对较难。

　　c.销售面积：

　　优势：

项目的整体规划为76户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。

　　劣势：

作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。

　　d.布局规划：

　　优势：

商场部分规划60--150M2中小铺位，容易为小商户接受。

“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。

　　劣势：

“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。

　　二、业态分布定位建议：

　　a.因地置宜，规范网点业态

　　由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。

防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。

　　b.重点突出，特色经营

　　本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。

因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。

以此提高知名度及吸引人气。

　　三、网点的价格策略建议：

　　根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析：

开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。

纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下：

开盘期——XX年12月底均价为4100元/M2

　　元月——XX年5月25号前均价为3300元/M2

　　XX年5月25日——至今均价为3330元/M2

　　根据前期市场调查数据统计，目前胶州市商业网点的平均价格水平在3800元/M2左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期（7月－12月）份采用价格走势第平方米高出现价格200-300元。

篇二：

新楼盘销售方案以及策划方案概述

　　新楼盘销售方案以及策划方案概述房地产销售方案以及策划方案概述：

　　第一节：

销售策划方案概述

　　销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。

　　第二节：

销售策划方案与项目策划的区别

　　简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。

　　一、项目销售方案策划所包涵内容：

（一）市场销售方案调查

　　项目特性分析：

建筑规模与风格：

建筑布局和结构：

装修和设备：

功能配置：

物业管理：

发展商背景：

结论和建议

（二）目标客户分析

　　经济背景：

经济实力/行业特征/公司：

家庭

　　文化背景：

推广方式：

媒体选择：

创意：

表达方式：

　　（三）价格定位

　　理论价格/成交价格/租金价格/价格策略

　　（四）入市时机：

入市姿态

　　（五）广告策略

　　广告的阶段性划分：

阶段性的广告主题：

阶段性的广告创意表现：

广告效果监控

　　（六）媒介策略

　　媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算

　　（七）推广费用

　　现场包装（营销中心：

示范单位：

围板等）：

印刷品（销售文件：

售楼书等）：

媒介投放

　　二、销售策划方案所包涵内容：

（一）销售现场准备

（二）销售代表培训

　　（三）销售现场管理

　　（四）房号销控管理

　　（四）销售阶段总结

　　（五）销售广告评估

　　（六）客户跟进服务

　　（七）阶段性营销方案调整

　　第三节：

销售策划方案的内容及步骤

　　一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：

购买人群：

接受价位：

购买理由等。

　　二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：

百战不殆”。

　　三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。

　　四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案

　　，做项目市场销售方案定位的调整。

　　五、项目销售策划方案思路：

（一）销售手法的差异性。

这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。

（二）主题思想的统一性。

在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。

　　一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。

　　（三）操作手法的连贯性。

首先是操作思想不能断：

前后不能自相矛盾。

其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。

　　六、项目销售策略：

（一）项目入市时机选择

　　理想的入市时机：

我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班：

调整完步伐后再卖还是急急忙忙：

仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。

　　根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：

　　1：

开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；

　　2：

你已经知道目标客户是哪些人；

　　3：

你知道你的价格适合的目标客户；

　　4：

你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；

　　5：

已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；6：

已确定目标客户更能接受的合理销售方式；

　　7：

已制定出具竞争力的入市价格策略；

　　8：

制定合理的销控表；

　　9：

精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案；

　　10：

组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；

　　11：

尽力完善现场氛围；

　　12：

你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；

　　13：

其他外部条件也很合适。

（二）项目广告宣传计划

　　当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。

而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。

推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：

降低客户成本，一切为了销售！

　　（三）销售部署

　　房地产销售策划方案的阶段性非常强，如何把握整体冲击力：

弹性与节奏：

步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。

通常销售部署应遵循的几个原则是：

保持进度与策略节奏一致——预热期：

开盘期：

强销期：

保温期；防范销售阶段性问题——如工期：

质量：

配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。

　　第四节：

销售策划方案的原则

　　一、创新原则

　　随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场销售方案的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。

从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让：

有奖销售：

先租后买：

降低利率等各类措施，大多能产生更强烈：

更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场销售方案条件下（本文来自：

小草范文网:

楼盘策划方案）的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。

　　二、资源整合原则

　　整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场销售方案渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型：

互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的：

市场销售方案化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。

整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于、智能互补、利益共享、风险共担。

　　三、系统原则

　　房地产营销策划是一个综合性：

系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段：

营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场销售方案：

熟知市场销售方案到推广市场销售方案的过程，其中心是顾客。

顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。

它不仅要体现物业特征，还要体现市场销售方案特征和消费习惯及发展要求，体现市场销售方案的要求。

　　房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。

区域细分：

客户细分：

功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。

重视绿化：

增加智能化设施：

集中供热和供饮用水：

建设底层架空：

错层：

大采光凸出窗台：

阳光客厅：

可移动透光屋顶：

自动报警系统：

架设空中走廊：

提供网络服务：

营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场销售方案需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。

　　创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实、在买方市场销售方案下，只有以人的需求为本，深入市场销售方案：

把握市场销售方案，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。

　　四、可操作性原则

　　销售策划方案不能脱离社会现实。

策划时一定要考虑国情：

民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。

与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。

　　第五节：

检验销售策划方案的成果

　　随着市场销售方案竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划方案的进行都会产生影响，有可能销售策划方案的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。

重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场销售方案发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。

因此，销售策划方案定位或重新定位的原则都在于：

保持稳定，动态调整。

要做到这点，就要避免销售策划方案定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划方案指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

篇三：

万科房地产营销策划书

　　万科进入北大学城市场

　　营

　　销

　　策

　　划

　　书

　　策划人：

　　徐超

　　XX年4月25日

　　前言

　　XX年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

　　目录

　　第1部分概要提示...................................................................................................................1

　　第2部分环境分析...................................................................................................................1

　　2.1市场分析...................................................