永州经济技术开发区长丰集团永州基地生活区棚户区改造.docx

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永州经济技术开发区长丰集团永州基地生活区棚户区改造

永州经济技术开发区长丰集团永州基地生活区棚户区改造

模拟征收项目征收与补偿方案

在充分尊重民意的基础上，为改善居民的住房条件，提升城市品位和人居环境，永州市人民政府授权委托永州经济技术开发区管理委员会拟对永州经济技术开发区长丰集团永州基地生活区棚户区改造项目（以下称该模拟征收项目）征收范围内房屋实施征收。

根据国家相关法律、法规和文件规定，结合模拟征收项目范围内的房屋现状，制定该模拟征收项目征收与补偿方案如下：

一、征收范围

长丰集团永州基地生活区棚户区改造项目范围内的房屋及建（构）筑物（详见项目分片红线图）

二、签约期限

签约期限：

共分为三个片区，统一发布模拟征收通告，模拟征收通告发布之日至2019年12月31日。

三、模拟征收部门及实施单位

该模拟征收项目征收部门为永州经济技术开发区国有土地上房屋征收与管理办公室（以下简称区征收办）。

区征收办委托永州经济技术开发区长丰扩能和棚户区改造项目建设指挥部和永州经济技术开发区仁湾街道办事处作为该模拟征收项目实施单位，负责模拟征收与补偿的具体工作。

四、征收补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）、住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府令268号）、永州市人民政府《关于印发<永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》（永政发〔2014〕2号）、永州市人民政府《关于进一步完善中心城区土地和房屋征收工作机制的意见》（永政发〔2018〕12号）。

五、实施步骤

根据征收户数及工作量划分三个片区实施模拟征收，统一发布模拟征收通告。

该模拟征收项目征收签约期限内，区征收办按照征收补偿方案确定的补偿方式和标准，以依法确定的房地产价格评估机构出具的分户评估结果为依据，计算每户的征收补偿金额，与被征收人签订模拟征收补偿协议。

每个片区模拟征收签约期满，签约率达到100%的，区征收办报请区管委会根据市人民政府授权作出房屋征收决定并公告，模拟征收补偿协议生效并与房屋征收补偿协议具有同等效力；每个片区模拟征收签约期满，签约率未达到100%的，模拟征收补偿协议无效。

六、国有土地上房屋征收评估

（一）评估机构按下列程序选定：

1.由征收部门向社会发布项目信息和条件。

2.已在市征收部门入库备案，具备房地产价格评估资质的评估机构报名，征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。

3.征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定。

4.被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知征收部门，被征收人协商选定时间为7个工作日。

5.被征收人在规定时间内协商不成的，由征收部门主持，通过投票由多数人决定，或者邀请被征收人代表、街道（乡镇）、社区（村组）代表，公证人员公证，以公开抽签方式选定评估机构。

（二）评估时点：

模拟征收通告发布之日。

（三）评估结果：

房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告，由征收部门在征收范围内向被征收人公示被征收的国有土地上房屋市场评估价。

按模拟征收通告发布之日征收范围周边类似新房的市场评估价确定，并对房屋从建设年代、地段、楼层、土地性质综合评估，包括被征收房屋所有权及合法土地使用权的价值，房屋重置评估价按标准执行。

（四）对评估结果有异议的处理：

1.征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。

评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。

评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果未改变的，应当书面告知复核评估申请人。

2.征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

（五）被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

七、安置房建设地点、户型面积、交房标准、不同土地性质房屋

（一）安置房建设地点。

征收人在永州市冷水滩区长丰工业园片控制性详细规划A-02-01地块建设房屋安置被征收人。

（二）安置房户型和面积。

根据本次房屋征收安置对象的实际情况，安置房主要户型二房二厅、三房二厅、四房二厅，厨卫配套齐全，户型建筑面积在60-170㎡之间（含公摊面积）（具体将根据本次房屋征收安置对象的实际情况进行设计，待设计图确定后再行公布）。

（三）安置房交房标准。

安置房按照普通商品房的交房标准交房，具体根据设计确定。

（四）不同土地性质房屋。

被征收房屋土地性质为出让土地的，按现行标准所应缴纳的相关费用予以返还。

八、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励

（一）住宅征收补偿方式。

征收住宅实行货币补偿或房屋产权调换。

征收住宅均以住宅批准登记发证建筑面积为基数计算调换面积、价值补偿、补助及奖励。

1.住宅货币补偿

（1）被征收住宅价值补偿。

被征收住宅按周边类似新房的市场评估价补偿。

被征收房屋《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》、《不动产权证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等按市场评估价补偿，未载明的按重置价补偿。

（2）补助

①按期签约补助。

被征收人在房屋模拟征收通告确定的签约期限内签订征收补偿协议，并按规定时间腾空房屋的，按被征收住宅批准登记发证建筑面积补偿费（不含装饰、装修）的20%给予补助。

②临时安置补助。

临时安置费月标准按被征收房屋评估价值（不含装饰、装修）的4‰计算，但每户每月最低不少于1200元，最高不超过2000元，临时安置过渡期补助期限为6个月。

③搬迁补助。

搬迁补助每户1500元/次，发给两次搬迁补助。

④购房补助。

按期签订房屋征收补偿协议并完成搬迁的，给予被征收住宅批准登记发证建筑面积补偿费（不含装饰、装修）5%和350元/㎡的购房补助。

（3）奖励

①配合征收奖。

房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，每户奖励5000元。

②支持控违奖。

若被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，每户再奖励10000元。

③按期腾房奖。

被征收人在房屋模拟征收通告确定的签约期限内签订征收补偿收协议并按规定时间腾空交房的，给予被征收住宅批准登记发证房屋面积补偿费（不含装饰、装修）10%和200元/㎡的奖励。

④征收工作连带奖。

为鼓励房屋征收范围内的同单元、同一栋、同一小区（区域）的被征收人相互做工作，自发积极主动签订房屋征收补偿协议并按约定时间搬迁，设立征收工作连带奖。

在模拟征收通告确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的同单元的被征收人每户奖励10000元；同栋的被征收人每户再奖励10000元；同一小区（区域）的被征收人每户再奖励10000元。

2.住宅产权调换

（1）产权调换。

被征收住宅按住宅批准登记发证建筑面积和套数“征1换1”。

被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》、《不动产权证》载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等，按市场评估价补偿，未载明的按重置价补偿，载明和未载明的一律不做产权调换。

（2）补助

①面积补助。

被征收人在模拟征收通告确定的签约期限内签订征收补偿协议并按规定腾空交房的，按被征收住宅批准登记发证建筑面积给予20%的补助面积。

②搬迁补助。

搬迁补助每户1500元/次，给予一次搬迁补助。

（3）奖励

①配合征收奖、支持控违奖、征收工作连带奖，按照房屋货币补偿标准执行。

②按期签约腾房奖。

被征收人在模拟征收通告确定的签约期限内签订征收补偿协议并按约定时间腾空交房的，按被征收住宅批准登记发证房屋建筑面积奖励（不含装饰、装修）200元/㎡及10%的房屋面积。

（4）住房保障

①给予补助和奖励面积后调换房面积不足永州市最低住房保障面积50㎡的（含50㎡，在同一城市规划区内有其它房屋的合并计算），补足到50㎡。

②房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受最低住房保障面积。

（5）房屋调换办法

①调换原则。

被征收人只能依照本方案所明确的优惠政策就近选择相应面积或少于可选面积的房屋。

②调换房补差办法

A、被征收人可以根据产权调换总面积（产权调换总面积=产权调换面积+补助面积+奖励面积）来选择调换房户型，调换房面积不足或超过产权调换总面积部分互相补差，不足部分按被征收房屋评估时点周边类似新房的市场评估价给予补差，超过部分在20㎡内（含20㎡）的，由被征收人按房屋征收评估时点周边类似新房的市场评估价60%购买，超过20㎡以外的部分由被征收人按交房时点安置小区商品房市场价格优惠5%购买。

B、调换房楼层在16层（含16层）以内的，以第五层为标准层，在20层（含20层）以内的，以第七层为标准层，调换房楼层在20层以上的以第十层为标准层。

标准层每往上或往下一层相应增加或减少20元/㎡楼层差价（顶层房屋按标准层房屋计算）。

③房屋调换程序：

A、公布调换房地点及房型。

B、确定选房顺序。

总的实行先签先选原则，签约率达到100%的片区，按模拟征收签约时间为序，如有同一时间签约的，以抽签方式确定选房顺序。

C、结清差价并缴纳各种费用。

征收人按约定时间与被征收人结清换房差价；由被征收人缴纳水、电、燃气、电视、网络、房屋维修基金及其他应交税费。

D、交房及办证。

征收人公告交房时间，统一交房办理出让土地安置房手续。

3、按期腾房。

被征收人在规定时间内腾空房屋，应通知征收人予以确认后，签订腾房协议。

被征收人未按规定时间内腾空房屋，取消奖励和补助，被征收人选择产权调换的，原所选新房无效。

（二）非住宅私房征收补偿及奖励方式。

征收非住宅私房实行货币补偿，货币补偿的金额按模拟征收公告发布的时点周边类似房屋评估价确定。

1.仓储、办公、教学、生产、等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际情况，按照有关规定评估确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，按有关规定通过评估确定其实际价值结合成新补偿；对已废弃的生产设备不给予补偿和搬迁补助。

2.停产停业损失补偿。

非住宅私房不给予临时安置补助，属于生产、经营性用房，且经营行为合法，因房屋征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿费，每月停产停业损失补偿费按被征收房屋（不含装饰装修）评估价值的7‰计算。

停产停业损失补偿期限为三个月，

3.房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，给予每户奖励5000元。

4.商业门面（不包括厂房、仓库、医疗、卫生、教学、办公等其他非住宅用房）。

被征收人在模拟征收公告确定的签约期限内签订征收补偿协议并按约定时间腾空交房的，按被征收房屋建筑面积奖励200元/㎡。

（三）行政、事业、国有（集体）企业等房屋征收补偿方式

征收单位公房只给货币补偿不给产权调换。

行政、事业、国有企业单位货币补偿金额按被征收房屋重置价格计算，土地由国土资源行政主管部门收回，搬迁费及装修费按评估价补偿。

（四）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。

违反规定实施的，不予补偿。

（五）被征收房屋权属、面积、用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《不动产权证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定，具体按永政发〔2014〕2号文件规定执行。

（六）被征收房屋附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定，协商不成的由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。

（七）征收款支付。

1、住宅货币补偿征收款支付。

征收补偿协议签订生效后，按协议约定的时间腾空房屋的二十个工作日内支付全部款项。

2、住宅产权调换征收款支付。

征收补偿协议签订生效后，按公告规定的时间腾空房屋的二十个工作日内支付全部款项。

3、非住宅私房征收补偿款支付。

征收补偿协议签订生效后，按协议约定的时间腾空房屋的二十个工作日内支付全部款项。

4、行政、事业、国有（集体）企业等房屋征收补偿款支付。

征收补偿协议签订生效后二十个工作日内支付房屋总补偿款的80%，剩余20%在被征收人腾空交房后二十个工作日内支付。

九、征收协议的签订

（一）协议签订人。

征收部门、征收实施单位由其委托代理人签订，有合法产权的由单位负责人签订，遗留问题由各单位负责处理。

私房由房屋所有权证载明的产权人签订。

产权人不能到场的，必须凭产权人的合法委托手续签订协议。

产权人已故的，由合法继承人签订协议。

（二）公证提存。

征收设有抵押权房屋，在征收补偿协议签订生效后15日内，被征收人不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分的金额向公证机关办理公证提存。

（三）权证收回。

房屋征收补偿安置协议书签订生效后，被征收人按照规定的时间将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回，有关部门及时注销。

（四）房屋被征收后，被征收人不得拆卸已经作价补偿的房屋及附着物。

十、未登记房屋的认定和处理

无规划、国土、房产手续的祖居屋在《城市房地产权登记管理办法》颁布实施之前（即1997年10月27日之前）建设的房屋，由住建局、国土资源局、城管局、房产局、本项目房屋征收指挥部、办事处、社区进行调查，并结合规划航拍图确定房屋产权及建设时间，公示无异议，被征收人又能在分片区模拟征收通告确定的签约期限内主动配合签订征收补偿协议的按规定扣减相关税费后，可参照正常建筑予以征收。

1997年10月27日至2012年4月1日期间已建成的房屋未产权登记的，报住建局、国土资源局、城管执法局、房产局联合调查核实情况，对已取得合法建房手续但未办理房屋产权登记的，按规定补交办证税费后可以参照合法建筑予以征收，对未取得合法手续建设的房屋，如房主能积极配合棚户区改造且主动拆除的，可给予建房成本价加自拆劳务费补助。

对在市政府采取控违拆违措施以后（2012年4月1日后）无合法手续建设的房屋，房主主动拆除的只给予自拆劳务费补助，拒不拆除的依法强制拆除。

十一、房屋征收有关税收规定

（一）免税事项。

被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。

（二）部分免税。

被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税；成交价格超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。

十二、公共服务设施

涉及到水、电、气、电话、有线电视、宽带等设施，征收人按现行标准一次性给与补偿后，由被征收人自行办理销户、迁移、缴纳费用及相关手续。

十三、房屋拆除安全防护措施

被征收房屋统一由征收部门依法依规确定具有相应资质的施工单位予以拆除。

施工单位要严密组织实施房屋拆除工作，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全，确保不发生人身伤害事故。

征收部门依法加强对招投标及房屋拆除施工过程的监管。

十四、环保措施

严格按照环保的要求，做好房屋拆除现场的环境保护工作。

旧房拆除现场要设立隔离及防尘设施，以免影响周围群众的正常生活，确保交通、行人安全。

渣土清运车辆必须符合国卫要求，防止清运过程中的抛、冒、滴、漏，影响公共卫生。

十五、廉政措施

房屋征收工作要公开透明、依法征收，任何人不得有徇私舞弊和不廉洁行为。

监察部门要对房屋征收工作进行全程监督，公布举报电话，及时受理群众举报，对房屋征收过程中的违规违纪行为，依规依纪追究相关人员责任。

被征收人不得伪造、涂改有关权属证明文件，不得谎报瞒报有关数据、冒领多领补偿款，一经查实将依法追究责任；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

从事房屋征收补偿安置的工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、贪污受贿的，依法给予行政处分，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

任何单位和个人阻扰破坏征收工作，围攻、漫骂、殴打征收工作人员的，由相关行政机关依法处理；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。