数据中心行业全产业链战略分析与建设规划经验分享.docx
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数据中心行业全产业链战略分析与建设规划经验分享
数据中心行业全产业链战略分析
与规划建设经验分享
数据中心行业全产业链战略分析
与规划建设经验分享
1、数据中心的核心价值分析
1、数据中心与房地产的相同点
房地产做为传统的成熟行业与数据中心在商业逻辑上有很多的相似之处,但在退出路径和核心价值上又有很大的不同。
以成熟的房地产做为基准进行分析,有助于找到数据中心行业真正最核心的价值,同时通过核心价值的确定,可以引导确定IDC业务的战略规划。
房地产
数据中心
重资产投资
土地、建筑、机电设施
土地、建筑、机电设施
收入结构
主租金收入+增值服务
主租金收入+增值服务
经营模式
物业管理+设施维护
物业管理+设施维护
退出模式
出售/装入上市公司资产
出售/装入上市公司资产
(房地产与数据中心的相同点)
以上基本是标准的房地产和数据中心的商业逻辑,但在细节层面又存在着大量的不同,而正是这些不同,将会深深影响数据中心行业的核心价值取向以及发展战略规划。
2、数据中心与房地产的不同点
房地产
数据中心
重资产投资
65%商业土地,20%建筑,15%机电设施
5%工业土地、15%建筑、80%机电设施
宏观环境抗周期性风险能力
有周期性风险的行业,受宏观因素影响较大,租金协议较短,同时受到互联网电商/远程办公人民生活习惯变化冲击
由于数据永存的特点和中国数字社会发展运程,中期来看无明显周期性风险,大规模客户租金协议较长
租金收益率
3%~5%
8%~20%(零售)
估值模式/退出利益点
地产升值
营业现金流估值
(房地产与数据中心的不同点)
(1)分析重资产投资比例,房地产投资由于是商业用地,较数据中心的工业用地价格较高,按照上海2019/8月~2020/1月年(房天下数据)的成交数据来看,房地产成交土地价格在5万~15万元/㎡,楼面价平均在0.5万~6.5万之间,房地产的商业成功很大部分取决于选址的位置,核心地段基本都在6万/㎡以上,若取较低值1万/㎡的楼面价来计算,一个标准的房地产投资土地投资在65%左右,建筑土建装饰投资20%左右,机电设施投资在15%左右。
数据中心的投资成本与房地产构成基本相反,以一线城市的一手工业地为基准,基本在500元~3000元/㎡,楼面价基本维持在1000元~2000元/㎡左右,以4000机柜的建筑为例,土地成本仅占数据中心整体投资成本的5%~10%左右,土建建安成本仅占15%左右,而机电设施基本占整体投资的75%~80%左右,与房地产的投资结构比例基本相反。
根据以上分析可以推导房地产以下结论:
a.房地产重土地资产,就算是失败的房地产项目,由于土地的不动产特性,是可以通过一定时间的土地升值以及政策引导和保护,后期通过出售来盈利以及规避经营风险。
b.房地产剩下建筑和机电投资的金额较小,收并购后改造的成本较少,所以就算空置的房地产项目,地理位置只要不太差,都有可能被经营能力较强的地产商收购并改造,所以房地产的流动性较强。
(2)房地产具备明显的周期性风险。
受宏观经济影响,客户租约年限较短,经营的风险较高,同时整体城市的结构受到互联网电子商务/远程办公等等影响,人类的活动逐渐的从工业化、城市化运程的集中生活方式,转变为突破距离的限制,城市的构建和人类的活动更加扁平化,互联网的发展以及未来的边缘计算和万物互联会逐步的、长远的影响传统房地产发展。
数据中心行业从近10年的发展来看,需要从两极的情况来进行分析。
首先,零售型数据中心更类似于房地产的周期性风险。
客户标准租约一般为1~3年,除了个别客户退租或转移至其他数据中心的情况发生外基本都比较稳定,服务良好的数据中心退租率一直都维持在5%~10%之间徘徊,但由于零售数据中心大部分用户为本土企业、跨国公司、零售企业、金融科技等为主,这些最终用户企业业务周期性风险较高,容易受到宏观经济环境影响,以及此次疫情对于零售、出口型企业、跨国公司业务的影响,都不排除后期出现大规模的退租潮,但随着中国本土数字化进程不断加强,退租的数据中心终将还会重新填满,所以个人判断零售型数据中心抗周期性风险能力中等,好于传统房地产。
其次,批发型数据中心抵抗周期性风险较强。
其一般对象为云计算产业、互联网产业为主,这类企业除了疫情期间的快速增长外,也是目前中国乃至全世界数字化发展的重点产业,特别是基于云计算已经确定为数字化基础设施,再基于数据价值不断的挖掘,数据永存的判断,批发型数据中心在5-8年的中期来看,周期性风险几乎为0,大型客户的租约一般为10年,而超大型规模的互联网公司(BAT,TMD)已经完成了原始积累贯穿产业的上下游,倒闭或者破产的可能性几乎为0,所以此类产品是最好的抵抗周期性风险以及通缩风险的客户类型。
(3)结合租金收益率以及估值模式/退出利益点来进行说明。
传统的房地产,在租金收益率上基本维持在3%~5%,处于较低的水平线,同时参考每年物价指数上涨等因素,房地产真正的收益并不是租金回报,而是地产升值后出售带来的超额收益率,中国房地产发REITS较少的原因除了政策上的因素外,也是因为通过REITS退出的收益远不如出售地产带来的巨额回报,所以房地产的核心就是持有地产,抗经营风险的核心也是通过地产升值来进行转移,而地产升值本身是严重的周期性风险行业,是完全由宏观经济影响的行业。
数据中心由于土地是工业地产,升值空间有限,而且价值占比较低,占比较高的机电设施等固定资产,由于设备折旧的因素,以及各家机电设施和设计不同改造费太过于昂贵等因素存在,与房地产不同,一个没有客户经营失败的数据中心资产除了部分通用设备(UPS,柴发,冷冻机组)折旧后剩余的净资产价值以及拥有的能耗指标以外,没有客户经营失败的数据中心在资本市场是没有溢价的空间,也无法通过出售资产获取回报来抵御经营风险。
3、数据中心的核心价值
数据中心最核心的价值是经营现金流,这也是全世界数据中心都基本采用经营性现金流折现的方式来对数据中心进行估值的原因。
而且数据中心的租金回报率较高,基本都维持在8%~20%之间(批发-零售),上市公司EBITDA、光环新网估值平均维持在15倍以上,所以经营性现金流是数据中心的真正的核心价值以及重要的退出利益。
决定经营现金流的是获取客户的经营能力,也即“服务能力”,数据中心表象是资金密集型产业、能源密集型产业以及重资产属性,但数据中心的内在核心价值是“服务行业”,虽然这几年行业的野蛮发展,一片歌舞升平的景象,粗糙烂制的数据中心也同样获得了表面的商业成功,但其实只是由于行业发展的红利以及政策对于能耗管控带来的供需不平衡的红利,这是一种低质量的、无法可持续性发展、非常原始的行业状态,随着中国疫情后大兴发展“新基建”的政策,未来市场将会涌入更多的竞争对手,大量的闲置数据中心竞争,最终市场会自然的优胜劣汰。
二.对标分析和客户分析
1、数据中心价值的分水岭
数据中心是规模性效应的产业,虽然规模性效应对于经营成本的影响较小,但对市场销售以及客户品牌认可度影响非常巨大,这将深深影响数据中心企业的未来发展空间。
未具规模前的数据中心企业更偏向于传统工业地产的性质,为本地大型用户订制化数据中心为主要业务模式,资源属性较强,溢价空间较弱,多样化服务能力建设较弱,协同性以及品牌建设能力较弱,纵观北上广深仅在一地建设数据中心的企业,除了光环、宝信数据中心由于超大规模原因还在数据中心行业能够有一席之地以外,其余各地大中小型单体数据中心业主,均还是徘徊在数据中心最底层的业务逻辑—《大客户订制》。
行业较为知名的宝信数据中心仅仅是依靠大用户订制的方式获取订单,在充分市场竞争的情况下,其无法获取数据中心行业最核心、质量最高的用户,而光环新网反之—《中小规模批发以及零售业务》。
完成了北上广深一线城市布局的数据中心,更加类似于房地产(购物中心)以及酒店地产的形式,虽然该类型对于地产位置的属性要求很高,但终极的核心是服务业,通过不断打造服务水平,为更高要求的中小规模批发、零售客户提供服务以及打造企业竞争力护城河,以地产资源为核心的企业是有明显的上限,但以服务水平为竞争力的企业没有上限。
以国外全球排名第一和第二的数据中心企业为例:
指标
Equinix
DigitalRealty(DRT)
机柜数量
27万
46万
业务类型
80%零售,20%中小规模批发
10%零售,90%超大规模批发
2019营收
55亿美元
32亿美元
2019毛利润
27亿美元
21.89亿美元
总市值
488亿美元
357亿美元
市盈率(TTM)
96.34
61.42
以上EQUINIX及DRT对比,可以明显发现DRT以大规模批发业务为主,机柜数量是Equinix近一倍的情况下,营收和毛利润才做到Equinix的60%~70%,市盈率相差37%。
两者之间最大的区别在于:
(1)Equinix以服务高端用户为主,单机柜收入和净利润较高,DRT以批发为主,单机柜收入和净利润较低。
(2)Equinix单纯机柜租赁业务占总收入的76%,高利润的网络互联中心服务及云互联占24%,DRT机柜租赁占总收入的90%,高利润服务占10%。
若以房地产(购物中心)来进行类比,两者之间区别在于:
(1)DRT的业务模式类似房地产开发商完成大楼主体工程以及必要的机电系统,直接将购物中心的经营权出租给大客户(如万达商业,和BAT大用户类似),内部的精装修以及租户服务都由大客户提供并收入高溢价费用,DRT本身仅收取房租和大型的机电系统维护费。
(2)Equinix更类似于完整的购物中心运营体系,自行招商、运营以及提供所有服务,赚取更高的利润,以及更被客户认可的品牌依赖性。
IDC中小规模批发、零售客户与超大规模用户之间的区别在于,超大规模用户拥有成体系的、自动化程度较高的、成熟的IT系统,不需要数据中心企业提供更多服务,而中小规模及零售用户,由于自身规模较小,IT系统建设较为薄弱,必须寻求能够提供完善系统服务的数据中心企业,并且中高端用户往往在北上广深都有IDC需求,这时一个能够提供多点IDC以及全面服务的数据中心企业才是这类客户唯一的选择,并且愿意为更多的服务支付溢价,并产生客户粘性。
Equinix的市值及估值较高的另一个原因是因为Equinix依托于自身的品牌认可,业务上形成了一个内部可以无限循环的自我成长体系:
IDC内更多的客户会产生更多的网络流量;更多的网络流量会吸引更多的运营商将自身主要的网络POP点接入;更多的网络POP点会增加更多的客户进入,产生更多的网络流量、收入和利润;更多的客户接入会有更多云服务需求,云计算就会入驻;更多云计算入驻,又会吸引更多的中小型客户入驻(方便混合云内部互联,节省云计算和最终用户的公网带宽成本)—此为其中核心。
这方面类似于房地产(购物中心)的业务逻辑,更多的低单位面积利润的餐饮/娱乐/超市商务入驻,就会吸引更多的人流量,更多的人流量就会吸引更多高利润小型商户入驻,更多小型商户入驻就会有更多的服务和收入,更多的服务和收入就会建设更高的商业价值,形成一个良性的正向循环。
2.其他数据中心收入结构分析
分析国内和国外著名IDC企业的收益情况及客户结构,其中在数据中心行业有两种业绩的统计单位,单机柜每月托管收入(MMR)和每平方米可出租空间托管收入(MSR):
(1)单机柜每月托管收入(MMR):
一般单体机柜价格较高以及偏零售型企业基本都是使用MMR单位来统计业绩;
(2)每平方米可出租空间托管收入(MSR):
一般单机机柜价格较低以及偏批发型企业基本都是使用MSR单位来统计业绩。
以下通过MSR转换成MMR(单机柜占地面积3.5平方米)来进行统计和计算对比:
指标
Equinix
DRT
万国数据
世纪互联
单机柜每月托管收入(RMB/机柜/月)
12838
9928
8574(存疑)
8822
下表为各企业间的客户结构收入对比:
指标
Equinix
DRT
万国数据
世纪互联
客户结构收入
云计算占比
28%
29%
63.1%
35%
金融和企业
24%
21%
18.6%
30%
互联网
14%
16%
18.3%
35%
网络服务商
24%
17%
无
无
分析:
(1)EQ受益于自身高端IDC定位以及良好的客户结构,在对比的四家数据中心内不管是MMR收入,还是客户结构都是最优良最健康的,但值得注意的是Equinix也已经从传统的零售数据中心逐渐的开拓云计算大型客户以及互联网中小规模批发业务,但由于Equinix自身良好的客户基础以及全球化平台建设,EQ在面对超大规模用户时依然保留较好的溢价权利;
(2)DRT曾经是超大规模批发型数据中心的代表,但从2019年财报可以看出,DRT也在积极扩展零售型高端客户规模,但从MMR角度来说距离Equinix还依然有一定的距离;
(3)万国数据曾经一开始主打金融高端用户,但一直发展较差,从2014年云计算爆发开始,万国数据才迎来真正的腾飞,依靠绑定阿里巴巴大用户快速扩张,虽然从2019年的年报显示万国数据已经逐渐在增加零售和中小规模批发业务的规模,但云计算超大规模用户依然占比63%,负债水平较高,盈利能力存疑,特别是年报披露换算下来的MMR高达8574元/机柜/月,从我个人角度来看,万国数据是绝无可能达到这个数值,甚至需要下降一半或更多,这里面应该是和阿里巴巴配合将租电分离的电费在万国手里过账后达到的数值,值得注意的是万国数据至今没有盈利;
(4)世纪互联是中国最早一批做零售数据中心业务的IDC企业,MMR机柜的价格包含了带宽的价格高达8822元,在国内本土厂商内是比较高的级别,但由于世纪互联之前私有化操作的风波、创始人私人公司控制了公司大部分重资产操作利润等问题的暴露、以及零售数据中心增长缓慢的问题,世纪互联从2017年开始拓展中小规模互联网用户以及2019年开始积极拓展超大规模业务,来解决自身股价低迷的情况。
总结:
现在无论是以EQ为首的零售数据中心,还是DRT为首的批发型数据中心,都在不断的丰富和优化自身的客户结构,以提高自身的盈利水平以及抗击结构化风险。
在这里EQ的结构是最好最健康的,EQ的逻辑是通过自身优质零售客户庞大数量产生的巨量优质需求打造成平台战略和生态系统,向外扩张中小规模批发以及超大规模云计算用户,EQ的核心客户还是零售型高端用户,在这基础上的需求外延,造就了EQ面对大规模用户时依然保留了较好的议价权。
DRT目前正在逐步增加中小规模和零售客户的占比,主要逻辑是通过自身灵活快速的资本化运作,快速扩建数据中心群,以大量的数据中心资源为核心,以及灵活的定价和费率,快速扩展大量需求的用户,DRT依然还是以资源为核心,正在逐步向EQ的服务体系追赶。
3、其他数据中心服务建设能力分析
平台战略,意味着开放,生态系统,意味着自我循环。
“第三方中立”数据中心,最重要的是“第三方中立”,数据中心应海纳百川,为的最终用户提供广泛、不受限制的数据中心增值服务,10年前国外的电信运营商纷纷开展数据中心业务,由于受制于自己的网络带宽无法中立,各个运营商各立山头的因素影响,才让以Equinix为代表的第三方中立数据中心强势崛起,也应集中力量构建自身的核心价值,而更多的附加价值应由行业伙伴完成。
以下将具备代表性的五个数据中心进行举例:
指标
Equinix
DRT
万国数据
世纪互联
光环新网
提供机柜租赁服务
自身提供
自身提供
自身提供
自身提供
自身提供
提供网络带宽
不提供,开放运营商接入
不提供,开放运营商接入
不提供,开放第三方接入
提供,开放第三方接入
提供,开放第三方接入
CDN/BGP带宽
不提供,开放第三方接入
不提供,开放第三方接入
不提供,开放第三方接入
提供,开放第三方接入
提供,开放第三方接入
数据中心间互联
自身提供
自身提供
不提供
自身提供
自身提供
IT基础设施运维
不提供,开放第三方接入
不提供,开放第三方接入
不提供,开放第三方接入
自身提供(分包)
自身提供(分包)
IT信息化服务
不提供,开放第三方接入
不提供,开放第三方接入
不提供,开放第三方接入
自身提供
自身提供
云服务
不提供
不提供
自身提供
自身提供
提供AWS云业务
云网络互联服务
提供云网络互联服务
自身提供
不提供
自身提供
自身提供
全球市场平台
提供平台,第三方服务
提供平台,第三方服务
不提供
不提供
不提供
在线服务平台
自身提供
自身提供
自身提供
自身提供
不提供
混合云管理平台
不提供
不提供
不提供
自身提供
不提供
网络安全管理
不提供
不提供
不提供
自身提供
自身提供
对于两家国外IDC厂商提供的服务进行分析:
从服务体系上来看,Equinix和DRT基本一致,但除了机柜租赁服务以外,其他所有服务都是近三年DRT开始学习并追随Equinix业务体系,目前其他服务收入占比仅10%左右。
(1)提供机柜租赁服务:
传统业务,包含单机柜租赁,隔笼空间租赁,机房模块租赁,楼层租赁,以及整楼订制化业务。
(2)提供网络带宽:
EQ和DRT均不提供,仅负责建设中立的运营商机房,由运营商自己投资建设网络设备并接入光纤,运营商支付数据中心机柜租赁费,从运营商机房至客户机柜之间的网络线缆由数据中心投资建设(投资额很小),数据中心收取“跳线费”(一般为运营商提供客户网络带宽总价的10%~15%抽成,当然如果是大客户也可能不收取费用),是EQ和DRT的重要收入一部分,在重要的数据中心节点,可能会有几十家不同的运营商接入至数据中心。
(3)CDN/BGP带宽:
EQ和DRT均不提供,由第三方运营商提供,模式和上述网络带宽部分相同。
(4)数据中心间互联:
此项业务EQ和DRT的重要核心资产和竞争优势,当建立不同区域的核心数据中心后,由数据中心厂商投资或租用专线并投资建设网络交换中心,互联多地数据中心,低延迟并比运营商公网带宽更低的价格,对于中小型客户形成价格优势及比运营商更好的服务,是EQ重要的竞争优势和收入来源。
(5)IT基础运维&IT信息服务:
EQ和DRT均不提供,均开放第三方提供,EQ和DRT坚持第三方中立立场,绝不碰触客户的核心IT资产及数据,可由客户指定的供应商提供,也可通过EQ和DRT全球市场平台下单及寻找属地第三方供应商。
(6)云服务:
EQ和DRT均不提供,云服务是IDC产业链下游环节,也叫基础层的上层(IaaS和PaaS层)。
云服务的前期投入巨大,并且盈利性不强,更多是搭建生态平台的作用,并且云计算已进入寡头垄断时代。
(7)云互联服务:
EQ和DRT的重要发展方向,EQ的重要收入来源,由于EQ内部有大量的中小型客户有公有云/私有云/混合云的需求,国外Google/AWS,包括腾讯云也租用EQ的数据中心,因为对于云厂商来说那里有大量的客户存在,并且数据中心内部云厂商和客户网络直连省去了双方公网带宽的成本支出,EQ也会有中间的服务抽成以及互联带宽收入,对于三方来说都是双赢,这也是为什么EQ在面对云厂商的议价权利较高,和国内形成反比。
(8)全球市场平台:
EQ和DRT均提供,EQ在全球拥有9400名第三方合作伙伴在线提供包括云服务/宽带连接/IT信息服务/IT基础运维/CDN/BGP带宽等涵盖基本所有数据中心客户所需的服务,最终客户可以方便的在全球寻找服务及下单,EQ和DRT通过自身客户优势压低平台内合作伙伴价格,并在其中抽成服务费,同时为全球部署的客户提供一站式服务,提高客户粘性。
(9)在线服务平台:
EQ和DRT均提供,为EQ和DRT自身提供的基础服务提供线上平台,客户可以在全球任何位置下订单,并在线监控客户所属机房的情况。
EQ和DRT的业务总结:
(1)EQ和DRT都建立了全球统一的高标准运维服务,建立了健全的全球运维/设计/建设手册,并且通过长达20年的考验,得到了客户一致的认可及品牌价值。
(2)EQ以平台和数据中心互联做为重要的发展战略,形成了自我循环的平台生态系统商业体系,经过20年的发展积累,EQ在数据中心互联上能够提供比公网运营商在国与国-州与州之间更低的延时以及价格,是EQ重要的未来发展策略及优势,对于跨国大型企业用户来说一站式服务平台极具吸引力,DRT虽然也正在建设,但距离EQ还有很长一段距离。
(3)EQ和DRT对于更微观的网络带宽,CDN,BGP,IT信息服务等,均开放给第三方合作伙伴提供或由客户指定供应商提供,EQ和DRT在微观服务层面,以及不能形成核心竞争力的层面全部开放。
(4)EQ和DRT更早的开始建立自己的全球市场平台,依托自身优质和大量的客户资源,吸引更多的合作伙伴加入,并通过规模优势压低合作方价格,抽取服务费,并能够为自身客户提供全球的属地服务供应商,是EQ和DRT重要的平台战略。
(5)EQ和DRT通过自身中小型客户的积累,拥有和云计算厂商分庭抗礼的议价权,并通过内部互联减少云计算和最终用户的公网支出费用。
三家国内数据中心企业的业务总结:
(1)世纪互联是中国最早的数据中心之一,以零售起家,经历了中国本土企业IT建设能力较弱的阶段,所以在提供多样化IT服务上,经过世纪互联在零售市场的不断耕耘,建立了国内最强大的数据中心服务提供商,但也同时由于自身数据中心建设标准一直很低,世纪互联在高端客户的获取以及品牌口碑和影响力上一直低于万国数据,同时也由此享受了中低端客户不高的红利。
(2)万国数据做为较早进入数据中心的厂商之一,虽然一直主打高端金融数据中心,但前期发展较弱,真正的发展始于2014年软银的介入以及阿里巴巴的崛起,在接下来很长的一段时间内,万国数据实际上更类似国外DRT的运作模式,为超大规模客户提供订制化数据中心,但GDS在品牌建设能力和运维能力的提升的确在国内属于较高水平,也正在改善自身的业务结构,逐步投入资源开拓更多高端金融零售业务,但据目前为止超大规模用户还是维持在70%左右的水平,好于DRT的90%但远低于EQ的28%大规模客户占比,企业核心竞争力在于品牌建设,运维能力,缺点是建设和运维成本较高,虽然扩张迅速但是负债比例较高,真正的盈利能力存疑。
(3)光环新网以AWS进入国内做为契机,配合公有云在数据中心机柜、带宽、销售的需求在国内快速崛起和发展,光环新网的所有业务架构都是以公有云为中心,所有公有云的信息化服务都由AWS自身负责,光环新网负责软件层面以外的基础架构设施,包括机电设施、网络带宽搭建、运维团队搭建以及销售团队搭建,而这一套公有云体系其实和零售数据中心基本相同,所以随着光环新网的进一步发展,正在逐渐的脱离依赖AWS的业务体系,正在积极扩大零售型数据中心业务,目前在整体盈利的角度来说,依托云业务光环新网无疑是目前国内数据中心盈利能力最好的一家。
(体外孵化)
4、各企业的发展方向以及业务优势分析
上面着重分析了数据中心的核心价值即“服务能力”,而不同的企业的服务能力业务模式都并不相同,毫无疑问这些被证明的一线数据中心企业,都有在自己的核心客户群体拥有被证明的优势服务能力,下面将各家企业的优势进行总结和分析。
Equinix
DRT
万国数据
世纪互联
光环新网
规模优势
5
5
5
5
4
项目体量优势
2
5
5
3
4
项目位置优势
5
3
3
4
3
快速扩张优势
5
5
5
3
3
资本化优势
3
5
4
2
3
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