投资性房地产准则中公允价值的应用及影响研究本科学位论文.docx
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投资性房地产准则中公允价值的应用及影响研究本科学位论文
前言
随着世界经济的发展,经济环境随之发生了巨大变化,传统的以历史成本计量的会计政策已无法完全符合现今的经济环境,历史成本计量反映的账面价值严重偏离其实际市场价值,这就使得公允价值计量这一新的计量模式应运而生。
当前,美国会计准则委员会以及国际会计准则委员会都将公允价值会计计量作为研究的重点之一,纷纷制订了公允价值会计准则,进一步规范了公允价值计量。
尽管金融危机爆发后,社会各界把公允价值作为罪魁祸首,但美国会计准则委员会以及国际会计准则委员会认为不应当将金融危机的根源归于公允价值会计准则,更不应当否定公允价值会计,在对公允价值计量进行适当改进的情况下,公允价值计量仍会是大势所趋。
为了保持国际趋同,我国新会计准则中引入了公允价值这一计量方法,其中投资性房地产准则明确规定在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量。
在近年我国房地产价值不断攀高的背景下,采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的影响。
但是公允价值计量在我国会计准则中尚未有一个明确的规定,理论上有缺陷,实务应用同样存在诸多问题,因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市公司所采纳,为何会形成这样一种现状,如何对公允价值计量进行改进推广,成为理论界和实务界共同研究的问题,而这也是本文的切入点和写作目的所在。
目录
摘要1
Abstract2
绪论3
1选题背景3
2研究动态3
3研究方法4
4文章结构4
1.投资性房地产的基本理论4
1.1投资性房地产的定义及适用范围4
1.1.1投资性房地产的定义5
1.1.2投资性房地产的适用范围5
1.2投资性房地产的特征5
2.投资性房地产准则中公允价值的应用6
2.1公允价值计量模式的优缺点6
2.2公允价值计量模式在准则中的应用7
3.投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响7
3.1对投资性房地产持有企业可能产生的影响8
3.1.1对企业资产结构的影响8
3.1.2对所有者权益的影响8
3.1.3对企业损益的影响8
3.1.4对税负的影响9
3.2对投资性房地产持有企业外部利益主体可能造成的影响9
3.3对我国房地产税制可能造成的影响10
3.3.1房产税10
3.3.2土地增值税11
4.投资性房地产准则中公允价值的应用存在的问题11
4.1税务问题亟待解决11
4.2公允价值的取得方式和渠道在具体操作上还存在一定的难度12
4.3市场规范的程度仍然较低12
5.投资性房地产准则中运用公允价值的改进建议13
5.1税务部门应出台措施减轻企业税负13
5.2确保公允价值的准确性,改进公允价值评估的相关条款13
5.2.1完善房地产市场的建设13
5.2.2提高会计人员的素质,增强其职业判断能力14
5.2.3健全资产评估机构,保持其独立性14
5.3证券市场监管机构加大监管力度,落实责任,防止利润操纵15
结束语16
参考文献17
致谢19
投资性房地产准则中公允价值的应用及影响研究
摘要:
我国新会计准则引入了投资性房地产概念和公允价值计量模式,这对具有投资性房地产企业的资产计量和业绩确认等都带来了巨大的影响,历史成本模式的地位受到了前所未有的挑战,这不仅是会计计量模式的变革,更是市场经济发展的重要里程碑。
本文主要就公允价值在投资性房地产计量中的运用及影响进行分析,以期对我国投资性房地产会计理论和实践的发展有所裨益。
关键词:
计量模式;投资性房地产;公允价值
ResearchontheimpactandapplicationoffairvalueinRealestateinvestment
Abstract:
China'snewaccountingstandardsandtheinvestmentrealestateconceptisintroduced,andthefairandequitablevaluemeasurementmodelwithaninvestmentrealestateenterpriseassetsandperformancemeasurementandbringstheenormousinfluence,thehistoricalcostmodelbythestatusofunprecedentedchallenges,itisnotonlytheaccountingmeasurementmodeltransformation,isanimportantmilestoneinthedevelopmentofthemarketeconomy.Inthispaper,thefairvaluemeasurementoftheinvestmentrealestateintheapplicationandeffectanalysis,inordertotheinvestmentrealestatedevelopmentofaccountingtheoryandpractice.
Keywords:
costmeasurement;investmentrealestate;fairvalue
绪论
公允价值一直都是理论研究的热点,2006年财政部颁布了新的《企业会计准则》,不仅将公允价值作为一种独立的计量属性写入了《基本准则》,还在18项具体准则中应用了公允价值,体现了会计准则国际趋同的大趋势。
其中投资性房地产准则明确规定在符合条件的情况下可以采用公允价值进行后续计量。
现就本文的研究背景、研究现状、主要内容及研究方法作简单介绍。
1选题背景
随着经济的发展和投资观念的改变,人们投资房地产或物业项目逐渐成为一种时尚,有的企业将投资房地产作为主营业务,有的企业经营其他业务的同时兼营房地产投资业务,有的企业投资房地产主要是通过房地产增值而增加盈利,有的企业投资房地产是为了抵御通货膨胀的风险。
总是在西方国家企业中,将房地产作为一种投资手段已经非常普遍。
1990年以来随着我国住宅分配制度由实物分配向货币分配转变房地产业得到飞速发展,投资房地产业也逐渐成为普遍现象。
但对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差,具有高收益和高风险并存的特点。
将房地产作为一般固定资产或无形资产处理显然是不合适的,将它们按照流动资产以成本和可变现净值孰低的计价原则来处理也不合适。
然而由于我国投资性房地产市场刚刚进入起速发展阶段更多投资性房地产的升值潜力较大且预计将会延续,其市场价值不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本还经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间,导致使用历史成本计价的会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了背离。
如何真正反映企业的获利能力,正确体现企业价值,成为会计计量工作中的迫切需要。
2研究动态
自2006年企业会计准则颁布以来,财务会计界对于投资性房地产的研究一直没有中断过。
例如:
赵西卜、王艳红、尚利在《投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题》一文中就投资性房地产如何进行初始计量、后续计量、转换及处置的会计处理等问题作了深入解读。
又如:
王蕾,于鹏,杨双,丘建龙在《从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择》一文中通过对2007年上市公司披露的年报数据,来分析投资性房地产公允价值模式对上市公司所有者权益和利润的影响。
并结合上市公司调整的目的性来分析企业所拥有的投资性房地产是否应引进公允价值模式。
刘文欢在《投资性房地产公允价值计量模式分析》一文中对投资性房地产在我国应用的现状进行了分析,指出了理论上和公司在实务中应用的困难,并给出了一些解决的建议。
郑春瑛在《新企业会计准则与上市公司业绩变化分析》主要分析了上市公司应用新准则后对公司财务业绩的影响,其中提到了投资性房地产采用公允价值模式计量后公司业绩和财务指标的变化。
在投资和经济领域对房地产投资的研究主要是在国内实践的基础上,借鉴国外先进的现代投资决策理论,如现金流量折现模型、组合投资理论等。
如:
杨方文,惠英在《公允价值计量操作难题的解决途径》一文中将Black-Scholes期权定价模型应用于公允价值估值,不仅减少了对于公允价值计量的人为操作,而且可以提高公允价值的可靠性。
3研究方法
本文采用归纳总结的方法,查阅国内外相关文献资料、期刊杂志和网络等手段进行资料的进一步搜集整理,在参考国内外准则制定机构和其他学者研究成果的基础上,通过分析,来讨论投资性房地产准则中公允价值的应用问题。
最后总结出我国要更好的完善公允价值在投资性房地产中的应用所需要完善的措施。
4文章结构
本文共分五个部分:
第一部分介绍关于投资性房地产的基本理论,以便进一步研究本文主题。
第二部分阐述公允价值在投资性房地产准则中的应用。
第三部分分析投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的一系列影响。
第四部分就目前投资性房地产准则中公允价值的应用存在的问题作了简单的探究。
第五部分总结全文提出相应的改进建议。
1.投资性房地产的基本理论
在深入分析公允价值在投资性房地产中的应用及影响之前有必要对投资性房地产做简单介绍。
1.1投资性房地产的定义及适用范围
房地产是土地和房屋及其权属的总称。
随着我国社会主义市场经济的发展和完善,房地产市场日益活跃,企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。
1.1.1投资性房地产的定义
我国企业会计准则将投资性房地产定义为:
为赚取租金或资本增值,或两者兼而持有的房地产。
投资性房地产与一般房地产最大的不同在于它是否以获利为目的:
投资性房地产持有的目的在于获取利益,而一般房地产通常用于自用或作为存货,并不进行出售或出租。
1.1.2投资性房地产的适用范围
投资性房地产主要包括:
已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
(1)己出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
(2)已出租的土地使用权
已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。
(3)持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的
土地使用权。
闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
此外,下列项目不属于投资性房地产:
(1)自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。
(2)作为存货的房地产
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销而正在开发的商品房和土地。
这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。
1.2投资性房地产的特征
(1)投资性房地产是一种经营性活动
投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入,是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成状况和盈利能力。
(3)投资性房地产有两种计量模式
投资性房地产后续计量模式有成本模式和公允价值模式,我国企业会计准则规定投资性房地产后续计量优选模式是成本模式,但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得,而且满足规定的条件,那么就应当采用公允价值计量模式。
2.投资性房地产准则中公允价值的应用
投资性房地产是2006年新修订的企业会计准则中出现的新概念,制定和颁布投资性房地产准则能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。
作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及,而且还占有非常重要的地位,在投资性房地产的计量、转换、处置等规定中多处都涉及了公允价值模式。
2.1公允价值计量模式的优缺点
国际会计准则委员会(IASC)界定的公允价值是:
熟悉情况和自愿的各方在一项公平交易中,能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。
美国财务会计准则委员会(FASB)认为,公允价值是指在当前的非强迫或非清算的交易中,自愿购买(承担)或出售(清偿)一项资产(负债)的金额。
我国会计准则将公允价值定义为:
公允价值,是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方,自愿进行资产和债务清偿的金额。
公允价值最大的特征就是来自于公平交易的市场,是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识,这种达成共识的市场交易价格即为公允价值。
公允价值计量模式的最大的优点是以现实的市场价值为基础,能够准确的反映投资性房地产的现行市价。
与历史成本计量模式相比,公允价值计量模式更具有相关性。
但是它的缺点是公允价值不易取得,且每隔一定时期就要进行一次,不如成本计量模式方便,且不具有可靠性。
2.2公允价值计量模式在准则中的应用
投资性房地产准则第三章后续计量第十条规定,有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,并同时满足下列条件:
(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;
(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计时,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
第十一条规定,采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
第十二条规定,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更,按照《企业会计准则第28号———会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
第四章转换第十五条规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
第十六条规定,自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益。
第六章披露第十九条规定,企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的信息中应包括采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法,以及公允价值变动对损益的影响等。
从以上的罗列可清楚看出投资性房地产准则中有多处涉及了公允价值计量模式。
3.投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响
按国家规定,2007年1月1日新的会计准则在上市公司实施,其他企业鼓励采用,那么投资性房地产准则中公允价值计量模式的应用将可能在多方面产生影响,既有对拥有或控制投资性房地产的企业的影响,也有对企业外部利益主体以及整个税收体系特别是房地产税收制度的影响。
3.1对投资性房地产持有企业可能产生的影响
投资性房地产准则中应用公允价值将对投资性房地产持有企业的资产结构、所有者权益、企业损益及税收负担产生影响。
3.1.1对企业资产结构的影响
新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示,使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产,统一列入“投资性房地产”中核算,这一变化将影响企业的资产结构,尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业,由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算,将使企业的流动资产(存货)减少,流动比率降低。
3.1.2对所有者权益的影响
企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年,将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。
而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下,这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升,所有者权益大大增加。
而且,企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时,如果转换日的公允价值大于原账面价值,其差额计入资本公积,也将增加企业的所有者权益。
3.1.3对企业损益的影响
(1)采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润,影响企业净资产价值,增强企业融资能力,有利于企业向国际市场发展。
依据投资性房地产准则的规定,投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得,可以采用公允价值模式。
现阶段投资性房地产一般以历史成本计价,由于我国目前房地产业处于非常景气的市场环境里,所以一般情况下,投资性房地产的公允价值都高于成本价,排除小部分投资性房地产出现贬值的可能,总体来说投资性房地产有持续稳定的增值潜力。
执行新准则将会给企业带来额外的利润增值,主要来源于两方面:
一是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值;二是在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出。
另外按照《企业会计准则第38号———首次执行企业会计准则》的规定,企业在首次执行《企业会计准则第3号———投资性房地产》时,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益;在企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益,两种调整方法都将大幅度增加企业净资产。
(2)在成本模式下,期末投资性房地产的净值较容易取得,只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上。
而在公允价值模式下,公允价值取得的程序较为复杂,其确认必须满足两个条件:
投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理可靠的估计。
而我国目前许多地方这些条件尚不完善,由于采用公允价值模式的程序较为复杂,涉及环节多,执行难度大,对于持有大量投资性房地产的企业,每年新增的投资性房地产公允价值评估费用也增加了企业的成本,从而对企业损益造成一定影响。
3.1.4对税负的影响
采用公允价值计量,可能会使投资性房地产持有企业的税负加重。
若上市公司的投资性房地产是采用历史成本计价,则不确认其市值变动损益,这对上市公司而言是充分发挥了折旧的抵税功能,有利于企业的资本保全。
若采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值,依据近几年我国房地产业的发展状况,这样的调整往往会增加企业的账面利润。
但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税,还须等待财政部做出明确规定。
如果我国对增值部分征收所得税,公允价值模式下,由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加,意味着企业缴纳的税额会相应攀升,这将直接导致企业现金流出量的增长。
而且由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待,因此在成本计量模式下,新会计准则和税法的处理基本一致,而在公允价值模式下二者存在明显差异:
会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入损益,不再计提折旧或摊销;而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值,不确认公允价值变化产生的所得,待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额,这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。
3.2对投资性房地产持有企业外部利益主体可能造成的影响
投资性房地产准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择,采用成本模式还是公允价值模式,是由企业自主决定的;另外,公允价值模式对财务报表带来的影响,主要体现在由于不需要计提折旧和资产重估增值带来的账面价值增加,同时增值部分直接作为当期损益。
公允价值究竟应该是多少,不同的评估方式有不同的结果,投资性房地产公允价值的变动差额,新准则要求计入当期损益,这项规定在我国公允价值普遍不够公允的情况下,很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。
作为对企业行使监管、控制职责的上级行政部门、财政部门、税务部门以及对企业财务状况、经营成果关注的投资者、债权人等企业外部利益主体很可能会因此对企业的真实经营状况作出错误判断,从而影响到政府宏观经济管理的实施、税款征收的正确性以及其他利益主体下一步的投资计划等。
所以企业外部利益主体应明确投资性房地产准则中公允价值的应用对企业可能产生的影响,切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵,以求获得较真实的企业盈利能力信息、偿债能力信息和现金流动能力信息。
3.3对我国房地产税制可能造成的影响
当采用公允价值模式计量投资性房地产时,目前我国大部分与房地产有关税种的征收并不会受到多大影响,可能受到影响的是房产税和土地增值税。
3.3.1房产税
房产税是以房产为征税对象,依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。
现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。
前者从价计征,后者从租计征。
从租计征的,新准则并不影响税基。
对于从价计征的,其计税依据是房产余值,指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。
新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式,那么计税依据应该是房产余值还是公允价值呢?
特别是当采用公允价值计量投资性房地产转换为自用房地产时,新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值,当公允价值大于该房地产初始计量成本时,就面临着这样一个问题:
投资性房地产转换为自用房地产后,企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税?
在现有的税法中还没有相应的规定,这也是新的投资性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。
应该说,在公允价值模式下应以房产的公允价值为基础。
采用公允价值模式计量投资性房地产的前提条件就是要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,既然公允价值可以持续可靠取得,笔者认为,对于这部分投资性房地产以公允价值为计税依据是比较合理的,应取消按房产余值为计税依据的做法。
1994年实施新税制对房产税制进行修改时曾考虑以房产评估值为计税依据,取消按房产余值和租金收入为计税依据的做法,十几年过去了,这一思路一直未应用于实践。
现在,会计准则在投资性房地产的计量中引入了公允价值,将为健全完善房地产估价制度提供强有力的支持。
3.3.2土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时,要根据资产负债
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