投资旅游地产可行性分析.doc

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投资旅游地产可行性分析

——北京山合水易规划设计院解读中国旅游地产

如今，中国的旅游地产发展的可谓是如火如荼，面对这个巨大商机，很多投资商选择了放马一试，在巨大投资面前，投资商又在担心，这么大的投资，今后的受益会如何？

旅游地产又真的可以这样一直火下去吗？

北京山合水易规划设计院结合当前的旅游地产市场和多年的规划经验，对此进行了详细分析。

万科、万达、恒大、龙湖、绿地、金茂、中弘、中铁、华侨城、雅居乐、世纪金源、星耀集团、中坤、鲁能、中信、五矿、海航、华润、富力…能数得出名字的朋友们都已经义无反顾的投身于旅游地产事业中了。

2012年，北京山合水易规划设计院预计中国的旅游地产投资将会超过一万亿元。

中国的旅游地产之路从哪里来，到哪里去，旅游地产真的可以火下去吗？

2012年上半年，中国房地产总投资超过二万亿元，其中旅游地产投资占据五分之一多，百强房地产企业中有三分之一已经开始涉水旅游地产，并且呈现大江南北遍地开花之势。

北京山合水易规划设计院2012年上半年的旅游地产相关业务同比增长了30%，其中农业地产、文化地产、养老地产是其中的主力，西南、华南、华东及环渤海区域成为旅游地产的支撑板块，这也从一定程度反映出目前国内的旅游地产开发走向。

北京山合水易规划设计院认为，企业寻找自身的转型发展之路，需要的不仅仅是大资本，更重要的是大智慧。

事实上，在本轮调控之初，国内的房地产企业已开始大举进入旅游地产，较早涉足旅游地产的万达集团目前已开发多个旅游度假项目，总规模已接近1700亿元。

万达集团表示，未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来10年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

相比之下，中坤和金典则步子迈的更大一些，在尝试旅游开发、度假产品设计与地产结合的探索之路上已经走了好几年。

旅游地产到底走势如何？

北京山合水易规划设计院的专家认为，目前国内房地产市场回暖之说越来越热，但是在国家楼市调控政策不放松的前提下，市场仍在不断寻求新的突破点，这一点也充分体现在旅游地产一路高歌，并且迅速与农业、文化产业等撞出火花的状态中。

在众多旅游地产扎堆儿的市场格局中，北京山合水易规划设计院上半年见证了云南、海南、广东、山东、河北等地热火朝天的局面。

以广东惠州为例，除了北京山合水易规划设计院参与规划设计的惠州世贸生态谷、碧桂园十里长湾项目外，目前合正东部湾、金融街巽寮湾、万科双月湾、五矿哈斯塔特、滨海城等项目已经集中上马；云南也呈现了在传统热区以外的火热开发势态，西双版纳、普洱、腾冲、红河等地成为新兴的旅游投资热土。

目前，万达集团牵头中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业已经在西双版纳开发旅游度假区，世纪城开发的腾冲世纪城，也已经进入销售阶段。

华侨城集团在昆明市宜良县阳宗海打造的华侨城，和星耀集团打造的星耀水乡项目都已经入市。

中化方兴集团继2008年从金茂手中收购“金茂丽江项目”后，今年1月份以9200万元的挂牌底价竞得云南省丽江市古城区一块土地，由北京山合水易规划设计院规划设计的西双版纳风情水城项目预计2013年上半年入市。

没有旅游，哪来地产？

旅游在地产开发过程中的核心价值在于为项目带来了巨大关注度和生态可持续的理念，从而更好地提升旅游地产的品质。

有业内人士表示，旅游与地产结合以后，旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升；旅游项目需要长期持续的资金作保障，地产项目的销售同样解决了旅游项目短期难以实现盈利的硬伤问题，也为后续的项目持续开发提供了支持。

北京山合水易规划设计院认为，旅游不仅仅是地产的帽子，更应当成为地产的血液，要流动在地产的每一个细节中。

因此，当下的旅游地产不论是在整体规划、物业形态还是产品结构等方面都有了明显的改变，旅游地产已从原来的观光型依托向休闲度假型转变，围绕旅游地产产业链的深度挖掘成为了地产商的必经之路。

除了大企业、大资本、大营销之下的繁华，北京山合水易规划设计院还特别关注一些以特色经营与模式复制的项目，这也是未来中国旅游地产开发进程中不可忽视的一股力量。

楚雄汇通古镇文化旅游开发公司，在最早尝试打造的彝人古镇取得成功之后，相继在国内延伸了河北滦县滦州古城、重庆长寿古镇和福建平潭古镇等一批古城开发项目。

卓达集团则开始大张旗鼓的布局养老地产，其在天津武清开发建设的中国养老示范社区项目将成为京津城市圈新城配套中的一个重要部分，目前还拟在北京、天津、浙江、重庆和江苏五个省市建立五个养老示范基地，成为国家民政部指导下的中国养老示范基地项目中的一部分。

在卓达的计划中，“旅游地产”和“养老地产”将是未来企业的双线战略。

在众多的旅游地产开发咨询机构中，北京山合水易规划设计院能够受到青睐的重要原因是多年对于中国乡村旅游与休闲农业的关注与研究，并提出了“农业小镇与庄园地产”的概念，北京山合水易规划设计院的网站也成为了众多地产开发商的必读宝典。

在北京山合水易规划设计院的作品中，北京的蓝调庄园已经成为了众多农业开发项目的必修课，而海南三亚的玫瑰谷项目，则是一个依托产业，打造旅游，提升地产的典型案例，2011年完成一期建设的四川绵阳国际香草庄园更是在西南大地刮起了一阵到绵阳去看普罗旺斯的流行风。

2012年3月，北京山合水易规划设计院倾力打造的秦皇岛卢龙柳河山谷休闲度假综合体项目首发项目暨博纳•秋实葡萄酒基金启动仪式正式举行。

秦皇岛市市长朱浩文，秦皇岛市委常委、宣传部长时晓峰、法国勃艮第葡萄酒投资与文化发展协会主席菲利普•加涅，北京山合水易规划设计院院长要雁峥、副院长郭帆等见证了这一历史时刻。

柳河山谷综合开发项目是卢龙县委、县政府近年来重点推进的战略项目，2011年被确定为省重点项目。

项目区范围35平方公里，计划总投资80亿元人民币。

项目总体定位为集国内顶级葡萄酒生产交易、旅游观光、休闲度假、商务会所、康体养生、娱乐体验等多功能于一体的大型葡萄酒特色庄园度假综合体。

其中柳河山谷首发项目位于苇子峪水库两侧，建设总部商务度假区，总面积370亩，计划投资10亿元，是东方葡萄酒休闲山谷之旅的起点，具有高端会晤、企业会所、养生度假、私属藏酒等功能，主要打造商务基地社区和企业会所社区两个社区。

柳河山谷项目的启动，证明了北京山合水易规划设计院所提倡的庄园地产已经在国内落地开花，我们相信未来庄园地产将会红遍中国。

为了规避楼市调控风险，为了更快更多的控制土地，越来越多的房企开始频频涉足不限购、不限贷的旅游地产领域，让资金有了想象空间。

从长白山到海南，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，在国内一些热门旅游地产板块，各大企业巨头随处可见。

北京山合水易规划设计院认为，尽管旅游地产可为房企带来较高收益，然而，高收益同样意味着更高的风险，如果没有好的规划和好的执行团队是很难成功的。

旅游地产是全产业链的行业，这就意味着，旅游地产不仅要在选址上做功课，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性，旅游运营产业越丰富，品类越齐全，发挥的合力就越大，市场的影响力就越大，房产价格就越高。

相关链接：

2012房地产开发企业旅游地产动作一览表

华侨城深圳、北京、武汉、云南、天津、泰州开发运营“旅游+地产”项目。

万达在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地投资，计划在俄罗斯建设大型文化、旅游和商业综合项目。

雅居乐海南清水湾、惠州白鹭湖项目已进入销售期，在云南西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲投资总规模预计将超过450亿元。

中信地产在博鳌、太湖和天津天嘉湖打造旅游地产板块。

中航地产成立主题地产事业部，专注于旅游、度假、休闲的主题产品，2012年有三大旅游度假项目启动，包括中航维拉庄园、中航屿海、中航庐山云岭。

光耀集团在惠东、杭州、东莞、威海、韩国济州岛、马来西亚等地开发“全球候鸟度假地”产品。

金融街在惠州巽寮湾开发规模达29平方公里的旅游综合开发区。

中弘股份投资山东微山湖国际旅游岛项目，总面积10平方公里，投资100亿。

惠州市百利宏有限公司进行投资的柳河山谷综合开发项目，投资80亿。

万科投资大辣甲岛、三亚森林度假公园、惠东双月湾项目。

世茂集团投资400亿元超大型主题公园计划正在推进，和富力合作惠东旅游地产项目。

中坤集团在云南普洱投资500亿元打造国际一流休闲养生地和东南亚房车旅游圈。

碧桂园在惠州十里银滩项目上获得成功。