房地产项目可行性研究报告614420087.doc

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房地产项目可行性研究报告（模版）

目录

第一部分：

项目总论    

1.1项目背景    

1.2项目概况    

1.2.1项目名称    

1.2.2项目建设单位概况    

1.2.3项目地块位置及周边现状    

1.2.4项目规划控制要点    

1.2.5项目发展概况    

1.3可行性研究报告编制依据    

1.4可行性研究结论及建议    

第二部分：

市场研究    

2.1宏观环境分析    

2.2全国房地产行业发展分析    

2.3本市房地产市场分析    

2.3.1本市房地产市场现状    

2.3.2本市房地产市场发展趋势    

2.4板块市场分析    

2.4.1区域住宅市场成长状况    

2.4.2区域内供应产品特征    

2.4.3区域市场目标客层研究    

2.5项目拟定位方案    

2.5.1可类比项目市场调查    

2.5.2项目SWOT分析    

2.5.3项目定位方案    

第三部分：

项目开发方案    

3.1项目地块特性与价值分析    

3.2规划设计分析    

3.3产品设计建议    

3.4项目实施进度    

3.5营销方案    

3.6机构设置    

3.7合作方式及条件    

第四部分：

投资估算与融资方案    

4.1投资估算    

4.1.1投资估算相关说明    

4.1.2分项成本估算    

4.1.3总成本估算    

4.1.4单位成本    

4.1.5销售收入估算    

4.1.6税务分析    

4.1.7项目资金预测    

4.1.8现金流量表    

4.1.9自有资金的核算    

4.2融资方案    

4.2.1项目融资主体    

4.2.2项目资金来源    

4.2.3融资方案分析    

4.2.4投资使用计划    

4.2.5借款偿还计划    

第五部分：

财务评价    

5.1财务评价基础数据与参数选取    

5.2财务评价（方案1）    

5.2.1财务盈利能力分析    

5.2.2静态获利分析    

5.2.3动态获利分析    

5.2.4偿债能力分析    

5.2.5综合指标表    

5.3财务评价（方案2）    

5.4财务评价结论    

第六部分：

不确定性分析    

6.1盈亏平衡分析    

6.2敏感性分析    

6.2.1变动因素一成本变动    

6.2.2变动因素二售价变动    

6.2.3变动因素一容积率变动    

6.3风险分析    

6.3.1风险因素的识别和评估    

6.3.2风险防范对策    

第七部分：

综合评价    

7.1社会评价（定性）    

7.2环境评价（影响及对策）    

7.3公司资源匹配分析    

第八部分：

研究结论与建议    

8.1结论    

8.2建议    

第九部分：

附录    

9.1附件：

9.2附表：

9.3附图：

调查人员声明

我们郑重声明：

1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。

3、形成意见和结论。

4、撰写本可行性研究报告。

5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。

6、（其他需要声明的事项）

参加调查人员签名：

公司领导签字：

注：

形成一致意见后，附后存档。

第一部分：

项目总论

1.1项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。

为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。

说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。

在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.1.1项目所在区域发展情况

城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。

1.1.2项目发起人及发起缘由

项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：

危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

1.1.3项目投资的必要性

①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；

1.2项目概况

1.2.1项目名称

1.2.2项目建设单位概况

1.2.3项目地块位置及周边现状

①地块位置

地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

②宗地现状

1）四周范围；

2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：

平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

③项目周边的社区配套

1）周边3000米范围内的社区配套及交通状况

（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：

交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

教育：

大中小学及教育质量情况。

   医院等级和医疗水平

   大型购物中心、主要商业和菜市场

    文化、体育、娱乐设施

    公园

    银行

    邮局

    其他

附图：

生活设施分布图，具体位置、距离。

2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1）治安情况

2）空气状况

3）噪声情况

4）污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5）危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6）周边景观

7）风水情况

8）近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9）其他

⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1）道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2）供水状况：

现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3）污水、雨水排放：

现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4）通讯（有线电视、电话、网络）：

现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5）永久性供电和临时施工用电：

现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6）燃气：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7）供热及生活热水：

现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：

说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

1.2.4项目规划控制要点

规划控制要点

①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

③综合容积率、住宅容积率

④建筑密度

⑤控高

⑥绿化率

⑦其他

1.2.5项目发展概况

①已进行的调查研究项目及成果

②项目地块初勘及初测工作情况

③项目建议书编制、提出及审批过程

④研究工作进展情况

1.3可行性研究报告编制依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。

并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文;。

可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件;国家和拟建地区的政策、法令和法规。

根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《A市城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及建议

1.4.1市场研究

1.4.2开发方案

1.4.3投资估算与融资方案

1.4.4财务评价

1.4.5不确定性分析

1.4.6综合评价

1.4.7研究结论与建议

1.4.8主要技术经济指标表

第二部分：

市场研究

2.1宏观环境分析

房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化