学习情境二合同的订立ppt.ppt
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学习情境二学习情境二合合同同的的订订立立子情境一:
合意合同的子情境一:
合意合同的订订立立2012年年4月月2日北京日北京B公司给济南公司给济南A公司邮寄产品价目公司邮寄产品价目表,表,4月月6日日A公司寄信给公司寄信给B公司发出订单,订单中包公司发出订单,订单中包含了产品的价格、数量、送货方式等条款。
含了产品的价格、数量、送货方式等条款。
4月月7日日A公司给公司给B公司打电话表示重新起草合同公司打电话表示重新起草合同4月月6日日B公司寄公司寄信表示接受订单,但又加了一条免责条款。
信表示接受订单,但又加了一条免责条款。
4月月10日日A公司收到信件,一看,不予理睬公司收到信件,一看,不予理睬情情境境导导入入租租赁赁合合同同认认知知合合同同起起草草审审查查租赁合同事务的处理租赁合同事务的处理合合同同事事务务处处理理学习项目一:
租赁合同认知学习项目一:
租赁合同认知张某建一砖窑,出租给周某。
约定:
租期1年,每年1万元,同时每年交砖4万块。
第一年周某付了租金,但砖未给。
张某要求第二年第一季度前给,如还不给,将解除合同。
周某主张租金有效,砖的交付无效。
一、情境导入一、情境导入1.砖应否交付?
为什么?
砖应否交付?
为什么?
2.张某是否有权解除合同?
为什么?
张某是否有权解除合同?
为什么?
3.如果在租赁期间张某出卖砖窑,周某如果在租赁期间张某出卖砖窑,周某有无优先购买权?
有无优先购买权?
4.如果周某擅自转租的,出租人张某有如果周某擅自转租的,出租人张某有何权利?
何权利?
二、任务提出二、任务提出三、三、租赁合同的特殊效力租赁合同的特殊效力二、二、租赁合同的效力如何?
租赁合同的效力如何?
一、一、什么是租赁合同什么是租赁合同四、实训巩固四、实训巩固学习项目一:
租赁合同认知学习项目一:
租赁合同认知五、拓展提升五、拓展提升四、实训巩固四、实训巩固四、实训巩固四、实训巩固五、拓展提升五、拓展提升四、实训巩固四、实训巩固一、什么是租赁合同一、什么是租赁合同“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同使用、收益,承租人支付租金的合同”(合同法合同法第第212条)。
条)。
租赁物应为有体物;不消耗物;特定物租赁物应为有体物;不消耗物;特定物租赁合同的法律特征租赁合同的法律特征1.租赁合同是转移使用权、收益权的合同租赁合同是转移使用权、收益权的合同2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同租赁合同的种类和形式租赁合同的种类和形式根据租赁是否确定日期以及根据租赁是否确定日期以及6个月以上的租赁是个月以上的租赁是否采用了书面形式,可以分为定期租赁和不定期租否采用了书面形式,可以分为定期租赁和不定期租赁赁学生提问:
学生提问:
有有的的当当事事人人在在租租赁赁合合同同中中约约定定:
“租租期期为为20年,到期自动续展年,到期自动续展20年。
年。
”此约定是否有效?
此约定是否有效?
约约定定“自自动动续续展展20年年”,是是规规避避法法律律的的行行为为,租租赁赁合合同同的的期期限限等等于于约约定定了了40年年。
自自动动续续展的约定无效。
展的约定无效。
(一)出租人的权利义务:
1、收取租金及请求返还原物的权利2、租赁物的交付及保持义务3、维修义务二、租赁合同的效力如何?
二、租赁合同的效力如何?
法律规定第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
(四)权利瑕疵担保义务(四)权利瑕疵担保义务张张甲甲应应当当承承担担权权利利瑕瑕疵疵担担保保责责任任。
我我国国物物权权法法第第190190条条规规定定:
“订订立立抵抵押押合合同同前前抵抵押押财财产产已已出出租租的的,原原租租赁赁关关系系不不受受该该抵抵押押权权的的影影响响。
抵抵押押权权设设立立后后抵抵押押财财产产出出租租的的,该该租租赁赁关关系系不不得得对对抗抗已已登登记记的的抵抵押押权权。
”本本案案属属于于“租租赁赁不不破破抵抵押押”的的情情况况,因因为为是是在在房房屋屋抵抵押押登登记记后后才才出出租租的的,不不能能对对抗抗抵抵押押权权人人。
李李乙乙有有权权只只支支付付一一半的租金,有其他损失的,还可以请求赔偿。
半的租金,有其他损失的,还可以请求赔偿。
(二)承租人的权利义务:
(二)承租人的权利义务:
1、按约定使用与按性质使用、按约定使用与按性质使用乙乙只只能能按按租租赁赁物物的的性性质质使使用用,即即只只能能用用于于生生活活居居住住,不不能能用用于于经经营营(作作为为商商店店门门脸脸、工工厂厂车车间间、货物仓库等)。
货物仓库等)。
二、租赁合同的效力如何?
二、租赁合同的效力如何?
2、妥善保管的义务无过失责任;通知义务3、不任意改善、增设的义务经过同意增设物,终止合同时如何处理?
4、租金支付义务5、返还租赁物义务6、收益权关于房屋租赁合同纠纷的司法关于房屋租赁合同纠纷的司法解释解释第九条第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条第十条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
任务实施:
结合所学知识,查找相关资料,分小组讨论导入情境中的任务一、二任务评估任务评估任务一:
砖应当交付。
因为本案的任务一:
砖应当交付。
因为本案的“砖砖”,实际上是租金的特殊表现。
,实际上是租金的特殊表现。
任务二:
张某有权解除合同,他已经履行任务二:
张某有权解除合同,他已经履行了催告程序。
了催告程序。
(一)转租的规则:
(一)转租的规则:
1、转租的含义、转租的含义2、转租的条件、转租的条件三、租赁合同的特殊效力三、租赁合同的特殊效力第十五条第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过超过部分的约定无效部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
(1)乙与丙是转租关系,甲方已经默示地同意,这组合同有效。
本案不是承租权的转让,因为甲没有使乙从债的关系中解脱的意思,乙也没有脱离债的关系的意思。
转租是承租人以自己的名义向次承租人出租;转让是承租人退出租赁关系,由出租人与第三人发出租赁关系。
(2)丙直接把租金交给甲,属于合同法第65条规定的“由第三人履行”。
如果丙不交,则应当由乙向甲承担责任。
丙以自己的名义给甲写了欠条,属于并存的债务承担。
丙与乙就10万元向甲承担连带责任。
(3)甲与丙之间的“防火协议”,是关于附随义务的约定,因此不影响本案转租的事实,不能以此认定是承租权的转让。
3、转租产生的损失4、出租人的选择权
(二)所有权变动不破租赁的规则(三)房屋共同居住人的继续承租权(四)房屋承租人的优先购买权第二十条第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
任务实施:
结合所学知识,查找相关资料,分小组讨论导入情境中的任务三、四任务评估任务评估任务三:
周某并无优先购买权,因为只有房任务三:
周某并无优先购买权,因为只有房屋的承租人才有优先购买权。
砖窑并非房屋。
屋的承租人才有优先购买权。
砖窑并非房屋。
任务四:
如果周某擅自转租,出租人张某可任务四:
如果周某擅自转租,出租人张某可以通知周某解除租赁合同,也可以主张转租以通知周某解除租赁合同,也可以主张转租合同无效。
合同无效。
2003年3月10日,丁某与张某签订了一份为期5年的房屋租赁合同,张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用,年租金为6000元。
2004年5月,张某因女儿生病住院,先后向李某借款4万元。
2007年6月,张某因女儿要继续住院,自己仍无力支付医药费,于是打算将租给丁某的该处房产含两层楼房(上四间下四间)8间房屋、两间平房、院墙及楼门以22万元的价格进行出售。
实训巩固实训巩固李某知情后,决定买下该房产。
两人在协商时,张某考虑到李某曾经帮助过自己,并且4万元的借款又不要利息,遂将该处房产以20万元的优惠价格卖给李某,并于同年8月办理了房产过户登记手续。
同年9月,丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由,诉至法院,要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效,并主张由其以20万元的价格优先购买张某的该宅房产。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(优先购买权不支持的情况)
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
一、名词解释一、名词解释租赁合同租赁合同(房屋承租人)优先购买权(房屋承租人)优先购买权二、思考题二、思考题1.1.出租人的主要义务是什么?
出租人的主要义务是什么?
2.2.承租人的主要权利有哪些?
承租人的主要权利有哪些?
3.3.试述所有权变动不破租赁的规则。
试述所有权变动不破租赁的规则。
拓展提升拓展提升三、案例分析三、案例分析2008年年1月月,甲甲租租给给乙乙房房屋屋3间间,双双方方在在签签订订的的租租赁赁合合同同中中,没没有有约约定定维维修修义义务务。
租租期期为为25年年。
2009年年4月月,由由于于自自然然原原因因,屋屋顶顶发发生生毁毁坏坏,维维修修了了33个个月月。
其其间间,乙乙另另觅觅房房屋屋搬搬出出居居住住,33个个月月后搬回。
后搬回。
问题:
问题:
(1)租赁合同效力如何?
)租赁合同效力如何?
(2)维修费应当由谁负担?
)维修费应当由谁负担?
(3)出出租租人人主主张张维维修修的的3个个月月应应照照常常交交付付租租金金,承承租租人人主主张张合合同同期期满满可可顺顺延延3个个月月或或扣扣除除3个个月月租租金金。
谁谁的主张正确?
的主张正确?
分析要点提示分析要点提示:
(1)租赁合同部分无效,有效期缩短至)租赁合同部分无效,有效期缩短至20年。
年。
(2)维修非应当由出租人负担。
)维修非应当由出租人负担。
(3)承承租租人人主主张张正正确确。
若若顺顺延延,自自20年年起起顺顺延延3个月。
个月。
学习项目二:
起草、审查租赁合同同学们有没有参与出租或承租的经同学们有没有参与出租或承租的经历?
租赁如果需要签订合同,该如何签历?
租赁如果需要签订合同,该如何签订一个能很好保障自己权益的合同呢?
订一个能很好保障自己权益的合同呢?
假设我们需要出租或承租一套房屋,该假设我们需要出租或承租一套房屋,该如何签订房屋租赁合同呢?
如何签订房屋租赁合同呢?
一、起草任务提出二、起草任务描述
(一)房屋租赁合同一般应具备以下条款:
(一)房屋租赁合同一般应具备以下条款:
1、当事人姓名或名称及住所、当事人姓名或名称及住所2、标的物,即租赁的房屋、标的物,即租赁的房屋3、租赁用途、租赁用途4、租赁期限、租赁期限5、租金,即租赁价格、租金,即租赁价格6、修缮责任、修缮责任7、变更与解除合同的条件、变更与解
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