丰禾南城桃源项目立项审批可研报告.docx
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丰禾南城桃源项目立项审批可研报告
第一章申报单位及项目概况
一、项目名称
丰禾·南城桃源项目
二、项目申报单位
1、申请单位:
烟台丰禾房地产开发有限公司
2、法定代表人:
孙建民
3、住所:
山东省烟台市牟平区政府大街628号
4、注册资本:
壹仟万元整
5、公司类型:
有限责任公司
6、经营范围:
房地产开发,房地产营销策划,物业管理。
(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
三、报告编制依据
(1)烟台丰禾房地产开发有限公司关于编制本项目申请报告的委托书;
(2)国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求;
(3)国家现行有关技术设计规范和标准;
(4)国家发改委关于项目可研报告内容和深度规定要求;
(5)城市居民住宅规划设计规范;
(6)《投资项目可行性研究报告指南》(中国电力出版社);
(7)《建设项目经济评价方法与参数》(中国计划出版社);
(8)建设单位提供的基础数据资料;
(9)山东省建筑工程消耗定额;
(10)山东省安装工程消耗定额。
(11)《烟台市城市规划管理技术规定》;
(12)当地规划管理部门规划设计要求。
(13)项目初步规划方案;
(14)项目建设单位的委托合同书。
四、项目概况
1、项目建设地址及用地
丰禾·南城桃源项目位于烟台市牟平区雷神庙大街以北,华南路以东。
2、项目建设内容及规模
项目规划总用地面积13753.55平方米,可建设用地面积11068.44平方米,地上建筑面积18250.88平方米,地下建筑面积7427.54平方米。
小高层住宅17884.35平方米,物业管理用房366.53平方米,地下车库5710.11平方米,小棚1717.43平方米,建筑密度15.35%,容积率1.65,绿化率39.5,地下停车位176个。
3、总体规划设计
功能性是建筑第一要求,同时作为人居环境的现代社区,应打造适合人们生活方式的居住环境,满足人们在吃、穿、住、用、行等各方面的需求。
随着经济的发展,人们越来越对精神层面的要求提高了。
所以建筑与环境的美观性成为评价项目优劣的重要标准。
规划立足于当地实际情况和市场状况,充分考虑市场的需求和项目的经济性,同时多采用节能技术以降低能耗。
面对“千城一面”、“迷失在城市”等特色丧失的发展模式,应打造可识别、个性化的社区特色形象。
文化作为一种潜在的生产力越来越不可忽视,发扬地域文化,打造地方独特的文化氛围,体现人文关怀是现代社区应承担的功能。
生态与环保是现代城市发展趋势,烟台市作为著名的生态型发展城市,应在社区中体现生态发展的理念。
4、设计理念
(1)总体布局
规划方案立足于当地实际情况和市场状况,积极运用创新的理念和定位,同时充分考虑市场的需求和项目的经济性,把适用性、经济效益与超前性、美观性良好结合以作为项目的成功要素,确保本项目的竞争有序和对市场的引导作用。
规划设计注重结构清晰、流线顺畅、联系便捷、重点突出、衔接有序。
①与周围环境相协调
规划设计根据环境、地段、建筑形式和景观的美观协调,体现地块规划的科学性超前性等特点,重点发挥环境的优势,结合地块形状考虑建筑布局的采光、景观视距和风向要求等。
②突出特色
突出生态特色和历史文化特色。
结合现状公园、河道等良好的生态环境,对地块内生态系统进行改造和完善。
考虑与老街历史文化街区的衔接,注意营造富有特色的商贸、旅游、居住、休闲、景观街区。
(2)景观设计
景观设计具有明确的主题,绿化、环保、休闲体现以人为本的宗旨,绿化应从纯观赏性向功能化转变,做到人与自然、建筑与环境在色彩、形态上的和谐统一,动静结合,同时考虑空间层次的丰富性。
结合现有公园、河道等组织生态和景观系统,突出城市的个性特征,使优美的自然环境同现代气息融为一体,突显重点景观地段的城市形象特色。
(3)城市设计
①注重该区域与城市整体及周遍地区及其区内各部分之间空间形态的营造;
②重点考虑人在室外公共活动空间的视线直觉感受和空间尺度,营造宜人的环境;
③设置体现城市形象的标志性建筑和小广场;
④整个区域的无障碍设计;
⑤适度利用地下空间;
⑥保障该地区在分期实施过程中,各阶段的城市设计均具有相对独立完整性。
5、项目总体构思
整个项目的居住区与居住组团采用了,大社区开放、小组团封闭独立的规划手法,以避免以往将小区规划手法简单放大到社区中,造成尺度超大、使用不便的缺点。
各个组团的规划采用整体上统一,细节上差异的规划手法。
使得居民对住所有领域感,避免以往大型居住社区外观近似,而无法辨别位置的缺点。
6、总体布局
方案采用了人车分流,车流在外围解决,各个组团通过人行入口与中心景观相连接。
7、道路交通
由于采用了“大社区开放、小组团独立封闭”的规划手法,所以社区的整个交通体系分为社区级与组团级两个层次。
(1)社区级
采用了人车分流,避免了直穿社区的过境交通的干扰,道路网整合了现有道路与城市道路,针对性的解决了各个组团与功能区的通达性与独立性。
(2)组团级
由于各个组团具有独立性,所以受社区交通流影响较小(即不会产生穿越性交通流)。
组团内道路满足通车需求与消防需求,各种车流就近停靠,最大程度减小车流;人行流线结合组团中心的广场、人行路等开放空间延伸至组团外与商业空间相衔接。
社区的停车空间考虑了四种停车需求。
第一种是位于宅间入户口处的地面停车位,这是对于住户最为便捷的停车方式,考虑通过景观式停车的手法,结合环境设计,打造出精致实用的停车空间;
第二种是沿城市道路结合商业街与绿化带打造的景观停车带,满足城市停车需求;
8、综合管线工程规划
各专业管线的埋深要满足各种管线的最小覆土深度要求,管线与建筑物、道路及管线与管线之间的水平和垂直距离应满足国家有关规定要求。
管线布置应符合有关管理部门的规定。
地下管线应与道路建设统筹规划、协调发展,尽量避免重复投资和不必要的路面开挖。
各种工程管线之间的水平、垂直净距应符合《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)和《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98中的相关规定。
该规划工程管线主要分为给水、中水、雨水、污水、电力、通信、燃气、热力八个专业的管线。
道路断面竖向由深至浅的位置宜为:
污水、雨水、中水、给水、燃气、热力、通信、电力。
当工程管线在竖向位置发生矛盾时,宜按下述规定处理:
压力管线让重力自流管线;可弯曲管线让不宜弯曲管线;分支管线让主干管线;小管径管线让大管径管线。
电力管线不宜与燃气管线放在同一侧,各专业管线不宜从一侧转到另一侧。
9、项目建设背景
房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产业,因为任何行业都拥有一定的房地产,他们都是房地产经济活动的参与者。
因此房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。
居住房地产,是所有房地产中占比重最大的一类。
根据市场需求,采取有效措施加快商品住房发展,提高其在市场供应中的比例,是目前我国房地产发展政策的主要内容之一。
“小康不小康,关键看住房”,居民的住房条件和居住质量,是衡量一个国家或地方人民生活水平的重要指标。
(1)国民经济的快速发展促使房地产业的大力发展。
房地产业发展必须与国民经济发展相适应。
国民经济是一个整体,房地产业是国民经济的有机构成部分,房地产业发展必须与国民经济发展相适应、相协调。
但是,房地产业与其他产业相比,又有自己许多特性,在国民经济发展中具有特殊的地位与作用。
改革开放以来,随着经济体制改革的深入进行,国民经济得到了极其迅速的发展。
人均GDP收入水平的提高,居民消费结构发生了相应的变化。
住房消费成为经济发展的重要内容,住宅成为国民经济新的增长点。
而目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力,也正是增加住房消费的良机。
作为国家支柱产业的房地产业,宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
(2)高质量的居住环境是实现我国现代化城市建设的基本标准。
我国现阶段建设现代化城市,要达到十条基本标准:
一是高度合理的内部结构;二是高度社会化的分工协作;三是高效益的经济活动和完善的市场机制;四是高效能的城市基础设施;五是高质量的生态环境;六是高水平的文化、教育、体育、卫生和娱乐设施;七是高度优化的土地利用;八是高质量的居住休息条件;九是高效益的科学管理和社会化管理;十是高素质的社会主义精神文明。
十条标准中把“高质量的居住休息条件”和“高质量的生态环境”作为两条重要的标准,体现了现代城市以人为中心的重要原则,是现代城市能否可持续发展的重要内容。
它对我国住宅建设提出了向新阶段、新水平发展的明确要求。
另外对于住宅水平,有五条基本标准:
一是面积适当,二是质量好,三是功能齐全、方便使用,四是环境优美,五是服务管理好。
这五条基本标准是不断发展的,要与国民经济发展水平和现代城市建设水平提高的速度同步,并向现代城市提出的高标准发展。
(3)住房消费趋向于提高住房质量。
目前我国政府的各项住房建设、规划、管理的改革仍将全国的住宅发展限定于解决城镇居民住房的增量和扩大住房面积的阶段。
目前,我国住房人均使用面积约为28平方米,但随着人民生活水平的提高,我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。
(4)住房消费需求存在较大的增长空间,城镇住房需求量持续增加。
近十多年来,我国城市化的水平持续提高,城镇每年增加的非农业人口大都在800万~1000万人。
城镇人口比重增幅较快。
按照研究预测,到2020年,我国城市化水平将达到52%左右。
今后二十年,加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务,城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。
这主要反映两个方面:
一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。
二是,在城镇化的进程中,城镇流动人口将增加,这部分人的住房问题越来越突出,城镇流动人口的住房需求也需要考虑。
所以房地产业有着广阔的发展空间。
10、市场分析
(1)2016年楼市政策环境:
全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化
2016年全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。
年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。
下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。
不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同,北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷的城市,在不突破调控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。
(2)2016年土地市场:
全年土地供应量与出让金均创历史新高
2016年土地市场经历了年初“开门红”和年末“翘尾”,全年土地供应量与出让金均创历史新高。
今年年初,各房企在2016年年末业绩飘红的情况下,积极拿地补仓。
3月“国五条”政策出台后,房地产调控“严”字当头,房企拿地趋于谨慎,拿地节奏放缓,观望态度明显。
第三季度起,在楼市持续回暖的情况下,受销售业绩上涨影响,房企掀起一波新的拿地狂潮,而一线城市和二线核心城市则成为这一轮抢地的主战场,高总价高溢价地块频现。
之后随着年末推地旺季来临,房企更是疯狂夺地,北京、上海等重点城市土地市场量价齐升。
(3)2016年中国房地产开发投资与销售情况
国家统计局公布的最近数据显示,2016年,全国房地产开发投资86013亿元,比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%),增速比1-11月份提高0.3个百分点,比2015年提高3.6个百分点。
其中,住宅投资58951亿元,增长19.4%,增速比1-11月份提高0.3个百分点,占房地产开发投资的比重为68.5%。
数据还显示,2016年,全国商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2015年提高15.5个百分点;其中,住宅销售面积增长17.5%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长9.1%。
商品房销售额81428亿元,增长26.3%,增速比1-11月份回落4.4个百分点,比2015年提高16.3个百分点;其中,住宅销售额增长26.6%,办公楼销售额增长35.1%,商业营业用房销售额增长18.3%。
(4)2016年中国房地产市场走势预判:
高位震荡、逐步降温
中商情报网网发布的《2014-2018年中国房地产行业分析及市场前景预测报告》预计,2016年的土地供应和成交量将整体稳步增长,并呈现“先扬后抑”走势,部分较具潜力的三四线城市在2016年可能迎来一小波成交量补涨期,主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑,2014年在这类城市的拿地量将小幅增长。
预计2017年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。
其中,2017年上半年将延续2016年下半年的态势,多数供应指标继续增长,甚至增幅还将有所扩大,但成交类指标增幅继续回落;下半年行业整体温度有所降低,成交量和价格将趋弱。
展望2017年,土地制度、财税制度改革将进一步推进,房产税等相关长效机制有望逐步确立,但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就,在热点城市房价仍然上涨的背景下,难以期待限购限贷政策的放松,现有的行政化调控手段很难在短期内退出,不同城市的政策取向继续差别化。
中长期来看,不动产登记、财产公示等制度出台,房地产税改革试点的进一步扩大,将进一步促进长效机制的建立和完善,限购限贷等行政性措施才有望逐步退出,促使房地产业发展更加健康。
在全面深化改革的大背景下,房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战,市场供需关系将更趋良性,明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化,市场有望逐渐回归理性。
2017年,我国城镇化进程将继续前行,刚性需求仍将推动商品房销售规模增长。
此外,虽然人口红利逐渐消失,但户籍制度的松动带来的人口流动能够减缓需求的直接下降,“单独二胎”政策的放开有望促进部分改善性需求释放。
由此,2017年全年商品房销售仍然向好。
11、项目耗能
工程能源的实物量、折标煤系数和折标煤量见下表:
序号
主要能源和耗
能工质名称
折标煤系数
实物能源
实物能源年耗量折标煤
(t)
计量单位
年耗量
1
新鲜水
0.0857kg/t
万t
5.43
4.7
2
电
0.1229kg/kW·h
万kWh
4.22
5.2
3
天然气
1.2143kg/Nm³
Nm³
15943.2
19.36
合计
t
29.26
12、项目实施进度计划
项目承办单位为项目的实施已做了大量的前期工作,本着抓紧前期、合理安排施工,争取早日建成使用的原则,根据国家建设部等有关项目工期定额并考虑项目特点,为了争取时间,缩短工期,保质保量完成工程,本项目决定采取分期建设平行施工方式。
项目工程计划总工期1.5年。
13、项目投资估算
项目建设总投资为9668.1万元。
投资构成如下表:
序号
项目
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其他费用
合计
备注
一
开发建设投资
5912.4
506.41
3249.3
9668.1
1
土地费用
1165
1165
2
前期工程费
116.47
116.47
2.1
水文地质勘探费
13.75
13.75
根据占地面积估算(10元/㎡)
2.2
规划、建筑设计费
102.71
102.71
根据建筑面积估算(40元/㎡)
3
基础设施建设费
506.41
506.41
3.1
供热
94.9
94.9
根据建筑面积估算(52元/平方米)
3.2
供气
49.28
49.28
根据建筑面积估算(27元/平方米)
3.3
道路
144.18
144.18
根据建筑面积估算(79元/平方米)
3.4
给水
58.4
58.4
根据建筑面积估算(32元/平方米)
3.5
污水
20.08
20.08
根据建筑面积估算(20元/平方米)
3.6
雨水
18.25
18.25
根据建筑面积估算(22元/平方米)
3.7
环卫
10.95
10.95
根据建筑面积估算(6元/平方米)
3.8
绿化
110.37
110.37
根据绿地面积估算(100元/平方米)
4
建筑安装工程费
5912.4
5912.4
4.1
住宅
3832.68
3832.68
4.2
地下建筑
2079.71
2079.71
4.3
商业
0
0
5
开发间接费
0
0
6
管理费用
88.69
88.69
按建安工程费*1.5%
7
财务费用
0
0
8
销售费用
274.32
274.32
根据销售收入1%估算
9
开发期税费
0
0
10
其他费用
421.39
421.39
10.1
城市基础设施建设费
275.59
275.59
根据建筑面积估算(151元/平方米)
10.2
造价咨询费
17.74
17.74
建安工程费用*0.3%
10.3
工程招标费
20.69
20.69
建安工程费用*0.35%
10.4
工程监理费
46.22
46.22
根据建筑面积估算(18元/平方米)
10.5
墙体专项基金
25.68
25.68
根据建筑面积估算(10元/平方米)
10.6
其它
35.47
35.47
11
不可预见费
1183.43
1183.43
建安工程费用的2%
二
总投资
5912.4
506.41
3249.3
9668.1
14、项目资金筹措
项目所需资金由企业自筹解决。
15、经济效益主要指标
工程实施后,其开发建设投资为9668.1万元,实现房产销售收21541.48万元,实现利润11530.6万元、税金2882.65万元、净利润3822.65万元。
税后投资回收期为2.45年。
第二章发展规划、产业政策与行业准入分析
一、发展规划分析
1、本项目符国家《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
国家“十三五”时期(二0一六年至二0二零年),是全面建设小康社会的关键时期,是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。
“十三五规划”纲要更是对房地产行业的发展具有重要的指导意义。
国家“十三五”规划纲要中指出:
(1)完善城市化布局和形态。
按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则,遵循城市发展客观规律,以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展。
科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局,缓解特大城市中心城区压力,强化中小城市产业功能,增强小城镇公共服务和居住功能,推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展。
(2)加强城镇化管理。
合理确定城市开发边界,提高建成区人口密度。
城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产,强化规划约束力,加强城市公用设施建设,预防和治理“城市病”。
本项目本着合理利用资源的原则,科学地进行规划设计,发展中小城市居住区,注重以人为本。
项目的建设符合国家国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要。
2、本项目符合国家房地产行业发展规划要求
十二届全国人大二次会议上李克强总理指出要促进房地产市场稳定健康发展,要采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。
争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。
中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准,拟安排430亿元,用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。
选择一些有条件的地区进行试点,把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。
积极发展公共租赁住房。
落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。
深化城镇住房制度改革,满足居民多层次住房需求,努力实现居者有其屋的目标。
3、本项目符合《山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
“十三五”期间山东省积极实施区域发展总体战略,构建产业布局合理、区域发展协调、人口聚集加快、城镇体系完善的发展格局。
发挥重点区域带动作用,推进区域协调发展;发挥大城市集聚辐射作用,推进城乡一体化发展;提高国土空间利用效率,推进各具特色的主体功能区优势互补错位发展。
山东省“十三五”规划纲要中指出:
(1)加快推进重点区域带动战略。
加快山东半岛蓝色经济区建设,按照胡锦涛总书记关于“大力发展海洋经济,科学开发海洋资源,培育海洋优势产业,打造山东半岛蓝色经济区”的要求,全面组织实施山东半岛蓝色经济区改革发展试点,在海洋经济发展的重点领域先行先试,努力探索有利于海洋经济科学发展的体制机制,把山东半岛蓝色经济区打造成为我国海洋经济改革发展示范区、东部沿海地区新的经济增长极。
(2)山东省住房和城乡建设工作会议下发的《山东省住房和城乡建设事业发展第十三个五年规划》(征求意见稿)中指出,“十三五”期间山东将支持居民自住型住房消费,抑制投资投机性购房需求。
重点发展中低价位、中小户型普通商品住房,适度发展中高档商品住房,不断增加面向城市普通居民的住房供应。
4、本项目符合《烟台市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
烟台是山东半岛的副中心城市,也是环渤海的核心城市之一。
环渤海将成为我国北方地区的“长三角”。
使其地位突变,从“副中心”上升为“核心城市”。
在经济全球化与东北亚经济的迅速发展背景下,烟台港的崛起势在必然,烟台将成为重要的“国际性港口城市”。
烟台市“山海城市特色、人文历史背景、前沿区位条件”为发展“国际化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基础。
烟台市“十三五”规划纲要中指出:
“调整房地产开发结构,大力发展商业、文化、旅游、养老、体育等高端地产,加快住宅地产与产业地产协调发展。
积极引进知名品牌地产企业,改造提升城市中心商住区,打造一批高端精品地产和城市综合体。
”
本项目建设有利于促进烟台市房地产市场的供需结构平衡,提升城市中心居住区的改造。
二、产业政策分析
1、本项目建设符合《产业结构调整指导目录》(2011年本,2013年修订)要求
《促进产业结构调整暂行规定》中指出:
《产业结构调整指导目录》由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。
而不属于鼓励类、限制类和淘汰类,且符合国家有关法律、法规和政策规定的,为允许类。
允许类不列入《产业结构调整目录》。
本项目建设为普通商品住房开发项目,未列入《产业结构调整指导目录》(2011年本,2013年修订)限制类和淘汰类目录,并且
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