租赁合同装修期.docx
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租赁合同装修期
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租赁合同装修期
篇一:
房屋租赁合同装修物权归属乙方处置
F区一期商业街商铺租赁合同
出租人:
(以下简称甲方)
身份证号:
联系电话:
承租人:
(以下简称乙方)
身份证号:
联系电话:
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则,就乙方租赁甲方物业或资产(以下简称:
租赁物)的相关事宜,达成一致,并订立本合同。
乙方同意承租,租赁面积最终以产权管理机关核定的面积为准。
F区一期商业街商铺的基本情况;F区一期商业街商铺属于F区一期工业厂房的配套商业,商铺主框架结构。
租赁商铺位置:
____________________________________________________
第一条租赁期限
1.1租赁期限:
_________年_____月_____日起至_______年_____月____日止。
第二条租赁保证金、租金角度支付方式
2.1租赁保证金:
人民币_________元/间,租赁保证金
2.1.1签订本合同当日,乙方向甲方一次性支付租赁保证金总计人民币元。
2.1.2租赁到期时,乙方交验得得租赁物(包括属于甲方的设备设施)如果完好无损(除自然损耗外)及乙方无拖欠房租及水电物业等费用时甲方应该将租赁物交验并腾退完毕之日起7日内将租赁保证金一次性免息退还给乙方;乙方交验的租赁物(包括属于甲方的设备)如果出现损坏,乙方应恢复原状或现金赔偿,如有欠费的应交清欠费,租赁保证金可用于现金赔偿和支付所欠水电物业等费用,租赁保证金不计付利息。
2.2租金标准:
年月日至年月日年期间每年租金为人民币元。
年月日至年月日年期间每年根据市场行情合理涨幅,每年涨幅金额不低于元。
2.2.1租金支付时间
(2)乙方于签订本合同当日向甲方一次性支付年月日至年月日租金人民币元整:
大写:
。
(3)乙方需在交清所有租赁保证金和租赁物租金后方可进入租赁物内进行施工和营业。
第三条租赁期间的商铺修缮和装修
(1)乙方应妥善使用商铺内的设施,保护房屋原结构和设备不受破坏(因室内装修、装饰需要经业主同意拆除室内隔墙及墙内设施、设备除外)
(2)乙方因使用需要,在不影响房屋结构和外观下的前提下,可以对所承担商铺进行装修,装修费用由乙方承担,但其装修方案应事先得到甲方同意后再向物业管理方申请施工。
乙方办完相关手续后,方可进场装修并服从物业管理方的统一管理。
(3)租赁期内,若乙方整体转让未到期的该商铺使用权时,需经甲方同意,并满足甲、乙双方原签订的房屋租赁合同条件,并且租金不低于当年的租金。
受让方需与业主重新签订房房屋租赁合同装修物权归属乙方处置。
(4)租赁期满,甲、乙双方未达成商铺续租协议时,乙方应在期满前7日内返还租赁物,并将投资可移的设备,设施搬离,乙方承担隔墙及室内设施恢复责任。
不能移动的(包括:
装修,管道,水电等设施,设备)属于甲方所有(不作任何补偿)。
第四条消防及公共安全管理
(1)乙方负责租赁期间本租赁物范围内的消防安全,乙方必须按照国际消防安全法规要求做好消防安全工作,如在租赁期间发生火灾或各类安全事故,造成自身或他人人身伤害或财务损失的,由乙方承担全部经济责任和法律责任,赔偿由此造成的一切损失。
(2)乙方须做好本租赁物的防水,防盗等安全保卫工作,若在租赁期间造成自身和他人人身伤害或财产损失的,由乙方承担全部损失和赔偿责任。
第五条双方的权利和义务
5.1.甲方的权利和义务
(1)合同期满后甲方有权根据市场调查合理涨幅租赁物租金的百分之十到百分之二十。
(2)乙方在办理相关证照时,甲方有义务向乙方提供协助,其费用由乙方承担。
(3)因乙方原因导致甲方财产或经济出现损失的,甲方享有留置租赁物内乙方财产,扣划租赁保证金我,终止本合同以及追索赔偿责任的权利。
(4)因乙方个人原因导致商铺经营不下的,租赁期内剩余租金甲方不予退
还给乙方。
(5)非乙方原因导致的该物业自然损坏由甲方负责维修。
5.2乙方的权利和义务
(1)乙方在租赁期间享有该物业及所属设施的使用权。
(2)乙方在租赁期间应守法经营,妥善处理好债务及劳资关系,乙方在经营和管理进程中发生的债务及劳资纠纷与甲方无关。
(3)租赁期间,乙方负责本租赁物门前三包区的环境卫生。
(4)乙方在租赁期间所发生的物业管理费、水电表、公共区域费用等各费用均由乙方承担。
第六条合同解除及终止
6.1乙方有下列情况之一,甲方有权选择提前解除合同甲方所收取的本租赁物租金,租赁保证金,相关费用款项不予退还,同时乙方还应赔偿甲方由此遭受的一切损失。
(1)乙方逾期支付租金达两个月以上(含二个月),
(2)未经甲方书面同意,乙方擅自更改破坏本租赁物的原有结构;
(3)乙方利用本租赁物进行非法活动,损失公共利益;
(4)乙方无合法原因提前解除本合同的。
(5)乙方擅自将租赁物转让给第三方的。
第七条违约责任
(1)如乙方逾期支付租金,每日应按租金年租金万分之十向甲方支付违约金。
(租赁保证可用于划扣违约金)
(2)甲方不得无故提前终止合同,若甲方需要提前终止合同,甲方应提前三个月以书面形式通知乙方,而且甲方应向乙方一次性支付壹仟元的违约金。
(3)乙方不得无故提前终止合同若乙方需要提前解除或终(:
租赁合同装修期)止合同,乙方应提前三个月以书面形式通知甲方,租赁期内剩余租金甲方将不退还给乙方。
(4)因业主转让房产所发生的债权债务与乙方无关。
乙方的经营权受国家相关法律法规的保护。
第八条续约及期满财产处置
(1)本合同届满,乙方需要继续租赁该租赁物的时,乙方应于租赁期限届满前90日提出书面续租申请或交付次年租金。
如乙方逾期未提出续约申请或交付次年租金,甲方有权将租赁物另租他人。
(2)本合同如提前终止,解除或届满时(不含续租),乙方应在7日内返还
租赁物,并将投资可移动的设备,设施搬离,但不能破坏该租赁物的结构及装修,逾期被视为放弃其可移动的设备,设施的所有权,并从合同终止之日起按照合同终止之日的日租金的五倍向甲方支付占用费,甲方所收租赁保证金不予退还,占用期间所产生的水费,电费,物业管理费等均由乙方承担。
不能移动的(包括:
装修,管道,水电等设施,设备)属于甲方所有(不作任何补偿)
第九条免责条款
9.1因发生人力不可抗拒的自然灾害,如,地震,洪水,战争等造成房屋及财产损失和经营不能正常开展或合同不能继续履行时,该合同终止。
损失双方自行承担。
第十条合同生效及其它
(1)甲、乙双方可共同协商签订补充协议。
补充协议与全合同具有同等法律效力。
(2)本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,双方签字盖章后生效,合同到期后自行作废。
甲方:
签约日期:
年月日乙方:
签约日期:
年月日
篇二:
毛坯房租赁合同乙方装修
房屋租赁合同
出租方(甲方):
承租方(乙方):
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上,就房屋租赁的有关事宜达成协议如下:
第一条房屋基本情况
该房屋坐落于济宁市_______________________________________________________________。
该房屋情况为:
面积:
__________平方、结构:
▁▁▁▁▁▁、其他▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
第二条租赁期限
(一)房屋租赁期自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日,共计▁▁年
(二)租赁期满,乙方享有优先承租权。
乙方有意继续承租的,应提前▁30▁▁日向甲方提出续租要求,征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
第三条租金
(一)租金标准:
第一年为▁▁元/月(大写:
___),年租金为▁▁▁▁▁▁元。
(二)租金支付方式:
年付(12个月/次)
(三)租金支付日期为:
▁▁▁▁▁▁▁▁
第四条房屋租赁保证金
(一)甲方交付该房屋时,乙方向甲方支付房屋租赁保证金,具体金额为元
(二)租赁期满或合同解除后,房屋租赁保证金在合同期满承租方无任何欠费搬离时退还。
第五条其他事项
1、交房标准:
甲方按交付时的房屋现状交付房屋,经双方当场踏勘,确认所交毛坯房的状况与甲方同开发商所签订的商品房买卖合同约定的交房标准完全一致,甲方对该房屋未进行任何装修,也未添置任何家具和电器。
乙方应根据房屋的现状加装必要的安全防护设施,以确保人身和财产安全,由此产生的所有费用均由乙方承担。
乙方如不按本条规定履行,应承担由此造成的人身和财产损害,甲方不承担任何责任。
2、甲方已于年月日将租赁房屋交付给乙方(随房交付的有房屋防盗门钥匙片、
水卡电卡燃气卡各一张),甲乙双方约定租赁期间为一年,自年月日起至
年月日止。
3、租赁期限内,租赁房屋每月租金为元整,该价格为不含税、费的价格,甲乙双方因该租赁行为应当缴纳的税、费均由乙方另行承担。
4、房屋交付乙方后,乙方应承担该房屋的物业管理服务费以及水费、电费、电视收视费、网络费、电话费、燃气费等所有因乙方使用而产生的费用。
租赁关系终止时,乙方应提供相关的交费凭据与甲方进行结算。
甲乙双方现确认移交时水表、电表、燃气表的底数均为零。
5、乙方可以对租赁房屋进行装修,但不得改变房屋的主体结构和承重结构。
地面及墙面装修时,不得使用地板砖(瓷砖),卫生间厨房可以使用瓷砖。
乙方的装修本着来装去丢的原则,本合同终止时,已形成附合的装饰装修物归甲方所有。
6、乙方因使用租赁房屋或对其进行装修等原因导致该房屋受到损害或者对他人的人身或财产造成损害,乙方应承担全部赔偿责任。
7.乙方不允许居住,只限于办公,装修时安装水电不能破坏墙面,只能装在墙外面。
乙方装修时物业管理部门增收的所有费用由乙方承担,乙方不得转租该房屋。
租赁期间,防火安全、门前三包、综合治理安全及安全保卫等工作,乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
8、乙方应当在租赁关系终止时将租赁房屋及其防盗门钥匙片,门卡一张,水卡电卡燃气卡各一张返还给甲方,返还的房屋应当符合按照房屋的性质正常使用后的状态,包括房屋的所有门、窗、玻璃、护栏、水管、气管、电线和水电气的计量表等应完好无损。
第六条所有权变动
(一)租赁期内甲方转让该房屋的,甲方应当提前▁30▁日书面通知乙方,乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。
(二)租赁期内该房屋所有权发生变动的,本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
第七条合同的解除
乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回该房屋:
1
2、利用该房屋从事违法活动的。
3.承租方将房屋转租,转让或转借的、分租、联营、入股或与他人调剂交换的或者进行非法活动,损害国家利益和社会共公利益或影响他人休息,出租方有权收回房屋并限其在7日历日内搬离,承租方逾期不搬,出租方将视承租方室内一切物品为弃物,并有权作任何处理。
第八条合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议,由双方当事人协商解决或申请调解解决;协商或调解不成的,依法向人民法院起诉,或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
本合同经甲乙双方签字盖章后生效。
本合同(及附件)一式▁▁▁▁份,其中甲方执▁▁份,乙方执▁▁份。
本合同生效后,双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件。
附件与本合同具有同等的法律效力。
出租方(甲方)签章:
承租方(乙方)签章:
住所:
住所:
证件号码(居民身份证):
证件号码(居民身份证):
电话:
电话:
签约时间:
年月日签约时间:
年月日
居间人(见证人):
篇三:
合同审核与房产税:
装修期不是免租期
合同审核与房产税:
装修期不是免租期
本文由朴素税务原创,转载请注明出处
标题与正文、及正文的叙述之间存在诸多内存冲突或矛盾之处,这正如丰满理想与骨感现实的反差距离,在《折叠的北京》之外,广泛存在着折叠的税收及折叠的其他。
一、合同税务审核:
装修期
1、近期较为密集地为尚在建设过程中的某商业综合体项目提供合同税务审核,其与大卖场、影院等重要客户所签订的租赁合同中约定:
1、本合同项下的进场日为【】年【】月【】日(甲方有权对该日期进行一次调整)进场装修,届时甲方按约定向乙方交付该商铺。
2、若甲方迟延交付商铺,则乙方的装修期和租赁期限相应顺延。
……乙方享有【120】天的装修期,自该商铺交付日之次日起算。
装修期内乙方需支付装修押金、垃圾清运费、公用事业费(如有)、水电费,除此之外,乙方不需向甲方支付其他费用。
2、依据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[20XX]121号)“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税”,对此项风险予以提示,并强烈建议其修订装修期条款,将其隐性地概括于合同收费租期之内,以防范被额外课征房产税的风险。
3、就此与客户招商部人员电话沟通,对方对此项修订建议并不认同(换位思考也非常理解,好不容易定稿的文本再重新返工绝对是件令人头疼厌烦崩溃的事情,且对名义甲方实质谈判地位处于乙方的出租方而言,一般也很难取得强势地位的大卖场等承租方的理解与配合):
我原来就在ss公司工作,ss公司的出租合同(在装修期相关约定上)就是这样约定的,一直都是这样操作,也从来没有什么问题。
我说:
我们现在讨论的是风险也就是一种损失的可能性,ss公司一直这样做没有风险但不能保证以后永远没有,ss公司永远没有风险也不能代表我们没有风险,税收文件上就是有这样的规定的,我们现在也是从尽量地谨慎的角度出发,既然我们已经知道了这个风险,而且我们也能够通过修改下合同的约定就能规避这个风险,为什么还放任这个风险存在呢?
(不同行业有不同的思维模式和思路站位,向豪放派向前冲的招商部销售人士叙述并令对方理解一个谨慎性深入
骨髓的婉约财税专业人的思路,也是一件犹如伸手不见五指之黑夜里暗送秋波般困难无效的事情)
4、客户问:
我们这边的shoppingmall预定到20XX年5月才综合竣工验收备案、才开业,现在租赁合同中体现的装修期均在20XX年5月之前即综合竣工之前,这个时间段的装修也须交纳房产税吗?
5、这是个直击cpu的问题:
在全部或多数情形下,以外部顾问角色的合同外部审核,基本上是个学习(合同描述事项与合同文本的表面学习、合同牵涉行业与法律政策的深层学习)和思考(提出税收与非税收问题、并加以阅读思考和努力获取答案)的过程,但这个过程基本上是在黑箱、在cpu之中来完成的,而之于客户的显示器输出界面,则是仅以税务专业为站位或本位,以谨慎性来尽力揭示来自于税收政策或税收征管的风险,即使对此项风险的认定,在法理层面自身并不认同。
即:
出于虚荣心、突出专业性和强调风险等考虑,cpu中思辨的过程被省略或扭曲了,内心的认知和外观的输出产生了悖离,所见非所得,折叠产生三维,三维增加界面,不同界面针对不同受众,以客户、以风险管理为导向,这也是其合理存在的地方。
二、装修期pK免租期:
cpu的内部运行
1、什么叫租赁?
——装修期是否属于租赁期?
《合同法》第212条:
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
——《城市房地产管理法》第52条:
房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为?
租赁是租赁物交付给承租人使用(本人使用或转租他人使用)并据此获取收益,由此可推导出:
交付时的租赁物应满足承租人基于特定用途的基本使用要求,即使承租人须为满足其特定经营需要而进行了前期装修等准备工作,也应是特定化个性化的(如咖啡馆艺术性的装修等),而这个基本的使用要求,应该就是达到了房屋建设的基本交付要求,至少应满足以下法条的强制性要求:
《建筑法》第61条:
建筑工程竣工验收后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的不得交付使用。
——《消防法》第10条:
必须经公安消防机关进行消防验收,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用——《商品房屋租赁管理
办法》第6条:
有下列情形之一的房屋不得出租:
……
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;
其标志就是取得了综合竣工验收备案,否则承租人就无法实现其通过承租来使用和收益的合同目的,最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔20XX〕11号)第8条:
因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:
……(三)租赁房屋具有违反法律?
行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的?
因此:
在取得综合竣工验收备案之前的装修期并不属于租赁期,因其并不满足租赁物的基本使用要求,也不满足法律的系列强制性要求。
2、预约合同:
综合竣工验收备案之前的装修期
综合竣工验收备案之前的装修期的系列约定,实际上构成了一个预租,即属于合同法上的预约合同(只是在多数情形下,如客户为文本和叙述上的简便,与本约合同合二为一,在同一租赁合同中记载),此项预租因并无“交付”行为,故并不违反上引《建筑法》等系列强制性条件,合同法及司法实务上,均认定此项并不违反法律?
行政法规的强制性规定(合同法司法解释上的“效力性规范”而非“管理性规范),不具备法定无效要件,故尊重当事人合同意思自治原则,认定此类合同是有效的?
当然,部分省市对商品房预租也进行了适当的条件限制,如《天津市房屋租赁管理规定》第九条:
……出租在建房屋的,应当符合国家和本市有关商品房预售的条件?
因此:
在取得综合竣工验收备案之前的装修期等相关约定,属于有效的预约合同,即使此时交由承租人进行安装空调、电梯、消防等系列设施及装修,因此项转移占有并不构成租赁合同项下的“交付”行为,并不属于租赁。
3、添附:
房屋的共建共有
承租人在综合竣工验收备案之前所投入的系列装修甚至是建造投入,属于法律意义上的“添附”行为,最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔20XX〕11号)针对单方或双方违约、是否形成附合等多种情形均做了相关的规定。
我们可简化理解为:
对承租人已经形成附合的建造或装修投入,可理解为承租人后续加入了房产的建造活动——在有些租赁合同中,承租方须承担安装空调、电梯、消防等系列
设施的投入,即如果没有承租人的后续建造和装修活动,标的物就无法达到消防等专项验收要求,无法综合竣工验收备案,无法达到使用要求——而形成了房产的共同建设并共同所有的状态。
因此:
对承租人的建造装修投入将形成房产的共同所有状态,应考虑是否对承租人依其所投入而拥有的形成不动产部分依房产原值来征收房产税,而不应依免租期的税收规定来对出租人征收。
当然因承租人并非房产登记上的法律所有人,目前所见到的二个省市的地方性税收文件,对此做出了完全相反的认定。
但此是另外一个话题,不作讨论。
4、免租期:
权力边界只在租赁期之内
4-1、如前述:
(1)租赁只有在房产达到满足合同目的的基本使用要求才具备启动的条件,其外在标志可简化为综合竣工验收备案;
(2)在房屋完工前的装修期等约定属于预租合同,即使由承租人占有也不构成租赁合同下的“交付”行为,而属于承租人加入后续建造装修过程。
4-2、免租期的逻辑本义应为在租赁期之中仅是表面看免收租金而矣,即其应限于租期之内,而租赁期开始应该以综合竣工验收备案之后的“交付”行为完成为标志,故免租期与(项目验收备案前的)装修期在法律意义上完全不同,不应适用同一税收政策。
4-3、免租期无限越界,延伸到综合竣工验收备案后的“交付”行为之前,将产生与既有税政的冲突
《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[20XX]89号):
一、……房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
——若将装修期认定为免租期,则将导致对尚处建造过程中的存货类科目“开发成本”来依原值课征房产税的怪异和不合法的结果。
说明:
本文限定情形为地产企业合法新建商业地产,对已经竣工验收的既有房产的后续出租与装修,违法建筑或已经建成但未经竣工验收备案房产的出租,并不在本论述范围之内。
三、装修期:
显示器的输出结果
即使有以上的论述分析来认定装修期并非免租期,不应要求对此期间依房产原值来缴纳房产税,但最后的输出结果仍然是建议客户修订此项装修期约定,将其无形隐含于建造期间或租赁期间之内,这是学理向现实的妥协:
纵使您分析得逻辑严密头头是道,也难抵征管中税务人员拿这个既有的税收文件不分青红皂白地向您头上一套:
“补税了,拿钱”,又会是一块税收损失或诸多精力口舌的好挣扎,子曰:
君子不立于危墙之下,找个安全的地方做个呆萌的吃瓜群众,围观并默默支持其他纳税企业用自己飞蛾投火式的悲剧与勇士的冲撞行为,推进中国税收法治的进步,然后欣欣然地搭个顺风车。
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