施工样板管理细则.docx

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施工样板管理细则

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施工样板管理实施细则

编制

顾勇、毛彦琳

日期

2011年11月20日

审核

杜晓华

日期

2011年12月20日

审批

冯兆臣

日期

2011年12年25日

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

1.目的

为使全集团项目在整体、细部要求、工艺做法、功能要求上达到统一的质量标准，降低“渗漏”、“裂缝”、“货不对板”、“几何尺寸偏差”等质量及交付风险，现对全集团样板施工提出具体的标准和要求，以保证现场关键控制点施工标准化和交付项目工程质量可控。

2.适用范围

适用于全集团在建项目交付样板、功能样板、施工工艺样板的施工和工程管理工作，并将纳入集团产品质量实测实量体系之中。

3术语及定义

3.1施工样板分为交付样板、户型功能样板、施工工艺样板。

3.2交付样板：

是销售展示区样板、招标用施工样板、交付用施工样板的统称。

3.2.1销售展示区样板：

指销售时向客户展示真实的交付标准和状态，不含软装、家私和饰品的样板。

3.2.2招标用施工样板：

指用于检验新投标的装修施工单位是否具备施工能力的样板。

3.2.3交付用施工样板：

指主要户型（分不同装修总包）各一套房用于施工交底的样板。

3.3户型功能样板是木模板房样板、户型土建样板、户型安装样板的统称。

3.3.1木模板房样板：

设计研究阶段应对创新户型、高端产品主要户型（比如别墅、洋房）搭建1：

1木模板实体样板房，进行户型、安装点位、管道、功能及外立面研究（此样板为可选项）。

3.3.2户型土建样板：

指用于检查户型、门窗洞、各种土建节点是否符合设计图纸、使用功能、工艺工法标准、销售合同约定的样板。

3.3.3户型安装样板：

指用于检查各种安装工程、管线布置的合理性，以及土建与安装工程协调的样板。

3.4施工工艺样板是集中展示区施工工艺样板、分项工程施工工艺样板的统称；

3.4.1集中展示区施工工艺样板：

指在总平布置中，设置集中展示钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏节点构造等分项工程工艺工法样板区,用于项目工艺形象展示。

3.4.2分项工程施工工艺样板：

指以明确施工工艺质量标准、指导后续施工的样板，用于各级管理者、操作工人质量技术交底为目的而随工程进展逐步实施的分项工程工艺工法样板。

3.5项目经理部内部验收：

一线公司项目经理部组织本项目施工单位、监理单位依据公司规范和技术标准，确认有关工作内容满足要求；

3.6联合验收申请：

施工样板经项目经理部内部验收合格后，一线公司项目经理部向工程管理部、设计部、营销部、采购部、成本部、客户关系中心等相关部门发出样板联合验收的申请；

3.7联合验收：

由一线公司项目经理部组织，工程管理部、设计部、营销部、采购部、成本部、客户关系中心等相关部门共同参与交付样板、户型功能样板现场验收并给出评价和结论（分项工程施工工艺样板仅由项目部、工程部参与验收，不属于联合验收范畴）；

3.8样板验收合格记录表：

经联合验收（或验收）合格的样板，在样板验收走场完成后的专项会议上由各参与部门责任人签署书面意见，一致确认样板验收合格。

样板验收合格记录表原件一份留项目部存档，各参与部门留复印件存档（需加盖项目部鲜章）；

3.9整改通知：

是指样板联合验收（或验收）后，当各参与部门的综合评定为不合格时，由一线公司工程管理部向项目经理部发出的专项整改通知；或区域工程部、集团工程部验收不合格时，下发的整改通知（联合验收过程由工程部负责协调各方意见并给出最终结论）；

3.10整改复查申请：

对于验收未通过且由工程部下发了整改通知的样板，项目经理部在整改完成后须发出整改复查申请，邀请各部门重新验收。

4、职责

4.1一线公司项目经理部

负责施工样板策划的编制（包括具体实施位置、套数、样板实施计划、包装方案等）、负责施工样板具体实施、负责组织所有施工样板的验收及评审、负责联合验收申请发出、落实施工图纸及清水房、精装房合同附图等资料准备、负责联合验收会议纪要发布、负责施工样板房的管理等。

4.2一线公司设计部

参与样板选址、样板户型及套数的选择。

负责交付样板、户型功能样板的定板定样；参与交付样板、户型功能样板的联合验收，检查样板是否按设计文件施工。

4.3一线公司客户关系中心

参与销售展示区样板、交付用施工样板及户型功能样板的联合验收；负责检查销售合同附图与现场是否吻合；判断和评估客户风险。

4.4一线公司营销部

负责提出销售展示样板区域位置及完成时间节点，参与销售展示区样板、交付用施工样板及户型功能样板的联合验收；负责核实精装设施设备、材料、五金件、公区配套等与销售承诺是否吻合；负责检查销售合同、合同附图与现场是否吻合。

4.5一线公司工程管理部

参与项目样板实施规划的评审，实施样板房施工过程巡查；参与交付样板、户型功能样板的联合验收；参与施工工艺样板验收；对验收中存在问题综合各部门意见作出最终判定，下发整改通知并监督落实。

4.6一线公司采购管理部

负责招标用施工样板的提出、与项目部及投标单位商量确定样板实施时间（避免因招标用施工样板实施而影响中标单位的及时确定，从而影响整体工程的正常开展）；负责核对样板材料部品实施情况进行检查（与合同约定的对比）；参与交付样板、户型功能样板的联合验收（招标样板的实施时间应结合交付用施工样板的实施时间一并考虑）。

4.7一线公司成本管理部

参与交付样板、户型功能样板的联合验收，及时提出成本优化的相关建议与建设标准的匹配情况；负责核对项目目标成本控制情况。

4.8区域工程管理部

参与销售展示区样板、交付使用施工样板的验收，检查项目样板施工的综合规范性。

4.9集团工程管理部

参与销售展示区样板、交付使用施工样板的验收，检查项目样板施工的综合规范性，并纳入季度实测实量评估中去。

5.工作程序

5.1施工准备

5.1.1项目工程开工前，项目部根据运营计划，结合项目特点及设计图纸，参照《万科集团样板点评一览表》进行专项分析编制本项目的样板规划并纳入工程管理策划中去。

样板规划的关键成果《项目工程样板实施计划》应根据工程的具体情况列明样板实施位置、样板套数、开始时间、完成时间、验收时间等内容，样板计划须按标段进行设置（同一总包同一项目有多个标段时应按多个标段编制实施计划）。

《项目工程样板实施计划》须经工程管理部、设计部、营销部、客户关系中心、采购部、成本部共同评审、经分管领导审批后，报工程管理部备案。

项目部应将《项目工程样板实施计划》作为施工计划的一部分，每周进行回顾并及时纠偏。

5.1.2在样板实施前，项目部应编制详细的材料供应计划，确保材料供应不影响项目施工。

不论材料供应采取何种形式，项目部均需督促材料供货责任关联部门（采购部、设计部、施工单位、材料供应商）及时下单并监控材料生产、运输状况。

同时做好到货材料（或过程半成品材料）与设计部定样材料的核对工作。

5.1.3样板施工前，项目部须对参与样板施工的监理、施工单位、劳务班组进行施工前的技术交底及标准传递工作。

5.2组织实施

5.2.1.项目部每月月末应梳理样板实施管理计划，形成《月度样板实施计划》。

每周项目工程例会应根据《月度样板实施计划》编制样板实施的《周样板实施计划》，指导样板工作顺利开展，同时纳入项目管理周报中去（须抄送工程管理部）。

5.2.2交付样板、户型功能样板实施前由项目部组织设计交底，会同承包商认真读图，对不明确或不理解的设计问题及时与设计部沟通，在实施过程中组织设计人员及时检查工程效果。

户型土建样板和户型安装样板作为户型功能样板在同一户型组织实施。

5.2.3在样板施工过程中，项目部应组织监理公司跟踪监控样板实施单位的工序作业过程，采取见证、旁站方式，发现样板实施单位的做法错误、不当操作或缺陷，及时责令样板实施单位纠正，以达到工序质量要求。

避免返工耽误工期，确保一次通过验收。

5.2.4项目部各专业工程师应每天对现场样板作质量巡查，对巡查中出现的技术、质量问题进行指导、协调、处理，并认真记录在工作日志中。

5.2.5施工过程中应及时收集样板施工工艺、材料的影像资料，及时办好所有隐蔽验收手续，确保其过程的可追溯性。

5.2.6交付用施工样板、户型功能样板、分项工程施工工艺样板均须对过程工序进行分层展示；

5.2.7交付用施工样板、户型功能样板、集中展示区施工工艺样板、分项工程施工工艺样板完成后需将操作工艺、质量标准、措施、安全施工注意事项、板厚、砼强度、砌体砂浆强度等全部挂牌上墙；隐蔽部分应用墨线标出，如楼面、墙体内管线走向。

5、3验收

5.3.1样板施工完成后，项目经理部组织施工单位、监理单位实施内部验收；

5.3.2联合验收实施：

交付样板、户型功能样板经项目经理部内部验收合格后，项目经理部向工程管理部、设计部、客户关系中心、营销部、采购管理部、成本管理部发出样板房联合验收申请（并抄送一线公司经理层）。

各部门共同参与样板现场验收并给出验收评价和结论，工程管理部根据各部门的评价、结合样板质量对本次验收作出综合判定：

若为合格则直接通过联合验收，参与各部门签署样板验收合格记录表，若不合格则发出整改通知。

项目部根据整改通知要求进行整改，当项目部确认已按整改通知要求整改合格，则发出整改复查申请，各参与部门重新参与验收，直至验收通过各部门签署样板验收合格记录表为止（项目部须做好内部验收工作，避免多次验收均无法通过现象发生。

第一次复查若还不合格，经公司领导批准后将对项目或主要负责人员进行处罚。

其后果既分散了各部门的管理精力，又影响项目整体施工工期）。

5.3.3验收实施（针对集中展示区施工工艺样板、分项工程施工工艺样板）：

当集中展示区工艺样板、分项工程施工工艺样板经项目经理部内部验收合格后，由项目经理部向工程管理部发出样板验收通知。

经验收若为合格则直接通过验收，由工程管理部签署样板验收合格记录表，若不合格则发出整改通知。

项目部根据整改通知要求进行整改，当项目部确认已按整改通知要求整改合格，则发出整改复查申请，工程管理部须重新参与验收，直至验收通过并签署样板验收合格记录表为止（项目部须做好内部验收工作，避免多次验收均无法通过现象发生。

第一次复查若还不合格，经公司领导批准后将对项目或主要负责人员进行处罚）。

5.3.4验收会议纪要：

联合验收（或验收）应快速高效，验收结束后由项目经理部立即组织会议进行检查总结，明确集体决策内容。

所有会议决议图文并茂并完整地写进会议纪要，会议纪要最迟在第二天内发给参会人全体（抄送一线公司经理层），让验收成果具有可追溯性。

5.3.5部门问责：

各部门参与联合验收（或验收）过程中须尽职尽责，充分挖掘并暴露问题，根据各部门职责在样板验收过程中将合同附图问题、使用功能等问题及时发现并提出。

若责任部门不派人参加、或只参会不决策、或决策失误且未及时调整决策、或反复更改决策等原因造成的返工、工期被迫延误、关联部门被迫增加工作量等，关联部门有权拒绝执行。

但经公司评价确需调整，对责任部门追责后，关联部门依据批准的变更文件执行。

5.3.6销售展示区样板、交付用施工样板由一线公司工程部报区域工程部和集团工程部备案。

6.验收人员组成

6.1内部验收：

项目部项目经理、责任专业工程师参加；监理公司总监及责任专业工程师参加；施工单位项目经理、总工及责任工长参加，合格后方可上报；

6.2联合验收（或验收）：

各参与部门部门经理必须参加，各部门其他参与人由部门经理指派。

若部门经理不能参加，部门指派人员应有决策权，指派人所做决定代表部门决定。

原则上杜绝出现指派人只参会不决策情况，影响团队工作效率。

6.3销售展示区样板、交付用施工样板由一线公司工程管理部通知区域工程管理部和集团工程管理部责任人员参加。

7．验收内容

7.1交付样板

7.1.1销售展示区样板

达到交付标准（主要依据设计文件、工程质量标准、制度要求）。

销售展示区开放后，项目部负责巡查与整改，确保开放品质。

7.1.2招标用施工样板

样板区域内所有工程达到交付标准（含清洁）。

7.1.3交付用施工样板

样板间所有工程达到交付标准，与《交付标准》和销售样板间承诺的标准一致，完成所有交付内容（打胶收口全部完成、精细卫生全部完成、阳台外墙及顶棚涂料全部完成、阳台栏杆安装完成、空调位百页施工完成、所有五金件全部完成、生活阳台晾衣架、热水器管道模拟完成、安装全部完成达到亮灯条件、对无法施工的排水管道进行模拟、穿墙所有管洞全部开孔完成）；样板房内部品的保护措施全部展示；施工工艺分层展示并作清晰的广告文字标示（包括安装）；

7.2户型功能样板

7.2.1户型土建样板：

每种户型不少于一套（标准层一整层）

关注双线控制、标高控制、拉墙筋设置、顶砖工艺、砌体勾缝、配筋带或腰带、构造柱等砌筑质量控制；关注反坎留设、门窗洞口及门垛留设等相互节点关系及其质量保证是否可靠；关注厨卫间、阳（露）台、外墙、管道留孔等节点是否满足渗漏水要求；施工工艺分层展示并作清晰的广告文字标示；关注功能是否合理。

7.2.2、户型安装样板：

每种户型各一套（标准层一整层）

关注水电预留位（底盒或接驳口安装完成并标识功能）、空调孔、家具及厨柜（用油漆在墙上和地面按实际尺寸画出定位）与土建的相互关系，其节点满足质量保证要求，须将各种家用电气用木模板钉成模型进行展示；作出清晰的广告文字标示；重点关注安装点位布置是否合理。

7.3施工工艺样板

7.3.1集中展示区工艺样板

展示钢筋、模板、砌筑、抹灰、防水、管线、防渗漏节点构造等分项工程工艺工法，作清晰的文字标示。

7.3.2分项工程施工工艺样板

按照公司规定验收工艺工法。

涉及项目精装修的工艺工法分解步骤展示，可与精装交付样板结合呈现（要求有广告文字提示牌进行标示）。

7.4样板套数

交付用施工样板、户型土建样板应将主要户型均施工至少一套。

交付用施工样板（精装）分不同的精装单位、不同的装修标准要求各施工一套成品保护样板、施工工艺分层展示样板。

户型土建样板尽量做到施工完一整层。

8、样板开放管理使用

8.1销售展示区样板的开放按照公司销售样板房开放管理制度执行。

8.2交付用施工样板及户型功能样板的管理工作由项目部督促样板实施单位专人负责。

样板间开放时间为早9:

00-下午6:

00。

如施工人员在此时间外需看样板间必须提前报备项目部,得到项目部许可后方可使用。

样板间设兼职清洁人员（样板管理单位配备），样板管理单位及项目部部内业每周检查样板间一次,样板间内物品发生丢失或人为损坏,由样板管理单位根据具体情况追查责任人并报项目部同意后进行相应处罚。

样板管理单位于每日样板间关闭前需检查房屋门窗等,门窗关严,电灯关灭,并注意防火。

8.3项目部应督促施工单位在集中展示区工艺样板处设置讲评台，通过展示样板作技术交底，向工人灌输施工工艺、质量标准、质量通病防治及安全文明管理的意识及防治措施。

新进场施工管理人员和施工班组都要参加集中展示区施工工艺样板、交付用施工样板、户型功能样板的学习，作为其将要实施工程的标准和依据。

8.4交付用施工样板、户型功能样板、集中展示区工艺样板都须尽可能保留到该工序施工的完成阶段方可隐蔽或拆除。

9、支持性文件

《关于规范万科集团样板施工管理要求的通知VKGC-TZ-2011-068》

《产品质量实测操作指引（A4版）》

《万科住宅建筑构造图集

（一）—防渗漏和防开裂工艺工法》

《万科集团住宅建筑构造图集

（二）》

《万科集团水电专业工艺工法节点（A0）》

《砌体工程施工工艺及节点做法》（A/0版）

《抹灰工程施工工艺及节点做法》（A/0版）

《室内给水、排水管道节点做法》（A/0版）

《室内低压配电布线系统安装节点做法》（A/0版）

《装修房“新四化管理”指导守则》

10、相关记录或成果

《万科集团样板点评一览表》

《项目过程工序质量验收表》

《样板点评登记表》

《样板实施及验收流程》：

详见下页

样板实施及验收流程

工艺样板集中展示区

户型土建及安装样板（在主体工程达到6层后开始施工）

招标用施工样板定

交付用施工样板（在装修总包定标后开始实施）

随工程进展的分项工程样板

销售展示区样板

项目经理部对照施工方案、设计文件、销售合同附图等进行内部验收

完成后样板施工单位向监理公司、项目经理部提出验收申请

样板施工单位按要求施工完成样板

不合格

合格

一线公司项目部组织联合验收（或验收），其中交付施工样板由一线公司工程管理部须通知区域工程管理部和集团工程管理部参加

不合格

合格

户型功能样板（含户型土建及安装样板）验收通过，形成会议纪要并完成技术交底后方可进行大面积施工

随工程进展的分项工程样板验收合格并记录，完成技术交底后方可进行大面积施工。

工艺样板集中展示区在总包进场后2个月内完成验收合格并记录。

交付用施工样板在大面积装修施工前10天验收通过并形成会议纪要

招标用施工样板定标前3天样板验收通过，并形成会议纪要

销售展示区样板开放前3天验收通过并形成会议纪要