广安市房地产开发现状与市场分析.doc

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2011年广安市房地产开发现状与市场分析

一、基本情况

从全国的情况看：

2011年1-3月全国完成房地产开发投资8846亿元,同比增长34.1%;房屋新开工面积4.0亿m2，同比增长23.4%；商品房销售面积1.76亿m2，同比增长14.9%。

从全省的情况看：

2011年1-3月全省完成房地产开发投资544.31亿元,同比增长31.3%;房屋新开工面积1838.01万m2，同比下降25.8%；商品房销售面积1353.65万m2，同比增长15.3%。

从我市的情况看：

2011年1-3月全市完成房地产开发投资8.10亿元，同比增长28.1%；房屋新开工面积106.39万m2，同比增长126.9%；商品房销售面积38.54万m2，同比下降30.5%。

其中，广安城区完成房地产开发投资2.56亿元，同比下降15.3%；房屋新开工面积48.83万m2，同比增长60.6%；商品房销售面积14.45万m2，同比下降27.8%。

附2011年1-3月广安市房地产开发情况表

指标名称

房地产业投资

房屋新开工

房屋销售

投资额（亿元）

同比增减（%）

新开工面积（万㎡）

同比增减（%）

房屋销售面积（万㎡）

同比增减（%）

全国

8846

34.1

4.0亿㎡

23.4

1.76亿㎡

14.9

四川省

544.31

31.3

1838.01

-25.8

1353.65

15.3

广安市

8.1

28.1

106.39

126.9

38.54

-30.5

广安区

2.56

-15.3

48.83

60.6

14.45

-27.8

岳池县

0.43

74.9

1.98

-41.3

6.61

28.3

武胜县

2.69

73.8

19.4

385

4.64

7.7

邻水县

2.24

89.9

30.13

--

10.9

-51.3

华蓥市

0.18

-46.8

6.05

-33.6

1.95

-45.8

二、主要特点

（一）刚性需求支撑投资。

1-3月，全市完成房地产开发投资8.10亿元，同比增长28.1%；商品房销售面积38.54万㎡，同比下降30.5%。

虽然商品房销售面积有所下降，但其销售部分主要以首次购房、改善购房等刚性需求为主，进而支撑全市房地产开发投资。

根据调研统计，我市商品房购房群体以教师、乡镇公务员及事业单位工作人员、乡镇经营业主、外出务工人员等为主，刚性需求为我市房地产市场发展主力军。

同时，农村居民向乡镇、城区转移是社会发展的必然，住房刚性需求在未来一段时间内仍将主导我市房地产市场。

正是由于刚性需求的支撑，我市房地产开发投资得以稳定增长。

（二）居住环境提档升级。

2009年以来，随着城乡环境综合治理不断深入，城市风貌改造全面实施，城区面貌焕然一新；住宅建设稳步发展，小区建设水平明显提升，城乡建设凸显亮点，宜居城市初显轮廓。

市区先后建成了上甲山水、东升金海岸、西溪尚品、上层半岛、亿林龙城等一批规划设计比较好、工程质量比较高、居住环境比较美的住宅小区，有效增加了我市城市建设层次感。

恒大·中天国际、鹭岛国际、广安国际商业中心等项目即将面世，城市品味将进一步得到升华。

（三）稳定房价压力偏大。

2010年以来，我市在国家持续实施房地产调控新政的大环境下，房地产开发投资稳定增长，房价上涨幅度相对缓和，趋于稳定。

但是，稳定房价压力仍然很大，主要受三方面影响。

首先，通胀带动作用明显。

根据国家统计局统计，全国3月份CPI增长5.4%，创下32个月来新高，通胀形势不容乐观，也为稳定房价造成外部压力。

其次，房屋具有居住、投资双重属性。

受一、二线城市限购新政影响，民间热钱迅速流向尚未限购的三线及以外城市，给我市带来发展机遇的同时，也给稳定房价带来了挑战。

第三，市场供求不平衡。

由于城市化进入快速发展期，大量农村居民涌入城市，造成住房需求量激增。

加上自主性、改善型刚性需求，住房需求量大于市场供给量。

如果市场供给不能快速增加，稳定房价压力将会更大。

三、主要问题

（一）销售面积波动明显。

1-3月，全市商品房销售面积38.54万平方米，同比下滑30.5%。

其中，广安市区、邻水县、华蓥市下滑幅度比较明显，岳池县上升幅度较大。

究其原因，主要受不断加大力度的房地产调控政策所影响。

潜在购房户认为，随着调控政策的进一步实施，房价“多少会跌一些”，总体趋势是“稳中有降”；房地产开发企业认为，随着全国CPI持续上涨，各项费用不断上升，“看不见的手”会助推房价上涨，加上受调控政策继续深入的叠加作用，总体趋势“稳中有升”。

由此，在这样一种“买方看跌、卖方看涨”的僵持状态下，全市商品房销售下滑自然形成。

（二）开发资金链条绷紧。

4月21日起，央行上调存款准备金率0.5个百分点。

全年第四次上调准备金率，严重影响了我市房地产开发企业融资。

随着央行的不断加息并提高存款准备金率，房地产开发企业融资成本大幅增加。

一是利息支出的直接增长。

企业固定利率的债务如短期借款、长期借款、一年内到期非流动负债和应付债券几种。

同时，其他非固定利率负债也都将受到加息影响。

二是由于银行可贷资金量少，银行大幅提高贷款门槛，中小房地产开发企业和盈利率不是十分看好的项目将很难获得贷款。

即便以高出基准利率获得贷款，也大幅增大项目资金成本。

三是购房者由于受贷款规模制约不能如期办理按揭贷款，进而影响到企业资金回笼。

现在原已获得批准的按揭贷款，也因为存款准备金率的上调，不能如期放贷，直接加剧了开发企业资金链条的紧张度。

如恒达·中天国际，一期销售中应到位按揭款6500万，如今实际到位3200万元，资金到位率不足50%。

。

（三）外部环境凸显企业短板。

2010年以来，房地产市场调控基调贯穿至今。

1-3月全市完成房地产开发投资8.10亿元，同比增长28.1%；房屋新开工面积106.39万m2，同比增长126.9%。

二者增幅相差98个百分点，差距较大。

调研中发现，“心有余而力不足”是全市中小型房地产开发企业内心真实写照。

各新开工项目受销售市场、开发资金等因素影响，对已开工项目无力持续建设，不能形成有效投资，造成开发投资完成额增长幅度远远低于房屋新开工面积增长幅度。

部分在建房地产项目，也由于受市场僵持的影响而减缓施工进度。

因此，缺乏持续开发力已成为我市房地产开发企业发展短板。

受资金紧缩、市场销售等外部环境影响，大部分房地产开发企业举步维艰。

抗风险能力弱，发展不稳定，制约着我市房地产市场平稳、健康发展。

四、发展建议

随着一二线城市相继实施限购新政，三四线城市迎来了发展的机会，而这也是中国城市化发展的趋势和政策“引导”所致。

目前，万科、恒大、龙湖等行业旗舰，转战三线城市后的优秀表现更刺激了其他品牌房地产开发企业在三四线城市的抢夺和造城运动。

为促进我市房地产市场更快、更稳、更健康发展，特提出如下建议：

（一）优化投资环境。

在政策的严厉调控下，房地产开发企业和市场流动资金正迅速从一二线城市挤出，向政策相对宽松、发展空间相对较大的三四线城市集结，使得三四线城市房地产市场正展现一幅“大干快上”的火热蓝图。

作为投资受益方，政府及相关职能部门一要提高办事效率。

加快住房建设项目的行政审批，对于保障性住房、中小户型普通商品住房建设项目要建立快速办事通道，各类办证在严格审查的同时，压缩办理时限。

二要加大融资力度。

严格按照黄小祥副省长对我市调研时的指示，加大信贷力度，扩大信贷宽度，促进城市建设。

三要督促施工进度。

督促市政设施、园林绿化、环境卫生等基础设施建设，促进房地产开发项目加快施工，形成有效投资。

通过不断优化资源配置，提高审查效率，建立稳定的、持续的、高效的、可靠的投资环境，降低投资风险，才能促进我市房地产业更快、更稳、更健康发展。

（二）整合行业资源。

调研显示，开发企业品牌与价格、地段、未来规划、交通等因素一起登上了“消费者购房关注因素”的前5位。

相比中小房地产开发企业，品牌房企在信誉度、品牌、质量、项目档次、品质等方面做得更好，销售管理更规范，销售人员的素质相对更高，资金回旋余地也更大。

相比大型开发企业的家大业大，小型开发企业在此轮市场转型中很是被动。

随着资金链条的进一步紧张，调整策略，以“联合体”的形式拿地开发，顺应市场形势积极定价，做专、做强将是中小房地产开发企业趋势所在。

必要时，中小型房地产开发企业可以进行重组、整合，整体提升企业核心竞争力，创造企业品牌。

同时，我们也应着力引进大企业，打造大楼盘。

（三）扩大住房供给。

加快普通商品住房建设、全力推进保障性住房建设进度，切实增加住房有效供给，满足社会住房需求。

对已购买土地的开发企业，要加快各项手续办理进度，及时开工一批商品房项目；对已开工项目督促加快施工进度，增加实物工程量，尽快形成有效投资。

同时，大力发展租赁市场，使“居者有其屋”目标实现由原来单一买房住转变为买房住和租房住并举。

政府通过发放租金补贴、减免税收等手段，鼓励民间闲置房屋用于出租，增加租赁市场供给，丰富住房种类，从而满足不同阶层住房需求。