广东省房地产估价师《理论与方法》最佳开发经营方式的选择考试题.doc
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2017年广东省房地产估价师《理论与方法》:
最佳开发经营方式的选择考试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、是指在商品和劳务供给不变的情况下,因生产成本提高而引起的物价总水平上涨,而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。
A:
需求拉上型通货膨胀
B:
需求拉下型通货膨胀
C:
成本推动型通货膨胀
D:
结构失调型通货膨胀
E:
执行层的组织协调
2、申请房地产估价师初始注册的,申请人应向__提交申请材料。
A.人力资源和社会保障部
B.住房和城乡建设部
C.所在地省级人事行政主管部门
D.所在地省级房地产行政主管部门
3、的主要内容包括城市的发展布局,功能分区,用地布局,综合交通体系,禁止、制和适宜建设的地域范围,各类专项规划等。
A:
城市总体规划、镇总体规划
B:
控制性详细规划
C:
修建性详细规划
D:
城市分区规划
E:
执行层的组织协调
4、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是。
A:
零售商的财务能力
B:
零售商需要的服务
C:
零售商组合与位置分配
D:
零售商的声誉
E:
借款合同
5、房屋征收中,__建设单位参与搬迁活动。
A.推行
B.实施
C.允许
D.禁止
6、某在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为15000㎡,年净收益为480万元,自开工到建成的开发期为3年,估计该项目至建成还需1.5年,已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A:
4023.04
B:
4074.10
C:
4768.50
D:
5652.09
E:
工业用地的监测点评估价格
7、按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。
若改为直接比较判定;将出现()的情形。
A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7%
B.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况,价格低7%
C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
8、__是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。
A.银行汇票
B.支票
C.信用卡
D.银行券
9、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日,即在2005年10月16日的房价实际为()万元。
A.2526
B.2241
C.2135
D.2985
10、按照规定,房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后,买受人在规定时间內未作出书面答复的,。
A:
视同接受规划、设计变更,但不接受由此引起的房价款的变更
B:
视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
C:
视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
D:
视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
E:
执行层的组织协调
11、不属于影响房地产的因素是__。
A.社会因素
B.环境因素
C.经济因素
D.政策因素
12、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,屋面防水最低保修期限为年。
A:
1
B:
2
C:
3
D:
5
E:
房地产估价机构必须加盖公章
13、的立法目的是:
“为了加强土地管理,维护土地的社会主义公有制,保护、开发土地资源,合理利用土地,切实保护耕地,促进社会经济的可持续发展”。
A:
《中华人民共和国土地管理法》
B:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
C:
《中华人民共和国城乡规划法》
D:
《中华人民共和国农村土地承包法》
E:
房地产估价机构必须加盖公章
14、投资基金证券的持有人与发起人的关系是关系。
A:
股权
B:
债权
C:
契约
D:
债务
E:
执行层的组织协调
15、规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划,规划地域范围一般应在h以上。
A:
50
B:
80
C:
100
D:
200
E:
执行层的组织协调
16、砖混结构二等房屋的残值率一般为。
A:
4%
B:
3%
C:
2%
D:
1%
E:
工业用地的监测点评估价格
17、是耕地占用税的征税对象。
A:
占用耕地从事其他农业生产的行为
B:
占用耕地从事其他非农业建设的行为
C:
占用耕地从事其他非农业建设的单位
D:
占用耕地从事其他非农业建设的个人
E:
执行层的组织协调
18、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让,这体现了股票的__。
A.风险性
B.营利性
C.价格的波动性
D.流通性
19、下列关于城市规划实施控制,表述错误的是。
A:
城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式
B:
未确定规划条件的地块,可以出让国有土地使用权
C:
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
D:
规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效
E:
执行层的组织协调
20、在房地产周期循环周期过程中,空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。
(2005年试题)
A:
第一阶段
B:
第二阶段
C:
第三阶段
D:
第四阶段
E:
借款合同
21、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅,要求成交时首付20万元,余款在3年内分3期支付,每期末支付20万元。
如果折现率为5%,则该套住宅的实际价格为万元。
A:
71.84
B:
74.47
C:
75.23
D:
80.00
E:
工业用地的监测点评估价格
22、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内,既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场,也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。
开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。
这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。
A.产品线定价
B.选择品定价
C.补充品定价
D.产品束定价
23、假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期收益率为__。
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%
24、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/m2,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2。
该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。
若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为()元/m2。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
25、一般而言,如果商品的替代品数目越多,则该商品的需求。
A:
越富有弹性
B:
需求弹性越小
C:
越缺乏弹性
D:
完全无弹性
E:
执行层的组织协调
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。
A:
借款偿还期
B:
流动比率
C:
偿债备付率
D:
利息备付率
E:
投资回报率
2、消费信用有两种类型。
A:
类似商业信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
B:
属于民间信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
C:
类似国家信用,由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
D:
属于商业信用,由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者
E:
属于银行信用,由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金
3、工业用地不得以方式出让。
A:
招标
B:
拍卖
C:
挂牌
D:
协议
E:
执行层的组织协调
4、《房屋登记办法》规定,可以办理房屋预告登记的情形有。
(2008年试题)
A:
房屋所有权转让
B:
房屋抵押
C:
在建工程抵押
D:
预购商品房抵押
E:
预购商品房
5、商业银行的职能包括。
A:
充当信用中介
B:
变货币资本为货币收入
C:
充当支付中介
D:
创造派生存款和信用流通工具
E:
变货币收入为货币资本
6、建筑装饰材料按__分类,可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。
A.建筑装饰部位
B.制造工艺
C.化学成分
D.力学性能
7、房地产泡沫的成因,主要有__三个方面。
A.土地的有限性和稀缺性
B.开发商的因素
C.投机需求膨胀
D.金融机构过度放贷
E.领导的决策
8、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中,某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。
假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计,管理费率和开发利润执行国家有关规定,该幢经济适用住房的最高基准价格为__。
A.1067元/m2
B.1070元/m2
C.1087元/m2
D.1141元/m2
9、成本利润率的计算公式是__。
A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润÷开发完成后的房地产价值
10、甲与乙签订商品房买卖合同,如甲有侵权行为,依据《中华人民共和国民法通则》,诉讼时效期间从时起计算。
A:
合同签订
B:
合同生效
C:
权利被侵害
D:
已知道或者应当知道
E:
执行层的组织协调
11、下列关于土地使用税的纳税人的说法,正确的是。
A:
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
B:
土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位,不包括个人
C:
土地使用权共有的,由共有各方划分使用比例分别纳税
D:
拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳
E:
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税
12、下列房产中,可免征房产税的是__。
A.个人所有的营业用房
B.军队出租的房产
C.学校兴办的工厂
D.企业办的各类学校自用的房产
13、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括__。
A.估价目的、估价原则、估价时点
B.估价目的、估价原则、委托人
C.估价原则、估价对象、估价时点
D.估价目的、估价对象、估价时点
14、综合验收中的__是竣工项目投入使用前的关键环节。
A.消防验收
B.规划验收
C.环保验收
D.人防验收
15、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A:
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念
B:
二者同属于证据证券,但两者存在根本性的区别
C:
股票是由股份有限公司公开发行,用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证
D:
股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E:
股单可以是记名的,也存在普通股与优先股,有表决权与无表决权之分
16、下列属于间接金融工具的包括。
A:
国库券
B:
保险单
C:
银行券
D:
存款
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