山东某市社区建设项目可行性研究报告.docx

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山东某市社区建设项目可行性研究报告

目　　录

附图：

位置示意图

规划总平面图

鸟瞰图一

单体透视图

第一章总论

第一节项目名称及承办单位

一、项目名称

XX市XX镇尖山社区建设项目

二、建设地点

XX市XX镇尖山村

三、项目承办单位

XX市XX镇人民政府

四、项目建设单位简介

本项目承办单位是XX市XX镇政府。

XX镇位于“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”，战国时期著名思想家孟子的故乡，国家历史文化名城─山东省XX市东部，距市区20公里，交通快速便捷，京福高速公路、104国道、日东高速公路等10余条公路干线纵横交错，中国经济大动脉京沪铁路纵贯南北，京沪高速铁路穿过市区东部。

该镇总面积178平方公里，100个行政村，8.4万人，耕地面积12万亩。

系XX市农业、林果大镇之一。

近年来，镇党委、政府带领全镇人民根据市场需求，加大产业结构调整的力度，大力发展特色林果产品，现已建成“双万亩石榴园”、“万亩枣园”、“万亩杏园”、“万亩桑园”四大园区，现已成为全镇的支柱产业。

同时还根据该镇的特点发展了地瓜、花生及林木的生产，尤其石榴、红枣、凯特杏等生态产业省内闻名。

境内五宝庵山、连青山横贯XX北部，素有邹东"小峄山"之称，

2006年，XX镇党委政府按照“科学规划，多元投入，配套建设，协调发展”的要求，坚持高标准规划、高品位建设、严要求管理的原则，以建设基础设施健全、环境优美明星镇为目标，先后投资150多万元，实施了镇驻地7条主要街道（两条东西主街、五条南北街）的硬化、亮化、绿化工程，共铺设路沿石8000米，花砖1.8万平方米，下水道3000米，安装路灯145盏，新植绿化树510棵。

同时，积极吸收社会资金220万元，新建门头房4400平方米。

加大了小城镇的监督管理，成立了城管大队和12人的卫生保洁专职队伍，以市场运作的方式，拍卖了保洁权，加强了镇驻地环境综合整治，改变了脏、乱、差现象。

目前，小城镇品位不断提升，环境不断改善，对外形象不断提高，对经济发展的带动力不断增强。

尖山社区位于XX镇驻地的东北方向，尖山前，距镇驻地4公里，交通便利，环境优美。

五、可行性研究报告编制单位

编制单位名称：

XXXXXXX

工程咨询资格证书编号：

XXXXXXX

资格等级：

XXX

发证机关：

国家发展和改革委员会

法定代表人：

第二节可行性研究报告编制的依据和范围

一、本可研报告编制的主要依据包括：

1、承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同

2、《山东省人民政府关于加快推进农村住房建设与危房改造的意见》

3、《XX市政府关于加快新型农村社区建设的实施意见》；《XX市新型农村社区服务中心建设指导意见》。

4、《XX市政府关加快新型农村社区建设意见》；《XX市新型农村社区发展总体规划》及《XX市镇街实施新型农村社区规划细则》

5、现行有关技术规范、规定

6、《山东省建筑工程综合定额（1996）》及XX地区价目表

7、建设单位提供的有关基础资料

二、本可研报告研究的范围主要包括：

1、项目提出的背景及建设的必要性

2、建设规模及主要建设内容

3、建设地点和建设条件

4、工程技术方案

5、节能与环境保护

6、物业管理

7、工程招标

8、项目实施进度

9、投资估算和资金筹措

10、社会效益评价

11、结论与建议

第三节主要技术经济指标

本项目的主要技术经济指标见以下《主要技术经济指标表》：

主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

规划建设用地

m2

26164

合39.25亩

2

规划总户数

户

134

3

规划总人口

人

470

4

总建筑面积

m2

18500

4.1

居住建筑面积

m2

18000

4.2

公用建筑面积

m2

500

5

建筑密度

％

56.95

6

绿地率

％

30

7

容积率

0.71

8

停车率

％

100

9

总投资

万元

2151.61

10

建设工期

月

12

第四节可研报告结论

本项目为XX市XX镇全面推进新型农村社区建设启动的农村住房建设项目，项目的总用地面积26164m²，总建筑面积18500m²，其中居住建筑18000m²，公共建筑500m²，容积率0.71，基底建筑面积14900m²，建筑密度56.95％，绿地率30％。

道路广场占地面积3415m²，绿化面积7849m²。

尖山社区项目固定资产投资估算为2151.61万元，其中：

建筑工程费用为1942.76万元、其他费用126.1万元，基本预备费82.75万元。

资金筹措渠道为财政投资，财政出资人为XX市XX镇人民政府。

项目计划于2011年3月开始前期准备工作，争取于2012年5月建成，建设期约12个月。

项目按造统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求，推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。

本项目的建设，能够有效加快改善项目区农村居民住房条件和生活环境，促进农村精神文明建设，促进经济平稳较快增长，促进社会和谐稳定。

本项目的实施可腾出土地59亩，为当地工农业可持续发展提供宝贵土地资源，为增加村民收入拓展更大空间。

因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。

第二章项目提出的背景及建设的必要性

第一节项目提出的背景

为深入贯彻党中央、国务院关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展的一系列决策部署，充分发挥农村住房建设与危房改造在扩大内需中的作用，促进全省经济社会平稳较快发展，2009年2月26日，山东省人民政府鲁政发【2009】17号文下发《关于加快推进农村住房建设与危房改造的意见》，文中指出，山东省工作目标为：

1、农村住房建设：

从2009年起，用3年时间实施农村新居建设工程，每年确保新建农房75万户，力争达到100万户，3年直接拉动投资3000亿元左右。

2、农村危房改造：

力争用5年时间基本完成全省80万户农村危房改造任务，半岛8市3年内基本完成，其余9市5年内基本完成；2009年全省力争先行改造5万户。

3、农村基础设施和公共服务设施建设：

加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫等设施，每年完成投资100亿元以上，力争5年内全省农村道路由“村村通”逐步向“网络化”、“村内通”延伸，基本实现村庄“硬化、净化、亮化、绿化、美化”。

为切实做好XX市农村住房建设与危房改造工作，全面推进社会主义新农村建设，根据省委、省政府统一部署，结合XX市实际，2009年5月16日，XX市人民政府济政发【2009】21号文下发《关于加快推进农村住房建设与危房改造的意见》，工作目标为：

1、农村住房建设。

从2009年起，连续3年实施以合村并点、旧村改造、压煤村搬迁、城中村改造、新型乡镇及小城镇建设等为内容的农村新居建设工程，每年确保新建农房8万户，力争完成10万户。

2、农村危房改造。

从2009年起，力争用5年时间基本完成全市6万户农村一级危房改造任务，2009年先行改造1.6万户。

3、农村基础设施和公共服务设施建设。

加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气与供气、集中供热及科教文卫等设施。

2008年XX市市委、市政府出台了《关于加强民政工作促进社会和谐稳定的意见》。

意见指出，要以“和谐社区”建设为目标，健全新型社区管理服务体制。

到2010年，全市建成1000个功能完善、民主和谐的新型农村社区。

2009年5月份XX市又召开了全市新型乡镇新型农村社区暨农村住房建设推进会，会上明确提出，从2009年始，全市每年建成100个左右的新型农村社区示范点，力争通过3－5年时间，在全市建成1000个左右的新型农村社区。

2010年以来，XX市市委、市政府深入学习贯彻科学发展观，立足城乡统筹发展，着眼改善农村人居环境，以建设新型农村大社区为重点，大力度推进新型农村社区和农村住房建设工作。

2010年1月16日XX市政府召开城乡建设用地增减挂钩工作现场会，出台《XX市人民政府办公室关于成立XX市城乡建设用地增减挂钩工作领导小组的通知》（济政办〔2010〕5号）文件。

为切实做好该项工作，XX市委、市政府多次召开专题会议、调度会议、市委常委会议、市政府常务会议，研究制定加快推进新型农村社区建设的工作措施；成立了由市长任总指挥的高规格指挥部，下设5个工作组，加强督促检查和工作指导；制定出台了《关于加快新型农村社区和农村住房建设的实施意见》等文件，对全市新型农村社区建设的总体目标、基本要求、建设标准、奖补政策以及组织领导等提出明确要求。

各镇街及市直部门也成立了相应的工作班子，扎实推进新型农村社区建设。

工作中，建立了信息报送、督导检查、阶段观摩评比等规章制度，实行部门包保责任，倒排工期、挂图作战、一线督导、现场办公，逐环节推进落实，确保按标准要求和时间节点完成任务。

同时，广泛宣传发动，扎实做好群众思想工作，认真制定拆迁安置方案和工作预案，维护群众利益和社会稳定，严格落实工程质量责任终生负责制，严把队伍关、监理关、验收关，确保盖群众满意楼房，建群众满意社区。

作为XX市龙头乡镇的XX镇紧紧抓住难得的发展机遇期，千方百计筹措资金，加大投入力度，切实加快公共设施建设、生态建设和新型农村社区建设进度。

工作中坚持以现代化眼光抓规划，按照镇村统筹规划、城乡一体发展的要求，把区、镇、村作为一个有机整体，规划为七个中心社区，统一配套基础设施，统一规划居住、工业、商贸、休闲观光区，使城乡发展相互衔接。

以市场化手段抓经营，以城市化经营的理念，依法运作，大胆置换，建立市场化、多元化投融资机制，拓宽融资渠道。

以精品化眼光抓建设，用城市的标准建设新型社区，适度超前配套完善路网、管网、水电气网等配套基础设施，把新型社区建设成精品工程，切实改变农村居民的居住条件，力促城乡环境面貌大改观。

在调查研究、反复论证的基础上，XX镇人民政府提出建设本项目，并委托济南智华咨询有限公司编制本项目的可行性研究报告。

第二节项目建设的必要性

新型农村社区是“适势而生，随势而兴”，是农民群众建设美好家园的示范区。

改革开放以来，我国农村经济快速发展，农民生活水平显著提高，村党组织领导的充满活力的村民自治机制初步形成，各项社会事业长足进步。

但农村基础设施建设、公共服务、村民委员会的自治功能、社会力量参与社会主义新农村建设等方面与全面建设小康社会的要求还不相适应。

大力开展农村社区建设，有利于不断满足农村居民日益增长的物质文化生活需要，加快实现建设富裕文明和谐新农村的奋斗目标；有利于搭建推进社会主义新农村建设的有效平台，把建设社会主义新农村的各项政策措施落实到农村基层，引导社会公共服务向农村延伸，调动群众和社会力量参与社会主义新农村建设的积极性，促进城乡经济社会协调发展；有利于进一步深化农村基层民主政治建设，动员村民积极参与村民自治的各项事务，完善民主选举、民主决策、民主管理、民主监督的村民自治机制，保障村民群众的民主权利；有利于协调农村各种利益关系，化解农村社会矛盾。

建设新型农村社区，是加快推进农村工业化、城镇化、城乡一体化的有效途径，通过旧村改造、合村并点建社区，集约节约利用土地，以地生财兴业，加快农村用地向城镇集中、工业用地向园区集中和农民变市民的步伐，推进城乡融合和一二三产业融合发展，构筑一体化发展新格局；还是提升新农村建设档次水平的正确选择，有效解决“就村建村”、零散布局、分散投入、造成浪费的现象，推动农村科学发展跨越发展。

本项目是为了适应形式发展的需要，是扩大内需增加农村投资的重大举措，在引导农民增加生活消费、加强农村基础设施建设的同时，启动农村新居建设是扩大投资的一大重点，对拉动经济平稳较快发展具有重要的现实意义。

第三章建设规模及主要建设内容

第一节建设规模

综合考虑XX镇为缩小城乡住房差别、改善农民住房条件、推进新型乡镇进程的建设的实际需要，结合本项目建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目的总用地面积26164m2，总建筑面积18500m2，其中居住建筑18000m2，公共建筑500m2。

容积率0.7，建筑密度34%，绿地率30%。

第二节主要建设内容

本项目总建筑面积为18500m2，主要建设内容包括134户住宅，建筑面积为18000m2；公建建筑面积为500m2（包括浴室、超市、村委会、公厕等）。

主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

规划建设用地

m2

26164

合39.25亩

2

规划总户数

户

134

3

规划总人口

人

470

4

总建筑面积

m2

18500

4.1

居住建筑面积

m2

18000

4.2

公用建筑面积

m2

500

5

建筑密度

％

56.95

6

绿地率

％

30

7

容积率

0.71

8

停车率

％

100

9

总投资

万元

2151.61

10

建设工期

月

12

第四章建设场址与建设条件

第一节建设地点

XX市位于山东省南部偏西，XX市东南部，东临临沂地区平邑县，南毗枣庄市山亭区和滕州市，西与XX市任城区和微山县接壤，北与XX市的兖州市、曲阜市和泗水县交界。

全境东西最大横距63公里，南北最大纵距35公里，总面积为1613平方公里。

XX镇位于“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”，战国时期著名思想家孟子的故乡，国家历史文化名城——山东省XX市东部，距市区20公里。

全镇共有100个村，总人口8.4万人，其中城镇人口1-3万人，总面积178平方公里，交通便利，通讯快捷，农业林茂粮丰，结构调整趋于合理，系XX市农业、林果大镇之一。

镇党委、政府带领全镇人民根据市场要求，加大产业结构调整的力度，大力发展特色林果产品，现已建成“双万亩石榴园”、“万亩枣园”、“万亩杏园”、“万亩桑园”四大园区，现已成为全镇的支柱产业。

同时还根据该镇的特点发展了地瓜、花生及林木的生产，尤其石榴、红枣、凯特杏等生态产业省内文明。

境内五宝庵山、连青山横贯XX北部，素有邹东“小峄山”之称。

该项目建于XX市XX镇镇区内，该区域基础设施配套完善，交通、通讯便捷，水电供应齐全，适合本项目的建设。

第二节　建设条件

一、自然条件

1、地形

基地位于现有尖山村以西、狼舞山路以东，地块呈规则方形，南北长211米，东西宽124米，面积2.6164公顷。

地形整体东北高、西南低。

基地东部为尖山老村。

地势平坦、区位优势明显，交通便利，建设条件良好，适合进行社区建设。

2、气候

XX市属暖温带，为东亚太陆性季风气候区，四季分明，降水集中，雨热同步，冷热季和干湿季区别明显。

全市年平均太阳辐射总热量120.64千卡／平方厘米，年日照时数为215l—2596小时，平均占可照时数的55％，年平均气温为14.1℃，日平均气温稳定超过0℃农耕期297天，其间太于0℃的积温为5217℃，日平均气温≥10℃的活动积温为4697℃，持续217天。

全年无霜期年均为202天，平均初霜日在10月28日，平均终霜日在4月8日。

年平均降水量为777.1毫米，主要集中在6、7、8月份，年最大降水量为1225.5毫米，年最小降水量为434.4毫米，年际之间和年内各季节的降水极不平衡。

历年平均相对湿度64％。

3、水文

境内水系属淮河流域，主要河流有属沂河、泗河2大水系的40多条河流，较长的河流有泗河、白马河、城南大沙河、城前大沙河、大沂河、石墙河、龙河7条大河，分别流入泗水县、曲阜市、滕州市、微山县等境内。

绝大部分属季节性间歇河流，汛期有水，冬春干涸，源短流急，含沙量大，平均年地表径流量3.7亿立方米。

大中小型水库110座，其中孟子湖水库设计库容1亿立方米以上。

4、地质

XX市位于泰山穹窿以南，属华北地台型。

处于新华夏构造体系第二隆起带与第二沉降带的交界线附近。

境内岩石走向近似东西，两端变化较大，呈现波浪形弯曲，岩石倾角一般三至五度之间。

无火层岩运动。

由于各期地壳运动，境内地质构造复杂。

西南部为寒武纪灰岩带。

西北部是断陷盆地，上部第四纪，下部为石炭、二叠纪煤系地层。

沉积层厚度2450米，地势东高西低，境内最高海拔648.7米，最低海拔35米，平均海拔77.8米。

地型分为低山、丘陵、平原、洼地、水面五种类型。

以京沪铁路境内段为界，铁路以东和西南部为低山丘陵。

约占总面积的70％，铁路以西为平原洼地：

约占总面积的30％。

二、配套条件

1、供水

给水水源为现状尖山村自备地下水井，采用网前塔式供水，从社区东部的老村引入社区。

社区内采用环状主干管供水，保证供水的安全性。

2、排水

排水机制采用雨污分流。

雨水依地势排入村南，该处设拦水坝蓄雨水用于农业灌溉。

污水管网布置DN400管道分片收集，经处理后向南排入蓄水池。

3、供电

近期采用架空电力线，远期改为埋地电缆。

采用户均负荷法预测用电负荷指标，按4KW/户，总户数134户，计算用电负荷为600KW。

社区供电由王村片区变电站统一供电，在社区服务中心绿化带内设置厢式变电站；沿社区内东西大道及南北大道架设路灯，间距30-40米。

4、交通

社区道路规划为三级：

（1）外部联系道路：

狼舞山路规划红线宽25米；

（2）社区级道路，即社区主路，红线12米，路面宽8米，两侧各2米绿化带；（3）宅前路8米，路面6米，，两侧各1米绿化带。

5、通讯

XX市的通讯条件十分优越，已先后建成了程控通信网络（程控电话容量已发展到6万多门，全市已村村开通直拨电话）、本地电话网、移动通讯网、国际互联网、数字数据网、长途电信智能网、可视电视会议网、168信息网及国内数字卫星通讯网。

有线电视、电话线采用埋地线缆。

加强供电设施与通讯网建设，供电实行一户一表，电力电信线沿路敷设。

综上所述，该项目地形平坦，交通便利；供电、供水、通讯等基础设施建设已趋于完备，功能齐全。

项目建设所需建筑材料、装备等均可采用公路运输解决，能够满足项目建设的需要。

第五章总体规划方案

第一节规划依据及指导思想

—、本项目主要规划依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《村镇规划编制办法》

3、《村庄和集镇规划建设管理条例》

4、XX镇提供的电子版地形图

5、XX镇发展设想

二、规划指导思想及原则

本项目本着“一切为用户着想”的指导思想、体观对人的关怀，力求建成一个功能合理、公共设施配套，室内优雅、室外环境优美，建筑新颖，交通便捷的地标性小区。

设计原则为：

1、人本原则——充分考虑村庄搬迁建设社区的背景和农家人的生活方式，以人为本，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。

2、自然原则——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，力求塑造一个集生活、工作、休闲等功能多元化发展的综合功能区。

3、经济原则——作为住宅区，道路、建筑等都应充分考虑地形因素，尽量减小土方建设量。

4、融合原则——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、休憩行为的融合，建筑与绿化环境的融合。

5、安全原则——适度的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。

针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。

并加强物业管理，确保居住的安全性。

第二节总体规划方案

根据项目场址地形地貌特点及规划要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置（总平面图附后）。

项目的总用地面积26164m²，总建筑面积18500m²，其中居住建筑18000m²，公共建筑500m²，容积率0.71，基底建筑面积14900m²，建筑密度56.95％，绿地率30％。

道路广场占地面积3415m²，绿化面积7849m²。

一、用地布局规划

居住用地主要分为三大类：

住宅用地、配套公建用地及休闲广场用地。

二、空间结构

社区规划结构为“一点、两轴、三团”。

一点：

指狼舞山主入口处的公建服务区该处设置主入口广场、公共绿地、活动广场，是社区居民游憩、生活交往的主要场所；

两轴：

贯穿全社区的东西大道和南北大道。

三团：

指老年房组图，二层居住组团，三层居住组团。

公建：

小区规模为134户，为居住组团。

规划根据人口规模，确定公建配套，使之即完全满足组团的要求又向小区配套要求靠拢。

住宅：

为适应村庄搬迁建住宅的特殊性，住宅均采用1~3层，户型建筑面积约为120m²。

公共绿地：

全区贯穿以绿化为主体的户外空间特征，从入口到中心绿地到组团绿地，到宅前绿地，处处营造一种绿的氛围。

中心景观方便居民健身、交流、娱乐等活动的开展。

三、道路交通规划

1、道路设计原则：

统一性原则：

遵循组织交通原则进行路网规划。

合理分区，按照观景的三统一原则进行路网规划。

便捷性原则：

以主导性为主的道路尽量直达，以车流为主适度的曲折，达到减速限速特性。

经济性原则：

结合景观处理，尽量减少土方工程。

舒适性原则：

道路与环境相结合。

曲折幽静，对景生情，营造停留空间。

2、交通体系：

居住区道路在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下，创造适度的人车分流交通系统，同时又将道路设计与社区景观设计相结合，强调对景与转换，以形成步移景异的空间变化。

本规划区车行主路为环状，景观道路承受较小的交通压力，更趋向于景观作用。

同时，次要道路又形成一个组团的联系，这种道路体系，保证了中心区不被车行道穿越，取而代之的是联系各区的步行道。

步行路主要是联系中心绿地两侧的人行交通，景观作用非常重要，车辆不进入，从而减小对中心绿地的影响。

四、绿地景观规划

绿地系统由中央绿地、道路绿化、街坊绿地三部分组成，体现“绿色通道，绿色休闲”的规划特征。

中央景观带贯穿用地南北，使全区有良好的视觉景观，也保证整个区域的通透性。

本规划将环境和道路、入口、建筑等紧密的结合起来，沿景观步行道设置一系列的小品景观：

从而形成景观节点。

由此，以“景观节点—景观步行道—中心绿地”形成“点—线—面”的绿化系统，营造绿意葱葱，错落有致，步移景异的花园式居住空间。

使居民感受高尚、优雅的生活情趣是环境设计的最终目的，设计中尽量增加绿化面积，并以景观绿带，组团庭院绿化，宅前绿地构成由公共到私密的景观系统，达到人工与自然和谐共融的风景，同时营造住区可识别的个性特征。

五、设备管线布局

依据规范要求，设备线管总平面设计统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，并力求适应维修和改扩建的需要；同时，明设管道应排列整齐，并应根据不同用途以不同颜色分别标明。

给排水、热力等管道沿区内道路依次布置并保留有检查井，并采用直埋方式，埋深不小0.8m。

六、竖向设计

竖向设计应满足以下要求：

合理利用地形地貌，减少土方工程量。

满足各种管线的埋设要求。

有利于建筑布置与空间环境的设计。

对外联系道路的高程与外围道路高程平顺衔接。

道路标高的结合，既要考虑新建筑物的要求，又要兼顾与原有建筑物的结合，使其排水便捷通畅。

人行道需设无障碍和防滑措施。

地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。

建筑物室内外高差取0.15～0.45m。

七、规划经济技术指标一览表

主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

规划建设用地

m²

26164

合39.25亩

2

规划总户数

户

134

3

规划总人口

人

470

4

总建筑面积

m²

18