资金过桥与现金赎楼业务商业计划书.docx
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资金过桥与现金赎楼业务商业计划书
资金过桥与现金赎楼业务商业计划书
信用担保行业在深圳发展已有近10个年头,担保机构从起初的中小企业信用担保中心和高新投资担保公司两家国营担保机构,发展至现在,总数已逾300家,且大部分为吸纳民间资本的民营担保机构。
这些担保机构中,只有不超过10家主要从事银行融资担保业务,其他大部分都在开展现金融资业务,业内或称“短期拆借”、“委托放款”、“现金服务”等,但其实都属于高利贷业务。
从近几年的情况看,深圳的担保机构业务都比较饱满,资本年化回报率普遍在15%以上,远远高过市场平均回报。
2009年,随着金融危机对实体经济的影响不断加深,作为担保公司的主要客户民营中小企业受制于资金链紧张、出口萎缩、资产缩水等原因,经营陷入困境。
在这种情况下,过去作为担保机构主业的短期拆借业务风险加大,于是担保机构纷纷转型业务方向,将眼光投在风险较低的资金过桥业务和现金赎楼业务上。
一、业务介绍
(一)资金过桥业务
1、概念:
资金过桥业务,指出资方向需求方提供资金,满足需求方特定资金需要,且融资全过程(包括资金发放、资金运作、资金收回)由出资方封闭操作的业务。
2、业务分类
(1)银行贷款还旧借新业务
从2000年以来,随着商业银行考核与风险管理体制变化,流动资金贷款一般不再展期,而是采用“还旧借新”方式,即一笔贷款到期,银行会要求借款人先还清贷款,然后再发放一笔新的贷款。
在实际操作中,这种业务还衍生出其他业务,包括在综合授信前提下,商业承兑汇票的滚动开立;代交授信保证金等。
案例一:
A企业在B银行有一笔1年期流动资金贷款1,000万元将于2009年3月15日到期。
3月1日,A企业经银行客户经理王某向B银行提出展期1年申请,王某按照银行授信审查程序将展期申请及借款人材料通过报分行审批;3月8日,分行批复下来,同意向A企业发放1年期贷款1,000万元,但要求A企业必须先还清到期贷款本金1,000万元及利息(还旧)。
此时,A企业因经营原因,无法自筹1,000万资金偿还旧贷款,只得向担保公司短期拆借,借款金额1,000万元,借款期限3天(3月15日至3月17日),费用15万元(相当于借款本金的1.5%,业内统称“1.5个点”)。
3月15日,担保公司将1,000万元划至贷款帐户,A企业以此偿还银行借款本金;3月17日,获得B银行流动资金贷款1,000万元,直接归还担保公司。
案例二:
A企业在B银行有额度1,000万元、有效期2年的商业承兑汇票综合授信,有效期内可以循环使用。
A企业在该授信项下于2008年1月4日从B银行开出一张买方承兑的商业承兑汇票,面额300万元,期限3个月,已于汇票开出当日贴现取出。
4月4日,即商业承兑汇票到期日,A企业向担保公司借款300万元,并于当日归还银行。
4月5日,A企业在综合授信项下新开出一张商业承兑汇票,并于4月6日贴现取出,当日归还担保公司。
案例三:
A企业在B银行有一笔1年期的流动资金贷款2,000万元,抵押物为一套价值3,500万元的红本房产。
A企业刚加入了深圳总商会互保池,由于互保池担保,以该套房产作抵押,可以在互保池合作银行贷款4,000万元;因此,A企业希望提前归还在B银行的2,000万元贷款,解除房产抵押,以该房产向互保池合作银行C银行申请4,000万元贷款。
在确认C银行已批准贷款的前提下,A企业向担保公司借款2,000万元,提前偿还B银行贷款,解除房产抵押。
A企业将该房产抵押在C银行,C银行发放贷款4,000万元,A企业将其中1,000万元归还担保公司。
案例四:
A企业从某地产公司购买了两套商业用途房产,一套(B房)买价1,500万元,已付清购房款,取得房产证;另一套(C房)价值1,000万元,由于无力支付购房款,无法办证。
A企业为了简化融资手续,希望待C房房产证取得后,与B房一并抵押给D银行申请贷款2,000万元。
D银行已书面同意该笔抵押贷款,但前提条件时必须红本抵押。
因此,A企业找到担保公司,提出以B房作抵押借款1,100万元,期限1个月(与办理房产证、取得D银行贷款所需时间匹配),用以支付购房款及办理房产证相关费用,第一还款来源为D银行贷款。
担保公司办完抵押手续后,向A企业划付借款1,100万元,A企业以1,000万元支付购房款,另100万元用以办证。
20天后,A企业取得C房房产证,担保公司在核实D银行贷款批复后,解除B房抵押,由A企业将该两套房产抵押给D银行。
拆借到期前第3天,D银行贷款下柜,A企业归还担保公司1,100万元。
(2)单笔贸易融资资金过桥业务
贸易融资又称“保理”业务,目前深圳各家商业银行都在开展。
银行出于风险控制和操作简便考虑,都按照“N+1”模式开展保理业务,即围绕一家规模大、信用好的采购商,即“1”,为这家采购商的所有供应商提供基于应收帐款管理的保理融资业务,这些供应商就是“N”。
由于深圳的银行都在极力开展这项业务,深圳几乎所有大的制造企业的保理业务都被银行垄断,其他机构已经无法再分一杯羹。
但是,游离于这些“N+1”之外的单笔贸易融资业务却被忽视了,这就为民间资本提供了一个很好的运用渠道。
案例五:
某民营移动通信服务公司一直以硬件维护和软件集成为主业,经营规模很小,发展很慢。
2008年1月,该公司通过关系承接了一笔联通的采购业务,即从中兴通讯采购一批电信设备,采购价700万元,然后卖给联通并负责安装调试,销售价和安装费共计1,000万元。
1月20日,该公司完成与中兴通讯和联通的签约,约定3月1日以全额付款方式从中兴通讯提货,3月5日前交货给联通,交货日1个月内完成设备的安装调试,交货及验收当日联通支付合同价款的50%,即500万元。
该公司目前能够自筹的资金只有200万元,尚有500万元的资金缺口希望借用民间资本。
某担保公司承揽了该业务,约定借款给该公司500万元,期限5天(3月1日至5日),费率2%,即10万元。
案理六:
某个人承揽了一单政府采购业务,总金额500万元,毛利100万元,由某担保公司提供资金,期限15天,费率3%。
担保公司为控制业务风险,全程参与采购合同签订,以及资金流和物流全过程。
3、资金过桥业务收费标准
资金过桥业务收费一般标准为:
●使用资金天数在3天以内,费率为1.5%
●使用资金天数为3—5天(不含3天),费率为2%—2.5%
●使用资金天数为5—7天(不含5天),费率为2.5%—3.5%
●使用资金天数为7—15天(不含7天),费率为3.5%—5%
尽管以上收费标准被业内普遍使用,但受资金市场供求关系、竞争程度等因素影响,在实际执行中变动较大,但仍然属于收益较高的直接融资业务。
3、资金过桥业务风险控制
资金过桥业务被普遍认为是低风险的直接融资业务,且市场容量巨大,根据2008年粗略统计,深圳每年有约1,000亿元左右的贷款需要过桥资金叙做,按照平均收益3%计算,共有约30亿元的收入。
去年深圳新成立了一家由海外游资设立的担保公司(硅银担保),资金容量近10亿元,专门用于银行贷款还旧借新过桥业务,在不到1年的时间里,完成了约50亿元的过桥业务,获取投资收益近2亿元。
资金过桥业务风险控制主要从以下几方面入手:
(1)通过核实银行新贷款批复,确认资金用途和还款来源的真实性;
(2)调查借款企业的财务状况和诉讼情况,确认在银行偶然不能放款情况下,即使转为短期拆借,也能确保收回本息;
(3)控制借款人银行贷款帐户结算印鉴、网上银行密码、支票,确保新的银行贷款下柜后直接归还出资人;
(4)尽量要求借款人提供抵押物;
(5)由借款人实际控制人提供无限连带责任担保;
(6)贸易融资过桥业务除上述风险控制措施外,风险控制人员全程跟单。
(二)现金赎楼业务
赎楼,是指在二手房交易过程中,由第三方出资替卖方归还银行贷款,解除房产抵押,赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。
赎楼业务的方式很多,常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。
除现金赎楼外,其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。
对于一家新成立的担保公司来说,短期内很难取得银行授信,因此,以现金方式开展赎楼业务比较现实。
现金赎楼担保业务,是指卖方将其房产转让给买方时,根据卖方的申请,由担保机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款,以便顺利办理房产过户的业务。
目前现金赎楼收费标准为:
●使用现金20天以内,费率为1.5%
●使用现金超过20天,但在1个月内的,费率为2%
●使用现金超过1个月,以后每增加15天增加1.0%
根据深圳房产交易情况,现金赎楼关内一般可在10-20天内完成;关外时间稍长,一般在20-30天之间。
现金赎楼业务由于有真实交易背景,金额不大,只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封,几乎没有风险。
因此,对于一家新成立的担保机构而言,现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务,以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。
二、开展资金过桥和现金赎楼业务需要具备的条件
(一)成立一家担保公司
从理论上讲,资金过桥业务自然人或任何投资机构都可以做,但为了迎合市场认知实际情况,也便于以后通过银行授信取得担保额度,仍然需要有一家担保公司作为运作平台。
担保公司的审批部门为贸工局,尽管对注册资本没有明文要求,但低于3000万元很难批下来。
另外,目前国家把培育信用担保行业作为解决中小企业融资难问题,引导民间资本阳光化运作的重要举措,给予了许多积极的鼓励和推进政策,所以,成立一家新的担保公司应该没有障碍。
(二)最低资金需求1,000万元
从过往情况看,银行还旧借新资金过桥业务单笔普遍集中在500万元以上,若在相同时期内存在两单业务,最低资金则需要1,000万元。
(三)人员配备
1、高级职业经理人2-3名,要求有担保行业从业经历,能够维持与约30家左右商业银行支行的业务合作关系;
2、兼职顾问1名,要求在银行担任支行行长职务,熟悉银行授信流程和“潜规则”,随时提供最近信贷政策;另,在公司初创时期,负责现金赎楼业务;
3、项目经理2名,要求熟悉财务和法律事务,具体经办业务;
4、会计1名,由公司股东委派,对股东负责,参与业务风险控制;同时,负责公司日常行政和财务管理工作;
5、出纳1名,由公司股东委派,对股东负责,除办理日常出纳业务外,具体办理资金过桥业务的帐户控制。
(四)建立科学的决策机制
公司设立决策委员会,负责对资金过桥业务的决策,成员包括股东代表、高级职业经理、兼职顾问、会计,其中股东代表担任主任职务。
决策委员会主任享有一票否决权。
三、运作模式
(一)资金的承诺认缴制
为了防止资金闲置,同时从根本上防范股东资金被挪用风险,股东的出资采用承诺认缴制,即:
1、职业经理承诺:
在没有业务情况下,公司资金由出纳划回股东指定帐户,毋须职业经理同意;股东承诺:
在项目经决策委员会同意操作时,股东将相应业务资金划回公司。
2、股东承诺:
从现金收益中留存100万元资金用于现金赎楼业务和日常营运支出,由股东指定的职业经理负责运作。
(二)市场营销
担保公司成立初期,高级经理人的主要工作是市场营销,即用尽可能短的时间,建立与不少于30家商业银行支行的业务合作关系。
原则上公司的银行贷款还旧借新业务主要来源于支行行长或主办客户经理推荐,公司安排收入的10%作为推荐人的佣金。
项目经理不参与市场营销,专注于项目操作,公司给予相当于收入2%的提成奖励。
(三)收益分配
1、担保公司的收益按收付实现制确认,按以下公式计算:
收益=收入-日常营运开支-业务推荐人佣金-项目经理提成
其中日常营运开支包括:
人员工资、营销费用、各种杂费等。
2、股东固定回报
职业经理和兼职顾问与股东签订协议,约定股东固定回报为年化收益率15%;若达不到,职业经理不享受任何奖励。
3、超额收益分成
公司年化收益率超过15%,超过部分由公司员工与股东按照一定比例分享,如下:
(1)股东除享受固定回报15%外,还享受超额收益的30%;
(2)职业经理、兼职顾问在日常固定工资之外,享受超额收益的60%;
(3)项目经理、会计、出纳在日常固定工资和项目提成之外,享受超额收益的10%。
职业经理、兼职顾问、项目经理、会计、出纳的分配系数由董事会制定。
四、收益预测
(一)预测基础
1、资金过桥业务
假定公司有30家合作支行,每家支行全年平均推荐1单过桥业务,平均金额750万元,平均费率2%,每年收入预计可达到450万元(750万元*2%*30)。
2、现金赎楼业务
假定公司每月做成5单现金赎楼业务,单笔平均金额30万元,平均费率1.5%,每年收入预计可达到27万元(30万元*1.5%*5*12)。
3、人员工资
假定公司工资标准(月)为:
职业经理10000元,兼职顾问5000元,会计6000元,出纳3000元,项目经理4000元,则每月工资支出共计约42000元,全年工资支出504000元。
4、日常营运开支
预计办公场地租金及物业费约10000元前提下,预计全年日常营运开支约20万元。
5、营销费用
营销费用指职业经理为开发和维护合作支行及主办客户经理,而发生的日常公关费用。
假定每月2万元,全年预计约24万元。
6、返佣
若按业务收入的10%计,预计全年返佣支出约47.7万元。
7、项目提成
若按业务收入的2%计,预计全年项目提成支出约9.54万元。
(二)预计收益
全年预计收益=450+27-50.4-20-24-47.7-9.54=325.36(万元)
(三)股东回报
1、固定回报150万元;
2、超额收益分享=(325.36-150)*30%=52.61(万元)
即:
预计股东全年投资回报约202.61万元,投资回报率(年化)为20.26%。
编制人:
郑建设
编制日期:
二〇〇九年三月二十日
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