山东省房地产行业月度分析报告201003期.doc

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北京银联信信息咨询中心

BeijingUnbankConsultantInstitute2010年山东省房地产行业月度分析报告

北京银联信信息咨询中心

2010年第03期

数据截至：

2010年04月

北京银联信信息咨询中心

54

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正文目录

第一章全国宏观经济及货币环境分析 7

一、国内宏观经济走势分析 7

（一）工业经济增长趋缓 7

（二）城镇固定资产投资继续回落 8

（三）居民消费平稳增长 9

（四）价格指数显现走高 10

二、国内货币环境运行分析 12

（一）货币供应高位微调 12

（二）新增贷款反弹，略高于市场预期 13

三、宏观经济走势对房地产市场影响分析 13

（一）工业经济增长和国家新政共同刺激房地产市场 13

（二）房地产供给渐平缓 14

四、国内房地产市场整体运行监测 14

（一）行业景气情况 14

（二）土地市场情况 15

（三）供需对比情况 17

第二章山东省房地产市场的运行分析 18

一、山东省经济运行情况分析 18

（一）工业生产增速快中有落 18

（二）固定资产投资保持较快增长 18

（三）居民消费价格基本稳定 19

（四）财政收入保持快速增长 19

（五）金融运行相对平稳 19

二、山东省房地产市场的运营分析 20

（一）山东省房地产投资情况分析 20

（二）山东省房地产销售情况分析 24

（三）山东省房地产细分市场分析 30

第三章山东省主要城市房地产市场分析 36

一、济南市房地产市场分析 36

（一）土地市场分析 36

（二）商品住宅市场 37

二、青岛市房地产市场分析 40

（一）土地市场分析 40

（二）商品住宅市场分析 41

第四章全国房地产信贷市场分析 45

一、新增信贷超预期，考验央行通胀压力 46

（一）季度初房贷冲动导致新增信贷超预期 46

（二）购房中长期贷款占比下降 46

二、严格的差别化信贷政策将挤压部分购房需求 47

（一）自住型需求被迫退出市场 47

（二）投资型需求影响程度取决于政策实行力度 48

第五章国家最近热点政策 49

一、银行不得对投资投机贷款 49

二、贷款首付不得低于50% 49

三、“京十一条”出台 50

（一）让住房性需求迅速减少 50

（二）住房价格上涨很快得到抑制 51

（三）没有涉及商业和写字楼市场 51

附表：

2010年房地产开发企业一级资质延续评审结果 52

图表目录

图表1：

2009年4月-2010年4月全国工业增加值同比增速 7

图表2：

2009年4月-2010年4月全国城镇固定资产投资增速 8

图表3：

2009年4月-2010年4月全国社会消费品零售额增速 8

图表4：

2009年4月-2010年4月全国CPI变动情况 9

图表5：

2010年4月我国主要宏观经济指标 10

图表6：

2009年4-2010年4月m1增速、m2增速、m1/m2变化 12

图表7：

2009年4月-2010年4月全国房地产开发景气指数趋势 14

图表8：

2010年4月全国29个重点城市土地交易情况 15

图表9：

2009年4月-2010年4月山东省各月房地产开发投资额及占全国比 19

图表10：

2009年4-2010年4月山东省房地产投资增速与全国对比图 20

图表11：

2009年8月-2010年4月山东省到位资金额度及增速的变化 20

图表12：

2010年4月山东省房地产投资资金来源结构 21

图表13：

2010年4月山东省房地产投资资金来源结构 21

图表14：

2009年7月-2010年4月山东省每月住宅投资占房地产投资额比例趋势 21

图表15：

2009年7月-2010年4月山东省房地产投资和住宅投资增速情况 22

图表16：

2009年9月-2010年4月山东省各月商品房累计销售面积变化 23

图表17：

2009年9月-2010年4月山东省商品房每月销售面积及同比增速 24

图表18：

2009年9月-2010年4月山东省各类房屋累计销售面积及同比增速 24

图表19：

2009年9月-2010年4月山东省各类房屋销售面积占比 25

图表20：

2009年9月-2010年4月山东省商品房累计销售额情况 25

图表21：

2009年9月-2010年4月山东省商品房累计销售额同比增速 26

图表22：

2009年9月-2010年4月山东省各类房屋累计销售额同比增速 26

图表23：

2009年7月到2010年3月山东省各类物业平均销售价格 28

图表24：

2009年9月-2010年4月山东省各类住房平均价格走势 28

图表25：

2009年9月-2010年4月山东省各类住房平均销售价格增速 29

图表26：

2009年8月到2010年4月山东省各月和累计土地购置情况 29

图表27：

2009年9月-2010年4月山东省住宅新开工累计面积及同比增速 31

图表28：

2009年7月到2010年4月山东省住宅累计竣工、销售、新开工概况 32

图表29：

2009年7月-2010年4月山东省办公楼累计新开工、竣工、销售概况 32

图表30：

2009年8月-2010年4月山东办公楼累计新开工、竣工、销售面积 33

图表31：

2009年8月-2010年4月山东商业营业用房累计新开工、竣工、销售面积 34

图表32：

2009年8月-2010年4月商业营业用房竣工、销售、新开工面积增速 34

图表33：

2010年4月济南市新增土地供应情况 35

图表34：

济南市4月商品房批售面积区域分布 36

图表35：

济南市4月商品房批售面积区域分布 37

图表36：

济南市4月商品住宅新增供应统计分析表 38

图表37：

4月济南市成交总量 39

图表38：

2010年4月青岛市土地出让情况 40

图表39：

青岛市4月份各区域成交面积占比示意图 41

图表40：

2010年4月青岛市各集团主要楼盘销售面积 41

图表41：

2010年4月市南区楼盘销售前三强 42

图表42：

2010年4月市北区楼盘销售前三强 42

图表43：

2010年4月四方区楼盘销售前三强 43

图表44：

2010年4月李沧区楼盘销售前三强 43

图表45：

一套200万房子月均还款额度 46

图表46：

2010年4月各银行贷款利率表 49

数据说明

本中心发布的《房地产月度分析报告》以月度为时间间隔，对全国各省份房地产市场运行情况进行监测，并加以深度分析，为商业银行房地产信贷工作提供参考依据。

为保证报告数据的权威性、准确性，我们以国家以及各省统计局发布的房地产数据为准。

但由于统计局发布数据时间的滞后性，各省房地产运行数据需要在第二月月末才对外公布，造成了报告数据部分的不及时，请您给予谅解。

为弥补这一不足，我们将对省内重点城市房地产进行动态观测，即时收集、整理重点城市房地产行业的运行情况，为银行客户提供最为详尽、及时的房地产行业动态信息，并对当月发生的热点事件进行深度剖析，尽可能满足银行客户的工作需要。

第一章全国宏观经济及货币环境分析

一、国内宏观经济走势分析

（一）工业经济增长趋缓

2010年4月份，工业生产在去年同期较低基数上保持较快增长，重工业增速有所回落；产品出口持续回升，正逐步恢复到国际金融危机前的水平；原材料、燃料、动力购进价格持续较快上涨，企业生产成本压力加大。

4月份，全国规模以上工业增加值增长17.8%，比上月回落0.3个百分点；1-4月，规模以上工业增加值同比增长19.1%，增速同比加快13.6个百分点，若考虑去年同期基数较低，以前年同期为基期，近两年1-4月平均增速为12.1%。

重工业增速有所回落，轻工业运行加快。

4月份，规模以上轻工业增长14.1%，比上月加快0.7个百分点；规模以上重工业增长19.4%，比上月回落0.6个百分点。

1-4月，轻、重工业增加值同比分别增长14.1%和21.4%；以前年同期为基期，近两年1-4月平均增速分别为10.5%和14.8%。

在规模以上工业增加值所占比重中，轻工业由去年同期的31.3%下降到29.2%，重工业则由68.7%上升到70.8%。

从分类上来看，规模以上工业出口交货值同比增长27.5%，比上月加快1.7个百分点；完成工业投资19095亿元，同比增长21.6%，比上年同期回落6.1个百分点；工业品出厂价格同比增长6.8%，涨幅比上月扩大0.9个百分点；全社会用电量同比增长23.1%，其中工业用电量同比增长25.6%，增幅比一季度回落2个百分点；全国工业产品销售率98.4%，同比提高0.7个百分点，比上月提高0.6个百分点；原材料工业增加值同比增长17.3%，比3月份回落0.1个百分点。

图表1：

2009年4月-2010年4月全国工业增加值同比增速

数据来源：

国家统计局银联信整理

（二）城镇固定资产投资继续回落

2010年4月份，全国城镇固定资产投资累计46743亿元，同比增长26.1%，比09年同期回落4.4个百分点，比一季度回落0.3个百分点。

其中，国有及国有控股投资19394亿元，增长20.8%；房地产开发投资9932亿元，增长36.2%。

分产业来看，第一产业投资增长16.5%，第二产业投资增长21.7%，第三产业投资增长29.7%。

在行业中，煤炭开采及洗选业投资592亿元，同比增长27.8%；电力、热力的生产与供应业投资2225亿元，增长5.6%；石油和天然气开采业投资506亿元，增长2.7%；铁路运输业投资1136亿元，增长17.5%。

图表2：

2009年4月-2010年4月全国城镇固定资产投资增速

数据来源：

国家统计局银联信整理

（三）居民消费平稳增长

2010年4月份，我国社会消费品零售总额11510亿元，同比增长18.5%，比去年同期快了3.7个百分点，比上个月上升了0.5个百分点。

从全国社会消费品零售总额的增速看，2010年4月份较上个月增速有所上升，但是其单月零售额几乎相同。

从2009年开始至今，全国社会消费品零售总额增速保持较为平稳的。

图表3：

2009年4月-2010年4月全国社会消费品零售额增速

数据来源：

国家统计局银联信整理

（四）价格指数显现走高

2010年4月份，我国居民消费价格指数（CPI）102.8，比上个月上升了0.4，4月份居民消费价格指数并没有超出此前预期，CPI的变动仍处于温和上涨范围。

从涨价的原因看，居民消费价格同比涨幅的上升主要原因是去年涨价的翘尾因素较大，以及蔬菜、水果等农产品涨价较多。

4月份居民消费价格总水平同比上升的2.8%中，翘尾影响约为1.5个百分点，新涨价因素约为1.3个百分点。

在新涨价的1.3个百分点中，粮食、鲜菜、鲜果涨价合计影响1.1个百分点，占新涨价因素的84.6%。

其中，粮价的持续小幅上涨是政府提高最低收购价政策调控的结果；菜果等价格的上涨主要受灾害性天气等短期因素影响。

今年1-4月份CPI平均水平2.4%，与预期的全年CPI同比涨幅为3%有一定差距，实现全年居民消费价格总水平涨幅在3%左右的预期调控目标是有基础的。

首先，价格是经济运行的综合反映，价格上涨要与经济增长相适应、相协调。

今年一季度我国GDP增速达到11.9%，各行业的景气度也明显提高。

相对于GDP的高速增长，目前的CPI涨幅是正常的；其次，今后几个月，伴随着天气好转、农产品大量上市，由蔬菜、水果引发的新涨价因素将有所减弱。

但由于去年二季度CPI下降较多，去年12月份上涨较多对今年的翘尾因素还将继续上