北京市住宅物业服务标准三级.docx
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北京市住宅物业服务标准三级.docx
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北京市住宅物业服务标准三级
北京市住宅物业服务标准(三级)
附件2:
评估项目确定的物业服务标准
一、基本要求
(一)客户服务场所
1、设置客户服务中心,配置办公家具、电话等办公设备。
2、公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。
提供特约服务的,公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
3、客户服务场所工作时间,工作日不少于8小时,其他时间设置值班人员。
4、设置并公示24小时服务电话。
(二)人员
1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2、从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3、配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。
4、项目负责人具有2年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历,为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
(三)制度
1、建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2、建立突发公共事件的应急预案。
3、建立培训体系,定期组织培训与考核。
4、建立物业服务工作记录。
(四)档案
1、建立物业管理档案。
2、配备档案管理人员。
3、应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。
(五)标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
(六)客户服务
4)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
(三)空调系统
1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2、运行期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合相关规定。
3、制定节能措施,每月对能源消耗进行统计、分析。
4、每年检查1次管道、阀门并除锈。
5、每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6、每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
7、每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
(四)二次供水设施
1、按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2、每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运行状况。
3、每季度切换1次备用水泵。
4、每年检查2次水泵润滑情况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。
5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。
6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
(五)排水系统
1、排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
2、污水泵
汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运行状态;每2周进行1次手动启动测试;每季度养护1次。
3、化粪池
每半年检查1次化粪池;组织安排清掏。
(六)照明和电气设备
1、楼内照明
每周巡视3次,一般故障1日内修复;复杂故障5日内修复。
2、楼外照明
每周巡视1次,一般故障1日内修复;复杂故障1周内修复;每月调整1次时间控制器。
3、应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
4、低压柜
每日巡视2次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。
每年检查一次电气安全。
5、低压配电箱和低压线路
每月巡视1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、清扫。
6、控制柜
每2周巡视1次设备运行状况;每年养护1次,养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。
7、发电机
每月试运行1次,保证运行正常;每年活化1次蓄电池;每周巡视1次充电机和蓄电池。
8、检测
每5年检验1次内部核算电能表。
9、配电室、楼层配电间
防小动物措施完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志准确。
(七)安全防范系统
1、报警控制管理主机
每日巡查1次,检查设备运行状态;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
2、对讲门口机
每月检查1次按键、显示屏等;每月表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
3、网络控制箱
每半年检查1次外观、接线;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
4、红外对射探测器
每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
5、图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
6、摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应的调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。
7、解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等,进行相应的调试;每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。
8云台
每半年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。
9、巡更点
每月检查1次外观;发现故障隐患,即时排除;每月表面清洁1次;每日存储巡更记录。
10、读卡器
每月检查1次外观;每月表面清洁1次,查看防水状况。
11、电磁锁门锁
每2月检查1次吸力、外观、接线。
12、出门按钮
每2月检查1次开锁功能、接线。
(八)电梯
1、电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向相关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2、在电梯安全检验合格有效期届满前1个月,应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
3、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除;电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4、应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督,对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5、配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要的安全知识。
6、制定电梯应急救援预案并定期演练。
发生电梯困人或其它重大事件时,应立即启动事故应急预案,组织救援,并及时向相关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。
(九)水景
1、启用前进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
2、使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施,每月检查1次防漏电设施。
3、设置必要的安全警示标志。
4、水质符合卫生要求。
三、消防安全防范
(一)综合管理
1、建立、落实消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
2、成立义务消防队,配备必要的消防器材,相关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。
3、设置消防安全宣传专栏,组织开展经常性的消防安全宣传教育;每年对员工进行2次消防安全培训。
4、每日防火巡查1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5、发现消防安全违法行为和火灾隐患,立即纠正、排除;无法立即纠正、排除的,应向公安机关消防机构报告。
6、消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时处理各类报警、故障信息。
7、发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
(二)消防设施设备维修养护
1、火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1次设备运行情况,保证24小时连续正常运行;每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每隔3年由专业清洗单位清洗1次。
3)备用电源
每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。
2、消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内的设备内部除尘1次。
3、防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4、防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充1次润滑油。
5、水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每半年检查1次润滑情况;每年养护1次室内、外消火栓。
6、应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。
7、消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
8、灭火器
每周巡查1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处于完好状态。
四、绿化养护
(一)基本要求
1、乔木
植株生长正常,主枝基本完整,植株保存率高于95%,年成活率高于95%,生长季节叶片保存率高于85%。
2、灌木
植株生长正常,主枝完整,保存率在95%以上,年成活率高于95%。
3、绿篱和色块
植株生长整齐,保存率高于95%,年成活率高于95%。
4、地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。
5、草坪
草坪基本整齐,覆盖率高于95%。
(二)绿化养护内容
1、灌溉
有计划地进行浇灌,灌溉水下渗充足均匀,无明显旱涝情况发生;一般植物确保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次,冷季型草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。
2、施肥
根据植物生长情况施肥,乔木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次;花坛植物根据生长情况进行追肥;尽量减少对化肥的依赖。
3、病虫害防治
根据病虫害发生规律,植物生长季每月至少检查3次病虫害情况;并根据检查结果防治病虫害,不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4、整形修剪
乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次;冷季型草坪应根据长势生长季节每月修剪1次至2次,全年至少修剪12次。
5、除草
每年全面除草3次,重点绿地增加除草次数;出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的10%,季节性杂草能得到有效控制。
6、垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理3次。
(三)工作检查和记录
1、生长季节每月检查3次绿化工作。
2、编制每季度绿化养护措施和工作计划。
3、有绿化档案。
五、环境卫生
(一)生活垃圾的收集、清运
1、按有关规定和标准实行垃圾分类。
2、配置密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
3、每2周至少清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。
4、每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所,不得乱堆乱倒。
5、垃圾清运车外观整洁。
(二)物业共用部分清洁
1、楼内
1)大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。
每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。
2)楼道、楼梯
每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。
每2周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。
每季度除尘1次楼内灯具。
每日巡视保洁1次楼道、楼梯。
2、电梯轿箱
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢,每月护理1次;石材装饰的电梯轿厢,每季度养护1次。
每日巡视保洁2次电梯轿箱。
3、天台、屋面
每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间,每2月清扫1次天台、屋面。
每月巡查1次天台、内天井,有杂物及时清扫。
4、楼外道路及设施
每日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。
每月清洁1次楼外公共照明及共用设施;每季度清洁1次雨蓬、门头等。
5、水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每周清洁2次水面;每年清洁2次水池池底。
6、有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
7、雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。
夜间降雪的,主要道路的冰雪在次日10:
00前清扫干净。
(三)工作检查和记录
每日检查1次清洁质量,做好记录。
每季度全面检查1次清洁质量,做好记录。
清洁档案齐全。
六、公共秩序维护
(一)主要出入口有专人24小时值守。
(二)制定巡查路线,巡视检查并做好记录。
6:
00至22:
00巡视2次,22:
00至次日6:
00巡视1次。
(三)巡视检查
巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
(四)机动车辆凭证出入。
(五)安防控制
安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30日备查。
管理制度、应急预案张贴在显著位置。
(六)对违法行为立即报警,协助相关部门处理。
(七)每年进行2次专项应急预案演习,做好记录。
(八)备勤人员24小时待岗。
(九)记录与档案
1、各项工作记录完整有效。
2、档案齐全。
七、装饰装修管理
(一)建立装饰装修管理服务制度。
(二)建立装饰装修管理档案。
(三)装饰装修申报
受理业主或使用人的装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。
(四)装饰装修巡查
装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。
(五)装饰装修结束后进行检查
装饰装修结束后进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。
(六)清运装修垃圾
委托清运装修垃圾的,应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖措施,在2日内清运。
自行清运装修垃圾的,应采用袋装运输或密闭运输的方式,在2日内清运。
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