世贸商城总体策划方案.docx

世贸商城总体策划方案.docx

《世贸商城总体策划方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《世贸商城总体策划方案.docx（129页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

世贸商城总体策划方案

RevisedbyBETTYonDecember25,2020

世贸商城总体策划方案

xx世贸市场交易中心

总体策划报告

制作人:

-张磊

制作时间：

2013年10月

xx世贸市场交易中心总体策划报告

。

一、策划的背景与宗旨

通过本项目的策划，为恒逸房地产公司的商业房地产项目“xx世贸”提供系统的、前瞻性战略思路。

恒逸房地产公司是一个新成立的房地产公司。

这表明“xx世贸”项目是恒逸房地产公司实现企业生存与发展的关键性项目。

由于是第一个项目，又是一个无论在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目，使企业的风险过于集中在一个项目的成功与否上。

为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用北京南城尤其是木樨园地区批发市场的商业文脉，恒逸房地产公司提出了把“xx世贸建成一个亚洲最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公于一体的现代化商品交易市场。

”的战略思路。

为了使上述xx世贸的战略思路得到更系统和规范地实施，恒逸房地产公司领导与擅长于战略策划的“王志纲工作室”进行了多次沟通。

王志纲工作室在对项目进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，基本认同恒逸房地产公司的战略思路，并在此基础上进一步提出以“复合型市场交易中心”发展策划理论为指导，将“批发市场”的概念提升为“中国新型的、有完善配套服务功能的，以展示和推介为主题的、经营有品牌服装和其它商品的、引入信息系统（Internet网络）的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易中心”的概念，并通过发展xx世贸项目、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动北京南城批发市场产业结构的全面转型。

依托北京南城批发市场的基础，构建中国最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场，这里将成为中国多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龙头地位。

基于项目具体情况，xx世贸周边同类型的项目较多，极容易形成同构的竞争。

因此，必须挖掘项目的独特优势，使项目做到“三性”（即唯一性、排它性和权威性），使项目在市场上脱颖而出，抢占市场制高点，获得市场超额利润，提高项目开发的附加值。

通过前瞻性战略思路的xx世贸，围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施，将会使得北京南部可获得更为广阔的发展空间，从而加快北京南城的城市化进程，建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题批发市场产业城区”。

即通过“xx世贸”项目的实施，将大大加速南城的城市化、现代化、国际化进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格局。

二、批发市场发展的宏观分析

（一）中国批发市场的研究

1、中国批发市场的态势

（1）中国批发市场的作用

中国商品批发市场伴随着改革开放的春潮涌现，并逐渐兴旺活跃，成为中国市场体系一个重要的组成部分，人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。

中国商品批发市场经过近十几年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济发展等方面发挥了重要作用。

（2）中国批发市场与批发商面临的局面

近些年来，在生产商自销和大型零售商批零兼营的双重挤压下，商品批发市场作为批发业务的主要承担者，其交易额的增长速度趋缓，且呈现出相对萎缩的局面。

同样，在商品批发市场面临着交易额增长速度下降的情况下，批发商正面临着来自各方面的挑战。

一方面，有的厂商直接经营连锁直销店，通过这种方式，厂商的产品跳过中间经销商而直接到商店陈列、展示与销售架，从而达到市场占有的目的；一些大的零售商直接与厂商协议与沟通，成立物流中心，取得较低的进货价格，把批发商甩到一边；有的厂商介入零售业，或成立专业的营销公司，或干脆与地区经销商合资成立销售公司，介入批发经营以强化营销渠道的掌握力量。

另一方面，批发商或因人力、物力、财力及经营观念，不能满足厂商的整体需求，无法配合厂商的渠道策略或推广策略，不能发挥铺货、陈列、推广的功能，尤其是新产品上市时，厂商要求批发商配合厂商的推广政策全力铺货，但批发商不能全力配合，使厂商新产品上市政策没有收到应有的效果。

[结论]

在这样大的的市场背景下，xx世贸作为一个四十多万平方米、定位在以批发业为主导的商业物业，必须成为一个全新的批发形态，必须在对现在批发市场的历史、经验、发展趋势、运作手法和发展战略研究的基础上，进行创新。

2、中国批发市场建设与发展取得的基本经验

（1）走统筹规划，依靠政府搭台发展的路子

批发市场的健康发展，必须建立在统筹规划的基础上。

各地批发市场发展实践证明，凡是注重、加强统筹规划、合理布局，把市场发展纳入城市建设中去的地方，批发市场就能够健康有序发展。

（2）明确市场定位、办特色市场发展的路子

无论是产地市场、销地市场，还是集散地市场都必须依托当地优势，选择经营品种和发展规模。

寿光蔬菜批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优势，走市场连基地，基地促市场的发展路子，有意识的培育自己的产业基地，为市场发展打下坚实的基础。

河南中原芝麻批发市场、浙江海宁皮革服装城、深圳布吉农产品批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新的交易方式为特色，确定了其在同类市场中的领先地位，并保持强劲的发展势头。

河北保定依托传统优势，发展特色市场，一举成功，如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等。

（3）走强化市场管理与净化市场服务，完善市场功能发展的路子

市场的竞争，很大程度上可以说是管理与服务的竞争。

办市场并不是简单的物业管理，而是要不断创新服务手段和方式，一切以客户的利益为前提，为客户提供最优质的服务，增强市场的凝聚力。

（4）走批发市场多种交易模式的发展路子

走出传统的“一手钱，一手货”的简单模式，积极寻找适合不同市场发展的新型模式，是促进批发市场发展的重要内容。

大多数市场在这方面进行了有效探索，如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等，使市场得以快速发展与升华；一些市场通过在外地办分市场，扩大了规模；一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索，如中国商品交易市场、华通有色金属中心批发市场、昆明商品中心批发市场等，取得了较好的效果；有的已开始在电子商务方面进行积极探索，一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试，为市场发展注入了活力，一些市场积极引进现代营销方式，把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场。

（5）走以股份制形式办市场的发展路子

一些市场在股份制改造方面进行了探索，为市场注人了新的活力。

如深圳布吉农产品中心批发市场、绍兴轻纺城等通过股份制改造，一方面解决了企业办市场面临的资金困难，另一方面也促进了经营机制的转变。

西南建材中心批发市场、武汉武泰闸农副产品中心批发市场、义乌中国小商品市场、合肥长江批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索，有效地实现了批发市场管理机制创新。

[结论]

xx世贸的投资开发应该在总结中国批发市场成功经营的基础上，有所创新。

例如必须有非常清晰的市场定位、明确的主题特色、完善的管理与服务体系，而且xx世贸还必须经营，只有经营才能获得更高的收益和更有特色；促销的手段不仅仅有会展、博览这些阶段性促销手段，而且要有每天都有多主题的、多概念的促销方法，包括新品推介、滞销品的甩卖、季节产品倾销……

3、中国批发市场的战略性转变

批发市场从起步到发展有近20年，虽然全国发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间，但从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。

在2010年至2020年期间，由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低，各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在与发展，充满着活力，但数量不应增加，而应减少，一些名牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存在的时间会更长。

如何实现中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢

（1）实现批发市场的管理创新，向法制化转变

市场经济就是法制经济，批发市场作为市场经济的一种形式，必须通过法律手段进行规范化发展。

[结论]

如何解决一个企业经营的形态的市场与政府经营的管理形态的职能转变，对恒逸公司是一个考验。

（2）实现批发市场的组织创新，向质的提高转变

市场建设的重点要放在市场功能的完善上，要大力发展专业化市场，综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类，建立专业交易区，专业性市场要重点培育代表市场特色的品种，形成市场自己的特色，建立起各具特色的市场群体。

要大力培育有影响力的交易商，特别是一级批发商，大力培育市场中介组织与经纪人队伍。

[结论]

xx世贸的功能必须借鉴许多其他商业的功能，增加配送、仓储、推介、展示等辅助功能，按照商品品种规划多个主题的专业市场，并通过培训、专题会议、俱乐部、推介会，提升内部批发企业的水平，增加xx世贸市场交易中心的整体竞争能力。

（3）实现批发市场交易方式的创新，向集约型转变

批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。

[结论]

xx世贸一定不能走目前批发市场千篇一律的摊位制的对手交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，对于部分商品大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式，使其成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。

（4）实现批发市场形象创新，向成为优质产品的集散地转变

批发市场总是与假冒伪劣商品联系到一起。

[结论]

xx世贸必须加强管理，积极推广与宣传，提高批发市场中经营商品的质量，杜绝假冒伪劣商品，树立在批发市场的品牌形象。

（5）实现批发市场制度创新，向投资多元化转变

积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场。

[结论]

对于xx世贸项目，从企业运作形态上，恒逸公司可以将项目分拆，通国内的着名批发市场加强联合（例如浙江义乌小商品、永康五金，广州白马服装），这样，一方面可以降低恒逸的投资风险，另一方面，通过兼并、联合，扩大市场规模，增强市场的竞争能力和辐射力。

（6）中国批发市场的前景

据有权威专家预测：

9年后的中国批发业将变得生机勃勃，实力非凡。

（二）国外批发企业的竞争分析

1、国际批发市场的发展趋势

根据业内人士对批发市场的研究分析，发达国家的批发业已发生了明显的变化。

国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导，最终发展到以零售商为主导。

可以看出万客隆、麦德龙、山姆店、普尔斯马特等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。

大力发展物流，做配送服务，通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型，使批发企业向规模化、连锁化发展。

[结论]

xx世贸的批发形态绝对不同于周边摊位式的批发市场，而是一种批零兼营的、批发采用零售运作模式的、集批发与多种形态商业混合的市场形态。

2、国外批发企业进入中国的模式

中国虽然仍未对外开放批发市场，但国际上一些大型跨国批发企业利用中国批发商的困难，通过不同的手段涉入中国的批发业。

这些外国批发商主要采取以下四种办法在中国建立批发网络：

（1）与较小的零售商建立仓库批发市场

德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记，开展批发业务，并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场。

其每个市场面积达16,000平方米，自称拥有10-12万顾客。

麦德龙公司初步的市场目标是让中小零售商成为顾客，并计划在长江三角洲每片100-150平方公里的范围内建立一个类似的市场。

目前麦德龙公司60-70％的客户是集体采购者。

（2）在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场，建立批发销售网

可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂，每家都拥有广阔的销售网。

（3）在中国建立销售代理网

代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等，这种批发业务是由不同层次的代理进行的。

（4）投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心，以此做批发业务

据有关专家介绍，外国批发商进入中国批发市场的典型做法是：

一开头做零售，然后发展成连锁商店，再后就建立配给中心，最后进行批发业务。

国外批发商静静地逐步进入中国市场已引起有关部门的注意，同时也引起国内批发经营企业的重视。

上海国内批发商已决定加强批发业务，并培训自己的代理，建立配给中心，发展大型专业化市场和建立大型的流通中心，使自己适应市场的变化，与外国批发商展开竞争。

[结论]

了解国外的批发商进入中国的模式，同时了解未来批发市场的运作手段，采用适度超前的手段，是建设一个符合市场需求的项目。

如何利用国外批发企业试图进入中国的机会，通过合资、合作等模式，共同建立具有国际水平的批发市场（类似国内零售业发展的初期）；通过培训，提高中国批发企业的水平是十分重要的。

3、台湾批发商的运作模式

（1）C＆C的商品批发交易模式

目前，台湾的一些批发商以C＆C（cashandCarry）——即付现与自取的方式，开创了台湾批发市场运作的新模式。

C＆C模式可以称之为顾客（零售店）自行在批发市场采购、自行配送产品、并直接支付现金的交易模式，类似于麦德龙购物中心的批发模式。

（2）C＆C的批发商品的特点

通常，台湾饮料或食品行业，都采取经销商模式，划分区域经营辖区内的零售客户，采用路线推销（一边订货、一边下货）或引货推销（以预售方式，今天委订，明天送货）的方式，以掌握市场业绩（目前国内的宝洁公司采用这种模式）。

而C＆C模式则是，以高周转特性商品为主要的商品结构，成立一个大型批发中心（仓库），由顾客自行前来采购，原则上以自助式和现金购买来完成交易，同时自行配送商品。

（2）C＆C模式的市场对象

市场对象，一种为零售形态的超市、杂货店、百货店等团体客户，一种为大批量业务使用者，如工厂、学校、餐厅、酒吧、饭店等，都是潜在的客户群；

（4）C＆C模式的经营形态

商品结构：

以一般消费品为主，主要集中于高周转特性的商品；

销售方法：

以自助方式参考陈列架上样品为选择对象；

结算：

现金；

配送：

顾客自行负责；

经营形态：

批发商建立的批发中心；

顾客：

为持有会员卡的零售业及业务使用的团体客户。

在C＆C的销售市场范围内，除了零售客户外，

采用C＆C模式的批发中心，可以成立连锁店。

C＆C模式相对路线销售的批发模式，在于降低负担给业务员的推销与商品配送等成本。

一般而言，C＆C模式的批发价，大约比一般批发业低5％至10％，而季节性商品更可以再低1％至3％，提供给零售客户作为季节性促销用。

[结论]

xx世贸在条件许可的条件下，可以同台湾批发企业合资或合作，对于部分产品采用这种模式的批发经营，来带动整个市场交易中心的水平，也符合国际批发市场的发展趋势。

。

当然，也可以引入国外类似的批发企业，例如法国的低压电气设备分销商蓝格赛、德国的麦德龙……；在条件成熟的情况下，还可以在国内采用连锁的模式发展。

4、WTO对中国批发市场的冲击

（1）中国批发行业发展的“生死时差”

入世后1-2年（最长不会超过5年）的时间内，中国市场将全面对国外开放。

对于中国批发业来说，从现在起的3年是最后的保护期，这是一个“生死时差”！

利用这一段的时间差，迅速使企业发展壮大。

因为国外批发企业借助资金势力，先进的物流技术和管理技术，一旦介入中国批发业，对传统批发市场必然带来极大的冲击。

（注意不是说没有中国批发企业的生存空间，但对于一部分没有抗冲击能力的企业，重创是难免的，就像1992年国外零售业的进入，使得一大批零售企业消亡。

）

[结论]

不研究国际上批发市场的发展趋势，不研究国外的批发行业的规律，盲目的投资建设传统的批发市场，风险是非常大的。

（2）对工业品的冲击小于日用消费品

批发市场从性质上说，它承载众多批发户，如厂家、一级批发、二级批发、零售商等，入世后，国外大量资金、技术对批发业的介入和对其关联行业的冲击必然影响国内的批发业。

而批发市场中按批发行业不同，影响也各有不同。

一般来说，对以工业消费品为主的批发市场的冲击要小于以农产品及日用百货为主的批发市场。

比如，对农副产品、糖酒、食品、家电、日用百货等商品的挑战较大；而在建材、书刊、医药等某些行业的机遇则更多一些。

　　[结论]

若从开发形式看，xx世贸属于房地产开发，我们研究认为，入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响。

（3）对零售业的冲击小于批发业

对中国零售业从1992年商业改革开发以来，通过各种渠道进入中国的外资零售企业已达200多家，竞争虽然激烈，但国内的商业企业从效仿到超越，已积累相当丰富的经验，因此，其零售业的应对能力应大于外资零售对其的冲击能力。

[结论]

在今后的竞争中，如果中国的批发商业企业，还是沿用老的管理手段、经营手段，将很难在竞争中占据优势。

因此，xx世贸若不寻求制胜对策，最终竞争的结果将使自己市场对象被淘汰出局。

“皮之不存，毛之焉附”。

（三）、北京市批发市场的发展

1、北京商业批发业的发展现状

随着各类批发市场在商业批发企业中所占份额的不断增加，北京市的商业批发业的运行模式发生了很大变化。

（1）传统批发企业转型为“房东”

北京原有商业批发企业主要包括两大系统：

一商系统分管百货、文化、钟表、纺织、服装、鞋帽、化工、五金、交电等日用工业品的供应；二商系统是以居民副食品批发为主的企业，供应全市各副食品网点所需的肉、蛋、菜、水产、烟、酒、糖、茶等。

现在基本消亡，其大部分冷库和设施条件较好的普通仓库仍做仓库使用，一部分改成了批发市场，如马连道、玉泉营、大钟寺、大红门等，也就是说北京传统的批发企业已经转型为房地产租赁企业。

（2）目前批发市场的状况

80年代后期以来蓬勃发展的各类商品批发市场，成为北京商业批发的主力军。

目前市区现有批发市场280个（其中只做批发的55个，批零兼营的225个），总占地面积345公顷，建筑面积156万平方米，2001年商品成交额约365亿元，占社会消费品零售总额的24%。

各类批发市场分布见下表：

服装批发市场

序

单位名称

地址

乘车路线

站名

电话

1

北太平庄服装市场

北太平庄

16,22,38,302331,

北太平庄

2

北京皮革城

丰台区宋家庄顺八条

17,39

宋家庄

3

北京龙湫服装批发市场

丰台区木樨园

2,17,40,324

木樨园

4

新侨时装世界

崇文门西大街

地铁,3,8,9,39

崇文门

5

三里屯服装市场

工人体育场北路

113

三里屯

6

江南皮件服装城

丰台区南苑路北端

2

海户屯

7

京温服装批发市场

丰台区南苑路北端

2

海户屯

8

甘家口服装市场

西城区三里河路

102,103,114

甘家口商场

9

工体北路服装市

朝阳区新中街

113,115,118

中街

10

多益服装市场

东长安街

3,8,10,20,54、116

王府井

11

阜成门百纲服装市场

西城区三里河路

102,103,114

甘家口

12

动物园服装市场

动物园南侧

7,15,19,27

动物园

13

西单劝业场

西单商场

22,102,105,109

西单商场

14

秀水街服装市场

建国门外大街

1,4,9,48,57、403

日坛路

15

美人街

芳古园玉蜓桥东南角

721，122，43，39支

蒲黄榆

16

丽人街

中关村五道口

331，375

五道口

17

大红门服装商贸城

木樨园长途汽车站

2

18

北京新世纪服装商贸城

木樨园长途汽车站

2

19

连发轻工市场

南苑路

2

20

女人街

亮马河莱太花卉街

302，730，830，402

亮马桥

小商品批发市场

序号

名称

地址

电话

1

天意市场

西城区阜外大街259号

2

天外天小商品批发市场

西城区南礼士路月坛公园东门南侧

3

天地批发市场

海淀区复兴路甲24号

4

天成商品批发市场

海淀区白石桥路50号

5

天民市场

崇文法华寺大街91号

6

天乐市场

西外南路寅12号

7

天桥丹陛华小商品批发市场

崇文区永内大街22号

8

天宇小商品批发市场

朝阳区团结湖路东里10号

9

天龙商品交易市场

东四南大街36-38号

10

天兴小商品市场

东直门北大街16号

11

金五星百货批发城

学院南路

12

宝龙小商品市场

雍和宫大街94号

13

义乌小商品批发市场

西便门

14

万通新世界商品交易市场

阜外大街2号

15

平乐园综合批发市场

大望路南磨房乡

16

天缘综合市场

白广路北口

17

大钟寺佳佳商品批发市场

西三环北路31号

18

隆福大厦商品交易市场

隆福寺街95号

19

官园商品批发市场

车公庄大街甲4号

20

富龙小商品市场

和平里西街一区3号

21

众和百姓商品批发市场

广外大街马连道南口

22

前门鹿城商品交易市场

前门东大街20号

23

桥外桥小商品市场

永内大街5号

其他专业批发市场

1

天桥市场

宣武区先农坛东街79号

2

北京发电设备市场

丰台区南三环路洋桥机电大厦

3

北京华龙灯具批发市场

丰台区丰台路口101号

4

北京巨享公司铝材建材防盗门批发市场

朝阳区安外安贞桥北路东

5

中关村科苑电子市场

海淀区中关村路口北侧

6

海淀区中发电子市场

海淀区知春路125号

7

鼓楼商品交易市场

西城区鼓楼西大街61号

8

北京市西城区中电平安里电子配套市场

西城区新街口南大街235号

9

西四电子电器配套市场

西城区西四北大街155号

10

北京眼镜专业市场

朝阳区农光南里5号

11

北京万鑫轻纺市场

丰台区海慧寺甲8号

12

北京皮革城

丰台区永外宋家庄顺八条4号

13

桃源商贸大楼鞋帽批发市场

丰台区永定门外海户屯199号

14

北京废钢铁市场

丰台区马家堡89号

15

北京五寰珠宝市场

西城区新街口南大街乙61号

16

西直门观赏鱼市场

西城区北顺城街甲25号

17

崇文区龙潭湖鸟鱼市

崇文区龙潭湖公园北门

18

中关本文化用品批发市场

海淀黄庄环岛正西左侧口内20米

19

菜市口通讯器材市场

宣武区广内大街2号

20

中关村宏华电子市场

海淀区中关村南路11号

21

北京电子出版物软件批发市场

海淀区海淀大街8号

22

北京天然珠宝市场

西城区羊肉胡同17号

23

现代电子科技市场

海淀区中关村8号

24

福尼特月坛邮币卡市场

北三环中路马甸立交桥东侧100米

（3）批发市场的空间分布

由于各类商品批发市场的规模和经营商品的不同，在分布上也各有其