天津房地产估价师《案例与分析》房地产损害的赔偿金额试题.doc

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2015年天津房地产估价师《案例与分析》：

房地产损害的赔偿金额试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

2、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。

A：

39.51

B：

49.39

C：

49.96

D：

62.45

E：

借款合同

3、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。

A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为

B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型

C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系

D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制

4、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。

A．A

B．B

C．C

D．D

5、下列关于现行经济适用住房政策，表述错误的是__。

A．其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布

B．集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分

C．市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定

D．经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分

6、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法。

A：

平均发展速度法

B：

平均增减量法

C：

数学曲线拟合法

D：

中位数法

E：

工业用地的监测点评估价格

7、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构

B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

8、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A．建筑面积

B．总出租面积

C．可出租面积

D．营业面积

9、保险的基本职能表现在__。

A．分散危险、组织经济补偿

B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿

C．组织经济补偿、融通资金

D．分散危险、融通资金

10、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A：

1995

B：

1996

C：

1998

D：

2000

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为__万元。

A．521

B．533

C．695

D．711

12、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是。

A：

14％

B：

10％

C：

33％

D：

15％

E：

借款合同

13、城市房屋租赁应向__部门登记备案。

A．公安

B．工商管理

C．房地产管理

D．土地管理

14、根据基金证券能否赎回，可将其分为__。

A．公开型和内部型

B．开放型和封闭型

C．固定型和管理型

D．契约型和公司型

15、下列关于物业的承接验收，表述错误的是。

A：

业主大会选聘物业服务企业后，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续

B：

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验

C：

物业服务合同终止时，物业服务企业可不将有关资料交还给业主委员会

D：

业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料

E：

执行层的组织协调

16、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。

（2005年试题）

A：

12.35%

B：

12.55%

C：

12.68%

D：

12.93%

E：

借款合同

17、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A．交易情况修正

B．交易日期调整

C．房地产状况调整

D．区域因素调整

18、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

19、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。

已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。

A．2040.8

B．3451.83

C．5089.1

D．6666.7

20、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：

5

B：

10

C：

15

D：

30

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、认股权证一般是有确定期限的，通常以为限。

A：

半年-1年

B：

1～2年

C：

1～3年

D：

3～5年

E：

执行层的组织协调

22、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（按面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

A：

824

B：

864

C：

882

D：

904

E：

工业用地的监测点评估价格

23、资本化率是的倒数。

A：

毛租金乘数

B：

潜在毛租金乘数

C：

有效毛收入乘数

D：

净收益乘数

E：

工业用地的监测点评估价格

24、修建性详细规划用以指导。

A：

确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标

B：

各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

C：

确定空间环境控制的规划要求

D：

确定道路和工程管线控制性位置

E：

执行层的组织协调

25、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。

A：

各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B：

各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C：

各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D：

各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。

A．536

B．549

C．557

D．816

2、从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是__。

A．不等价的

B．等价的

C．有时等价，有时不等价

D．无从判断

3、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则

B．收负实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则

4、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。

其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242

5、业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数

B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比

D．单位面积造价

6、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于__。

A．适于进行长期投资

B．变现性差

C．易受政策影响

D．存在效益外溢和转移

7、房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

B．为房地产管理提供信息服务

C．为其他部分提供参考资料

D．为房地产管理提供技术服务

E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据

8、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

A．1996年

B．1997年

C．1998年

D．1999年

9、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%

10、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。

（2007年试题）

A：

1．80

B：

2．80

C：

3．05

D：

5．00

E：

执行层的组织协调

11、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。

（2006年试题）

A：

64

B：

96

C：

160

D：

224

E：

执行层的组织协调

12、土地变更登记是指因而进行的登记。

A：

土地权利人发生改变

B：

土地权利人姓名发生变更

C：

土地权利人名称发生变更

D：

国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记

E：

土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

13、下列选项中，决定房地产供给量的因素有。

A：

该种房地产的价格水平

B：

相关房地产的价格水平

C：

该种房地产的开发建设成本

D：

该种房地产的开发技术水平

E：

房地产开发商对未来的预期

14、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是__个单位。

A．4

B．5

C．6

D．7

15、结构施工图的特征是。

A：

各建筑部位具体构造的施工依据

B：

用来表示各种承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系

C：

主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给水排水、暖通、电气等专业对结构的要求

D：

指导结构施工、编制预算的依据

E：

指导施工组织设计和施工进度计划的依据

16、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。

A．土地出让制度

B．土地转让制度

C．房地产登记制度

D．土地储备制度

17、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．225.00

B．237.50

C．381.25

D．395.83