惠州市惠城区地产调研报告.docx

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惠州市惠城区地产调研报告

2010年惠城区房地产市场分析报告

一、惠州市总体环境分析

 城市特征

惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深

圳市外距离香港最近的城市。

是客家人的主要聚居地之一。

惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。

海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。

常住人口387.50万。

市花是勒杜鹃，市鸟：

画眉。

常见树种：

红花紫荆

　　惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称，简称鹅城。

今有惠民之州的美誉。

素有“半城山色半城湖”之称从唐到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年，孙中山、周恩来曾在此进行过革命活动，廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家皆出自惠州。

惠州与深圳、香港毗邻。

惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过80万人。

　　惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。

全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。

2．城市交通

∙∙∙∙∙∙∙∙机场：

可直达国内多个大城市：

距市区22公里的惠州机场，可起降大型客货飞机。

∙∙∙∙∙∙∙∙铁路：

贯通东西南北：

京九铁路、广梅汕铁另有建设中的厦深高速铁路惠州站和深圳地铁三号线坪山终点站，从基地出发只需三十分钟车程，可中转通往香港和全国各地。

完善的高速公路、高速铁路、城市地铁、航空港、海港构成了相互贯通的交通网络，使基地与外   界的各项交流更加快捷、高效。

∙∙∙∙∙∙∙∙公路：

惠深沿海公路、惠莞高速公路、深博龙高速公路建设的脚步也将加快，惠深高速、广惠高速、惠河高速等快速交通干道穿境而过，对外交通基础良好，已行成珠三角两小时、深惠州一小时生活圈，,特别是惠深高速形成了——“深惠一小时生活圈”

∙∙∙∙∙∙∙∙公交线路：

惠州市城区有30条公共汽车线路，13条公交专线。

∙∙∙∙∙∙∙∙跨江大桥：

惠州大桥，东江大桥，合生桥，东门桥，西枝江大桥以及水门桥将两江四岸紧密相连。

3.城市经济

惠州市2002-2008年GDP增长率均维持在10%以上，自2005年以来保持15%以上的增长速度。

国内生产总值呈平稳增长态势，市场发展持续，健康。

在珠三角片区，07年惠州GDP增长16%，居9市第四。

2008年惠州市的GDP再全省排名第六，较上年略有下滑。

惠州城镇人均可支配收入如下

居民收入保持持续增长，人民生活水平不断提高

收入的增长必会带动消费，追求更高质量的生活

4.城市规划

惠州总体规划中：

三个核心区域：

惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个集中发展的城市地区为核心。

四个次区域：

分别是惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。

∙∙∙∙∙∙∙∙惠城区经济板块——以信息、金融、房地产、科技教育、商业、服务业为主；

∙∙∙∙∙∙∙∙仲恺高新技术产业开发区——以发展高新技术为主；

∙∙∙∙∙∙∙∙惠阳区板块——以电子、商贸、金融、房地产业为主；

∙∙∙∙∙∙∙∙大亚湾石化产业经济板块——以发展石化及其下游产业为主。

惠州市规划空间格局

规划市域空间格局将形成“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状

一区：

惠城—惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴。

四核：

惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用。

五轴：

惠城—数码工业园—联想工业园—三和开发区—惠阳城镇轴；

深圳（香港）—新圩—陈江—惠州市区—杨村—河源发展轴；

广州—博罗县城—惠城区—惠东县城—稔平半岛发展轴；

深圳（香港）—惠阳—惠东县城—汕头发展轴；

惠城—龙门城镇发展次轴。

七节点：

规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。

最新规划

本次规划将全市土地按镇级界线划分为城镇工业发展控制区、城镇工业发展区、工业发展区等三大区块，进行空间利用和保护布局。

1城镇工业发展控制区

    该区主要由惠州北部及东北部的山区组成，水库多。

包括惠东、惠城、博罗以及龙门等共27个镇街，土地总面积约6870平方公里，占全市土地面积的61%。

    主导功能是保护生态环境和涵养水源。

在龙门的龙城、平陵、永汉，博罗的湖镇、杨村、杨侨、公庄、泰美，惠东的多祝、梁化等城镇可选点建设具有特色的工业区。

同时重视利用山地、温泉等资源，发展旅游业。

  2城镇工业发展区

    　该区是指惠州东江沿岸及其主要支流西枝江中下游沿岸区域，范围包括博罗，惠阳，惠东等共29个镇（街），土地总面积约2850平方公里，占全市土地总面积的25%。

    　本区以惠州市区为中心，构建全市的政治、经济、文化、交通、信息、商贸、物流中心，发展商贸、旅游度假产业和制造业。

其主导功能是建设东江沿岸经济带，建成珠江三角洲经济区的东部区域中心城市。

   3工业发展区

    该区的范围包括惠阳、大亚湾、惠东等共14个镇（管委会），土地总面积约1635平方公里，占市土地总面积的14%。

    该区主要优势是面临南海，拥有漫长海岸线和众多海岛，建设深水港和发展临港工业有良好的资源条件。

沿海亦拥有良好滨海沙滩、温泉、近海山地风光等，是滨海休闲区建设的重要资源。

其主导功能是建设港口物流、临港工业、滨海旅游及海洋渔业，成为省内沿海经济带的重要组成部分。

深莞惠一体化进程加快

今年以来，珠江口东岸的3个城市深圳、东莞、惠州积极打造半小时半径的“深莞惠经济圈”的步伐不断加速。

  据介绍，深圳、东莞、惠州将在交通基础设施、产业发展、城乡规划、环境保护、公共服务等方面加快一体化的步伐。

如积极编制6条城际轨道规划；强化深莞惠生态功能区的区划对接；探索劳动、户籍等政策的衔接，推动社会保险无障碍转移。

惠城区规划

∙∙∙∙∙∙∙∙惠城区城市建设将围绕两江—东江和西枝江进行，合理进行布局规划和建设。

∙∙∙∙∙∙∙∙在未来５年内，两江四岸绿化建设地区纳入重点发展区，围绕东江和西枝江，美化城市环境。

宏观环境小结：

∙∙∙∙∙∙有着丰富的自然资源，伴山绕水，适宜居住;

∙∙∙∙∙∙经济发展稳定，人民生活水平不断上升，市场环境也较成熟;

∙∙∙∙∙∙地处珠江三角重要区域，交通四通八达，周边城市的发展会起到促进和带动的作用;

∙∙∙∙∙∙城市合理规划，充分整合和利用资源，加快城市发展步伐。

∙∙∙∙∙∙经济发展持续稳定，市场具有较大潜力，将成为惠州房地产发展的基础和强大动力

  惠州房地产市场分析

1、各片区市场分析

江北片区

∙∙∙∙∙∙∙片区特征：

江北片区位于惠州市惠城区的东江北面，东邻汝湖镇，北与小金口镇接壤，紧靠东江，土地资源丰富。

∙∙∙∙∙∙∙功能定位：

惠州城市CBD区域，是惠州未来的行政文化中心、商务办公中心。

∙∙∙∙∙∙∙片区规划：

江北片区在定位为CBD中心区域的基础上，对江北区域进行了整体规划，在“一轴十区”的原则下，对城市交通、绿化、公共实施建设都进行了详细规划。

江北地区主要有以下楼盘：

佳兆业中心、金阳苑、云山名苑、中惠城之恋、中颐海伦堡、万科金域华庭、双城国际、润宇豪庭、盛世华府、光耀荷兰堡、丽格国际公寓、天一名居、富力丽港中心、佳怡花园、雅居乐白鹭湖、奥林匹克花园、东江湾，水云居、汤泉半岛，卢浮公馆、佳磊华丽大厦、骏园春天、合生帝景湾、金宝山庄、金裕碧水湾、伟豪都市印记、城市绿兴、义乌小商品批发城、江畔花园。

江北楼盘数据

项目名称

产品类型

开盘价格

目前价格

销售进度

营销动态

万科金域华庭

89㎡两房，127㎡三房

4800

5300

二期尾房期，剩余23套

老带新活动，老客户送物业管理费

中颐海伦堡

130-180平米的三房至五房

3800

4800

三期在售

三期认筹中，5000元可直接定房

双城国际

55㎡一房，75-90㎡两房，102-116㎡三房，140-172㎡四房

3900

4600

三期认筹中

三期认筹，交认筹金可提前订房号

天一名居

80㎡两房，90-120三房，130-160四房

4200

4300

尾盘销售中

常规销售中

盛世华府

130-180平米的三房至五房

4800

5700

二期在售

11月21日产品品鉴会，提前销售

丽格国际公寓

46㎡公寓，74-88㎡两房

4518

5300

尾盘销售中

带1500元/平方米装修,尾盘销售中

云山名苑

50㎡一房，75-85㎡两房，95-130㎡三房，140㎡四房

4100

4400

尾盘销售中

常规销售中

金裕碧水湾

137-230㎡三房至五房

5900

6500

三期临江高层

常规销售中

富力丽港中心

写字楼150-300㎡，公寓50㎡一房至200㎡三房

6500

8000

在售精装公寓、写字楼

常规销售中

帝景湾帝一号

286㎡—370㎡五房、六房

12000

11000~15000

在售临江高层

常规销售中

水口片区

∙∙∙∙∙∙∙功能定位：

形成居住为主，商贸、工业为辅的综合开发  区。

∙∙∙∙∙∙∙片区规划：

规划将形成“两个中心、多功能组团”，以                                                                        

∙∙∙∙∙∙∙∙片区特征：

水口位于惠州市惠城区东部，是省政府确定                                                          

水口主要有以下楼盘

项目名称

产品类型

开盘价格

目前价格

销售进度

营销动态

合生上观国际

190㎡的5房和260㎡6房

毛坯4500，精装5500

均价4500

一期销售率达80%

常规销售

鸿升世纪东方城

137～148平方米的四房二厅、215平方米的五房二厅，138～668平米的别墅

小高层4200临街别墅7000联排别墅8400独栋13000

临街联排别墅6000，独栋8000

小高层所剩20余套，别墅还有90余栋

常规销售

江南御都

116-118平米的三房至四房

3800

3500

约80套左右在售

常规销售

珠光御景湾

156-193平米的五房，

3400

4000

190平米的五房还余10几套

推出10套特价房

爵士公寓

58.88平米的一房一厅（酒店式公寓）

2880

2600

全部售完（还有一套可售）

常规销售

宏新富苑

177.56-202平米顶楼复式和111-130平米的三房，135平米的四房，

3000

3300

还有76套未卖出

常规销售

瑜进嘉园

118平米的三房，83平米的两房，

3200

2600

还有39套未卖出

常规销售

合生国际新城

180-300平米的别墅群

7200

5980

还有12套未售出

常规销售

伊世堡

411-457平米的别墅

未定

未定

近期16套推向市场

未定

东平片区

        片区特征：

东平片区地处惠州中心新老城区过渡带,为惠州唯一自然岛屿,三面绕水,由东江、西枝江、新开河交汇形成,也称‘东平半岛’，该片区有着较为完善的配套、交通便利。

        功能定位：

通过对历史文化遗存的修复，形成较高品位和价值的人文居住区域。

东平主要楼盘

项目名称

产品类型

开盘价格

目前价格

销售进度

营销动态

荷兰水乡巧克力

78-80平米的三房，商铺

住宅4600商铺20000

商铺20000

还有17套未售

常规销售

海燕绿岛商城

77-125平米的三房至四房

4100

4500

还有61套未售

常规销售

天烽新地

27-54㎡单身公寓、59－65㎡一房和56－75㎡两房

3800

4900

还有71套未售

常规销售

鑫月汇峰

80-250平米的二房至五房

4000

5500

还有38套未售

常规销售

东方威尼斯

125-200平米的三房至五房

5200

6000

还有41套未售

常规销售

东湖8区

158-238的三至五房，310-450的复式单位

5800

6000

未定

常规销售

长湖苑

110-230的三房至复式

3900

4700

还有203套未售

常规销售

金山湖片区

        片区特征：

金山湖片区位于惠城南部，因风景美丽的金山湖得名，片区湖景山景自然资源丰富；体育设施齐全；教育系统完善。

        功能定位：

集体育文化中心、商业商务中心、城市居住社区、教育园区、高新技术产业园的南部新城。

        片区规划：

该片区将采用“一个中心、两条风光带、三个居住社区”的空间布局结构。

金山湖主要楼盘

项目名称

产品类型

开盘价格

目前价格

销售进度

营销动态

恒和主场

40到50平米的一房一厅

4800

5300

销售率达75%左右

常规销售

日升昌阳光御园

80-200的2房至5房

5400

5400

二期还有80套未售

常规销售

金山湖国墅园

68-120的2房至三房

3800

3800

二期首批还剩余74套

常规销售

南山诗意

86-180平米的2房至5房

4200

4500

销售率达80%

常规销售

山水华府

128-170的2房至3房，347平米别墅

三期洋房4500

联排别墅13000

基本售罄

常规销售

东江学府

139-210平米的三到五房

4000

4700

还有285套未售

常规销售

麦地、河南岸片区

        片区特征：

麦地、河南岸片区于惠城中心区域，东江南岸，该片区商业发达，生活配套齐全，交通便利；南岸片区农民房居多，城市环境较为混杂。

            规划功能定位：

麦地、河南岸片区的定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的健康居住家园——商住板块。

项目名称

产品类型

开盘价格

目前价格

销售进度

营销动态

友邻茉莉花开

28-63平米的一房，两房

5300元/平米

5700元/平米

销售率达87%

常规销售

金山湖花园

250-360的平米的五房至七房复式，150-170平米的四房平层

4868元/平米

复式6000元/平米

平层5000元/平米

还2套未售，第七栋未查到预售许可

常规销售

麦地南山庄

80多平米的2房，130平米的三房

4000

4500

二期还有13套未售

常规销售

尚品世家

109-136的三房，1146的四房

4500

4700

二期还有17套未售

常规销售

鸿润花园

92.76~127.25平方米的两房和三房为主

4600

5100

还有106套左右的房源可售

常规销售

港惠新天地

46-83平米1-2房小户型及复式为主

6800

7300

还有79套房源可售

常规销售

绿湖新邨

120多平方米以上的三房

5300

5500

还有117套房源可售

常规销售

东江明珠花园

105～111平方米的完美三房。

5000

5780

还有19套可售房源

常规销售

龙丰上排片区

        片区特征：

位于惠城区西部，属于惠州的商业区，规划中的城市商业居住次中心和交通中心；片区山景水景资源丰富，依山傍水，拥有高榜山、红花湖等著名旅游景点。

        规划功能定位：

是惠州市政府规划中的城市商业居住次中心和交通中心区。

项目名称

产品类型

开盘价格

目前价格

销售进度

营销动态

幸福魔方

52-81的2房至3房

4500

5100

还有50余套可售房源

常规销售

国华湖畔新城

137-169的三房至四房

5300

4750

还有18套房源可售

常规销售

景亿凤凰谷

147-170的三房至四房，251-268的别墅

4600

4800

还有7套可售房源

常规销售

城市原筑

主力户型为147-210㎡*2+N和4至5居室

5300

5500

销售率达80%

常规销售

华轩桃花源

74-156的2房，3房，4房，5房

4300

4500

销售率达70%

前期认筹

陈江仲恺片区

        片区特征：

地处珠三角东南部、惠州西南部，位于惠州通往东莞、深圳的要道之上;交通便利，经济发展迅速。

        规划功能定位：

大力发展以电子信息、光机电一体化、汽车零配件、先进能源、生物医药和新材料为主的高新技术产业和现代服务业，把仲恺高新区建设成产业高效、设施完善、科技创新、环境优美的现代化新城区。

项目名称

产品类型

开盘价格

目前价格

销售进度

营销动态

汇景中央

96.07-214.57的三房和四房

3500

4200

A1,A2,A3,A4,C1,C3栋在售，销售率达90%以上

尾盘销售

TCL康城四季

63、77平方米二房和88、89平方米三房

3700

4500

第一季第一期接近尾盘，第二期12月中旬开盘

第一季第二期认筹中

2、2009年惠城区房地产数据库浏览

2007，2008，2009年惠城区房地产预售面积与预售套数

年份

预售面积

预售套数

2007

2157921

17386

2008

3685022

26981

2009

2180467

18172

同比2007年，2008年预售面积增长率高达70.77%，预售套数增加9595套。

2009年受2008年全球金融风暴的影响，房地产市场也开始进入一个相对缓和的阶段，同比2008年，2009年无论是预售面积还是预售套数都大为减少，略高于2007的市场。

2009年惠城区土地市场

惠城区目前正在交易的土地

目前合计正在交易的土地总面积为520229平米，其中商住两用的土地面积为470229，从中可以看出惠城区今后的商品房开发还将持续升温。

2009年惠城区新成交土地

挂牌地块编号

占地面积（㎡）

出让年限

挂牌价（万元）

成交价（万元）

地面价 （元/平米）

成交时间

105954

70年

40100

3785

2009-10-13

123074

70年

27747

2254

2009-10-13

123074

商业40、住宅70

27747

27747

2254

2009-8-26

GDP2009-5

105954

商业40、住宅70

23187

40100

3785

2009-8-25

GDP2009-3-

5608

商业40住宅70

1430

3020

5385

2009-7-31

GDP2009-1

3872

商业40年住宅70年

530

530

1369

2009-2-18

8057

商业40、住宅70

1885

1885

2340

2009-7-13

GHH2009-8

11120

商业40住宅70

1300

1360

1223

2009-11-18

GNA2009-11

5220

70年

890

960

1839

2009-11-6

GNA2009-10

3902

70年

974

974

2496

2009-9-23

GNA2009-8

5838

商业40、住宅70

1171

1171

2006

2009-9-4

GNA2009-1

52298

商业40年

9800

9800

1874

2009-2-11

GNA2009-2

264898

商业40年住宅70年

47450

47450

1791

2009-2-11

GNA2009-3

205784

商业40年住宅70年

30900

30900

1502

2009-2-11

8659

70年

2415

2415

2789

2009-7-13

GSM2009-1

20356

商业40、住宅70

1558

1558

765

2009-10-26

GJB2009-4

5853

商业40、住宅70

804

804

1374

2009-4-22

GJB2009-8

796

70年

120

120

1508

2009-9-2

GJB2009-10

994

商业40、住宅70

340

340

3421

2009-11-6

GJB2009-5

57970.3

商业40、住宅70

5221

5221

901

2009-5-13

GSK2009-5

6141

商业40、住宅70

1180

1180

1922

2009-10-30

GSK2009-6

11507

商业40、住宅70

1140

1140

991

2009-11-6

GXJ2009-3

31999

商业40、住宅70

3240

3240

1013

2009-8-14

GXJ2009-1

12459

商业40、住宅70、科教用地50年

1500

1500

1204

2009-9-3

GXP2009-1

1955

商业40年住宅70年

1800

1800

9207

2009-2-19

GXK2009-1

14685

商业40、住宅70

1100

1100

749

2009-10-26

GHH2009-3

3758

商业40、住宅70

180

180

479