《安徽市场分析报告》word版.docx
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《安徽市场分析报告》word版
第一章2011年全省及各地市宏观经济运行
一、安徽宏观经济总体情况
1、全年生产总值(GDP)
2、居民消费价格指数(CPI)
3、规模以上工业增加值
4、固定资产投资额
5、房地产开发投资额
6、社会消费品零售总额
7、全部财政收入
8、进出口总额
9、月末金融机构贷款余额
二、安徽各地市宏观经济情况
1、各市工业增加值
2、各市全部财政收入
3、各市地方财政收入
4、各市固定资产投资
5、各市房地产投资
三、中原观点:
(宏观经济对房地产的影响)
第二章2011年全省及各地市房地产市场运行情况
一、2011年全国及安徽省楼市政策综述
1、全国楼市政策综述
2、安徽省及合肥楼市调控政策
3、2011年楼市政策调控总结及展望
二、2011年安徽省土地市场运行情况
1、合肥土地市场
2、安徽省内部分城市土地市场
3、2011年安徽省土地市场总结及展望
三、2011年安徽省商品住宅市场
1、合肥市商品住宅市场
2、安徽省内部分商品住宅市场
四、2011年安徽楼市综述
五、2012年安徽楼市展望
第一章2011年全省及各地市宏观经济运行
一、安徽宏观经济总体情况
1、全年生产总值(GDP)
2011年11月,安徽省全年生产总值(GDP)达到11078.1亿元,同比增长14.7%。
按可比价格计算,比去年同期增长13.8%。
全年经济呈现出平稳较快的增长态势。
三季度安徽省经济增长逆势加快,GDP增速达到14.5%,为1996年以来的同期次高。
前三季度,全省经济总量同比增长13.8%,已连续7个季度保持在13%以上,增幅较上半年加快0.4个百分点,领先全国幅度进一步扩大到4.4个百分点,同比回落幅度低于全国0.3个百分点。
1-3季度GDP累计增速的极差仅为0.4个百分点,是1993年以来的同期最小值。
增速居全国位次由上半年的第10位上移至第8位,在中部由上年同期的第4位前进至第2位。
点评:
没有与全国同步逐季减速,也没有出现大起大落,经济保持平稳较快运行态势
2、居民消费价格指数(CPI)
11月份,全省居民消费价格同比上涨4%,涨幅比上月回落1.6个百分点,自6月起连续5个月回落。
与全国比,我省涨幅由上月高0.1个百分点转为低0.2个百分点。
分类别看,食品价格上涨8.3%,自今年2月份以来涨幅首次回落到10%以内;居住上涨2%,医疗保健和个人用品上涨3.3%,烟酒及用品上涨5.5%,娱乐教育文化用品价格上涨0.1%,家庭设备用品及维修服务上涨1.3%,衣着上涨3.7%,交通和通信上涨0.6%。
1-11月,居民消费价格平均上涨5.7%,高于全国0.2个百分点。
11月份,工业生产者出厂价格同比上涨3.6%,涨幅比上月回落2.9个百分点,比全国高0.9个百分点;工业生产者购进价格同比上涨5.5%,涨幅比上月回落3.3个百分点,比全国高0.4个百分点。
1-11月,两者价格同比分别上涨8.9%和11.5%。
点评:
物价涨势进一步放缓,食品类回落较多
3、规模以上工业增加值
11月份,全省规模以上工业增加值636.3亿元,比上年同月增长22%,增幅继上月回落0.6个百分点之后,再次回落0.4个百分点,高于全国同期9.6个百分点。
1-11月,规模以上工业增加值6351.9亿元,增长21%,增幅比上年同期低2.4个百分点,高于全国7个百分点。
当月工业生产放缓的主要原因:
一是重工业生产有所回落;二是半数工业产品产量增幅回落或降幅扩大;三是过半工业行业生产放缓;四是工业用电增幅明显回落。
点评:
工业生产快中趋缓,增幅继续小幅回落
4、固定资产投资额
前三季度,安徽省全社会固定资产投资9005.7亿元,增长30.6%;1-11月份,安徽省全年固定资产投资11027.2亿元,同比增长28.5%,快于同期全国城镇固定资产投资2.9个百分点。
点评:
投资增长较快,加速驱动经济发展。
5、房地产开发投资额
前三季度,房地产投资2011.5亿元,增长37.7%,增幅同比提高13.6个百分点。
1-11月,全年完成房地产开发投资2408.3亿元,占固定资产投资的21.8%,同比增长28.6%,高于同期全国平均水平3.7个百分点。
点评:
总量尚可,投资与全国水平同期有下滑
6、社会消费品零售总额
11月份,全省限额以上企业(单位)消费品零售额195.2亿元,同比增长35.6%,增幅比上月提高2.7个百分点,高于全国14.1个百分点。
分商品看,粮油、食品、饮料、烟酒类零售额增长44.9%,日用品增长29.7%,家用电器和音像器材增长37.1%,金银珠宝增长45.7%,建筑装潢材料增长1.1倍,汽车增长26.4%。
1-11月,全省限额以上消费品零售额1828.9亿元,增长32.6%,高于全国9.8个百分点。
点评:
销售市场活跃,消费增长有所加快。
7、全部财政收入
11月份,全省财政收入176.9亿元,比上年同期增长8.6%,增幅比上月回落21.7个百分点,低于全国2个百分点,总量与增幅均为今年以来单月最低水平。
其中地方财政收入103.5亿元,增长10.7%,增幅比上月回落17个百分点。
地方收入中,增值税、营业税分别增长9%和19.4%。
1-11月,财政收入2418.6亿元,增长31.7%,同比提高0.6个百分点,提前一个月完成了年度计划;地方财政收入1319.8亿元,增长32.5%,同比提高2.5个百分点。
财政支出2695.8亿元,增长32.4%,增幅比上年同期提高2.7个百分点。
教育、医疗卫生、住房保障等民生支出增长较快,增幅分别达53.1%、45.3%和87.8%。
点评:
财政增收明显放缓,增速创新低。
8、进出口总额
受国际需求减弱的影响,11月份全省进出口增速大幅回落。
当月进出口总额27.5亿美元,比上年同期增长10.6%。
其中,出口15.3亿美元,增长20.2%;进口12.2亿美元,增长0.6%。
与上月比,三者增幅分别回落18.2个、24.1个和12.4个百分点;与全国比,进出口、进口增幅分别低7个、21.5个百分点,出口增幅高6.4个百分点。
1-11月,进出口总额282.4亿美元,增长30.3%,增幅比上年同期低25.3个百分点。
其中,出口153.3亿美元,进口129.1亿美元,分别增长38.2%和22.1%。
利用外资快速增长。
1-11月全省共新批外商投资项目230项,下降5.4%;合同利用外资27.9亿美元,增长58.4%;实际利用外商直接投资跨上60亿美元台阶,达62.2亿美元,增长32.3%,比上年同期回落2.1个百分点。
点评:
进出口增长明显放缓,利用外资态势良好。
9、月末金融机构贷款余额
11月末,全省金融机构人民币各项存款余额19172.5亿元,增长16.8%,增幅比上月回落0.2个百分点,高于全国3.2个百分点;余额比年初增加2772.1亿元,同比少增240.2亿元。
其中,储蓄存款比年初增加1277.8亿元,同比多增226.4亿元。
人民币各项贷款余额为13517.4亿元,增长18.5%,增幅比上月提高0.1个百分点,高于全国2.7个百分点;余额比年初增加2111.3亿元,同比少增32.7亿元。
其中,短期贷款同比多增305.5亿元,中长期贷款同比少增568亿元。
点评:
存款增速回落,贷款小幅上升。
二、安徽各地市宏观经济情况
据安徽省发展与改革委员会公布,未来10年安徽将重点保障合肥城市群和皖江城市带承接产业转移示范区的联动发展,形成独具特色的具有较强区域竞争力和辐射力的“沿江抱湖”城镇体系格局(皖中区:
合肥、滁州、六安、巢湖四市;沿江区:
包括芜湖、马鞍山、铜陵、安庆四市;沿淮区:
蚌埠、淮南、阜阳三市;皖北区:
淮北、亳州、宿州三市;皖南区:
池州、宣城、黄山三市)。
巢湖的划分:
巢湖原四县一市,巢湖庐江划到合肥,和县含山划到马鞍山,其中含山的沈巷和无为划到芜湖。
2010年1月12日,国务院正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》,安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。
这是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划,是促进区域协调发展的重大举措,为推进安徽参与泛长三角区域发展分工,探索中西部地区承接产业转移新模式,也为中部地区加速崛起点燃了助推器。
这一批复无疑是我省经济未来几年发展的宏伟蓝图,鉴于此,让我们共同回顾2011年安徽省宏观经济方面增长情况
四、各市工业增加值
地区
第一季度
第二季度
第三季度
10-11月
1-11月
合肥
311.5
322.9
444.6
274.6
1353.6
淮北
101.7
97.5
111.3
73
383.5
亳州
33.9
27.3
43
33.9
138.1
宿州
57.6
66.8
81.3
50.3
256
蚌埠
70
75.3
101.8
71.4
318.5
阜阳
64.2
62.2
74.3
53.5
254.2
淮南
100.7
105.1
130.2
82.1
418.1
滁州
72.1
88.7
106.7
76.4
343.9
六安
66.6
89.2
81.3
54.2
291.3
马鞍山
116.2
117.5
163.9
89.9
487.5
巢湖
52
81.5
133.5
芜湖
174.9
210.5
320.9
181.9
888.2
宣城
69
75.4
90.5
69.6
304.5
铜陵
89.9
106
107.6
59.6
363.1
池州
17.5
21.1
24.2
19.8
82.6
安庆
96.4
117.8
121.1
77.5
412.8
黄山
21.5
28.2
27.6
21.6
98.9
全省
1510.7
1681.4
1878.4
1281.4
6351.9
前三季度累计比2010同期增加了20.7个百分点。
分地市来看,池州市增幅较猛,累计比去年同期增加了30.4个百分点。
增幅较2010年提高了2.8个百分点,其次是六安,累计比2009年同期增长29.8个百分点,增幅比2010年提高了6.7个百分点,累计增幅排名第三的为亳州和黄山,增幅为29个百分点。
截止到11月份,全省各市工业增加值稳健运行。
安徽各市工业增加值合肥遥遥领先,为1353.6亿元,累计比2010年同期增长23.6%;合肥之外前三甲是芜湖、马鞍山、和淮南,分别为888.2亿元、487.5亿元和418.1亿元,累计比2010年同期分别增长23.7%、14.5%和14.9%,芜湖增长最快,其中芜湖和马鞍山都属于皖江城市带城市。
2、各市全部财政收入
地区
第一季度
第二季度
第三季度
10-11月
1-11月
合肥
145.1
155.2
174.5
93.7
568.5
淮北
25.1
25.7
24.2
11.1
86.1
亳州
17
15.7
15.6
9.6
57.9
宿州
16.1
17.4
16.3
10
59.8
蚌埠
38.3
34.3
29.3
21.4
123.3
阜阳
38
28.4
26.2
15.7
108.3
淮南
38
37.9
34.4
16.7
127
滁州
30.8
33.7
26.7
19.6
110.8
六安
24.9
25.3
22.4
13.1
85.7
马鞍山
44.2
44.8
57.4
28.1
174.5
巢湖
19.8
25.4
45.2
芜湖
69.1
74.2
81.2
45.9
270.4
宣城
31.7
34.8
23.7
17.4
107.6
铜陵
28.1
32.7
30
16
106.8
池州
13.2
15.4
13.7
10.1
52.4
安庆
42.3
47.4
37
23.7
150.4
黄山
15.7
15.7
13.8
10.1
55.3
全省
671.2
712.8
642.9
391.7
2418.6
前三季度,各市全部财政收入2026.9亿元,累计比2010年同期增长34.3%,增幅较2010年提高了31.7个百分点;增长最快的为淮南市,增长48.2个百分点;其次是宣城,增长40.2个百分点。
截止到11月份,全省各市全部财政收入稳健增长。
安徽各市全部财政收入合肥仍是领先其他16个地市,为568.5亿元,累计比去年同期增长30.5%;合肥之外前三甲是芜湖、马鞍山、和安庆,分别为270.4亿元、174.5亿元和150.4亿元,比去年同期分别增长39.3%、21.8%和33.3%,芜湖增长最快,前三甲和合肥市都属于皖江城市带城市。
3、各市地方财政收入
地区
第一季度
第二季度
第三季度
10-11月
1-11月
合肥
66.4
81.9
94.3
53.5
296.1
淮北
10.7
11.1
10.8
4.4
37
亳州
9.3
8.6
8.9
5
31.8
宿州
9.9
10.9
9.7
5.9
36.4
蚌埠
16.4
17.5
11.7
9.2
54.8
阜阳
18.4
15
13.1
6.6
53.1
淮南
20.5
18.2
17
8.1
63.8
滁州
17.8
20.1
15.3
11.5
64.7
六安
14.5
15.1
14.2
8
51.8
马鞍山
22.5
20.3
29.7
13.3
85.8
巢湖
12.2
15.5
27.7
芜湖
33.2
37.3
39.9
22.8
133.2
宣城
18.5
20.4
12.7
9.7
61.3
铜陵
10.9
12.2
11.8
6.4
41.3
池州
10
10.9
9.8
7.4
38.1
安庆
20.8
21.8
15
11.9
69.5
黄山
11.1
11.1
9.7
7.2
39.1
全省
356.3
396.3
347.9
219.3
1319.8
前三季度,各市全部财政收入1100.5亿元,累计比2010年同期增长35.5%,增长最快的为宿州市,增长42.2个百分点;其次是宣城,增长41.8个百分点。
截止到11月份,全省各市地方财政收入稳健增长。
安徽各市地方财政收入合肥依然是领先其他16个地市,为296.1亿元,比2010年同期增长33.1%;合肥之外前三甲是芜湖、马鞍山、和淮南,分别为133.2亿元、85.8亿元和63.8亿元,比去年同期分别增长41.2%、14.8%和34.6%,芜湖增长最快,前三甲和合肥市除淮南外都属于皖江城市带城市。
4、各市固定资产投资
地区
第一季度
第二季度
第三季度
10-11月
1-11月
合肥
768.4
922.9
849.5
458.2
2999
淮北
53.1
143.9
135.1
69.3
401.4
亳州
34.9
98.7
108.4
55.5
297.5
宿州
46
139.9
143.7
86.9
416.5
蚌埠
122.3
164.4
193.3
110.5
590.5
阜阳
54.9
110.5
122.3
71.7
359.4
淮南
57.9
116.5
162.3
116.5
453.2
滁州
89.8
204
200.6
128
622.4
六安
74.9
149.4
172.8
91
488.1
马鞍山
180.4
275.5
280.5
144.4
880.8
巢湖
50.6
175.6
880.8
芜湖
250.9
331.1
449.7
212.5
1244.2
宣城
61.6
150.3
218.5
143.1
573.5
铜陵
57.9
116.8
122
75.9
372.6
池州
50.3
95
66.8
45.1
257.2
安庆
119.6
205.3
252.2
148.9
726
黄山
75.9
113.2
91.7
64.2
345
全省
2149.7
3512.6
3343.4
2021.5
11027.2
前三季度,各市固定资产投资9005.7亿元,累计比201年同期增长34.3%,较2010年同期增幅为34.3;各市增幅最高的为宿州市,增幅为40.7个百分点;其他各市的增长都在35个百分点左右。
截止到11月份,各市固定资产投资平稳运行。
安徽各市固定资产投资合肥当仁不让地领先其他16个地市,为2999.0亿元,比2010年同期增长26.2%;其他各地市固定资产投资较2010年增长都在30到40个百分点之间,只有宿州增长超过了40个百分点。
5、各市房地产投资
列1
第一季度
第二季度
第三季度
10-11月
1-11月
合肥
245.8
255
262.3
84.8
847.9
淮北
9.3
17.5
19.3
12.6
58.7
亳州
8.6
16.5
37.1
15.7
77.9
宿州
8
18.4
26.8
9.9
63.1
蚌埠
15.9
19.9
28.8
33.4
98
阜阳
11.3
19.5
27
12.8
70.6
淮南
17.9
18.9
31.8
28.1
96.7
滁州
20.6
39.4
55.2
33.9
149.1
六安
11.9
19.8
27.6
19.8
79.1
马鞍山
21.4
42.8
43.6
16.3
124.1
巢湖
12
18.4
124.1
芜湖
66.5
81.3
104.5
29
281.3
宣城
14.1
28.9
34.4
25.2
102.6
铜陵
15.2
22.6
39.8
13.8
91.4
池州
11.1
14.6
13
23.3
62
安庆
14.8
22.4
33.1
15.8
86.1
黄山
25.5
33.5
38.4
22.3
119.7
全省
530
689.4
792.1
396.8
2408.3
前三季度,全省各市房地产投资总额2011.5亿美元,比2010年增长37.7%,增幅比2010年提高33个百分点。
亳州增长全省最快,为92.4%,增幅较2010年提高了61个百分点;蚌埠和滁州增长也比较快,分别是66.7%和70.5%;就全省来看,各市房地产投资不均,小到如淮北,投资额只有46.1亿元,大到如合肥和芜湖,投资额分别是763.1亿元和252.3亿元。
截止到11月份,各市房地产投资运行平稳。
安徽各市房地产投资合肥当仁不让地依然领先其他16个地市,为847.9亿元,比2010年同期增长10.9%;其他各地市固定资产投资较2010年增幅参差不齐,增长最快的是亳州,为98.5%,增长最小是宣城,增幅为6.4%。
三、中原观点:
(宏观经济对房地产的影响)
经上文图表的详细分析不难看出,安徽宏观经济比较热的城市有合肥、芜湖和马鞍山,这些城市的房地产业也是相对比较红火的;宏观经济数据比较靠后的城市有宿州、池州和淮北,在全省其房地产业较芜湖、马鞍山就要冷淡不少。
我们拿2011年的10月为例,合肥、芜湖、马鞍山的住宅均价分别是6356元/㎡、5715元/㎡、6059元/㎡,这三个城市的全部财政收入分别排名前三甲;而宿州、池州和淮北的住宅均价则分别是3525元/㎡、3684元/㎡、3620元/㎡,这三个城市的全部财政收入都排在全省的最后。
由以上分析可见,房地产业与财政收入有着密切的经济联系。
财政收入的水平决定房地产业的发展水平,房地产的发展又促进了财政收入的水平,二者相互依存,相互促进。
不难看出,房地产业的发展和宏观经济的发展是息息相关的。
财政收入与经济增长密切相关,财政需要通过经济增长来取得收入,经济发展水平高,国民生产总值就多,财政收入就多,人民收入就高,房价随之就高,这一系列的因果之间存在着相互促进,相互制约的关系;而财政收入对于保证经济的增长,政府职能的实现以及经济社会的稳定协调发展,都具有重大作用;可以推断,财政收入增长与GDP增长以及房地产业之间都应该存在着稳定的函数关系。
第二章2011年全省房地产市场运行情况
一、2011年全国楼市政策综述:
2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控:
今年1月“国八条”出台,房产税试点改革落地,拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕;地方政府逐步跟进,陆续出台相关政策,“限购”、“限价”、“限贷”全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个;7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,台州、珠海等二线城市跟进,46城市明确调控细则;10月底,1000万套保障房建设计划提前实现;12月12日至14日,中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。
房地产调控在2011年不断细化和落实,抑制需求与增加供给两手抓,行政与经济手段进一步深化。
而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳,并逐渐呈现价格下降的趋势。
1、2011年楼市调控三大方向:
1)房地产产业政策:
限购、限价、税收、市场监管等。
2)货币政策:
加息、提存准、限制房地产贷款、购房贷款首付及利率上调。
3)保障房:
地方政府任务、资金及土地支持等。
2、2011年全国楼市主要政策列表:
房地产产业政策
2011年1月
“国八条”
强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年1月
房产税
在沪渝试点
2011年3月
深圳限购令新规
税收及社保资料需连续12个月且非补缴
2011年3月
限价令
明码标价、一房一价,5.1起执行
2011年3月
规定各地房价调控目标
增速低于GDP及人均收入增幅
2011年5月
保障房
建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》,完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。
2011年7月
土地市场“国五条”
推进商品房用地双向定价
2011年8月
限购令扩大至全国
符合5项标准的二三线城市限购,台州、珠海跟进。
2011年12月
调控政策不放松
中央经济工作会议提出“坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归”。
货币政策
2、4、7月
三次加息
一年期存款利率达3.5%,一年期贷款利率达6.56%。
2011年1—6月
六次上调存款准备金
大型金融机构存款准备金率将达21.5%,中小金融机构存款准备金率将达18.0%。
2011年8月
扩大存款准备金基数
回收市场约9000亿流动性。
2011年12月
下调存款准备金
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