房改房买卖合同有效.docx
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房改房买卖合同有效
房改房,买卖合同有效
篇一:
房改房买卖合同效力
房改房买卖合同效力
原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房,后以三、四万元的市场价格卖出,但几年以后房价涨至十几万时,连肠子都悔青了,拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。
原房主往往起诉至人民法院,以种种理由要求认定原房改房买卖合同无
效。
其主要悔约理由一般可能是如下几种。
1、以房改房为夫妻共有,签订合同时夫妻一方未到场签名,夫妻另一方无权独自处分夫妻共同财产为理由主张无效的。
笔者认为,如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字,则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同,除非有另一方的授权委托书。
因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产,应当征得另一方的同意,此时买方不构成善意取得,没有两人的签名也无法办理产权过户手续。
如果有了授权委托书,买方则有理由相信是夫妻共同的决定,卖方构成表见代理,买方构成善意取得,合同是有效的。
如果另一方事后对配偶的行为进行了追认,也应当认定合同有效。
如果另一方在事后不予认可,则买卖合同是无效的。
而当房产证上只有一个人的名字时,此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同,除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。
因为,买房人为善意第三人,符合善意取得的条件时,法律为了维护市场交易秩序,应当认定合同有效。
2、以房改房是以标准价购买的房屋,约定单位有优先购买权的,在出卖时未征得单位同意为理由主张无效的。
在房改时是以市场价或
成本价购买的公房不存在此问题,买房者拥有全部产权,取得房产证后公房即变成私房,此时可以自由买卖,不必征得单位同意。
但当房改房是以标准价购买时,单位和个人对于房屋是共有关系,原房主对于房屋只享有部分产权,房产证上也肯定标明了共有权人或优先权人。
此时,买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主,应当知道还有单位的产权或优先购买权。
买房人不构成善意取得,买卖合同应当认定为效力待定。
如果事后单位予以了追认,则应当认定合同有效。
如果单位作为共有人,在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的,应当予以撤销。
但原房主无申请撤销的
权利。
3、原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中,还没有取得房产证,无权卖房,认为根据《城市房地产管理法》和《物权法》的相关规定,只有取得房产证和房产登记以后,原房主才有房产所有权,才能将房产转让。
因此,在未取得房产证前,原房主还不是法律上认可的所有权人,对房屋就进行出卖的行为当然无效。
笔者认为这种说法不对。
首先,虽然在房产证办理下来之前,有全部产权的原房主尚未取得法律上的所有权,但其在向单位出资购买所住房屋后,已经构成了事实上的房主,且房产证也正在申办之中,应当认定原房主具有处分该房产的权利。
其次,即使有全部产权的原房主没有房产证就出卖房产,依据《合同法》第五十一条的规定,是一种效力待定的合同,也不是无效的合同。
当房产证办理下来之后,房产证写的是原房主的名字且拥有全部产权时,此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
4、以根据相关法律法规规定,对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时,均需到房地产管理部门办理变更登记手续,当初买卖时没有进行登记违法为理由主张合同无效的。
笔者认为,《城市房地产管理法》和相关法规规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,不是法律的强制性规定。
未对房产进行过户登记并不必然导致合同无效。
合同的订立有效性和房产变更登记是两种不同的法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无关。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(一)第九条规定:
“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。
”《物权法》第十五条规定:
“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:
“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。
”正如本文案例中原被告双方协议所约定的内容并未违反法律的强制性规定及损害公共利益,亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同法定无效之情形,故原、被告所签订的协议当不属法定无效之协议。
且买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房
款,并实际使用和管理了房屋已愈八年多,故原、被告所签订的协议
当属有效协议。
总之,房改房买卖合同如果没有极其特殊的情况,一般情况下是有效的。
法律会支持已经成立并生效的合同,保护善意第三人的合法权益,维护合同的稳定和交易的安全,保护“诚实信用”这一民法的“帝王”原则。
和商品房买卖合同相比,最大的不同点就是上市出售时,应当补交国有土地使用权出让金或土地收益金,在其他方面没有
很大的区别。
篇二:
房改房买卖合同范本
房改房买卖合同
立合同人:
卖方(甲方):
姓名___________身份证号码_________买方(乙方):
姓名(或名称)____________身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________甲、乙双方经协商一致,就房改房买卖达成如下协议:
一、本合同中...
立合同人:
卖方(甲方):
姓名___________身份证号码_________
买方(乙方):
姓名(或名称)____________
身份证号码(或法人代码证号码、营业执照号码)_____________
甲、乙双方经协商一致,就房改房买卖达成如下协议:
一、本合同中“房改房”是指________________________(已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房)。
二、甲方自愿将位于_____________________________第_____栋________单元_______楼_______号的已购房改房出售给乙方。
该房屋系_______结构,建筑面积_____________平方米,房屋所有权证号码为___________________。
乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。
三、甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币(大
写)_________________(¥_________元),单价为每平方米_________元。
四、双方商定的付款及交房方法、期限:
________________________________________________________________________________。
五、甲方保证该房改房符合《岳阳市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件,无不允许上市交易的情形。
本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷,概由甲方负责处理,承担责任,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责赔偿。
六、房屋移交乙方时,其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。
七、乙方所购买的房改房仅作居住使用,乙方未经有关主管部门批准不得擅自改变房屋的结构和用途。
八、甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随同房屋产权过户转移给乙方。
九、本合同生效以后,甲、乙双方应在规定的期限内,向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。
十、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理上述房地产过户及权属登记手续所需缴纳的税费。
十一、其他约定:
1、
2、
3、
4、
十二、乙方逾期付款的违约责任(自行约定)_________________
__________________________________________________________。
十三、甲方逾期交付房改房的违约责任(自行约定)______
__________________________________________________________。
十四、其他违约责任:
依照法律规定和本合同约定承担。
篇三:
房改房买卖合同纠纷案例
专打房产官司的律师靳双权解析一件房改房买卖合同纠纷案件
为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名代替。
一、案件介绍:
张普和张瓜系赵敏的女儿,赵敏的丈夫在1973年因病亡故,聂青云和张普之夫系多年好友。
1993年11月31日,赵敏作为乙方和其父所在单位中国某机电技术研究所设计院签订了《单位出售公有住房买卖合同》,合同中约定赵敏以优惠价7402元购买诉争房屋,赵敏购买房屋后享有部分产权,可以依法使用、出售、继承、抵押,但不能私自出租、转让和赠予或引进单位外的人居住。
自住该房屋满五年后可以依法专售,专售时单位有优先购买权。
后该房屋在1996年4月20日取得了房产证,该房屋登记在赵敏名下。
XX年5月,赵敏将诉争房屋交给聂青云使用。
6月29日赵敏和聂青云签订了《租售房合同》,双方在合同中约定赵敏将该房屋以租代售的方式将该房屋出租给聂青云70年,并在该房屋具备上市交易条件的情况下,出租方(赵敏)有协助承租方办理过户手续的义务,将该房屋过户给承租人。
过户相关费用由承租方支付。
承租人一次性付21万元,作为该房屋以租代售的租金。
该款项两次付清,第一次给付16万,自签订合同后十日内付清,第二次付2万,于XX年8月7日付清。
双方不的违约,若出租人违约,则将21万元退还承租方并负担合同额10%的违约金。
若承租方违约,出租方将扣留全部合同款。
如遇不可抗力,双方协调解决。
聂青云、赵敏、张普在租售方合同上签字。
XX年7月6日,聂青云支付了19万元,XX年8月7日聂青云支付了2万元。
赵敏于XX年10月11日去世。
XX年4月16日,张瓜、张普将诉争房屋过户到自己名下,登记为共同共有。
后聂青云得知该房屋已经被过户至张瓜张普的名下,因此他找到了两人协商解决,但遭到了拒绝。
多次协商未果,聂青云将两人起诉至法院,诉求法院判令张瓜、张普配合办理诉争房屋的过户手续,并支付违约金万元。
二、审理过程:
聂青云将两被告起诉至法院称:
聂青云和赵敏在XX年6月29日签订了合同,双方约定房屋具备上市交易条件时过户,但赵敏XX年因病去世后,张瓜、张普两人将该房屋过户至张瓜张普的名下,此举违反合同约定,应该支付违约金,同时请求法院判令将该房屋过户至我名下。
而张普和张瓜则辩称赵敏出卖该房屋时未经房屋共有人张瓜同意便处分了该房屋,同时聂青云明知张瓜的签名系赵敏代签,事后聂青云也没有找到张瓜确认此事,因此两人主张解除合同,并要求聂青云腾房。
庭审中,法院经审理查明XX年张瓜、张普曾经将聂青云起诉至法院,要求确认赵敏和聂青云之间签订的合同无效,要求聂青云将诉争房屋交还给张瓜、张普。
该案件审理中,张瓜和张普认可该房屋系赵敏的个人财产,租售合同系其真实意思表示,合同上的张瓜实为赵敏代签,主张张瓜于XX年知道该合同情况。
双方认可因签订合同时房屋无法办理出售手续,因此约定了以租代售的形式。
张普主张XX年领取了法国产证。
经法院至原单位了解情况后,该单位相关工作人员告知该房屋可以上市交易,单位亦可以配合上市,单位对购买人员没有禁止性规定。
后该案件以张瓜、张普撤诉告终。
三、审理结果:
北京市东城区人民法院经审理后判决:
张普、张瓜于判决生效后7日内将该房屋过户至聂青云名下。
一审判决之后,张瓜、张普不服一审判决上诉至二中院,二中院经审理后判决:
驳回上诉,维持原判。
四、房产纠纷律师靳双权案件点评:
房产纠纷律师靳双权认为,本案中双方争议的焦点在于赵敏和聂青云所签订的合同是否为房屋买卖合同。
本案中,诉争房屋系赵敏从售房单位处自行出资购买,并实际取得房产证,该房屋登记在赵敏的名下,赵敏的丈夫早于购房日期去世,因此该房屋属于赵敏的个人财产。
张普、张瓜主张张瓜为诉争房屋的共有权人但两人并未就其主张提出翔实有力的证据加以证明,缺乏事实和法律依据,因此法院对两人的主张未予采信。
赵敏和聂青云所签订的《租售房合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因而合法有效。
结合当事双方签约的背景分析,当时该房屋并不能办理过户手续,因此双方约定了以租代售的方式签订了该合同,从合同内容上分析,可以看出双方约定在该房屋能过户时赵敏有责任将该房屋过户给聂青云,因此该合同从实质上就是诉争房屋的买卖合同。
赵敏作为该房屋的所有权人,依法享有收益、处分、占有、使用的权利,因此赵敏可以依照自己的意志处分该房屋。
从该合同履行情况上分析,聂青云已经履行了支付全部购房款的义务,赵敏在收到购房款后亦将该房屋交付给聂青云,双方之间所约定的大部分合同义务已经实际履行,同时赵敏应当履行过户义务,现因赵敏去世,其继承人张瓜、张普应当协助聂青云办理诉争房屋的过户手续。
本案庭审中聂青云要求两人将诉争房屋过户至自己名下,于法有据,且有事实根据,因此法院应当予以支持。
综上所述,法院的判决是正确的。
篇四:
房改房买卖合同
房改房买卖合同
出卖人(甲方):
买受人(乙方):
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。
第一条甲乙双方同意由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下:
(一)甲方依法取得的房地产权证号为:
;
(二)房地产座落在乌鲁木齐市区路号室。
房屋类型:
;结构:
;
(三)房屋建筑面积平方米,该房屋占用范围内的土地使用权面积:
平方米;分摊面积平方米。
(四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一);
(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得;
(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况(附件二)
甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。
第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款为
(人民币)计元。
(大写):
仟佰拾万千百拾元整。
乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。
乙方交付房价款时,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
第三条甲方转让房地产时,土地使用权按下列第款办理。
(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从年月日起至年月日止。
甲方将上述房地产转让给乙方后,出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定,应办理土地使用权出让手续的,应由甲方按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家,办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
第四条甲、乙双方同意,甲方于年月日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。
乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。
查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方。
第五条甲方承诺,自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间,凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施价值向乙方支付违约金。
第六条甲、乙双方确认,自本合同签订之日起的日内,【甲乙双方共同】
【委托甲方】【委托乙方】【委托xxx】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
甲方保证,上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。
甲方承诺,在乙方或者委托他人办理转让过户时,积极给予协助。
由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的,乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。
甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。
如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的,甲方承担赔偿责任。
第七条上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。
第八条本合同生效后,甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用,按本合同附件四约定支付。
转移占有后该房地产使用中所发生的费用,按本合同附件四约定支付。
第九条乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意按下列第款内容处理。
一、每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款的%的违约金,合同继续履行。
二、乙方逾期未付款,甲方应书面催告乙方,自收到甲方书面催告之日起的日内,乙方仍未付款的,甲方有权单方解除合同,并书面通知乙方,自收到通知之日起的日内乙方未提出异议,合同即行解除。
甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款%的违约金,余款返还给乙方,已付款不足违约金部分,乙方应在接到书面通知之日起日内向甲方支付。
第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,甲、乙双方同意按下列第款内容处理。
一、每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款%的违约金,合同继续履行。
二、甲方逾期未交付房地产,乙方应书面催告甲方,自收到乙方书面催告之日起的日内,甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同,并书面通知甲方,自收到通知之日起的日内甲方未提出异议,合同即行解除。
甲方除应在收到书面通知之日起日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外,还应按已收款的%向乙方支付违约金。
若甲方违约给乙方造成经济损失的,乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时,实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
第十一条经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部份。
本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。
第十二条本合同自【甲、乙双方签订】【公证处公证】之日起生效。
第十三条本合同适用中华人民共和国法律、法规。
甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商解决,协商不能解决的,提交房屋所在地人民法院
进行诉讼。
第十四条本合同一式四份,甲、乙双方各执一份,公证处和房地产交易中心各执一份。
附件一
房屋平面图及房地产四至范围:
附件二
随房屋同时转让的设备及装饰情况:
设备:
装饰:
附件三
付款协议
本合同签订后,乙方于年月日支付全部房价款的%计币元,作为定金。
待支付尾款时抵作房价款。
乙方于年月日前支付人民币元(大写):
。
附件四
物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付
除下述所列应由甲方、乙方支付的各项费用外,在转移占有前未支付、未结
算的费用均由甲方承担;转移占有后,使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
附件五
已购公房参加房改购房时的同住成年人意见:
同意出售上述房屋。
(签章)
(签章)
甲方(签章):
乙方(签章)
证号:
证号:
代理人:
代理人:
联系电话:
联系电话:
年月日签于:
新疆乌鲁木齐市
购买房改房中应注意的事项:
双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。
双方当事人订立房地产买卖合同时,应注意以下问题:
1、共有人的权利。
房地产权利登记分为独有和共有,共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产,买卖房地产签订合同时,房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。
原职工已购公有住房上市出售的,参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售,并签字盖章;因故无法在合同内签字盖章的,应出具同意出售的其他证明。
房地产权证内的权利人将房地产出售前,应与其配偶协商一致,出售后配偶再提出异议的,由权利人承担法律责任。
2、定金。
买卖合同定金是双方履行合同的担保,双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。
3、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人,买受人验收和接受的过程。
双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。
出卖人将原购入的商品住房出售的,开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人,买受人享有“两书”规定的权益。
4、房屋质量。
质量条款是买卖合同的必要内容,买卖的房屋应能保持正常使用功能。
房屋超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
5、房地产买卖合同签订前,买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料,查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制,以维护自身权益。
6、买卖已出租房屋的,出卖人应当在出售前三个月通知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。
如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
7、买卖已抵押房地产的,出卖人应当事先书面通知抵押权人,并就有关事项协商一致,同时告知买受人房地产抵押的事实。
8、房地产买卖后的土地使用权问题,是否缴土地金?
禁止情形:
已取得合法产权证书的房改房可以上市出售,但有下列八种情形之一的不得上市出售:
(一)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
(二)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
(三)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
(四)产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;
(五)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
(六)上市出售后形成新的住房困难的;
(七)擅自改变房屋使用性质的;
(八)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
另外还规定,个人拥有部分产权的住房(指标准价房),还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益,以及交纳其他税费等。
篇五:
房改房买卖合同
篇一:
房改房买卖合同
三、甲方逾期交付房改房的违约责任自行约定___________________________________________________________________________。
十
四、其他违约责任:
依照法律规定和本合同约定承担。
十五、甲、乙双方风险责任:
房屋买卖在产权登记确认前,风险责任由甲方承担,产权登记确认后风险责任由乙方承担。
十六、房改房买卖时,在同等条件下,原产权单位有优先购买权。
甲、乙双方在本合同签订前已如实告知原产权单位,且原产权单位放弃了优先购买权。
十七、本合同末尽事宜,可由双方协商,以补充协议明确。
本合同补充协议及附件为合同的组成部分,具有同等法律效力。
十八、本合同在履行过程中发生的争议,由甲、乙双方协商解决;协商不成时,按下述第_____种方式解决:
1、提交杭州市仲裁委员会仲裁2、依法向人民法院起诉。
十九、本合同自双方签订之日起生效。
二十、本合同依法成立后,双方都必须自觉履行,需要变更或终止时,应经双方协商一致,另签
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