北京房地产估价师《相关知识》:设备及工、器具购置费用的构成考试试题.doc
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北京房地产估价师《相关知识》:
设备及工、器具购置费用的构成考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、为加强建设工程勘察设计市场管理,规范建设工程勘察设计市场行为,保证建设工程勘察设计质量,维护市场各方当事人的合法权益,建设部于1999年1月发布__。
A.《建设工程勘察设计管理条例》
B.《建设工程勘察设计人员管理规定》
C.《建设工程勘察设计市场管理规定》
D.《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》
2、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套,经鉴定,存在情况,张某是可以退房的。
A:
一般性的质量问题
B:
主体结构质量合格,但存在一般性的质量问题
C:
主体结构质量合格,也不存在一般性的质量问题
D:
主体结构质量不合格
E:
房地产估价机构必须加盖公章
3、甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立,注册资本为200万元。
甲公司2000年经营收入85万元,但由于初创时期成本支出较大,该年度正常利润为10万元。
2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。
按照《公司法》规定,2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到万元。
(2003年试题)
A:
3
B:
4
C:
5
D:
8
E:
执行层的组织协调
4、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为4%,房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为__。
A.6%
B.8.4%
C.11%
D.15%
5、下列关于路线价法的表述中,不正确的是。
A:
路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理
B:
路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C:
运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐
D:
路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E:
工业用地的监测点评估价格
6、某房地产开发用地,其土地面积为10000㎡,土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2,楼面地价为1500元/㎡.后经规划调整,容积率提高到1.6,楼面地价不变,则该房地产开发用地因容积率提高需补地价.【2007年考题】
A:
375万元
B:
450万元
C:
500万元
D:
600万元
E:
工业用地的监测点评估价格
7、已知某房地产40年收益价格为150万元,该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为()万元。
A.112.5
B.155.6
C.144.6
D.132.4
8、根据《中华人民共和国刑法》规定,违反土地管理法规,非法占用耕地、林地等农用地,改变被占用土地用途,数量较大,造成耕地、林地等农用地大量毁坏的,处年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。
A:
一
B:
三
C:
五
D:
七
E:
房地产估价机构必须加盖公章
9、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是。
A:
零售商的财务能力
B:
零售商需要的服务
C:
零售商组合与位置分配
D:
零售商的声誉
E:
借款合同
10、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式:
开发利润=×直接成本利润率.【2007年考题】
A:
后续开发成本+管理费用
B:
后续开发成本+管理费用+销售费用
C:
待开发房地产价值+后续开发成本
D:
待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E:
工业用地的监测点评估价格
11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。
A:
新开发房地产项目
B:
用于出售用途的房地产项目
C:
具有投资开发或再开发潜力的房地产
D:
用于投资或再开发的房地产
E:
工业用地的监测点评估价格
12、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的,应限期改正,逾期不改正的,可处以元以下的罚款。
(2008年试题)
A:
1000
B:
5000
C:
10000
D:
30000
E:
执行层的组织协调
13、市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分,估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分,则个别因素修正系数为()。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
14、在某房地产开发项目建设过程中,如果不能如期取得政府的相关许可,则该房地产开发项目将面临。
A:
政策风险
B:
市场风险
C:
财务风险
D:
信用风险
E:
借款合同
15、下列关于路线价法中,不正确的是。
A:
路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相近,是房地产价格形成的替代原理
B:
路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C:
运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐
D:
路线价法是在特定的街道上设定标准,临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
E:
工业用地的监测点评估价格
16、估价时点也称为价值日期、估价基准日,是指一个估价项目中由决定的需要评估的价值所对应的时间。
A:
估价结果
B:
估价假设
C:
估价目的
D:
估价对象
E:
工业用地的监测点评估价格
17、以下选项中属于房屋拆迁补偿安置费用的有。
A:
房屋拆迁管理费
B:
搬迁补助费
C:
房屋拆除和渣土清运费
D:
土地使用权出让金
E:
工业用地的监测点评估价格
18、当居民收入的增加是__的收入增加时,对居住房地产的需求会增加的最多。
A.低收入者
B.中等收入者
C.高收入者
D.可支配收入
19、若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项目房地产投资的实际收益率为__。
A.9.26%
B.10%
C.11.32%
D.12%
20、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的,一方向人民法院起诉,人民法院__。
A.应在5个工作日内立案受理
B.应在5个工作日内决定是否立案受理
C.应在受理后60日内作出判决
D.不予受理
21、__是由房地产估价工作的性质决定的,是房地产估价的最高行为准则,是房地产估价师的天职。
A.独立、客观、公正原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.估价职业道德
22、下列用地中,不宜划拨供给的是__。
A.部队伙房建设用地
B.工商管理所办公楼建设用地
C.上市公司保卫科值班室建设用地
D.科技博物馆扩建项目建设用地
23、某物业当前的市场售价为5000元/㎡,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当,如果折现率为12%,则第一年的租金应当确定为元/㎡。
A:
467.25
B:
448.24
C:
498.53
D:
482.79
E:
借款合同
24、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/㎡,现房出租的年末净收益为500元/㎡。
若按折现率10%和风险补偿值100元/㎡计,计算该期房目前的价格应为。
A:
4400元/㎡
B:
4409元/㎡
C:
4445元/㎡
D:
4455元/㎡
E:
工业用地的监测点评估价格
25、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。
A.基本准则
B.客观规律
C.衡量标准
D.基本前提
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。
A:
单元估算法
B:
概算指标法
C:
单位指标估算法
D:
工程最近似匡算法
E:
借款合同
2、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。
A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用
3、李某的月均收入为4500元,购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元,住房抵押贷款月偿还款为1440元,每月支出的物业管理费用为120元。
李某的所有债务与收入比是。
A:
32.00%
B:
34.67%
C:
49.78%
D:
52.44%
E:
借款合同
4、在下列房地产定价方法中,属于竞争导向的房地产定价方法是。
A:
随行就市定价法
B:
认知价值定价法
C:
领导定价法
D:
挑战定价法
E:
目标定价法
5、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上,将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来,在综合考虑主要风险因素影响的情况下,对随机收入、支出流的概率分布进行估计,并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨,用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险,进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是__。
A.概率分析
B.蒙特卡洛法
C.解析法
D.杠杆分析
6、路线价法估价的第四个步骤是__。
A.设定标准临街深度
B.选取标准临街宗地
C.调查评估路线价
D.制作价格修正率表
7、从理论上讲,标准临街深度是街道对地价影响的转折点:
由此接近街道的方向,地价受街道的影响而__;远离街道的方向,地价__。
A.基本不变,逐渐降低
B.基本不变,逐渐升高
C.逐渐升高,基本不变
D.逐渐降低,基本不变
8、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。
A.导致房地产实际价值下降
B.导致房地产实际价值上升
C.加大投资者债务负担
D.抑制房地产市场需求
E.增加房地产市场需求
9、根据边际成本理论,房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是。
A:
先上升后下降的抛物线
B:
先下降后上升的“U”形曲线
C:
一直上升的直线
D:
不受容积率的影响
E:
执行层的组织协调
10、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中,正确的有。
A:
拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B:
如果委托人未向拍卖人告知瑕疵,则拍卖人不需负任何责任
C:
委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D:
承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓,谁负责
E:
即使拍卖巾确实存在应告知而来告知的瑕疵,也应由拍卖人先行负责
11、有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元,/m2,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年,单价为3000元/m2,报酬率为6%。
那么,甲的价格()乙的价格。
A.高于
B.低于
C.等于
D.条件不足,无法确定
12、目前,我国推行工程量清单计价法,根据工程量清单计价法,建筑安装工程由__构成。
A.直接费
B.间接费
C.利润
D.税金
E.预备费
13、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。
A:
有自己的名称、组织机构
B:
有固定的服务场所
C:
有足量的财产和经费
D:
有足够量的人员
E:
法律法规规定的其他条件
14、建筑功能评价是指__。
A.对建筑物功能价值的估算
B.对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证,衡量其满足需要的程度
C.对建筑产品价值的估算
D.对建筑产品社会性功能的评估
15、下列关于w房屋拆迁公司在房屋拆迁中,对公益事业房屋的认定和表述,不正确的是。
A:
公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业
B:
公益事业多为非营利的社会福利事业
C:
根据其服务对象,凡是为大多数老百姓服务,应认定为公益事业
D:
根据其服务对象,凡是排他性的且不是共享性的,可以认定为公益事业
E:
只要是为大多数老百姓服务,且房屋有经营、有收益,就
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