杭州写字楼项目可行性研究报告.docx
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杭州写字楼项目可行性研究报告
XXXXXXX项目可行性分析报告
一、项目概况
XXXXX项目由浙江XXXX房地产开发开发建设的。
项目地块位于杭州市XXXXXX。
紧接武林商圈中心地段,具有浓厚的商业氛围。
项目占地13.6亩,总建筑面积为58055㎡。
,由南北两幢17层与27层的塔楼及三层裙房组成。
南侧27层塔楼为精装修的酒店式公寓,建筑面积约23000㎡;北侧17层塔楼为创业版写字楼,建筑面积约为11000㎡。
本项目于2021年11月取得土地证,2021年10月取得规划许可证及施工许可证,2021年1月21日正式开工建设,目前已完成基础施工,进行主体工程建设阶段。
预计2021年3月完工。
本项目开发建设具有一定规模,引入超前的运作理念,共同打造武林商圈CBD,必将成为该区域内标志性建筑,同时给开发商带来了良好的社会效益和经济效益。
二、市场分析
宏观政策控制房价稳步发展
2021年虽是政府对房地产市场调控的一年,但从整体情况分析经过前期的各项措施的执行,基本达到了“中国房地产市场软着陆”的目标,稳定了市场“缓步增长”的发展目标,市场开始进入新的理性发展阶段。
从长远看,房地产业作为国民经济的重要的支柱产业,作为地方政府尤其是杭州市经营城市的重要法宝,同时作为政府的终极市场目标,即“市场逐渐规范”与“保持与GDP一定的增长率”,在较长时间内房地产业仍将是政府和政策扶持的对象。
杭州房产——浙江省投资者的理想选择
杭州作为全省投资中心的地位不变,杭州的城市魅力目前正处于历史上最好的时期,城市的吸引力也在提高。
在市场经济体制下,城市的行政级别越来越次要,重要的是城市成为方方面面的中心,具有相当强的幅射力和集聚效应。
且杭州市对省内投资者有非常强的投资吸引力,主要表现在宜投宜居的特性上。
因此,杭州房地产仍是省内投资者最佳的投资渠道。
近期数据显示:
硬需求浮出水面
据7-9月的统计数据,八大区域成交量价齐升,7月份八大区域成交了1063套房源,均价为7163元/平方米;8月份成交1387套,均价为8067元/平方米;9月份(截至9月28日10点)成交了1883套,均价为8631元/平方米。
9月的成交量是6月818套的一倍多。
从上述数据可以看出,9月份八大区域成交量已经与年初比较接近(2月份成交1690套,4月份成交1294套)。
从各售楼处反馈的情况来看,如今的购房者绝大多数是自住型购房者。
这说明经历6-8月三个月的调整后,市场硬需求逐渐浮出水面,成为楼市主力军。
项目周边楼盘销售势头良好
项目处于杭州武林商圈中心地段朝晖路与上塘路交叉口,周边武林商业中心、杭州游泳馆、在建的西湖文化广场等杭州高档、时尚娱乐消费汇聚,配套完善,区位优势无可比拟。
与本项目一街相隔的绿城·深蓝广场写字楼部分建筑面积为3.5万㎡,酒店式公寓6.1万㎡,目前售价已达19000元/㎡,而且基本销售完毕。
紧依本项目的广厦·绿洲花园于2021年9月开盘,销售价格在11800元/㎡阶段销售良好,但由于宏观政策的影响与项目本身品质如外立面不够时尚、户型面积规划不合理等方面的限制,在价格升至13000元/㎡后销售放缓。
与项目类似的两大楼盘销售尤佳
位于拱墅假山路与上塘路交界处的新青年广场,精装修的公寓均价为9100元/㎡,销售接近半数,简装修均价7900元/㎡,销售也超过1/3。
而处于钱塘江南岸的龙禧国际的酒店式公寓均价在8100元/㎡左右,销售率在90%以上,且目前租赁市场也十分走俏。
这说明稀缺的酒店式公寓具有很大的市场潜力。
本项目与深蓝广场遥相呼应,深蓝广场高位价格的成功销售足以证明本地段酒店式公寓的市场需求还是很大的。
三、项目定位及优劣势分析
1.项目定位
中心地段、中心价值是成功商务人士、创业者工作室和投资者的明智选择
在产品品质方面我们将其定位为“次深蓝广场项目”,追求高品质\高附加值。
在产品价值方面我们还是坚持以“中心地段,中心价值”为诉求点。
在产品属性方面以商务和居住为一体的复合型高端物业为整体形象。
在客户定位方面,针对周边区域办公人群特点,还是偏向于商务性质,加大SOHO人群的购买热情,所以在目标客户群方面我们的目标是成功商务人士、成长型公司、创业者工作室、追求新都市生活方式的白领和投资者。
2、产品规划
锲合市场务实做派
产品规划采取了完全锲合市场需求、适度超前的务实思路。
朝晖路本项目附近800米内的其他楼盘的商业用房由于规划设计局限,经营餐饮有诸多限制,而附近5座大型写字楼和4个大型住宅小区集聚的人群餐饮消费市场非常可观包括。
因此本项目的商铺规划成可自由划分成小面积且具有独立的排烟管道。
办公楼单层面积2800平方米,可以自由分割成客户所需面积,便于灵活销售40~60㎡/套。
精装修的小户型酒店服务式公寓成为市中心稀缺资源,销售总价低,使用投资两相宜,必定受到市场追捧。
3.价格定位
低开高走、趁势而上
根据周边项目的市场情况,参考可类别楼盘的销售情况,结合本项目的特点,本项目价格策略准备采取以低开高走的方式,预计开盘商铺均价15000元/㎡,酒店式公寓及写字楼均价为11000元/㎡。
4.项目优势分析
Ø黄金地段
处于杭州武林商圈中心地段朝晖路与上塘路交叉口,区位优势十分明显。
Ø交通便捷
项目周边道路网络密集,四通八达,交通出行十分便捷。
Ø成熟商圈
项目位于成熟繁华的武林商务圈黄金地段,高档商务区、居住区的认知度较好。
Ø大配套完善
项目周边武林商业中心、杭州游泳馆、在建的西湖文化广场等杭州高档、时尚娱乐消费汇聚,周边配套十分完善。
Ø小户型公寓潜力巨大
周边大量写字楼物业已经投入运营,聚集了大批的白领人士和知识精英,其中有不少年轻人,形成了小户型公寓的巨大潜在市场。
Ø火热预订
市场前景一直保持良好的势头,已有肯德基(KFC)、张生记、中国国际航空公司等知名的大型公司及元丰公司众多关系客户总计百余户纷纷抢先预订。
Ø商业空间规划合理
项目裙楼单层面积仅2600㎡,且有单独的排烟排污管道,独具周边项目所无可比拟的优势,是此区域内餐饮业的客户的唯一选择。
同时,办公区域可自由分割,户型均较小,可以吸引众多中产阶级和创业者。
4.项目劣势及对策
Ø近高架、噪音大对策:
高品质的中空双层玻璃隔音
上塘高架南来北往的车流,形成大量的噪音、空气污染,对居住、办公环境造成一定的不利影响。
针对上塘路高架,在外墙及门窗大量采用隔音、保温材料,使高架桥的噪声影响能降到最低,其中中空双层玻璃的使用标准与深蓝广场的标准基本一致。
Ø不易构造景观对策:
国际知名景观公司强力打造
项目本身体量较小,内部难以形成完善的配套,小区景观环境体现难度大。
在景观设计中我们邀请了澳洲BBC景观设计机构担纲,多采用立体景观,在各个层面构设了商务、运动、景观平台,如屋顶游泳池、网球场,室内乒乓球室、咖啡室等。
Ø品牌效应不足对策:
价格策略与推广策略并行
元丰房产品牌积累尚存在不足。
为提高项目品质及附加值,元丰房产将对酒店式公寓进行高标准的精装修,邀请著名的室内设计机构参与设计,提升本案的品味与价值。
同时,在销售策略方面,针对广厦·绿洲花园(紧邻本案)的销售经验,采取低开高走的方式,以11000元/㎡的开盘均价进行酒店式公寓与写字楼销售,商铺按15000元/㎡进行销售,必将取得良好的市场效应。
在推广方面,打造以生活、办公一体化的全新理念,加强广告宣传力度和SP等公关活动,意旨提高项目的认知度。
5.项目机会点分析
Ø政策利好、产品稀缺、受市场追捧
目前,由于2021年12月开始政策规定,已不再审批酒店式公寓项目,故市场此类产品将供不应求,酒店式公寓受到市场的大力追捧,将会填补目前单纯小户型公寓的一些缺陷,例如无厨房、配套设施较缺乏、入驻客户类型分散等。
因此,杭州的酒店式服务公寓市场存在相当好的发展契机,恰当的客户定位和高质量生活需求的满足将是未来赢得市场的关键。
Ø市中心可开发土地紧缺
武林商圈内可开发的地块已极少,且中小面积的办公间供不应求。
Ø政策控制住宅市场的同时,促进了写字楼市场的良好发展
当前宏观调控对于住宅市场,特别是给抑制投资性住宅消费市场带来了一定影响,但对于写字楼市场却是一个利好。
Ø地铁版块项目,出行便捷、商业集聚
国务院刚刚批准的杭州地铁规划中,武林广场区域是一个比较的换乘站,地铁1号线经过本案附近。
武林广场向来都是杭州最繁华的商业核心圈,商业集中、交通便捷、基础设施完善。
在武林商圈,居住人口众多;写字楼楼内的办公人员也是一大消费群体;加上外区域客源的涌入,人气一直很旺。
四、项目建设指标
项目
单位
数量
总用地面积
㎡
9056
总建筑面积
㎡
58055
商铺面积
㎡
约7800
酒店式公寓面积
㎡
约23000
写字楼面积
㎡
约11000
地下面积
㎡
14855
停车位
个
322(包括立体车库150个)
五、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1)、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据;
2)、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算表
项目
金额(万元)
备注
土地成本
8500
625万元/亩
前期规费
880
150元/㎡
前期开办费
200
建安成本
13000
2200元/㎡
配套成本
580
100元/㎡
精装修费用
1500
按套内面积每平米1000元的装修标准计,套内面积得房率为65%计,仅限酒店式公寓
不可预见费
800
管理费用
240
10万元/月*24个月
销售费用
1600
按销售收入3%
财务费用
800
总投资
28100
3、销售收入表
项目
单位
数量
价格
金额(万元)
商铺
元/m2
7800
15000
11700
写字楼及
酒店式公寓
元/m2
34000
11000
37400
合计
49100
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税,综上本项目的综合税率为5.8%,共应交纳税金及附加2847.8万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
项目
合计
现金流入
49100
销售收入
49100
其它收入
0
现金流出
30947.8
成本投资
28100
营业税及附加
2847.8
税前利润额
18152.2
税前利润率
37%
六、结论
本项目预计在2021年1月开始销售,在开盘六个月内,销售率将达到50%以上。
综上分析,本项目全部投资及支出为人民币30947.8万元,项目可产生销售收入49100万元,可实现税前利润18152.2万元,税前利润率达37%。
因此,本项目的实施具有良好的市场前景,稳定的投资收益,故项目可行,终将产生良好的社会效益和经济效益。
XX房地产开发
2021年10月8日
论大学生写作能力
写作能力是对自己所积累的信息进行选择、提取、加工、改造并将之形成为书面文字的能力。
积累是写作的基础,积累越厚实,写作就越有基础,文章就能根深叶茂开奇葩。
没有积累,胸无点墨,怎么也不会写出作文来的。
写作能力是每个大学生必须具备的能力。
从目前高校整体情况上看,大学生的写作能力较为欠缺。
一、大学生应用文写作能力的定义
那么,大学生的写作能力究竟是指什么呢?
叶圣陶先生曾经说过,“大学毕业生不一定能写小说诗歌,但是一定要写工作和生活中实用的文章,而且非写得既通顺又扎实不可。
”对于大学生的写作能力应包含什么,可能有多种理解,但从叶圣陶先生的谈话中,我认为:
大学生写作能力应包括应用写作能力和文学写作能力,而前者是必须的,后者是“不一定”要具备,能具备则更好。
众所周知,对于大学生来说,是要写毕业论文的,我认为写作论文的能力可以包含在应用写作能力之中。
大学生写作能力的体现,也往往是在撰写毕业论文中集中体现出来的。
本科毕业论文无论是对于学生个人还是对于院系和学校来说,都是十分重要的。
如何提高本科毕业论文的质量和水平,就成为教育行政部门和高校都很重视的一个重要课题。
如何提高大学生的写作能力的问题必须得到社会的广泛关注,并且提出对策去实施解决。
二、造成大学生应用文写作困境的原因:
(一)大学写作课开设结构不合理。
就目前中国多数高校的学科设置来看,除了中文专业会系统开设写作的系列课程外,其他专业的学生都只开设了普及性的《大学语文》课。
学生写作能力的提高是一项艰巨复杂的任务,而我们的课程设置仅把这一任务交给了大学语文教师,可大学语文教师既要在有限课时时间内普及相关经典名著知识,又要适度提高学生的鉴赏能力,且要教会学生写作规律并提高写作能力,任务之重实难完成。
(二)对实用写作的普遍性不重视。
“大学语文”教育已经被严重地“边缘化”。
目前对中国语文的态度淡漠,而是呈现出全民学英语的大好势头。
中小学如此,大学更是如此。
对我们的母语中国语文,在大学反而被漠视,没有相关的课程的设置,没有系统的学习实践训练。
这其实是国人的一种偏见。
应用写作有它自身的规律和方法。
一个人学问很大,会写小说、诗歌、戏剧等,但如果不晓得应用文写作的特点和方法,他就写不好应用文。
(三)部分大学生学习态度不端正。
很多非中文专业的大学生对写作的学习和训练都只是集中在《大学语文》这一门课上,大部分学生只愿意被动地接受大学语文老师所讲授的文学经典故事,而对于需要学生动手动脑去写的作文,却是尽可能应付差事,这样势必不能让大学生的写作水平有所提高。
(四)教师的实践性教学不强。
学生写作能力的提高是一项艰巨复杂的任务,但在教学中有不少教师过多注重理论知识,实践性教学环节却往往被忽视。
理论讲了一大堆,但是实践却几乎没有,训练也少得可怜。
阅读与写作都需要很强的实践操作,学习理论固然必不可少,但是阅读方法和写作技巧的掌握才是最重要的。
由于以上的原因,我们的大学生的写作水平着实令人堪忧,那么如何走出这一困境,笔者提出一些建议,希望能对大学生写作水平的提高有所帮助。
三、提高大学生应用写作能力的对策
(一)把《应用写作》课设置为大学生的必修课。
在中国的每一所大学,《应用写作》应该成为大学生的必修课。
因为在这个被某些人形容为实用主义、功利主义甚嚣尘上的时代,也是个人生存竞争最激烈的时代,人们比任何时代都更需要学会写作实用性的文章,比如职场竞争中的求职信,生活中的财经文书、法律文书等,以提高个人的生存竞争能力。
(二)端正大学生的学习态度。
首先,要让大学生充分认识到实用写作课的重要性,这门课关乎到他人生的每一个方面,诸如就职,求爱,理财,人际交往等,是他终生都需要使用的一些基础性的知识,也是他必备的一项生存技能。
其次,实用写作有它自身的规律和方法。
它不是你想怎样写都行的,它有严格的格式性的要求,所以需要系统的研究学习。
最后,实用写作课的实践性非常强,所以学生们不能只学不练,并且要克服手懒的坏习惯,勤学勤练,为今后的工作生活打好基础。
(三)注重实践课的训练。
要提高大学生的实用写作能力,那么实践写作环节是必不可少的。
要想使学员真正具备实用写作能力,必须重视实用写作训练,力求使理论讲授与写作训练互相紧扣进行。
教师在授课过程中,应该把理论教学的部分适当压缩,把更多的时间用来实践训练。
在训练之前,可以通过对优秀案例的精讲分析,让学生掌握基本的写作规律,然后趁热打铁,让学生立即开始写作训练,最后通过大家互评,教师点评的方式,起到举一反三的作用,让学生知道应该如何写,还要写出来,并且知道写得怎么样。
此外,在教学上,教师也可以与学生一起探讨如何学习,如《实用写作》这门课程,如何上,怎样上,都可以让学生参与进来,让学生编制一些案例,在课堂上与大家分享,一起讨论。
这样,一方面调动大家的学习热情,另一方面,又提高他们综合分析能力。
学生只有在实践中才能真正掌握和把握实用写作的技巧和方法。
(四)大学写作教师要加强自身能力的提高。
要提高大学生的实用写作能力,那么作为教练员的大学写作教师就应该具备更高的实用写作能力。
大学写作教师不仅要有深厚的文学功底和理论研习能力,还要对实用文的各种文体都能写作自如,此外还要懂得如何把自己的经验传授给学生,让学生学以致用。
因此,大学写作教师也要做好自身的继续学习,认真备好这门课,积极参与到写作实践训练中,积累教学和实践经验,在教与学及与学生互动中使自己的能力不断提升。
四、结语
综上所述,提高大学生的实用写作能力是一项系统工程,需要所有各方的共同努力。
但所有的努力都是值得的,因为,无论社会怎么发展,人们都离不开阅读与写作,特别在信息高度发达的今天,阅读与写作已是人才最重要的技能之一。
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