内蒙古房地产估价师《理论与方法》:房地产征收征用的需要考试试题.doc
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内蒙古房地产估价师《理论与方法》:
房地产征收征用的需要考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。
A.1.07
B.1.47
C.2.07
D.3.33
2、拆迁当事人对估价结果有异议时,可以自收到估价报告之日起__日内,向原估价机构书面申请复核估价。
A.5
B.7
C.10
D.15
3、城市规划区内的建设工程,建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。
A.1个月
B.6个月
C.3个月
D.1年
4、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地,总价为1500万元。
根据四三二一法则,与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为()万元。
A.1200
B.1150
C.1100
D.1050
5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
6、下列表述不符合房地产广告要求的是。
A:
房地产广告中涉及所有权或者使用权的,所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间
B:
房地产广告中的项目位置示意图,应当准确、清楚,比例恰当
C:
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等,如在规划或者建设中,应当在广告中注明
D:
房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E:
房地产估价机构必须加盖公章
7、房地产市场按市场交易形式细分时,新建成的房地产产品交易不包括子市场。
(2005年试题)
A:
租赁
B:
销售
C:
保险
D:
抵押
E:
借款合同
8、拆迁估价时点一般为__之日。
A.接受估价委托
B.实地现场勘察
C.开始实施拆迁
D.房屋拆迁许可证颁发
9、2005年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。
甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行评估。
被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。
该项目于2005年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。
该区私营企业职工王某以抵押贷款的方式,于2006年2月以5000元/的价格预购了一套80的住宅。
该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。
王某于2006年9月将该套住宅转让给他人,售房收入为44万元。
(2007年试题)该项目的工程竣工验收工作由负责组织实施。
A:
该区人民政府建设行政主管部门
B:
该市工程质量监督机构
C:
甲公司
D:
丙公司
E:
房地产估价机构必须加盖公章
10、一个估价项目中的估价目的,本质上是由决定的。
A:
估价机构
B:
估价师
C:
估价报告使用者
D:
估价委托人的估价需要
E:
工业用地的监测点评估价格
11、城市郊区菜地,是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。
A:
半
B:
1
C:
2
D:
3
E:
房地产估价机构必须加盖公章
12、下列估价基本事项中,首先应予以明确的是。
A:
估价目的
B:
估价时点
C:
估价对象
D:
价值类型
E:
工业用地的监测点评估价格
13、下列不属于直接代为登记的房屋包括__。
A.房地产行政主管部门直管的公房
B.依法由房地产行政主管部门代管的房屋
C.有人主张权利的房屋
D.无人主张权利的房屋
14、当建筑物的维修养护正常时,实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造,实际成新率应直线法计算出的成新率。
A:
大于
B:
大于或等于
C:
小于
D:
小于或等于
E:
工业用地的监测点评估价格
15、可见光污染中,城市中五颜六色的广告和招贴等,属于。
A:
灯光污染
B:
其他可见光污染
C:
视觉污染
D:
眩光污染
E:
执行层的组织协调
16、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告,估价作业期为2005年5月20日~5月30日,估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日,甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款,则该估价报告的存档期应不少于年。
A:
15
B:
16
C:
17
D:
20
E:
工业用地的监测点评估价格
17、职工以成本价购买的住房,产权归__所有。
A.国家
B.集体
C.个人
D.房产管理部门
18、《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆除租赁房屋,对于出租人与承租人达不成协议的,实行产权调換,被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。
A:
租赁协议
B:
买卖协议
C:
购买协议
D:
合作协议
E:
房地产估价机构必须加盖公章
19、采用长期趋势法估价时,决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A:
房地产的历史价格资料
B:
房地产的现时价格资料
C:
房地产的未来价格资料
D:
房地产的历史、现时和未来价格资料的总和
E:
工业用地的监测点评估价格
20、防范估价风险的最后一道防线是。
A:
撰写估价报告
B:
审核估价报告
C:
出具估价报告
D:
估价资料归档
E:
工业用地的监测点评估价格
21、房地产开发企业销售商品房的保修期从__之日起计算。
A.房屋竣工
B.房屋质量验收合格
C.房屋交付用户使用
D.业主委员会成立
22、一般来说,__对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快,人民收入高,则购买力增强,市场需求增大;反之则小。
A.政治法律环境
B.经济环境
C.人口环境
D.社会文化环境
23、按可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
A:
房屋的使用用途
B:
房屋所有权的性质
C:
房屋的使用时间
D:
房屋的使用性质
E:
执行层的组织协调
24、在写字楼出租过程中,物业管理人员常要计算R/U系数。
其中,R/U系数是指__。
A.出租单元内建筑面积与可出租而积的比值
B.可出租面积与出租单元内建筑面积的比值
C.出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值
D.可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
25、运用报酬资本化法估价,需要预测估价对象的未来。
A:
利润
B:
毛收入
C:
价值
D:
净收益
E:
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。
A:
长期趋势
B:
季节波动
C:
年度波动
D:
循环波动
E:
不规则波动
2、某商场当前市场售价为6000元/,业主采用年租金6%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。
如果年利率为6%,则第一年的租金应该确定为元/。
A:
283
B:
318
C:
460
D:
423
E:
借款合同
3、收益性物业的经营费用包括()。
A.人工费
B.公共设施设备日常运行、维修及保养费
C.绿地管理费
D.抵押贷款还本付息额
E.清洁卫生费
4、估价当事人是指()。
A.与估价活动有直接关系的单位和个人
B.包括估价人员
C.包括估价主体
D.包括估价机构
E.包括估价委托人
5、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。
A:
长期趋势
B:
季节波动
C:
不规则波动
D:
循环波动
E:
执行层的组织协调
6、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。
A.房地产转让
B.房地产抵押
C.房地产买卖
D.房屋租赁
7、房地产的供给弹性主要有__。
A.供给的社会弹性
B.供给的人口弹性
C.供给的价格弹性
D.供给的要素弹性
E.供给的经济弹性
8、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币,根据国家关于估价收费标准的一般规定,该房地产估价最高收费额为万元。
(2007年试题)
A:
1.80
B:
2.80
C:
3.05
D:
5.00
E:
执行层的组织协调
9、下列房地产中,不得转让的有。
A:
共有的房地产
B:
未解决权属争议的房地产
C:
设定了抵押权的房地产
D:
已被依法查封的房地产
E:
已列入城市拆迁范围內的房屋
10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造,该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后,开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
11、最高额抵押权确定的情形有。
A:
最高额抵押权已转让
B:
新的债权不可能发生
C:
抵押人破产
D:
约定的债权确定期限届满
E:
抵押财产被查封
12、房地产开发程序可以划分为等阶段。
A:
物业管理阶段
B:
前期工作
C:
建设阶段
D:
租售阶段
E:
投资机会选择与决策分析
13、下列不计入用地面积范围的有。
A:
无明确使用权属的冷巷
B:
有明确使用权属的间距地
C:
市政管辖的马路等公共用地
D:
公共使用的排水沟
E:
已征收,经规划部门核定需要作市政建设的用地
14、目前我国的社会保险主要有等。
A:
政策性保险
B:
出口信用保险
C:
社会养老保险
D:
劳动工伤保险
E:
失业保险
15、下列哪种情况会导致房地产价格偏高__。
A.有特殊利害关系人之间的交易
B.出国急售
C.买方对所买房地产有特别兴趣
D.卖方不了解行情
16、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是__。
A.单独深度价格修正率
B.累计深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.加权深度价格修正率
17、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿利率为2.23%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣为0.5%,则报酬率为__。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
18、不属于土地取得成本构成的项目有()。
A.可行性研究费用
B.拆迁安置补偿费用
C.土地使用权出让金
D.基础设施配套费用
E.勘察设计工程费
19、下列市场调查的内容中,属于可控因素调查的是__。
A.市场需求容量调查
B.消费者行为调查
C.市场营销因素调查
D.竞争情况调查
20、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。
A.1
B.3
C.5
D.10
21、某企业2009年12月末,负债总额为180万元,资产总额为360万元。
则该企业的资产负债率是。
A:
40%
B:
50%
C:
200%
D:
250%
E:
执行层的组织协调
22、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。
(2008年试题)
A:
流动比率
B:
借款偿还期
C:
现金回报率
D:
资产负债率
E:
利息备付率
23、下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有。
A:
交通便捷程度
B:
朝向、楼层
C:
周围环境和景观
D:
建筑规模
E:
外部配套设施
24、征收集体土地下的土地取得成本中,征地补
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