XX地区高尔夫球场新建项目可行性研究报告.docx

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XX地区高尔夫球场新建项目可行性研究报告

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第一章总论

第一节项目概述

一、项目背景

星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。

项目距大连最大的海滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连海事大学；东行约1.5公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。

项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。

二、项目概况

项目名称：

星海高尔夫花园

开发商：

大连洪富房地产开发有限公司

用地位置：

甘井子区凌水镇旅顺南路

用地性质：

军产土地

用地面积：

118500m2

总建筑面积：

387123.49m2

容积率：

3.27（不含地下面积）

建筑型式：

高层

三、项目位置图

具体位置：

甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面

第二节项目主要技术经济指标

依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1所示。

表1-1总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

规划总用地

ha

11.858

总建筑面积

m2

387123.49

不含地下面积

其中

1、住宅建筑面积

m2

251062.19

2、公寓建筑面积

m2

62349.82

3、公建建筑面积

m2

36350.17

其中酒店面积：

14936.12

4、现有住宅面积

m2

24048.75

5、酒店式公寓建筑面积

m2

10312.56

6、变电所及小区公共配套

m2

3000

地下面积

m2

74128.20

绿地率

%

36.2

容积率

--

3.24

不含地下面积

表1-2项目A区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

A-1区规划总用地

ha

1.433

总建筑面积

m2

51966.2

不含地下面积

其中

1.公寓建筑面积

m2

26717.52

2.公建建筑面积

m2

14936.12

3.酒店建筑面积

m2

10312.56

地下面积

m2

18935.26

容积率

--　

3.63

不含地下面积

A-2区规划总用地

ha

0.872

总建筑面积

m2

42969.67

不含地下面积

其中

1.公寓建筑面积

m2

35632.3

2.公建建筑面积

m2

8837.37

地下面积

m2

5380.98

地上停车位

位

27

容积率

--　

4.93

不含地下面积

A区综合规划总用地

ha

2.305

总建筑面积

m2

94935.87

不含地下面积

其中

1.公寓建筑面积

m2

62349.82

2.公建建筑面积

m2

23773.49　

3.酒店建筑面积

m2

10312.56

地下面积

m2

24316.24

容积率

--　

4.12

不含地下面积

表1-3项目B区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

B区规划总用地

ha

4.931

总建筑面积

m2

144562.04

不含地下面积

其中

1.住宅建筑面积

m2

118467.75

2.现有住宅面积

m2

24048.75

3.公建建筑面积

m2

2045.54

地下面积

m2

28708.85

绿地率

%

38

容积率

--

2.90

表1-4项目C区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

C区规划总用地

ha

2.842

总建筑面积

m2

75553.55

不含地下面积

其中

1.住宅建筑面积

m2

70827.06

2.公建建筑面积

m2

4726.49

地下面积

m2

14480.00

绿地率

%

35.30

容积率

--　

2.66

表1-5项目D区总体技术经济指标

用地名称

单位

数量

备注

D区规划总用地

ha

1.780

总建筑面积

m2

70572.03

不含地下面积

其中

1.住宅建筑面积

m2

61767.38

2.公建建筑面积

m2

8804.65

地下面积

m2

6623.11

地上停车位

位

33

绿地率

%

38.3

容积率

--　

3.96

第三节编制依据

本报告的编制依据：

1、《投资项目可行性研究指南》；

2、《建设项目经济评价方法与参数》；

3、《房地产开发项目经济评价方法》；

4、国家相关法律法规；

5、国家现行的财税制度和有关规定；

6、销售额按全销售计；

7、销售单价以销售均价表示；

8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期贷款利率7.47%，采用复利按月计息，贷款1亿元，借款周期为1年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；

9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共32个月，约2.67年；

10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；

11、甲方提供相关数据。

第二章市场分析与预测

第一节大连市宏观情况分析

一、大连市自然地理条件

（一）地理位置

大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。

是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。

图2-1

（二）气候条件

大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。

全年日照总时数为2500～2800小时；年平均气温8.4～10.5摄氏度；年平均降水量600～790毫米；无霜期达6个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。

二、2007年大连市经济总体发展情况

2007年，大连经济继续保持快速增长。

生产总值（GDP）完成3131.0亿元，同比增长17.5%；地方财政一般预算收入267.8亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值1157.0亿元，同比增长27.1%；实现自营进出口总额363.03亿美元，同比增长23.8%；出口总额196.94亿美元，同比增长25.8%；完成全社会固定资产投资额1930.8亿元，同比增长31.4%；实现社会消费品零售总额983.3亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达15108.63元，同比增长13.2%；城市居民人均消费性支出12134.97元，同比增长15.2%。

大连市近年社会经济情况分析表见表2-1。

表2-1大连市2000～2007年社会经济发展主要指标

年份

GDP

（亿元）

财政收入

（亿元）

固定资产投资额

（亿元）

社会消费品零售总额（亿元）

城镇居民年人均可支配收入（元）

城镇居民年人均消费性支出（元）

非农人口数量

（万人）

2007

3131.0

267.8

1930.8

983.3

15108.63

12134.97

——

2006

2569.7

196.1

1469.5

839.3

13350.0

10533.9

328.9

2005

2290

151.42

1110.0

732.0

11994.38

9996.41

317.4

2004

1961.8

117.17

716.2

645.2

10378

8672

312.3

2003

1632.6

110.54

506.9

568.45

9101

7760

297.48

2002

1406

98.7

367.9

591.9

8200

7118

287.94

2001

1235.6

95.2

305.1

534.2

7418

6512

280.2

2000

1110.8

77.6

268.5

488.7

6861

6073

275.35

（数据来源：

《大连统计年鉴》、《大连统计月报》）

图2-2

（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓

2007年，大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元，同比增长31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成407.8亿元，同比增长20.9%；房地产施工建筑面积2747.7万平方米，同比增长25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工428.3万平方米，同比下降20.4%；商品房销售面积828.2万平方米，同比增长31.7%；实现销售额461.1亿元，同比增长62.1%。

（二）消费需求稳中趋旺，零售额与GDP同步增长

2007年，全市实现社会消费品零售额983.3亿元，同比增长17.2%，为10年来的最高值。

近年来我市零售额增幅一直低于GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。

2007年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。

消费需求旺盛主要有两方面原因：

一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。

（三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化

2007年，大连市城市居民人均可支配收入为15108.63元，同比增长13.2%，同比加快3.5个百分点；在人均总收入中，工资性收入增长16.5%，加快12.3个百分点；经营净收入增长52.5%，加快26.4个百分点；财产性收入增长82.8%；转移性收入增长3.9%。

四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和7.1%。

居民收入呈多元化上升趋势。

（四）消费价格结构性上涨

07年5月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响，CPI出现明显上涨。

6-12月的同比涨幅分别为3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势。

（五）居民储蓄存款下降

随着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额的下降或同比少增。

长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象：

10月末，居民储蓄存款余额1693.2亿元，同比下降0.4%，比上月减少41.9亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长；11月末，居民储蓄存款余额1740.8亿元，同比增长1.9%，比上月增加47.6亿元，这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。

表2-2金融机构人民币储蓄存款情况表

单位：

亿元

时间

1-2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

金融机构存款余额

3758

3842

3851

——

3888

3873

3974

4025

3975

4118

4182

企业存款余额

1218

1275

1275

——

1320

1302

1384

1459

1476

1570

1606

储蓄存款余额

1776

1798

1760

——

1752

1762

1747

1735

1693

1741

1837

（数据来源：

《大连统计月报》）

第二节大连市房地产发展特征

一、大连城市发展总体规划

图2-3

《大连城市发展规划》紧密围绕《建设“大大连”规划纲要》，从如下几方面对大连未来10～20年的城市总体规划做出战略部署：

（一）城市空间布局

按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。

“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。

主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。

城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。

把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标准统一规划、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。

新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。

主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。

对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。

（二）城市产业体系

按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市经济的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“131”产业格局。

建立“两区三带”开放型产业布局。

“两区”，即主城区和新市区两大经济区；“三带”，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。

发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。

扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。

集中建设七贤岭产业基地、“双D港”等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。

（三）城市功能布局

围绕城市总体功能，科学定位“两城三星”的分区功能。

我市主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。

市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。

甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区。

旅顺口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。

新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。

三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。

长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。

（四）城市基础设施

以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新一轮基础设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美。

按照“城市扩容、交通先行”的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。

市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车，形成相互连接、高效便捷的交通网络。

高起点、高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。

创新城市绿化思路，以增加森林资源总量、改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达45%。

搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“亲海”隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连。

二、大连市土地供给状况

（一）土地供应量开始加大

2007年全年已挂牌39幅地块，占地面积570.63万平方米。

截止到2007年底，已成交32幅地块，占地面积368.21万平方米，其中住宅28块，占地面积314.01万平方米。

图2-4

（二）土地供应以甘区为主

目前已成交地块中，2007年甘区成交住宅占地面积约243.10万平方米，占住宅成交面积的77.42%。

传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造。

而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。

图2-5

（三）楼面单价普遍上升

2007年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。

而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升。

从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然07年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。

表2-3市内四区成交地块楼面单价情况

单位：

元/㎡

区域

中山区

西岗区

沙河口区

甘井子区

2006年

2923.86

2898.15

3391.29

963.08

2007年

3391.59

3237.35

3716.23

2104.97

涨幅

16.00%

11.70%

9.58%

118.57%

（四）经济适用房、限价房用地加大投入

07年一年共有92.4万平方米的经济适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有20万平方米经济适用房，今年共有80万平方米的经济适用房、限价房推向市场，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击，但与大连房地产市场的快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长。

（五）今后土地市场供给趋势

大连市“十一五”用地规划中表明2006-2010年的供地指引为：

1、普通商品住房

近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。

2、经济适用住房和廉租住房

充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。

3、商品住房

为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。

2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。

三、近年大连房地产开发总体走势

（一）施工面积逐年呈上升趋势

土地放量从2005年开始加大，同时大连市在2006年出台打击囤地行为的相关措施，使得从2006年房地产施工面积大幅度上升，2007年继续保持这一趋势，07年施工面积比06年增加了近600万平方米。

表2-42000年—2007年大连市商品房开竣工面积情况表

单位：

万平方米

年份

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

施工面积

1067.3

1238.2

1366.82

1369.6

1333.8

1570.1

2196.1

2747.7

竣工面积

502.4

537.9

546.23

579.2

421

390.5

537.8

428.3

（数据来源：

《大连市统计年鉴》、《大连统计月报》）

图2-6

表2-52007年全市住宅施工、新开工、竣工面积表

月份

施工面积

新开工面积

竣工面积

累计（㎡）

同比（%）

累计（㎡）

同比（%）

累计（㎡）

同比（%）

1

——

——

——

——

——

——

2

——

——

——

——

——

——

3

772.52

48.6

57.16

-55.2

36.2

74.8

4

984.84

27.8

122.42

-45.4

41.24

71.1

5

1300.5

39.4

256.91

-15.5

41.24

22.5

6

1517.39

42

411.27

5.4

47.24

-24.5

7

1614.97

36.6

511.92

2.6

62.15

-27.7

8

1681.18

33.1

566.72

1.9

83.21

-26.8

9

1808.18

36.2

693.48

10.2

92.51

-42.9

10

1890.16

32.2

746.16

1.8

129.81

-44.3

11

1977.62

34.4

819.13

1.9

169.66

-34.5

12

2141.9

31.8

1003.2

7.7

356.3

-13.6

（数据来源：

大连楼盘统计网）

图2-7

从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是07年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款，开发资金链容易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略，以弥补资金不足的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间形成了一定程度上的巨大反差。

（二）大连房地产呈现“西拓北进”的态势

大连房地产发展同样遵循“大大连”的规划要求，也呈现“西拓北进”的态势。

“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。

“北进”方面则是在向金州区和经济技术开发区发展，这两个新城区的发展潜力已逐步显现。

表2-62007年大连住宅施工情况表

区域

房屋施工面积（万㎡）

本年新开工面积（万㎡）

房屋竣工面积（万㎡）

大连市

2141.87

1003.22

356.30

其中：

中山区

200.90

69.74

18.55

西岗区

56.76

15.45

4.11

沙河口区

234.45

72.77

42.82

甘井子区

610.34

259.90

87.96

旅顺口区

240.40

129.42

47.59

开发区

316.19

165.49

63.90

金州区

248.02

157.40

325.55

（数据来源：

大连楼盘统计网）

图2-8

由上图表可以看出：

大连西部、北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形成。

2008年我市预计开盘楼盘61个，可供销售面积1156.37万平方米以上，其中83.60%的面积将于2008年上半年开盘销售，供应量上会有明显的高峰出现。

通过详细分析，我市今年上半年供应将出现2次波峰，首先是3、4月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘整体放量不大，分布较为散乱，同时，2007年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在2008年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为2008年整体房地产的冷热定下基调。

而后，就是6月份的放量高峰，将以大品牌、大体量楼盘为主体，价格走势会受国家政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。

而从全年来看，由于2007年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于二次供应高峰，