南京市民间房价成本清单doc2.docx

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南京市民间房价成本清单doc2

南京市民间房价成本清单

200606003

发布宗旨:

一个中心:

为人民服务,

两个基本点:

1、信息对称2、科学买房

特别感谢:

南京市土地资源局、南京市房产局、南京市规划局、房地产开发企业、监理单位、建筑设计单位、中国人民银行南京分行、南京各大房地产媒体等数十位志愿工作者的支持工作。

发布背景:

2005年8月，福州市物价局

　　这份“房价成本清单”，福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元，社会平均利润约为每平方米1400元，地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20％、25％和14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41％左右。

　　在同时公开的另一份“福州市部分地块商品房价格成本对照表”中显示，所列23个楼盘开发成本从每平方米1636元至3094元不等，销售均价则从每平方米2500元至5500元不等。

资料显示，当地房地产开发项目的利润率平均约为50％，最低的也超过20％，最高的则高达90％。

而开发商在公开场合宣称的利润率只有15％。

　　就在福州公布房价成本清单后不久，迅速传出浙江、江苏两省也将从11月起公布房价成本清单的消息，浙江省甚至有意将公开房价成本信息作为三级国土部门政务公开的新内容。

一场席卷多个城市的“房价成本清单”风波由此展开。

　　在中央一级，国土资源部有关领导公开赞扬公开房价成本清单“非常有意义”。

国土资源部办公厅相关负责人则表示，目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。

而在国内主要城市，公开房价成本则受到强势阻击。

北京市国土局和当地业界分别以“难度大”、“没必要”的回应反对房价成本清单，而在上海、广州、深圳等地，“公开房价成本”的影响同样甚微。

　　在遭遇不同利益集团的反对声中，福州市物价部门被迫于去05年10月透露不再公布房价成本清单。

浙江、江苏两省也分别因各部门协调难度大以及在下级落实难等原因终止了公开房价成本的计划。

2006年1月《新华日报》报道,

江苏省物价局有关负责人已经在公开场合表示,“会对民间房价成本清单予以关注,‘官方版’的房价成本清单发布工作将纳入2006年的工作安排中。

”从这个意义上说,民间力量所做的正是政府出台政策的前奏和参考。

参考依据：

2003年南京物价局开始执行的”南京市商品房作价办法”

南京市房产局制定商品房作价办法。

南京市商品房价格由成本加利润加税金组成，其中成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理和销售费等8个方面，土地征用及拆迁补偿费主要指国有土地使用权出让金、征用土地管理费、土地用途变更费、耕地开垦费等22项；前期工程费包括新建房屋白蚁防治费、城市道路占用费、供电工程贴费、三通一平费（通电、水、路）等10项内容；开发项目内的公共基础设施费是指直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等。

对于利润，经济适用住房的利润按照不超过基数的3％计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8％计算；商品房单位面积的税金＝［成本＋利润］÷（1－税率）×税率。

按相关规定，商品房作价办法的基准价格（元/平方米）＝成本＋利润＋税金；综合平均销售价格（元/平方米）＝基准价格×（1±浮动幅度），普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3％；各楼层、朝向销售价格（元/平方米）＝综合平均销售价格×（1±楼层、朝向差价）。

　　此外，物价局还规定，以前的“代收费用”现在不得再单列，这些“代收费用”包括市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、结建人防经费、教育地方附加费、煤气建设费等。

商品住宅销售成本与价格构成明细表

商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价

开发成本

土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用

土地使用权费

出让或转让获得

支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费

行政划拨取得

划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费

住宅建造成本

前期工程费

包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。

建筑+安装工程费+设备

包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），·设备购置费（含电梯费）等

附属工程费

住宅小区基础设施建设费

指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。

规定应由商品住宅开发项目负担的费用

非营业性公共配套设施建设费

包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用

开发间接费

开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等

其他与项目开发直接有关的费用

住宅建造期间费用

管理费用

开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用

财务费用

开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用

销售费用

销售商品房而发生的各项费用

利润

以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。

属政府定价或政府指导价的经济适用住房或廉价房，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

税金

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

税金，国家规定的税目和税率执行。

固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。

商品住宅差价

包括楼层差价和朝向差价。

楼层差价、朝向差价分别，增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。

备注1

下列费用不计入商品住宅成本：

（l）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；

（2）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；

（3）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（4）国家规定不得列入成本费用的其他支出。

备注2

与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用应计入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；如属预售合同签订后需要新增的配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。

备注3

商品住宅建筑面积积开发建成房屋总建筑面积扣除用于就地拆迁迁置的房屋及非营业性公建配套的建筑面积计算。

房屋建筑面积的计算和分摊积国家规定执行。

房价格成本清单:

一、综合成本累加法

开发商的成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用+税费

（1）开发商的土地成本：

将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。

（2）住宅建造成本：

前期工程费+建筑+安装工程费+设备附属工程费

多层：

800元／平方米；

小高层：

1400元／平方米；

高层：

2000元／平方米

（3）住宅建造期间费用：

管理费用+财务费用+销售费用销售单价5-10%

（4）税金：

销售单价10-15%

地块编号

 投  资  商  

 地理位置

楼盘名

土地楼面价（元/㎡）

参考销售价

（元/㎡）

2000T1 

栖霞城建集团 

南京市鼓楼区芦席营97号

汇林绿洲

1530.05 

8000

2000T4 

南京利恒房地产开发有限公司

南京市下关区和燕路5号

燕语华庭

1021.36 

2003年4800

2000T5 

南京金波房地产开发公司

南京市建邺区长虹路301、303号

鸿仁名居

1080.66 

2004年4680

2000T6 

南京三盟实业发展有限公司

南京市白下区大光路67号

宏鹰大厦

1801.13 

2004年6000

2001T1 

南京万科置业公司

南京市建邺区二道埂子

万科金色家园

1284.70 

2005年9000

2001T10 

南京银城房地产开发总公司

白下区 南京市白下区御道街54号

银城御道家园

2131.03 

2004年5850

2001T11 

江苏宏图高科房地产开发有限公司

南京市秦淮区门东地区

宏图•上花园

1433.80 

2004年6200

2001T13 

苏金大地房地产开发有限责任公司

南京市白下区大光路街道酒精厂37号

香格里拉半岛

1925.62 

2005年7500

2001T9 

江苏东恒国际集团

南京市玄武区黑墨营

阳光嘉园

820.20 

5500

2002G02 

江苏方正房地产开发 

南京市白下区延龄巷

龙台国际

1439.53 

11581

2002G03 

通州华夏房地产开发有限公司

建邺区南京市建邺区长虹路297号 

西城映象

902.85 

2004年5500

2002G05 

南京长发房地产 

白下区利济巷地块

长发CFC

2541.76 

12577

2002G06-1 

江苏恒欣达开发 

建邺区二道埂子地块（南）

君园

2546.05 

2005年:

8000

2002G06-2 

常州新城房地产 

建邺区二道埂子地块（北）

新城逸境

2770.97 

2004年:

7900

2002G08 

南京中鹏建设发展公司

南京市玄武区红山街道十字街68号

红山韵致居

1726.22 

5800

2002G09 

南京中北房地产 

南京市秦淮区光卡路九龙新村505号

碧水云天

1768.23 

5350

2002G10 

南京三金房地产开发有限公司

南京市海福巷92-2号 

三金&福邸花园

1478.20 

4400

2002G11 

南京金经纬房地产开发有限公司

南京市秦淮区来凤街6号

金栗佳园

1962.10 

2005年:

5600

2002G14 

江苏通宇房地产开发有限责任公司

南京市秦淮区土城头74号

南城美境

1048.28 

2005年:

5316

2002G15 

浙江名城房地产开发有限公司南京钱塘房地产开发有限公司

南京市白下区石门坎街道中和桥北村1号

御水湾花园

2125.95 

7000

2002G16 

江苏正泰房地产开发有限公司、江苏中浩房地产有限公司

南京市雨花台区雨花镇长虹路443号 

锦虹丽都

1388.30 

2005年5000

2002G24 

江苏阳光置业发展 

聚宝山

聚宝山庄

容积率变较大，无法计算

2005年：

5000

2002G25 

宁波永大集团 

南京市秦淮区北至马道街西至箍桶巷南至剪子巷东至18米规划道路

华静爱家园

2625.31 

2004年5600

2002G26 

南京天晴房地产开发 

浦口区 

凤悦天晴花园

589.48 

2700

2002G27

常州高宏房地产 

珠江路

未来城

4709.43 

2005：

11100-40000

2002G30 

浙江赞成发展 

玄武区龙蟠路55号

赞成湖畔居

1538.93 

5700

2002T02 

广厦建设集团南京置业发展有限公司

南京市雨花台区雨花西路121号

四季阳光

1571.40 

2005年:

5200

2002T03 

南京金冠房地产开发公司

南京市建邺区凤凰街47号

漫城

2334.89 

7200

2002T04 

江苏科信房地产开发有限公司

下关区 南京市下关区幕府西路9号

星河翠庭

787.77 

5100

2002T06 

江苏通宇房地产开发有限责任公司

南京市秦淮区土城头74号

南城美境

1043.86 

2005年:

5850

2003G01 

江苏运通房地产 

鼓楼区中山北路279号

飞扬城市

1734.65 

未开盘

2003G11 

南京市国有资产投资管理控股有限责任公司

鼓楼西北角

紫峰

2033.80 

未开盘

2003G13 

南京仙林 转南京中浙房地产开发有限公司

栖霞区方家冲

新城佳园

1211.52 

4200

2003G14 

河西新城区国有资产经营 

建邺区 

奥体新城

419.59 

5800

2003G16 

南京杰海实业 

南京市建邺区茶亭东街93-3号

湖西庭园

2560.00 

6400

2003G17 

浙江嘉业房地产 

河西新城区青石埂与纬九路之间南湖路西侧

嘉业阳光城

1493.41 

5500

2003G18-1 

南京国际经济合作 

碑亭巷

未定名

2747.22 

未开盘

2003G21 

南京龙昌房地产 

北至郁金香路南至施工区西至丁墙农民小区东至住宅小区

泰龙家园

2480.67 

4400

2003G22 

世茂投资发展 

北至中山北路东至惠民大道西临长江南临三汊河

世茂滨江新城

1687

7800-10500

2003G25 

温州大发房地产 

长江南北货地块

凯润金城

3009.75 

未开盘

2003G26 

金基地产 

下关区黄家圩8号

金基翠城

2265.24 

6000

2003G27 

浙江美达房地产 

响水桥、开关厂

美达·上河明苑

2360.20 

5800

2003G29 

江苏华侨房地产开发公司、南京金源房地产开发公司

建邺区长虹南路

润花园

1660.48 

8000

2003G30 

万科南京

建邺区南湖路与文体路之间

万科光明城市

2105.76 

6500

2003G33 

南京乐居住房地产 

下关区中央北路141号

美景雅苑

2364.28 

5500

2003G34 

南京龙昌房地产 

建邺区茶亭东街124

瑞阳尊邸

3912.75 

大于8000

2003G36 

南京大成企业发展 

栖霞区仙林大学城中心区块

大成.名店公园

2869.08 

23000

2003G41 

南京顺驰 

顺驰 

顺驰滨江奥城

1808.44 

商铺9800

2003G42 

南京顺驰 

顺驰 

1869.98 

住宅5800

2003G43 

南京南北建设实业 

凤凰西街红二楼

龙凤玫瑰园

3579.08 

6500

2003G44 

南京东方房地产开发有限公司

栖霞区尧化门街179号

上城风景

1458.67 

4200元

2003G49 

南京仁恒地产 

河西新城区中心商务区L地块

四季仁恒

747.84 

未开盘

2003G50 

南京百市置业 

幕府西路中低价商品房 

幕府佳园

1357

3100

2003G52 

南京万达房地产 

杨庄一期D地块 

紫金明珠

1355.93 

4800

2003G53 

江苏龙世宝投资 

鼓楼小粉桥地块

龙世中心

7330.03 

14800

2003G54 

万达 

建邺区南湖路与文体路之间青石埂路以北

万达华府

1764.43 

5800

2003G56 

中海地产 

建邺区南湖路与文体路之间万科光明城市以南地块；

中海•塞纳丽舍

1964.20 

6200

2003G59 

南京恒丰房地产 

六合区大厂欣乐路地块东至冶山铁路北至毕洼路西至欣乐路南至规划道路

恒丰世家

1355.53 

2500

2003G60 

朗诗股份

河西新城区商务中心B地块及纬九路以南B1、B2、B3地块

朗诗国际街区

502

8500

2004A01 

北京锋尚房地产开发有限公司 

下关区 小桃园地块

锋尚国际

4628.76 

13000

2004A02 

福建兴元房地产开发有限公司 

建邺区南京市青石埂路—和平路、南湖路—文体路地块 

兴元嘉园

2166.39 

4700

2004G01 

南京地铁房地产、南京金源房地产 

雨花台区赛虹桥街道小行里地块

时光澔韵

1477.22 

5000

2004G02 

南京弘瑞建设开发有限公司

栖霞区合班村地块东至金陵石化塑料厂北至道路西至和燕路南至城北煤气供应站

弘燕名居

1204.51 

5000

2004G03 

南京华通房地产 

鼓楼区龙江里圩地块

西城风尚

3732.44 

8600

2004G04 

浙江香溢置业股份有限公司

下关区五塘村地块 

香溢北城

1724.36 

2004G09 

南京宋都房产 

纬九路南恒生路—南湖路地块

宋都奥体名座

2156.42 

6000

2004G20 

南京国际小商品城房有限公司 

南京市江宁区禄口镇陆岗村

南京国际小商品城

374.86 

2000

2004G25 

江苏通宇房地产开发有限公司 

南京市栖霞区和燕路地块（迈皋桥合班村17号

林景瑞园

2916.41 

5500

2004G29 

郑州新世纪住宅建设有限公司 

秦淮区土城头路105号

居易时代

3263.69 

6700

2004G32 

南京弘瑞建设实业有限公司 

建邺区应天西路132号

弘瑞地产

2557.70 

未开盘

2004G34 

江苏中浩房地产有限公司和南京市栖霞建筑安装工程有限 

下关区象山新寓地块 

中浩森林湾

1851.78 

4721

2004G35 

南京凯润房地产开发有限公司 

白下区 苜卫路地块

凯祥花苑

6149.29 

10985

2004G38 

南京东泰房地产开发有限公司 

六合区 南京市六合区河滨大道地块东至水田南至河滨大道西至河滨大道北至水田

六合坊

396.90 

2005年:

3200

2003G47

南京赛世实业发展有限公司

栖霞区仙林大学城中心区

赛世香障

2103.75 

5000

2004G40 

江苏亚东建设发展集团有限公司南京华业联合投资有限 

雨花西路168号原南京第二化工机械厂地块 

亚东国际

1996.92 

5440

2004G41 

天正集团上海投资有限公司 

鼓楼区中央路401号北块 

天正湖滨花园

3414

未开盘

2004G42 

江苏凤凰出版传媒集团

鼓楼区中央路401号南块 

凤凰和鸣

3527

未开盘

2006G12

中冶南京

玄武区韦陀巷地块

未定名

6095

才拿地

2006G07

丰平国际

秦淮区北方光电地块

未定名

2.5-3.0容积率约3600

拿地不久

2005G36

国浩中国与南京福中

玄武区顾家营地块

未定名

0.7-1.35容积率：

约2200

拿地不久

2004G10 

江苏经纬房产 

江宁区东山双龙路（原三钢烧结厂）

南方丰彩园

1664.64

3800

2005G61

上海泰龙

白下区铁管巷A地块

金陵福光108层

4689

拿地不久

2005G62

上海泰龙

白下区铁管巷C地块

3969

拿地不久

2006G05

长发地产

玄武区锁金村9号

未定名

6270

拿地不久

2004G30 

南京海琼药业有限公司 

秦淮区永乐路地块

未定名

2359.08 

未开盘

2004G31 

南京科嘉房地产开发有限公司 

江宁开发区3号地块

未定名

1032.63 

未开盘

2004G33 

南京上元房地产开发公司 

江宁科学园5号地块 

未定名

987.75 

未开盘

2004G36 

南京江宁市政建设房地产开发有限公司 

江宁科学园4号

未定名

895.84 

未开盘

二、历史成交倒退法

以历史成交数据假设为其成本。

南京部分开发商同一地块同品质的楼盘，开发商的成本没有增加多少，但是销售价格都涨幅在50%以上。

楼盘名

曾经销售价格

（元/平方米）

目前销售价格

（元/平方米）

龙凤花园

2001.053050

6000

天地新城

2003.022300

4500

金陵世纪花园

2002.013000

6000

百家湖

2001.011380

3700

明月港湾

2003.092700

3900

市政.天元城

2003.032400

3800

金虹花园

2003.033900

5400

月安花园

2003.093800

5200

莱茵东郡

2003.032300

3800

九龙雅苑

2002.103200

5000

云锦美地

2003.023700

7000

三、总投资成本计算法

朗诗国际街区成本:

3714元/平方

总投资约13亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/35万平方＝3714元/平方

公司目前开发的住宅项目“朗诗·国际街区”总建筑面积约35万平方米，总投资约13亿元，据了解，该项目是目前国内最大的节能环保健康型住宅小区。

项目整合国际资源，采用包括辐射空调系统、新风系统、外墙系统、外窗系统、屋面和地下子系统等多项世界先进的建筑技术以达到高舒适度低耗能的居住要求，将成为一流的“健康、舒适、节能、环保”住宅。

朗诗城市广场:

6087元/平方

总投资约14亿（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/23万平方＝6087元/平方

公司另一项目“朗诗城市广场”项目正在建设，总建筑面积23万平方米，总投资约14亿元。

项目集甲级写字楼、四星级酒店、精品商业为一体的大型建筑群。

按照国际一流标准进行整体设计，主楼地上建筑层数为50层，高228米。

朗诗城市广场具有国际品质、国际技术、国际形象，是南京新城的标志性建筑。

信息来源出处：

朗诗置业企业网站

“邓府巷”项目成本：

7500元/平方

总投资15亿元（含商业面积费用，装修，政府规费，建筑成本，土地成本，营销运作费用，税收等所有费用）/20万平方米=7500元/平方

据介绍，“邓府巷”项目总投资15亿元，总建筑规模超过20万平方米，建设时间为3—5年，将分三期进行建设：

一期工程东起邓府巷，西至洪武北路，南到青石街，北至长江路，总建筑规模达10万平方米，沿洪武北路将兴建近2万平方米的商贸娱乐场所，还将建设2幢高级住宅楼、1幢商务楼，目前一期工程已投入钻探施工，预计明年底完工；二期工程从邓府巷到第九中学，总建筑规模为8万平方米，其中包括2幢高层住宅楼、1幢高层商务楼，将根据一期工程进展情况近期准备开工；三期工程东起