万科企业管理万科住宅设计统一技术要求.docx

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万科企业管理万科住宅设计统一技术要求

（万科企业管理）万科住宅设计统一技术要求

目录-----------------------------------------------------------------------------------------------2

总则-----------------------------------------------------------------------------------------------3

第壹部分建筑专业---------------------------------------------------------------------------4

一、设计说明---------------------------------------------------------------------------------4

二、住宅设计统壹技术要求---------------------------------------------------------------4

（1）层高---------------------------------------------------------------------------------4

（2）墙体---------------------------------------------------------------------------------4

（3）楼地面------------------------------------------------------------------------------4

（4）门窗---------------------------------------------------------------------------------5

（5）厨房---------------------------------------------------------------------------------5

（6）卫生间------------------------------------------------------------------------------6

（7）屋面---------------------------------------------------------------------------------6

（8）阳台及露台------------------------------------------------------------------------6

（9）空调位------------------------------------------------------------------------------7

（10）外墙饰面---------------------------------------------------------------------------7

（11）室外环境---------------------------------------------------------------------------8

（12）楼梯间------------------------------------------------------------------------------8

（13）防水做法---------------------------------------------------------------------------8

（14）其它---------------------------------------------------------------------------------8

三、装修标准---------------------------------------------------------------------------------9

第二部分结构专业-------------------------------------------------------------------------10

第三部分电气专业-------------------------------------------------------------------------12

第四部分智能化系统---------------------------------------------------------------------13

第五部分给排水专业煤气--------------------------------------------------------------14

第六部分设计配合-------------------------------------------------------------------------15

第七部分图纸要求-------------------------------------------------------------------------16

第八部分层面楼地面构造做法--------------------------------------------------------20

总则

壹、目的

为使万科集团在深圳地区开发的住宅项目，满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量，特制订本《施工图设计指导书》。

二、依据

本书作为万科集团在深圳地区的住宅施工图设计指导手册是在国家相应标准及规范的基础之上，结合深圳地产以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的壹般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成的施工图设计指导书。

三、适用范围

适用于承接万科集团在深圳地区所开发住宅项目的设计单位。

其在相关施工图设计过程中应参考本指导书，以预防设计常见问题，统壹设计做法、提高住宅设计质量。

四、内容说明

本指导书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。

本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计,标明单位的以所标单位为准。

五、解释权

本指导书的解释权属万科集团设计部。

第壹部分建筑专业

一、设计说明

1、工程名称：

2、图纸以1#图为主要出图图幅。

3、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统壹编写;子项说明

可根据具体情况单独编写。

4、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，且随设计的加深不断核算，直至最终成果，建筑面积计算应严格按照国家标准执行。

5、所有门窗需统壹编制门窗表，进行编号且注明选料，以保证施工备料中不发生混淆，门窗编号、数量、规格、平面标注、材质表示清楚正确，开启方向和分格合理，幕墙和门窗要区别标注。

二、住宅设计统壹技术要求

（1）层高

1、双拼别墅：

具体详见设计方案；

2、联排别墅:

底层3000,二层3000,坡屋顶由二层顶起坡具体详见设计方案；

（2）墙体

1、外墙及分户墙为200厚粘土空心砖。

2、户内隔墙为100厚混凝土空心砌块。

3、厨房、卫生间为120厚粘土实心砖。

4、内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位;柱上留洞不仅在建筑图上标注，仍应在结构图中采取相应在措施，且注明。

5、异型柱和墙面关系：

起居厅和主卧室隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整；

起居厅和次卧室或其他辅助房间墙异型柱，保证起居厅墙面平整；

主卧室和次卧室或其他辅助房间墙异型柱，保证主卧室墙面平整；

（3）楼地面

1、卫生间比厅房结构降板50；设计时应避免卫生间楼地面见梁。

2、阳台比厅房结构降板100，退台式露台按上人屋面构造做法处理,向上做

反梁且作门槛，以保证板下房间顶棚的平整；

3、厨房比厅房结构降板50。

4、建筑面标高和结构面标高关系要表达清楚；

卫生间四边设置200高混凝土反沿。

上述标高关系表达较复杂，建议附小户型平面图注明，在结构图上要有明确标注。

（4）门窗

1、双拼别墅；入户门详见设计方案；卧室门900X2100；卫生间门750X2100；特殊做法详图纸标注，除入户门和阳台门外，其他们只是预留洞口。

2、联排别墅:

入户门详见设计方案;卧室门900X2100,卫生间门750X2100，

特殊做法详图纸标注，除入户门和阳台门外，其他门只是预留洞口。

3、门垛尺寸100为宜，不应小于50；且做构造柱加固。

（门垛予留钢筋

后浇混凝土）

4、卫生间窗采用磨砂玻璃。

5、外墙门窗材质为铝合金，玻璃为普通白玻。

6、所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸，详图中的门窗立面划分及开启方式表示清楚，门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明

7、立面门窗的分隔形式应和门窗详图壹致，且显示开启扇位置；

（5）厨房

1、橱柜布置遵循洗切炒的流线。

洗菜盆及煤气炉位置需考虑俩人同时操作的可能。

橱柜的设计要考虑微波炉的放置（厨房布置要考虑选定的橱柜生产厂家参和）。

同时，要注意对水电设计的影响。

2、预留橱柜位宽550，设橱柜处的墙面最小宽度不小于600；

吊柜宽350，设吊柜处的窗垛面最小宽度不小于400；

平均每户橱柜长度不小于3000。

3、厨房考虑设大冰箱，冰箱位宽度不小于800；

冰箱和煤气炉不能贴临放置；

冰箱位预留且应注意冰箱门的开启方便，且冰箱位置不遮挡门窗。

4、厨房地漏的设置原则：

1）.洗衣机设在厨房时，应设洗衣机专用水龙头和防干枯溢漏地漏,且地漏位于洗衣机壹侧：

2）.当厨房外未设生活阳台时，厨房设地漏；

3）.除上述情况以外，厨房均不设地漏。

5、洗衣机位不小于650X650。

6、热水器预留位置在厨房或靠近厨房的生活阳台上且具体标明热水器位置和安装高度；设在厨房的热水器排烟孔外墙予留Φ110洞，洞中标高2200，且注明水平定位。

7、厨房设成品烟道，排烟道尽量设于平面凹槽内。

（6）卫生间

1、卫生间洗面盆和坐便器中距大于1200，中心距侧墙不小于400；标准主人卫生间设浴缸；浴缸尺寸700X1700；公共卫生间设淋浴间;淋浴间尺寸850X1000；燃气热水器不设在卫生间内;注意淋浴间内地漏位于淋浴头位置下部居中，且距墙400；注意淋浴间浴帘或挡板和卫生间窗户的关系，应避免浴帘或挡板设在外窗处。

2、坐便器位置宽度不小于800，距后墙500，中距地660。

3、热水器：

卫生间的地漏及排水坡度情况应在详图中表达清楚，厨、卫门口应标明门口线。

4、有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如马桶），尽量避开卧室墙面布置；厨卫布置应按最佳管线索走向考虑煤气管的走向,要求管线尽可能简短、美观。

5、卫生间内应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意降板和梁的关系。

6、给水管、排水管、煤气管不应发生冲突,立管不遮挡排气洞口、不影响开

窗。

（7）屋面

1、顶层坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁。

2、屋面需做好各管线穿板防水处理。

3、屋面雨落管的布置尽量隐蔽设置，如平面凹槽内，以减少对立面影响。

且根据外墙面色彩做相应处理。

4、当上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下壹层屋面时,应考虑上壹层层

面的防盗问题。

（8）阳台及露台

1、阳台宽度详具体设计。

2、阳台所有墙面、天花涂料部分应为外墙作法。

3、开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。

4、阳台栏杆距完成面高1100。

5、露台应有踢脚，高度宜为150高。

6、所有阳台应标明地漏且表示排水方向及坡度。

7、当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应排于雨落管内；

8、出露台处可考虑反梁处理，通过调整屋面找坡,减少出露台处的高差，若

露台底层功能容许，可考虑降板处理。

9、阳台充分考虑晾衣遮雨设计。

10、阳台栏杆尽量避免横向设计避免儿童攀爬。

（9）空调位

1、室外机安装可借鉴凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、上下叠放、阳台或平层挑板放置等几种方式,可根据立面效果决定，但不采用形式。

任何形式的室外机位均应向冷凝水管口处找1%坡。

2、空调室外机位（为净尺寸,下同）:

1000×550;双机平行摆放时为1800×550；

应避免雨水穿空调板；实在不可避免时,空调板应加大至1150×700

梁下挑板空调板上皮距本层楼地面高度为1700。

平面图中应详细标明空调板定位尺寸。

3、空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性,靠近窗洞口设置,尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。

空调室外机位应考虑窗的开启方向。

空调位设在凹槽内时需考虑对窗槽内的影响,距离过近而对吹的俩室外机需相互错位。

4、空调室外机安放在上人平台上时,应避免对人的活动产生不良影响

5、采用分体式空调，空调室内机应和室内家具壹起布置且表示，空调室内机的位置应妥善考虑，出风口不应直接对向床头。

6、空调冷媒管穿外墙的洞口为Φ75，洞口内外做PVC套管，管中心距地2200，向外倾斜10°，且尽量减少内外墙暴露较长段空调管。

平面图中应详细标明留洞定位。

（要注明予埋管的长度和外墙的内外抹灰面平）

7、起居厅考虑设柜式空调,冷媒管穿墙洞留洞管中距地300；平面图中应详细标明留洞定位。

8、空调冷凝水管壹般情况下不预埋。

当凝水管独立设置时，为Φ50PVC管，颜色同外墙；

当空调板旁有雨水管时，冷凝水管和雨水管合用。

（10）外墙饰面

1、建筑立面主要材料为涂料及局部面砖，转角和不同材料交接处要有详细

做法。

2、外墙涂料饰面，外墙抹灰需加杜拉纤维。

3、面砖饰面，外墙抹灰为普通水泥砂浆，但梁、柱和墙交接处需钉200mm宽钢丝网。

4、立面应标出分格缝划分间距和做法。

5、面砖墙面需标明铺贴方式大样。

6、变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美

观要求，淡化视觉注意力。

（混凝土雨蓬、窗眉做成品滴水槽）

（11）室外环境

1、建筑首层散水标高低于室外地坪400，散水上为绿化覆土。

2、首层户型向道路壹侧在不影响行车和人行的前提下设置小院,以丰富空间

层次。

集中抄表即俩表（电、水）出户，煤气表不出户;设计时要注意独立小院的设计不能影响抄表员工作,如有影响需为抄表设置缺口且做装饰处理。

楼下集中抄表处应考虑美化处理。

首层住户朝向公共道路的阳台以栏板阳台为宜。

3、给、排水管、煤气管的布置应尽量隐蔽,避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩和该部位墙面应相同）；立管应避免遮挡开窗和各种留洞。

（12）楼梯

室内楼梯设计详见设计方案。

（13）防水做法

1、外墙面：

普通水泥砂浆，不做专门防水处理。

2、屋面：

屋面防水不准使用焦油沥青制品，作法为基层处理——涂膜（或卷材防水——砂浆保护层——保温层——面层。

3、厨卫地面：

厨房、卫生间地面均做防水且向四周墙面上做350高,厨房、卫生间四周墙脚浇200高C10素混凝土。

（14）其它

入户门玄关内考虑衣帽镜、柜设置空间，500进深，且避免和户配电箱、对讲机发生冲突；户配电箱所龛入墙面为200。

三、装修标准及设备配置

屋面：

防水处理，现浇钢筋砼彩色屋面瓦坡屋顶

外墙：

天然石材，涂料及高级外墙砖；

门窗：

外墙门窗采用细麻面AKZO粉末喷涂铝合金双层玻璃窗，厨房采用透明单玻，卫生间部位采用磨砂单玻，户内预留门洞。

进户门：

采用优质镀锌钢板模压防盗门；

露台：

防滑地砖；

入户平台：

浸渍防腐芬兰木；

室内：

内墙面：

混合砂浆搓毛

地坪：

细石砼找平

天棚：

结构板面，现浇钢砼水泥楼板底腻子批嵌；

厨房：

地面：

水泥砂浆找平，地漏处作防水处理

墙面：

混合砂浆搓毛

天花板：

混合砂浆搓毛

卫生间：

地面：

防水地面，水泥砂浆找平

墙面：

防水砂浆搓毛

供水：

冷热水管为PP-R管。

市政直接供水，壹户壹表,厨房、卫生间给水到位。

排水：

各排水点做到位。

供电：

380V进户。

每户安装用户配电箱，壹户壹表，按设计图纸预埋线管、盒到位，户内管、盒穿线，安装开关节插座。

煤气：

煤气管道考虑安装到厨房，预留洞大小尺寸定位；

通讯系统：

每户预留俩条电话线路，小区采用宽带网络接入；

可视对讲：

可视对讲系统。

户内安防：

客厅红外报警探头壹个；主卧警急按扭壹个;门禁对讲系统（可视）

智能化系统:

可视对讲系统

壹卡通管理系统

电子巡更系统

居家安防系统（部分预留）

随楼赠送：

双拼别墅：

进口AQUAHOT容积式燃气功热水炉双拼170升，

进口遥控车库门（限112#-124#、167#-174#）

连排别墅：

进口AQUAHOT容积式燃气热水炉135升。

第二部分结构专业

一、设计要求

1、结构施工图设计说明完整清楚，基础平面图、详图、结构平面布置图、构件详图、节点构造详图、楼梯结构图、预埋件详图表达清晰，内容齐全，便于施工。

2、住宅应采用框架异型柱结构，结构设计应严格遵循国家及地方的相关规范、规程、标准及规定。

3、结构方案、构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间“无梁无柱”，提高空间利用率。

4、框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2500。

5、厨卫梁面预留Φ150排污管孔洞，中心距地2550，相邻留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。

6、卫生间地坪作结构降板时,相应梁面也需作降低处理，避免梁面突出地面。

7、户型平面中在可能前提下客厅和餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。

8、梁、板、柱配筋应控制含钢量，以节省施工造价。

9、山墙处的空调位挑板由上壹层框架梁吊下。

板面低于冷媒管留洞标高。

二、荷载取值

1、住宅楼面均布活荷载标准值

客厅：

1.5KN/M2

餐厅：

1.5KN/M2

厨房：

2.0KN/M2

阳台、露台：

2.5KN/M2

卫生间：

2.0KN/M2

卧室：

1.5KN/M2

书房：

2.0KN/M2

衣帽间：

1.5KN/M2

储藏室：

1.5KN/M2

工人房：

1.5KN/M2

走廊、门厅、楼梯：

1.5KN/M2

2、住宅屋面均布活荷载标准值

不上人混凝土屋面（包括挑檐及雨篷）：

0.7KN/M2

上人混凝土层面：

1.5KN/M2

上覆种值土屋面：

按实际情况计算。

三、材料选用

1、四层及以下住宅混凝土强度等级优化采用C20。

2、板筋不采用冷轧带肋钢筋；卧室、客厅等跨度较大居室的楼板配筋宜用Ⅱ级钢。

四、配合要求

1、在设计过程中结构计算工作完成后应向业主提交以下计算成果：

每层梁墙柱配筋简图；每层板配筋简图；柱底内力图（提供Nmax和Mmax俩种工况）。

2、结构施工图正式出图前和出图后向业主提交俩次相应图纸电子文件。

第三部分电气专业

壹、电气设计基本要求

1、电气布置需绘制1：

50放大平面图，且经甲方设计人员书面认可。

2、电气平面图布及尺寸应和土建平面图布局完全壹致，土建平面修改时须通知相关专业。

3、电气平面图中开关、插座应有水平定位。

4、户内配电箱置于入户门后或较次要位置，中心距地1700。

厨房照明开关设于门外。

5、灯位置需结合结构梁位置，避免灯位布置在梁上或梁边。

6、强电线路预埋需做多方面比较（走开棚或走楼板）。

7、配电箱、电表箱及其它留洞位置、尺寸大小应在建筑、结构图中有清楚的表示。

8、灯安装具体位置。

9、有线电视室外单元楼梯口进线管径应改为25PVC管。

10、屋面防雷敷设为暗装。

11、TOWNHOUSE组团内设壹总动力箱，从小区变电站敷设电缆直埋过来，从动力箱配电至各栋楼。

12、卫生间设热水器、排气扇插座各壹，排气扇插座预埋在吊顶内。

开关设在吊顶下。

二、弱电：

1、每户设弱电接线箱，房间内的电话、电视、网络均从此弱电箱内连接。

客厅、卧室考虑设电视、电话预埋盒；卧室、书房内考虑网络预埋盒；

2、每户设俩条电话线入户：

3、电视终端入户

4、智能化保安系统

a、户内送可视对讲分机，和物业管理控制中心联网。

b、每户设红外线报警系统。

c、在主卧窗头柜位置设紧急按钮预埋盒，在客厅内设置红外报警预埋盒。

在配电箱附近预留安防系统控制箱。

第四部分智能化系统

1、操作键盘（明装）安装在对讲机底，距地1.4米或安装在报警主机下，距地1.4米。

2、报警主机（暗装）安装在配电箱，预留洞300X300，洞底标高距地1.6M，从配电箱子引壹根线至主机旁，各报警回路线管都引至主机留洞位。

3、紧急按钮和主卧室电话插座且排安装（底距地30CM）且和之连通，线路连接利用电话线管（重新设计时另配壹条PVC20管）。

4、红外探测器安装于客厅推拉门对面，接线盒顶距梁底。

5、主机和键盘间增加暗埋管连接。

6、入户电话接线盒和主机之间增加暗埋管连接。

7、未说明接下来线盒采用86型、电线管采用PVC20，有说明的见说明。

8、栋号宽带网的总箱采用明装形式，箱体上端和梁的下口平齐；宽带进出线管为暗埋。

第五部分给排水专业煤气

壹、设计基本要求

1、雨水管由建筑专业定位。

在水施中出系统图及平面图。

2、空调凝结水在水施中出系统图及平面图，单独的空调冷凝水立管最好采用暗埋在墙体内，要有施工详细做法说明。

3、空调凝结水应有组织排放：

当室内机和室外机设置壹起时，则室内机和室外机凝结水从空调板统壹排放；当室内机和室外分机时，则室内机空调凝结水暗设从墙内排放；（管材采用PVC管以防腐），室外机凝结水从空调板排放；空调板处设置凝结水地漏；从空调板排放的凝结水和雨水管距离较近时，应统壹从雨水立管排放。

4、空调穿墙套管、煤气入户套管、热水器、抽油烟机的烟道套管在水施图中标示平面位置及标高和埋设套管管径。

5、空调套管DN75，套管中距地2200mm；抽油烟机套管DN200，套管中距地2550mm；强排热水器套管DN100，套管中距地2200mm；煤气入户套管DN50，套管中距地2200mm（套管位置应和橱柜协调避免煤气管影响室内橱柜安装）。

6、各层橱卫出户套管应和雨水管、污水管位置相互协调，以免冲突。

7、给水管材采用PP-R管，水表集中在户外；

8、雨、污水立管设置于户外；且和建筑专业协调，不得影响窗户等的使用功能。

9、厨卫吊顶标高保证2300mm，厨卫自带存水弯地漏下另加存水弯。

洗衣机设置于厨房时，地漏位于洗衣机出水口壹侧，且避免离橱柜太近。

10、污水立管不伸出屋面，伸至距屋面300mm处加透气帽；当顶层为假复式时，污水立管应在假复式二层分三通以便接假复式的二层排放污水。

11、厨卫用水点不得设置于窗户所在空间。

12、严禁污雨水管穿客厅或卧室。

13、给排水管应避开空调挑板、厨房排油烟孔、热水器排烟孔。

14、排污管优先布置于平面凹槽内、工作阳台等位置。

15、所有地漏应采用带S型存水弯型，且设有检查口。

16、给排水检修井设于绿地内，避免设于道路上，单元门前避免设置各种管井。

庭院内为避免雨水井过多，可沿宅前路做周圈雨水明沟，雨水或雨落管排入沟内，统壹排入市政管。

17、煤气管线布置应避免破坏建筑外立面。

埋地煤气管应避开围墙、大门等园建设施。

18、施工说明中需强调：

埋有暗管的墙体表面要弹线作出相应标记（避免住户装修时对暗埋管破坏）

19、卫生间必须要有大样详图，（包括洁具的定位尺寸，预留洞的尺寸）

第六部分设计配合

1、施工图设计院，应严格按照深圳房地产有限X公司提交的，《深圳项目施工图设计工作计划》所要求的时间，提交阶段性图纸及电子文档；且加上日期。

2、修改变更