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五星级酒店相关资料
一、郑州市的酒店及分布
截至2009年底,郑州市域范围内共有旅游星级酒店125座, 其中五星级5座、四星级21座、三星级64座、二星级35座、没有一星级饭店。
从酒店星级为标准进行划分,郑州市区内旅游星级酒店具有明显的梭形结构,两头小,中间大;从空间形态来看,郑州市的星级酒店主要呈现出如下的特征:
1. 总体上几乎所有酒店都是依道路分布。
2.在商业区呈现集中分布特征,在酒店分布较稀疏的区域酒店主要在主干道两旁分布,二级支道或三级支道分布较少。
3.大型酒店主要分布在CBD、政府所在区、商业繁荣区,且呈分散分布,相互间距离较远。
4.中型酒店主要分布于主干道和二级支道旁边,且在CBD、政府、医院、学校、购物中心等旁边集中,相互间距比较接近。
5.小型酒店主要集中在人口密集区,商业密集区,在医院、学校、购物中心等附近有较强的集聚特征,在人口稀疏区分布稀疏,且分布于主干道旁。
6.集聚趋势按小型酒店、中型酒店、大型酒店顺序递减。
7.密集程度由市中心向外围递减。
8.数量上由主干道向低级次道路逐级递减。
2009年郑州市星级酒店在各个区县的数量分配表
郑州市各区县
星级酒店数量
金水区
61
中原区
14
管城区
4
二七区
21
惠济区
0
上街区
2
高新技术开发区
3
经济技术开发区
1
二、五星级酒店的投资
根据国际酒店业的一般标准,五星级酒店的投资成本,换算为每间客房为单位来计算,在美元15万到20万之间;四星级酒店的投资成本,在美元10万到14万之间;三星级酒店的投资成本,在美元5万到8万之间;经济型酒店的投资成本,在美元1.5万到4万之间。
根据不完全数据统计,我国近几年建造的不同星级的酒店,投资成本都大大超出国际行业标准。
在沿海发达城市,五星级酒店的投资成本,换算成每间客房为单位来计算,是在美元20万到30万之间;四星级酒店的投资成本,在美元18万到25万之间;三星级酒店的投资成本,在美元7万到10万之间;经济型酒店的投资成本,在美元2.5万到5万之间。
三、各酒店的效益情况
与酒店的地理位置、配套设施及酒店的知名度有关,目前一、二线城市经济型酒店的平均利润率为10%-20%,年投资回报率为15%-25%。
以位于二级城市一级地段的酒店为例。
酒店建筑面积4200平方米,120间客房,年平均出租率80%,平均房价164元,特许期8年为期的参考收益。
项目
主要费用
年均销售收入
120间客房*80%出租率*164元平均房价*365天*(1+9.5%餐饮收入)=629.34万元
年均经营毛利润率(假设)
50%
年均经营毛利润
629.34万元*50%=314.67万元
固定资产和装修费摊销
(按8年摊销)
120间客房*5万元每间装/8=75万元
特许经营主要费用
(经营费和管理费)
629.34万元*4.5%+629.34万元*1.5%=37.76万
系统维护费
1万元
租赁费或房产税
4200平方米*0.9元*365天=137.97万元
营业利润
314.67万元-75万元-37.76万元-137.97万元=58.25万元
营业所得税金
58.25万元*25%=14.56万元
税后利润
58.25万元-14.56万元=43.69万元
营运现金流
43.69万元+75万元折旧摊销费=123.37万元
初始投资
600万元装修+36万元加盟费+1.5万元系统安装使用费=637.5万元
年投资回报率=营运现金流/初始投资
123.37万元/637.5万元=19.4%
四、酒店的相应规范
1.客房部分
客房净面积(㎡) 表3.2.2
建筑
等级
一级
二级
三级
四级
五级
六级
单床间
12
10
9
8
--
--
双床间
20
16
14
12
12
10
多床间
每床不小于4
注:
双人床间可按双床间考虑。
客房附设卫生间 表3.2.3—1
建筑等级
一级
二级
三级
四级
五级
六级
净面积(㎡)
≥5.0
≥3.5
≥3.0
≥3.0
≥2.5
--
占客房总数百分比(%)
100
100
100
50
25
--
卫生器具件数(件)
不应少于3
不应少于2
2.室内净高
1)客房居住部分净高度,当设空调时不应低于2.4m;不设空调时不应低于2.60m。
2)利用坡屋顶内空间作为客房时,应至少有8㎡面积的净高度不低于2.4m。
3)卫生间及客房内过道净高度不应低于2.1m。
4)客房层公共走道净高度不应低于2.1m。
3.客房层服务用房
1)服务用房宜设服务员工作间、贮藏间和开水间,可根据需要设置服务台。
2)一、二、三级旅馆建筑应设消毒间;四、五、六级旅馆建筑应有消毒设施。
3)客房层全部客房附设卫生间时,应设置服务人员厕所。
4)客房层开水间应设有效的排气措施;不应使蒸汽和异味窜入客房。
5)同楼层内的服务走道与客房层公共走道相连接处如有高差时,应采用坡度不大于1∶10的坡道。
4.门、阳台。
1)客房入口门洞宽度不应小于0.9m,高度不应低于2.1m。
2)客房内卫生间门洞宽度不应小于0.75m,高度不应低于2.1m。
3)既做套间又可分为两个单间的客房之间的连通门和隔墙,应符合客房隔声标准。
4)相邻客房之间的阳台不应连通。
5.门厅
1)门厅内交通流线及服务分区应明确,对团体客人及其行李等,可根据需要采取分流措施;总服务台位置应明显。
2)一、二、三级旅馆建筑门厅内或附近应设厕所、休息会客、外币兑换、邮电通讯、物品寄存及预订票证等服务设施;四、五、六级旅馆建筑门厅内或附近应设厕所、休息、接待等服务设施。
6.旅客餐厅
1)根据旅馆建筑性质、服务要求、接待能力和旅馆邻近的公共饮食设施水平,应设置相应的专供旅客就餐的餐厅。
2)一、二级旅馆建筑应设不同规模的餐厅及酒吧间、咖啡厅、宴会厅和风味餐厅;三级旅馆建筑应设不同规模的餐厅及酒吧间、咖啡厅和宴会厅;四、五、六级旅馆建筑应设餐厅。
3)一、二、三级旅馆建筑餐厅标准不应低于现行的《饮食建筑设计规范》中的一级餐馆标准;四级旅馆建筑餐厅标准不应低于二级餐馆标准;五、六级旅馆建筑餐厅标准不应低于三级餐馆标准。
4)为旅客就餐的餐厅座位数,一、二、三级旅馆建筑不应少于床位数的80%;四级不应少于60%;五、六级不应少于40%。
5)旅客餐厅的建筑设计除应符合上述各款规定外,还应按现行的《饮食建筑设计规范》中有关餐馆部分的规定执行。
7.饮食建筑一般规定
第3.1.1条餐馆、饮食店、食堂由餐厅或饮食厅、公用部分、厨房或饮食制作间和辅助部分组成。
第3.1.2条餐馆、饮食店、食堂的餐厅与饮食厅每座最小使用面积应符合表3.1.2的规定:
第3.1.3条100座及100座以上餐馆、食堂中的餐厅与厨房(包括辅助部分)的面积比(简称餐厨比)应符合下列规定:
1)餐馆的餐厨比宜为1:
1.1;食堂餐厨比宜为1:
1;
2)餐厨比可根据饮食建筑的级别、规模、经营品种、原料贮存、加工方式、燃料及各地区特点等不同情况适当调整。
第3.1.4条位于三层及三层以上的一级餐馆与饮食店和四层及四层以上的其他各级餐馆与饮食店均宜设置乘客电梯。
第3.1.5条方便残疾人使用的饮食建筑,在平面设计和设施上应符合有关规范的规定。
第3.1.6条饮食建筑有关用房应采取防蝇、鼠、虫、鸟及防尘、防潮等措施。
第3.1.7条饮食建筑在适当部位应设拖布池和清扫工具存放处,有条件时宜单独设置用房。
8.餐厅、饮食厅和公用部分
第3.2.1条餐厅或饮食厅的室内净高应符合下列规定:
1)小餐厅和小饮食厅不应低于2.60m;设空调者不应低于2.40m;
2)大餐厅和大饮食厅不应低于3.00m;
3)异形顶棚的大餐厅和饮食厅最低处不应低于2.40m。
第3.2.2条餐厅与饮食厅的餐桌正向布置时,桌边到桌边(或墙面)的净距应符合下列规定:
1)仅就餐者通行时,桌边到桌边的净距不应小于1.35m;桌边到内墙面的净距不应小于0.90m;
2)有服务员通行时,桌边到桌边的净距不应小于1.80m;桌边到内墙面的净距不应小于1.35m;
3)有小车通行时,桌边到桌边的净距不应小于2.10m;
4)餐桌采用其他型式和布置方式时,可参照前款规定并根据实际需要确定。
第3.2.3条餐厅与饮食厅采光、通风应良好。
天然采光时,窗洞口面积不宜小于该厅地面面积的1/6。
自然通风时,通风开口面积不应小于该厅地面面积的1/16。
第3.2.4条餐厅与饮食厅的室内各部面层均应选用不易积灰、易清洁的材料,墙及天棚阴角宜作成弧形。
第3.2.5条食堂餐厅售饭口的数量可按每50人设一个,售饭口的间距不宜小于1.10m,台面宽度不宜小于0.50m,并应采用光滑、不渗水和易清洁的材料,且不能留有沟槽。
第3.2.6条就餐者公用部分包括门厅、过厅、休息室、洗手间、厕所、收款处、饭票出售处、小卖及外卖窗口等,除按第3.2.7条规定设置外,其余均按实际需要设置。
第3.2.7条就餐者专用的洗手设施和厕所应符合下列规定:
1)一、二级餐馆及一级饮食店应设洗手间和厕所,三级餐馆应设专用厕所,厕所应男女分设。
三级餐馆的餐厅及二级饮食店饮食厅内应设洗手池;一、二级食堂餐厅内应设洗手池和洗碗池;
2)卫生器具设置数量应符合表3.2.7的规定:
3)厕所位置应隐蔽,其前室入口不应靠近餐厅或与餐厅相对;
4)厕所应采用水冲式。
所有水龙头不宜采用手动式开关。
第3.2.8条外卖柜台或窗口临街设置时,不应干扰就餐者通行,距人行道宜有适当距离,并应有遮雨、防尘、防蝇等设施。
外卖柜台或窗口在厅内设置时,不宜妨碍就餐者通行。
9.会议室。
1)大型及中型会议室不应设在客房层。
2)会议室的位置、出入口应避免外部使用时的人流路线与旅馆内部客流路线相互干扰。
3)会议室附近应设盥洗室。
4)会议室多功能使用时应能灵活分隔为可独立使用的空间,且应有相应的设施和贮藏间。
10.康乐设施。
1)康乐设施应根据旅馆要求和实际需要设置。
2)康乐设施的位置应满足使用及管理方便的要求,并不应使噪声对客房造成干扰。
3)一、二级旅馆建筑宜设游泳池、蒸汽浴室及健身房等。
五、酒店业的发展情况
2008年以前的几年时间里,豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。
尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势,但在高星级酒店市场上,本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击,发展艰难。
未来3-5年中国经济型连锁酒店的投资将继续保持高速增长,除了在北京、上海、广州等几个中心城市继续增加外,二级城市和西北内陆城市将有更多品牌进行投资。
在旺盛的旅游度假需求的推动下,众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵,未来几年度假型酒店有良好的发展前景。
1.酒店产品功能不断完善
经过20多年的发展,我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等,不断满足多样化的市场需求。
2.酒店集团化步伐加快
目前,我国酒店集团100多家,连锁酒店近1000家。
酒店联合重组不断推进,特许加盟开始兴起,国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进,国内市场国际化步伐加快。
3.酒店个性化服务更加突出
以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技加速进入我国酒店业,向客人提供全球信息高速公路的全新服务,如人工智能对技术温度,光线的自
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