下半年福建省房地产估价师《理论与方法》调查评估路线价考试试卷.doc

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2015年下半年福建省房地产估价师《理论与方法》：

调查评估路线价考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】

A：

单独深度价格修正率

B：

累计深度价格修正率

C：

平均深度价格修正率

D：

加权深度价格修正率

E：

工业用地的监测点评估价格

2、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×__×临街宽度。

A．单独深度价格修正率

B．累计深度价格修正率

C．平均深度价格修正率

D．混合深度价格修正率

3、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会__。

A．增加

B．减少

C．不变

D．不确定

4、当居民收入的增加是__的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。

A．低收入者

B．中等收入者

C．高收入者

D．可支配收入

5、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为万元。

A：

245

B：

275

C：

315

D：

345

E：

工业用地的监测点评估价格

6、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。

A：

房地产开发企业自有资金周转的速度

B：

估价对象房地产变为现金的速度

C：

估价对象房地产带来净收益的速度

D：

房地产开发企业流动资金周转的速度

E：

工业用地的监测点评估价格

7、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

A．市级购物中心

B．地区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

8、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。

建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。

已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。

假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。

A：

43

B：

112．5

C：

123．3

D：

150

E：

工业用地的监测点评估价格

9、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。

A．土地面积

B．地质条件

C．土地位置

D．土地形状

10、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。

A：

自然折旧

B：

物质折旧

C：

功能折旧

D：

经济折旧

E：

工业用地的监测点评估价格

11、某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为__元/m2。

某类房地产2005年～2009年的价格（单位：

元/m2）

A．年份

B．2005

C．2006

D．2007

E．2008

F．2009

G．价格

H．6810

I．7130

J．7460

K．7810

L．8150

12、关于投资组合理论的说法，正确的是__。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

13、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

14、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。

A：

市场法

B：

假设开发法

C：

收益法

D：

成本法

E：

工业用地的监测点评估价格

15、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。

A．GDP=GNP+对外要素收入净额

B．GDP=NDP+折旧

C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付

D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口

16、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11000元，现在应该存入银行__。

A．12000元

B．10000元

C．9250元

D．9929元

17、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A．横道图

B．网络图

C．进行图

D．工序图

18、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为．【2003年考题】

A：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率

B：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率

C：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率

D：

报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

E：

工业用地的监测点评估价格

19、在房地产产品的生产过程中，__一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

A．建筑师

B．工程师

C．造价工程师

D．估价师及物业代理

20、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行__。

A．5674元

B．10000元

C．6250元

D．8929元

21、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A：

判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B：

估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C：

所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D：

估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E：

工业用地的监测点评估价格

22、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

A：

有租约限制下的价值

B：

共有房地产的价值

C：

无租约限制下的价值

D：

承租人权益的价值

E：

工业用地的监测点评估价格

23、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。

A：

类似房地产的客观

B：

类似房地产的实际

C：

类似房地产的最高

D：

类似房地产的最低

E：

工业用地的监测点评估价格

24、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。

A．现金折扣

B．数量折扣

C．折让

D．季节折扣

25、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为__万元。

A．95

B．100

C．120

D．175

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。

该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为。

（2009年试题）

A：

0.12

B：

0.21

C：

1.26

D：

2.05

E：

借款合同

2、保险的基本原则包括。

A：

最大诚信原则

B：

保险利益原则

C：

远因原则

D：

近因原则

E：

损失补偿原则

3、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平

4、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。

A．38

B．42

C．58

D．60

5、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。

A．权责发生制

B．谨慎

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出

6、构成利率最高界限的是__。

A．预期通货膨胀率

B．平均利润率

C．再贴现率

D．物价上涨率

7、下列税率属于比例税率。

A：

城镇土地使用税

B：

房产税

C：

耕地占用税

D：

城市维护建设税

E：

营业税

8、按照噪声产生的机理，噪声分为。

A：

机械噪声

B：

空气动力噪声

C：

电磁性噪声

D：

稳态噪声

E：

非稳态噪声

9、房地产开发投资属于典型的房地产投资。

A：

收益型

B：

收益加增值型

C：

机会型

D：

博弈型

E：

借款合同

10、固体废物按废物的形状可分为。

A：

块状废物

B：

泥状废物（污泥）

C：

颗粒状废物

D：

粉状废物

E：

固体的废物

11、不需要办理施工许可证的是__建设工程。

A．工程投资额30万元以下的

B．建设面积300m2以下的

C．建设面积500m2以下的

D．工程投资额30万元以下且建筑面积在300m2以下的

E．投资额50万元以下且面积不超过300m2的

12、__是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。

A．投资机会选择与决策分析

B．前期工作

C．建设阶段

D．租售阶段

13、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。

A：

购买自住住房

B：

建造自住住房

C：

翻建自住住房

D：

大修自住住房

E：

购买商业门市

14、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付__万元的土地补偿费。

A．30

B．60

C．80

D．100

15、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。

A．环境景观

B．离市中心距离

C．朝向

D．城市规划限制条件

E．地势

16、下列关于房屋租赁的说法错误是__。

A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法

B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定

C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准

D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》

17、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。

A：

保证

B：

信用

C：

质押

D：

抵押

E：

保险

18、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。

A：

国务院建设主管部门

B：

省人民政府建设主管部门

C：

自治区人民政府建设主管部门

D：

直辖市人民政府房地产主管部门

E：

设区的市的人民政府房地产主管部门

19、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。

三者之间的大小关系为__。

A．RL＜RB＜RO

B．RB＜RL＜RO

C．RL＜RO＜RB

D．RO＜RL＜RB

20、技术设计阶段必须编制的概算是。

A：

建设项目总概算

B：

单位工程概算

C：

设计概算

D：

修正概算

E：

执行层的组织协调

21、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损

B．提取法定盈余公积金

C．提取公益金

D．向投资者分红

22、下列符合商品房现售条件的有。

A：

取得土地使用权证书

B：

出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

C：

已通过竣工验收

D：

物业管理方